市场整体表现 - 在楼市政策驱动及春节假期延后影响下，2026年初热点城市楼市延续了2025年末的翘尾行情，1月传统淡季出现显著升温 [1] - 2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，中原新房来访指数与来访总量分别环比上升2%和11% [1] - 同期，重点15城二手房周度成交量环比上升9%，截至1月20日，监测的26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [1][3] 一线城市交易情况 - 上海表现最为突出，截至1月25日，1月二手房网签量已突破1.8万套，预计全月有望突破2.2万套，并连续三个月保持在此规模以上 [2] - 深圳二手房市场连续升温，2026年前三周录得量分别为1115套、1595套和1654套，1月全月录得量有望维持在6000套以上 [2] - 广州楼市表现不俗，1月前20天二手房成交量已突破5000套，有望保持近几个月来的高水平 [2] - 北京新政（2025年12月24日出台）满月后效果显著，政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日）链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量与带看量分别增长14%和18% [3] 二线城市及热点城市表现 - 杭州、南京、成都、天津等二线城市楼市有不错表现 [1] - 天津、南京的二手房均出现过单日网签超过300套的案例，接近去年“金三银四”期间的水平 [3] 市场结构与行为变化 - 在重点城市，二手房已成为市场交易主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [4] - 客户观望情绪减少，决策周期缩短，置换链条（“卖一买一”）正在打通，上海部分门店出现“深夜签约”现象 [8] - 春节假期延后使得部分需求提前释放，在天津市场，南开、河西等传统教育强区的交易领先，凸显学区房需求占据主导 [8] 价格趋势 - 在交易量支撑下，房地产价格开始出现止跌势头，多个城市二手房议价空间收窄，部分优质房源甚至需要加价购买 [9] - 上海优质二手房源的议价空间从3%～5%收窄至1%～2% [9] - 南京市场以价换量仍是主流，但业主降价幅度明显收窄，栖霞、六合等远郊区二手房交易价格有上涨趋势 [9] - 至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数已连续5周回升 [10] - 2025年12月，70大中城市房价仍以降为主，但一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [10] 政策环境 - 岁末年初以来，房地产迎来密集政策利好释放，包括个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠政策延长、商业住房最低首付比例下调等 [6] - 公积金制度改革、白名单项目贷款展期等政策也有积极进展 [6] - 城市政府层面，不少热点城市在岁末年初优化了楼市政策 [7] 市场展望与结构性变化 - 短期来看，当前仍处在楼市政策窗口期，核心城市二手房成交有望延续回升态势 [10] - 长远来看，2026年开年的楼市暖意标志着房地产市场正式进入结构性发展新阶段，普涨时代落幕 [10] - 购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流，粗制滥造的远郊房源逐步被淘汰 [10]

文章核心观点 - 在楼市政策驱动及春节假期延后的翘尾效应下，2026年初中国热点城市房地产市场持续升温，尤其二手房市场表现亮眼，成交量显著增长，价格出现止跌势头，市场情绪转向积极 [1][8][11] 市场整体表现 - 2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，中原新房来访指数环比上升2%，来访总量环比上升11% [1] - 同期，重点15城二手房周度成交量环比上升9% [1] - 截至1月20日，26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [3][6] 一线城市市场表现 - **深圳**：2026年前三周二手房录得量分别为1115套、1595套、1654套，连续升温 [4]；自2025年下半年以来月度录得量保持在5000多套，12月跃升至6000套以上，1月全月有望继续维持在6000套以上 [5] - **广州**：2026年1月前20天，二手房成交量已突破5000套，有望保持近几个月来的高水平 [5] - **上海**：截至1月25日，1月上海二手房网签量突破1.8万套，多个周末日成交套数突破千套 [5]；本月成交量有望突破2.2万套，并连续三个月保持在此规模以上 [5] - **北京**：自2025年12月24日出台新政后一个月，北京链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量、带看量分别增长14%、18% [6] 二线城市市场表现 - 杭州、南京、成都、天津等二线城市楼市有不错表现 [1] - 天津、南京的二手房均出现过单日网签超过300套的案例，接近去年“金三银四”期间水平 [6] 市场情绪与交易行为变化 - 多个热点城市二手房议价空间收窄，部分房源甚至需要加价购买 [1][11] - 上海链家部分门店出现久违的“深夜签约”，客户决策周期缩短，“卖一买一”置换链条正在打通 [9] - 在天津市场，南开、河西等传统教育强区的二手房交易保持领先，凸显学区房需求占主导地位 [9] 价格走势 - 从2025年末开始，多个城市二手房议价空间出现收窄 [11] - 上海优质二手房源的议价空间从3%～5%收窄至1%～2%，部分房源需要加价购买 [11] - 南京业主降价幅度明显收窄，且在栖霞、六合等远郊区，二手房交易价格有上涨趋势 [11] - 至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数连续5周回升 [11] - 2025年12月，70大中城市中一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [11] 驱动因素分析 - 近期楼市升温受多重因素影响：春节假期时间晚于往年，使得交易高峰提前；2025年末以来的翘尾行情延长；近期楼市政策利好频出 [1][8] - 岁末年初以来，房地产迎来一波密集政策利好，包括个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠政策延长、商业住房最低首付比例下调等 [8] - 城市政府层面，不少热点城市在岁末年初优化楼市政策，进一步降低购房门槛 [8] 市场结构变化与未来展望 - 在重点城市，二手房已成为当前市场交易的主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [8] - 市场进入结构性发展新阶段，普涨时代落幕，购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流 [12]

香港楼市回暖迹象 - 香港楼市呈现加速回暖态势，西九龙高铁站中介带看房团一个月促成十余宗交易，深圳中介常驻香港加班应对咨询[3] - 多个楼盘出现“日光”现象，启德天玺·天第2期次轮销售56个单位即日售罄且超额认购37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[6] - 10月一手成交量突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，其中5000万港元以上豪宅成交66宗较9月翻倍，前十个月累计322宗为近7年同期次高[8] 机构对市场周期的判断 - 摩根士丹利认为香港楼市在七年低迷后有望迎来4-5年上升周期[2][9] - 瑞银指出住宅物业市场处于转折点，预计未来3-5年进入上升周期[2][9] - 华泰证券预测2026年住宅市场延续量价齐升，2025年私人住宅买卖合约数量同比增19.4%达60467份，2026年同比增7.5%至64991份[9][10] 政策利好推动市场 - 2024年2月全面撤销额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地人购房印花税率从7.5%降至1.5%[13] - 10月施政报告将住宅按揭成数一律提高至70%并革新人才输入机制[14] - 2025年2月新政规定400万港元以下住宅印花税降至100港元，较原1.5%税费降幅超99%[17] - 房贷利率显著下降，1个月HIBOR从年初约5.5%降至当前2.63%，对应房贷利率不到4%[18] 人口流入与需求支撑 - 2024年6月至2025年6月人才计划收超19万份申请，近14万份获批且获批率73.68%[22] - 9月私人住宅租金指数达200.0创2019年8月后新高，143个租金指数成份屋苑中112个“供平过租”，34个回报率超4厘较去年同期18个大幅上升近九成[22] - 学生宿舍成为增长最快房地产投资，新建公寓几乎立刻租出[24] 资金流向与市场分化 - 港股走高及国内“资产荒”带来财富外溢，前十个月普通话买家占私人住宅总成交量24%较上年增20%以上，涉及金额1097亿港元[25] - 香港楼市属于去泡沫周期而非债务危机，开发商资产负债表稳健且个人按揭违约率低[29] - 内地楼市为债务风险周期，香港热度可能分流内地核心城市中高端需求[30] 内地市场借鉴与置业策略 - 香港政策思路可参考差异化税费体系，如对刚需住宅免征契税、对改善型住房实行低税率[32] - 建议内地置业者降低房屋资产占比至40%以下，置换为核心区优质物业并增持金融资产[36] - 香港房产具国际货币挂钩特性，内地房产更关联土地财政且稳定性高[38]

市场供应 - 9月上海开发商集中推盘，市场供应量明显抬升，最新一批过会楼盘共11个、1099套房源 [1] - 9月首批领取预售证的商品房项目总供应面积达13.9万平方米，总货值约83.1亿元 [3] - 9月1日至7日，上海市商品住宅新增供应5.16万平方米 [8] 政策影响 - “8·25新政”落地后，上海外环以外区域不再限购住房套数，且可提取公积金支付新房首付款，刺激购房需求 [1] - 政策积极效应稳定释放，外环外项目来访量持续攀升，一线城市楼市政策同频共振 [8] - 新政后第二周，上海二手房成交4416套，较新政前一周增加81套，上涨1.87% [8] 价格走势 - 内环豪宅市场表现坚挺，黄浦区金陵华庭最新房源备案单价最高达32.68万元/㎡，刷新纪录 [1] - 9月首批入市新项目中，部分外环外楼盘备案价较上一批次有所下调，如保利西郊和煦均价从56306元/㎡微降至55576元/㎡ [6] - 9月1日至7日，上海商品住宅成交均价约74914元/平方米，新房成交价格整体仍将处于较高水平 [8][9] - 外环以外区域二手房挂牌数量增加，但挂牌单价下调，成交周期较长 [8] 市场活动与促销 - 奉贤奉发集团推出“金秋换新·好房节”活动，提供“一口价”优惠房源及50000元安家置业卡抵扣 [3] - 闵行区推出“春申美好生活季”活动，区内10余个在售房产项目参与 [4] - 大华静安年华项目入市均价约13万元/㎡，公司集中人力和物料加大市场推广力度以领先竞品 [5] 区域成交表现 - 9月第一周奉贤区商品住宅成交面积最大，为2.69万平方米，占总量25.18% [8] - 静安区同期成交总价最高，为20.76亿元，占全市总价25.97% [8] 市场预期 - 有预计称9月上海豪宅成交量将环比提升20%至30% [2] - 上海房地产市场有望在政策推动下逐步企稳向好，新建商品住宅成交预计企稳回升 [9]

深圳楼市2025年上半年表现 - 2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8% [1][2] - 一手住宅网签21873套，同比增长41.8%，二手住宅网签29231套，同比增长36.6% [2] - 深圳是国内点状热度城市中回升幅度最大的代表之一 [2] 新房市场 - 上半年新房住宅供应约14983套，同比下降超45% [2] - 新增供应在4月集中放量，其他月份供应量偏低 [2] - 新房共成交31074套，同比增长近8成，其中住宅成交21867套，同比增长49.3% [2] - 三个项目实现"日光"，包括龙岗阅云境广场、龙华红山华府、光明满京华金硕悦府 [3] - 6月新房网签TOP10中，网签均价多在5万-8万元/平方米，品质改善项目居多 [3] - 1000万以上豪宅成交占比提升3.8个百分点 [3] - 现房网签占比达30.9%，较2024下半年上涨6.3个百分点，6月单月现房占比达42% [3] - 6月末新房住宅可售房源25661套，去化周期降至7.5个月，为近四年新低 [3] 二手房市场 - 二手房买卖合同录得35106套，同比增长30.7% [4] - 市场呈"凸型"走势，3月成交7703套，4月6597套，6月5546套（超5000套荣枯线） [4] - 小于90平方米房源占比55.9%，刚需主导市场 [4] - 成交超20套的小区达411个，同比增长59.3%，龙岗区以108个小区位列第一 [5] - 6月底在售二手房源73858套，环比增长2.9%，业主出售意愿增强 [5] - 上半年月均录得量5851套，市场保持活跃 [5] - 6月二手房成交均价6.03万元/平方米，环比下降1.5%，处于"以价换量"阶段 [5] 市场展望 - 预计下半年政策保持宽松，"金九银十"及年底冲刺将提升市场活跃度 [1] - 新房端"好房子"将带动点状回升，二手市场由刚需支撑 [6] - 一二手需求预计保持同比稳定，明星高质价比楼盘将带动个盘热度 [6]

广州花都区楼市表现 - 5月1日至5月20日花都区网签销售面积达53251平方米 相当于2024年5月全月网签面积56954平方米的93 5% [1] - 花都区商品住宅成交均价为16712元 平方米 远低于广州整体均价32535元 平方米 [1] 政策与市场活动 - 政府发布重磅政策降低置业成本 市场情绪修复 [1] - 推出住房以旧换新"焕新购"2 0活动 包括梯度折扣 免中介费 无条件退订金等叠加优惠 [1] - 5月16日花都区首批房票发放 村民签订商品房认购协议促进消化 [1] 区域发展优势 - 广花路快捷化改造工程主线贯通 花都进入广州中心城区"半小时生活圈" [3] - 未来将落地地铁8号线北延段和18号线北延段 提升交通便捷性 [3] - 教育集团落址办学 综合医院陆续建成开放 利好规划逐步落地 [3]