文章核心观点 - 在当前房地产市场调整与转型的背景下，市场呈现显著的结构性分化，以上海为代表的一线城市核心资产受到高度关注，其背后是改善型需求在品质和资产属性上多维度的释放 [2] - 豪宅市场火热，购买行为呈现复合特征，既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局，其财富储存功能更加凸显 [11] - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，消费理念从硬件堆砌向生活体验与服务过渡，未来打动顶级改善客群的关键应是回归难以量化的居住体验与服务 [11][12] 上海豪宅市场量价表现 - 上海保利世博天悦项目一套总价1.2亿元的顶复售出，项目内6套“7000万+”顶复全部售罄 [2] - 截至12月15日，上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，成交套数约1900套 [3] - 上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3] - 2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海贡献 [2][3] - 上海3000万元及以上豪宅成交金额，已大致与北京（1600万元以上约588亿元）、广州（1000万元以上约592亿元）、深圳（2000万元以上约199亿元）三地同期同类交易的总和相当 [3] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，上海壹号院销售金额220.3亿元，套均价格6223万元；金陵华庭销售金额214.2亿元，套均价格6887万元；高福云境以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [5] 其他一线城市豪宅市场特征 - 北京1600万元以上新房成交约2400套，金额588亿元 [6] - 广州1000万元以上的豪宅成交超过3000套，总金额约592亿元 [6] - 深圳2000万元以上的豪宅成交约598套，金额199亿元 [6] - 深圳湾沄玺项目开盘，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，开盘当日整体去化率接近七成，单日销售额约130亿元 [6] - 深圳GCC联泰超总湾项目首批销售125套，当日实现销售额约53亿元 [6] - 广深市场1000万元以上的豪宅销售占比在2%以下，而京沪在3%～5% [6] 豪宅市场热销项目与趋势 - 上海金陵华庭项目一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95% [4] - 豪宅的购买群体正变得更多元和年轻化，包括中年客群、企业家二代、海归、新经济创富者等 [9][10] - 支撑豪宅购买力的，既有居住升级的消费需求，也有资产避险的投资需求，上海一些高端豪宅的非上海籍买家占比较高，甚至达到七成 [10] - 在经济下行和转型期，对高净值人群而言，核心城市、核心区位的优质物业具有稀缺性和保值功效 [10] 豪宅消费理念与产品标准演变 - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，以前更看重小区大理石比例、装修豪华程度等硬件，现在更看重公区品质、水系、会所以及生活体验与服务 [11] - 根据调研，“好房子”的标准中，居住舒适度需求占比达61.6%，远高于安全、绿色、智慧等其他核心目标 [11] - 不同人群对“好房子”的关注点有差异：中年群体倾向于全生命周期的空间适配和代际关怀设计；老年群体关注安全与尊严的适老化场景；青年群体则突出智能化需求 [11] - 头部企业正尝试从“造房子”转向“造生活”，例如将酒店式度假和松弛感作为设计哲学，前置物业服务方案，打造高端社群平台等 [12]

全国豪宅市场与普通住宅市场分化 - 2025年上半年，20个核心城市总价1000万元以上的一手豪宅成交同比增长21%，而同期普通新房成交量仅微增5% [17] - 2024年全国成交的3000万元以上新房共有4107套，其中六成在上海，平均每天约有7个人搬进上海豪宅 [13] - 2025年上半年，上海3000万元以上新房成交1096套，仍占全国六成；5000万元以上一手豪宅全国成交482套，其中八成在上海；上亿元一手豪宅全国售出19套，上海占15套 [13] 上海豪宅市场的核心地位与驱动因素 - 上海豪宅市场走出独立行情，核心地段新盘频出，如翠湖华庭六期108套均价1.1亿元的豪宅“日光”，贡献了瑞安房地产去年住宅销售额的约82% [4] - 政策放宽与优质地块释放吸引全国富豪，非沪籍人士正成为购买主力，例如上海壹号院买家群体中非上海籍占七成，其中浙江、江苏买家占30% [33] - 市场出现结构性机会，地方政府拿出核心区域“压箱底”宝地，房企一致看好核心城市核心地块，土地市场出现结构性机会 [36] 豪宅产品趋势与购买动机演变 - 豪宅产品设计出现新趋势，流行“第四代住宅”，主打空中花园和垂直绿化，并通过设计提高得房率，部分项目得房率突破100% [10][11] - 购买动机从投资转向保值与消费，在投资回报不确定的背景下，部分买家将豪宅视为消费品，回归居住属性 [2][22] - 中产及富裕家庭进行资产置换，整合资产以置换一线城市核心地段的“抗跌”资产 [23] 上海豪宅板块梯队与客户画像 - 上海豪宅沿黄浦江形成清晰梯队：第一梯队是黄浦（老钱）和陆家嘴（新贵），起步价5000万元；第二梯队是徐汇滨江，预算3000万元以上 [26][27][30] - 黄浦区经济密度冠绝全国，2023年GDP达3157.30亿元，人均GDP约58万元，区域经济密度达153.86亿元/平方公里 [27] - 购买主力包括江浙富二代、厂二代及全国商人，许多业主希望将实业积累的“新钱”沉淀为“老钱”，实现稳妥增值 [33] 开发商策略与土地市场竞争 - 土地市场竞争激烈，2025年一季度，在北京、上海、深圳、杭州、成都至少有26宗成交宅地成为所属区域近10年来的单价“地王” [39] - 拿地主体以央国企背景企业为主，如绿城、中海，民企罕见；绿城去年以48.048亿元、楼面价13.1万元/平方米拿下徐汇滨江地块，刷新全国单价地王纪录 [39] - 港资、外资开发商推出“捂盘”多年的地块入市，如翠湖天地六期（瑞安集团）、凯德·茂名公馆二期（凯德集团） [42] 市场出现降温信号与挑战 - 豪宅市场一二手价格倒挂现象基本消失，随着土拍取消限价及新房放量，二手豪宅需降价加速流动性，例如滨江凯旋门一套二手房单价约17.5万元，低于去年新房江景房价格 [50] - 顶级豪宅出现未“日光”案例，如高福云境项目是上海2020年以来第一个触发5年限售却未“日光”的顶豪项目，显示市场不再一边倒 [46][47] - 需求显现不足迹象，上海内环内新增高端住宅供应持续增加，但客户信心不足，且豪宅门槛降低，如验资金额从4000万元降至1000万元 [51][52][54]

核心观点 - 保利发展上海公司引入万科前产品领军人物蔡亮，旨在强化高端产品研发能力，以应对上海顶豪市场的激烈竞争，并借助年末集中推盘冲刺年度销售亚军席位 [1][3] - 2025年末上海头部房企销售排名竞争白热化，保利发展与华润置地、招商蛇口形成“贴身肉搏”格局，其冲刺表现将决定最终年度排名 [5][6] - 上海顶豪市场去化压力显现，部分项目二次推盘认购率走低，房企通过人才、产品与资金加码竞争，市场分化加剧 [4][6] 人事变动与团队重构 - 保利发展上海公司证实，万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已正式加盟，负责产品研发相关工作，该动作被视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，2003年加入万科，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，助力区域规模突破千亿，是高端产品线研发专家 [3] - 蔡亮的加盟标志着保利发展上海公司启动“集团空降+外部引援”的高管调整组合，旨在针对性补齐产品、营销与研发短板 [3] - 今年1月，原保利发展集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军来自保利和润，拥有成熟高端项目营销经验，公司核心管理团队配置已趋完善 [3] 市场竞争格局 - 2025年1~11月上海销售额排名：华润置地以417.9亿元暂居榜首，保利发展以395.8亿元紧随其后，两者差距仅22.1亿元，招商蛇口以387.8亿元位列第三 [5] - 权益销售额排名：保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元，反映其权益占比更高 [5] - 销售面积排名：招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [6] - 单平米售价：保利发展约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润单价优势显著，聚焦顶豪市场，招商则走量巩固规模 [6] 项目去化与产品策略 - 上海顶豪市场竞争白热化，但市场去化能力减弱，近期多个豪宅项目二次推盘认购率明显低于首开 [4] - 以保利世博天悦为例，2024年至今推出832套房源，截至12月12日可售184套，已售648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 在上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，但华润、中海凭借多项目布局占据成交套数优势 [6] - 保利发展年末按下推盘“加速键”，计划释放超26亿元货值房源，多项目联动以稳固年度销售亚军席位 [1][6] - 具体推盘项目包括：保利外滩曜首推68套115~139平方米小高层，吹风价11.7万元/平方米~15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [7] - 闵行保利都汇和煦12月加推建面129平方米为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [7] - 竞品方面，华润置地澐启滨江二批次将推270多套房源，货值约50亿元；安澜上海拟首开190套大户型房源，货值约90亿元 [7] 产品特点与竞争优势 - 蔡亮携万科系高端产品打造经验加盟，有望为保利上海世博天悦等顶豪项目注入新视野 [1] - 保利外滩曜作为上海“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势：115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平方米~15平方米使用空间 [6]

核心观点 - 保利发展上海公司引入万科系高端产品专家蔡亮，旨在补齐产品研发短板，强化其在上海顶豪市场的竞争力，并计划通过年末集中推盘冲刺年度销售亚军席位 [1][3] - 上海房地产市场头部竞争白热化，华润置地、保利发展、招商蛇口三强在销售额上“贴身肉搏”，保利发展在权益销售额上已占据榜首，并通过聚焦顶豪市场与走量项目组合策略冲击年度排名 [8][9] - 2025年末上海楼市迎来货值集中释放，多家头部房企推出高单价、高总价项目，保利发展计划释放超26亿元货值，其冲刺效果将决定年度竞争格局 [9][10] 人事变动与战略调整 - 保利发展上海公司证实，万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已加盟，负责产品研发相关工作，此举被视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，拥有超过20年行业经验，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，是高端产品线研发专家，其加盟旨在针对性补齐保利发展在上海的产品与研发短板 [3] - 此次人事变动是保利发展上海公司高管团队重构的一部分，今年1月原集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军也来自保利和润，团队配置凸显对产品研发与高端营销的重视 [3] 上海房地产市场头部竞争格局 - 2025年1—11月，上海房企销售额排名为：华润置地417.9亿元、保利发展395.8亿元、招商蛇口387.8亿元，保利发展与榜首华润置地差距仅22.1亿元 [8] - 在权益销售额维度，保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元，反映其权益占比更高 [8] - 在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [8] - 保利发展单平售价约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向 [8] 顶豪市场表现与项目去化 - 上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目 [9] - 保利世博天悦项目2024年至今共推出832套房源，截至12月12日已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开，市场去化能力正在减弱 [4] 年末冲刺策略与推盘计划 - 保利发展计划在2025年最后一个月于上海市场释放超26亿元货值房源，全力稳固全年销售亚军席位 [1][9] - 具体推盘项目包括：保利外滩曜首推一栋68套小高层，吹风价11.7万元/平方米—15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [9] - 闵行保利都汇和煦将加推建面129平方米为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [9] - 竞争对手同样在年末集中推货：华润置地澐启滨江二批次货值约50亿元；中海地产安澜上海首开货值约90亿元 [10] 产品策略与特点 - 保利外滩曜作为上海“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平方米—15平方米使用空间 [9] - 保利发展通过高管团队重构、引入外部高端产品人才，叠加年末集中推盘，形成产品、营销与研发的闭环协同战力，剑指头部竞争突围 [1][3]

核心观点 - 保利发展上海公司通过引进万科前产品领军人物蔡亮，旨在补齐高端产品研发短板，并配合年末集中推盘，全力冲刺上海年度销售亚军席位，在竞争白热化的顶豪市场中寻求突围 [1][3][8] 人事变动与团队重构 - 保利发展上海公司引进万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮，负责产品研发相关工作，此次跳槽被业内视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，拥有万科高端产品打造经验，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，助力上海万科区域规模突破千亿，是高端产品线研发专家 [3] - 蔡亮的加盟是保利上海公司“集团空降+外部引援”高管调整组合的一部分，旨在针对性补齐产品、营销与研发环节短板，形成闭环协同战力 [3] - 今年1月，原保利发展集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军来自保利和润，拥有成熟高端项目营销经验，公司核心管理团队配置已补齐 [4] 上海市场竞争格局 - 当前上海顶豪市场竞争白热化，年底内环核心地块集中入市，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企巨头持续加码 [1] - 2025年1—11月，上海房企销售额排名为：华润置地417.9亿元暂居榜首，保利发展395.8亿元紧随其后，招商蛇口387.8亿元位列第三，保利发展与榜首华润的差距仅22.1亿元 [7] - 在权益销售额维度，保利发展以283.6亿元反超对手登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元 [7] - 在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [7] - 保利发展单平售价约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向 [7] - 在上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，但华润、中海凭借多项目布局占据成交套数优势 [8] 项目去化与推盘策略 - 市场去化能力正在减弱，近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开 [4] - 以保利世博天悦为例，2024年至今该项目住宅部分共推出832套房源，截至12月12日已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 保利发展在2025年最后一个月按下上海市场推盘“加速键”，计划释放超26亿元货值房源，全力稳固上海全年销售亚军席位 [8] - 保利外滩曜作为“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13—15平方米使用空间 [9] - 保利外滩曜首推一栋68套小高层，吹风价11.7万元/平方米—15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续还将推出大面积段洋房及别墅以拉升售价与总额 [9] - 闵行保利都汇和煦12月加推以129平方米户型为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [9] - 竞争对手同样在年末集中推货：华润置地澐启滨江二批次将推出货值约50亿元的房源；安澜上海拟首开货值约90亿元的房源 [9]

核心观点 - 上海房地产市场在2025年底竞争加剧，头部房企为冲刺年度业绩排名，通过高管团队重构、集中推售高价值房源等方式展开“贴身肉搏” [1][4][6] 保利发展上海公司战略调整 - 公司引进前万科上海区域设计总、产品专家蔡亮，负责产品研发，旨在补齐高端产品线短板，为世博天悦等顶豪项目注入新视野 [1] - 此次人事变动打破了公司“内部提拔为主”的传统，被视为上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 2025年1月，原集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军来自华南营销一线，公司通过“集团空降+外部引援”组合重构高管团队，强化产品研发与高端营销能力 [2] 上海房地产市场头部竞争格局 - 2025年1-11月上海房企销售额排名：华润置地以417.9亿元居首，保利发展以395.8亿元紧随其后，招商蛇口以387.8亿元位列第三，保利发展与榜首差距仅22.1亿元 [4] - 权益销售额排名：保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元 [4] - 销售面积排名：招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米随后 [4] - 单平米售价：保利发展约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润单价优势显著，聚焦顶豪市场 [4] 顶豪市场竞争与项目表现 - 上海内环核心地块集中入市，北外滩等板块10万+单价顶豪项目扎堆竞争 [2] - 在10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，华润外滩瑞府、中海顺昌玖里等位列成交金额前列 [5] - 市场去化能力减弱，多个豪宅项目二次推盘认购率明显低于首开 [2] - 以保利世博天悦为例，2024年至今推出832套房源，截至12月12日售出648套，销售去化率77.9%；已登记473套，登记比例56.9% [2] 年底业绩冲刺与推盘策略 - 保利发展在2025年最后一个月计划释放超26亿元货值房源，全力冲刺上海年度销售亚军席位 [1][5] - 推盘项目包括：保利外滩曜首推68套115-139平方米小高层，吹风价11.7万元/平方米-15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [5] - 闵行保利都汇和煦加推129平方米洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [6] - 竞争对手同样加大推盘：华润置地澐启滨江二批次推270多套房源，货值约50亿元；安澜上海首开190套房源，货值约90亿元 [6] 产品策略与特点 - 保利外滩曜作为“好房子”政策后新房，以高得房率为优势：115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13-15平方米使用空间 [5] - 闵行保利都汇和煦是上海“好房子”新规下的标杆产品 [6]

公司业绩表现 - 2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13% [1] - 2025年前三季度公司营业收入为1737.22亿元，同比减少4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比大幅减少75.31% [1] - 2025年第三季度公司业绩显著恶化，归属于上市公司股东的净利润为-7.82亿元，同比减少299.19%，由盈转亏 [2] 季度业绩分析 - 2025年第一季度公司营业收入为542.72亿元，同比增长9.09%，归属于上市公司股东的净利润为19.51亿元，同比下降12.27% [2] - 2025年第二季度公司营业收入为625.85亿元，同比减少30.07%，归属于上市公司股东的净利润为7.60亿元，同比下降85.38% [2] - 2025年第三季度公司营业收入为568.65亿元，同比增长30.65%，但净利润出现大幅亏损 [2] 业绩下滑原因 - 业绩下滑主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降 [1] - 2024年第三季度公司推出多个高端项目（如保利世博天悦、保利海上瑧悦）并取得优异销售成绩，而2025年同期入市项目在体量和价格上无法与之相比 [2][3] - 2025年前三季度公司投资收益从2024年同期的16.38亿元骤降至-1.47亿元，其中对联营企业和合营企业的投资收益从15.21亿元跌至-2.11亿元 [4] - 2025年第三季度单季投资收益亏损超10亿元，对联营及合营企业的投资收益单季亏损超10.59亿元，是导致净利润大幅下滑的直接原因 [4] 行业环境 - 2025年前三季度全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，销售金额6.30万亿元，同比下降7.9% [1] - 全国房地产开发投资6.77万亿元，同比下降13.9%，房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9% [1] - 2025年第三季度起房地产市场加速下行，市场预期整体偏弱，核心城市调控政策未能有效提振市场信心和成交数据 [3]

市场供应 - 9月上海开发商集中推盘，市场供应量明显抬升，最新一批过会楼盘共11个、1099套房源 [1] - 9月首批领取预售证的商品房项目总供应面积达13.9万平方米，总货值约83.1亿元 [3] - 9月1日至7日，上海市商品住宅新增供应5.16万平方米 [8] 政策影响 - “8·25新政”落地后，上海外环以外区域不再限购住房套数，且可提取公积金支付新房首付款，刺激购房需求 [1] - 政策积极效应稳定释放，外环外项目来访量持续攀升，一线城市楼市政策同频共振 [8] - 新政后第二周，上海二手房成交4416套，较新政前一周增加81套，上涨1.87% [8] 价格走势 - 内环豪宅市场表现坚挺，黄浦区金陵华庭最新房源备案单价最高达32.68万元/㎡，刷新纪录 [1] - 9月首批入市新项目中，部分外环外楼盘备案价较上一批次有所下调，如保利西郊和煦均价从56306元/㎡微降至55576元/㎡ [6] - 9月1日至7日，上海商品住宅成交均价约74914元/平方米，新房成交价格整体仍将处于较高水平 [8][9] - 外环以外区域二手房挂牌数量增加，但挂牌单价下调，成交周期较长 [8] 市场活动与促销 - 奉贤奉发集团推出“金秋换新·好房节”活动，提供“一口价”优惠房源及50000元安家置业卡抵扣 [3] - 闵行区推出“春申美好生活季”活动，区内10余个在售房产项目参与 [4] - 大华静安年华项目入市均价约13万元/㎡，公司集中人力和物料加大市场推广力度以领先竞品 [5] 区域成交表现 - 9月第一周奉贤区商品住宅成交面积最大，为2.69万平方米，占总量25.18% [8] - 静安区同期成交总价最高，为20.76亿元，占全市总价25.97% [8] 市场预期 - 有预计称9月上海豪宅成交量将环比提升20%至30% [2] - 上海房地产市场有望在政策推动下逐步企稳向好，新建商品住宅成交预计企稳回升 [9]

核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]