2025年上海大宗交易市场概况 - 2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易 成交额录得约487亿元 同比下降15% [6] - 单体项目平均成交金额为5.5亿元 较2024年均值5.6亿元略有下降 [6] - 投资性需求占比达82% 较2024年进一步上升 [6] - 内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数 投资热度持续回归核心区域 [6] 各资产类型交易结构 - 办公资产占据半壁江山 以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比 仍为投资者配置重点 [2][6] - 其余资产类别交易金额占比为 长租公寓占15% 零售物业占13% 酒店占8% 产业园区占6% 数据中心占5% [6] - 多宗大体量核心标杆资产的成功交易 增强了商办市场预期 反映出投资者对核心位置与回报率稳定的优质资产具有较强接受度 [6] 上海甲级写字楼市场供需 - 2025年上海甲级写字楼市场需求呈现逐季递增态势 [7] - 2025年全年新增供应录得103.7万平米 其中第四季度有31.5万平米项目竣工交付 [7] - 中央商务区全年新增供应24.3万平米 推动空置率环比上升1.7个百分点 同比上升1.6个百分点 达到18.0% [7] - 非中央商务区全年新增供应达到70.8万平米 [7] - 供应端的集中释放对空置率形成一定压力 但这一压力有望在2026年边际缓解 [7] 上海写字楼租金表现 - 2025年整体市场租金仍处于下行通道 持续利好租户 [8] - 中央商务区市场租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 达到6.4元/平米/天 [8] - 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 达到4.2元/平米/天 [8] - 较高的空置率使得业主继续调整租金预期并提供具有吸引力的激励政策 [8] 方大炭素子公司资产收购案例 - 方大炭素全资子公司上海方大投资管理有限责任公司通过司法拍卖 以4.56亿元竞得上海市建国西路319号办公楼资产 [2][3] - 标的房产为办公性质的花园洋房 总面积2997.83平米 成交单价为152110元/平米 [3][5] - 该资产评估价为4.8308亿元 折合评估单价161143元/平米 起拍价为4.56亿元 [5] - 该交易反映出企业基于自身业务发展需求对上海核心区位办公楼资产的购置 [2][3] 市场展望与驱动因素 - 随着REITs试点范围进一步扩大 城市更新政策不断落地 投资退出路径愈发成熟 预计将迎来更多优质资产的交易机会 [2] - 外地国企与民营企业家持续在上海布局 反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心 [6] - 企业利用当前市场条件积极争取有利的租约条款和升级机会 部分行业在年末录得大面积成交 [8]

全国办公楼市场整体走势 - 2025年1-11月全国办公楼开发投资额累计2979亿元，同比下滑21.4% [7] - 同期办公楼销售额累计2404亿元，同比下滑10.2% [7] - 同期办公楼新开工面积累计1272万平方米，同比下滑25.8% [8] - 同期办公楼竣工面积累计1342万平方米，同比增长11.8% [8] - 市场表现为投资销售加速收缩、新开工持续降温、竣工集中兑现的走势 [4][8] 重点城市办公租金表现 - 2025年11月重点八城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉）办公租金均值为2.48元/平方米/天，环比下跌6.28% [4][12] - 11月租金同比跌幅扩大至17.35%，较10月的同比跌幅11.15%扩大6.2个百分点 [4][12] - 租金表现呈现均值回调、城市分化、核心资产抗跌的特征 [4][11] - 北京、深圳、上海稳居租金第一梯队，11月租金单价分别为4.2元/平方米/天、3.39元/平方米/天、3.29元/平方米/天 [12] - 北京是八城中唯一实现环比微涨的城市，涨幅0.48% [12] - 深圳租金同比表现亮眼，11月同比上涨8.31% [12] 企业动态与项目进展 - 太古地产与陆家嘴集团联合开发的超甲级写字楼项目“前滩广场”启动预租，总建筑面积约12.56万平方米，预计2026年底落成 [5][15][16] - 新鸿基地产广州南站环球贸易广场项目主体结构全面封顶，总建筑面积约17.75万平方米 [15][17] - 华润啤酒全国总部迁至深圳宝安，雪花总部大厦同步启用，项目总规模约115万平方米 [15][17] - 中海商务与盈科律师事务所达成战略合作，打造“商务办公+法律赋能”生态模式 [5][15][18] 租赁市场活动与需求结构 - 2025年11-12月监测到21起重点城市写字楼租赁活动，北京、上海、广州、深圳四大一线城市案例合计占比超80% [20][21] - 科技与新经济相关行业成为租赁需求核心驱动力，金融、专业服务、医药等行业提供稳定支撑 [21] - 水滴集团深圳总部入驻卓越后海中心，深圳后海已形成以阿里巴巴、腾讯、字节跳动等为核心的科技生态圈 [21] 资产融资与资本运作 - 核心城市优质写字楼资产成为商业地产企业大规模、低成本融资的关键信用基石 [5][21] - 中国金茂以上海世纪大道88号物业（评估值47.6亿元）为抵押，获得不超过99亿元的中长期银团贷款 [15][22] - 金融街发行“金融街中心”资产支持专项计划（CMBS），募集资金81亿元，优先级证券预期收益率2.25%，期限18年 [15][22] - 中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS（机构间REITs），规模12.46亿元，底层资产为上海中建广场 [23] 政策与资产证券化进展 - 发改委发布2025版REITs清单，将商业办公设施明确纳入发行范围，包括“超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目” [6][23] - 政策推动核心写字楼资产资本价值释放，行业向资产证券化、运营专业化及资本市场化转型 [24] 资产交易与不良资产处置 - 报告期内录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超90亿元 [6][25] - 最大额交易为天津117大厦等六个在建工程项目及对应土地使用权，以约86.67亿元底价成交 [6][28] - 买方为天津天信华创集团有限公司（股东包括中建三局、中建八局、深圳银基宏业及天津本地国企），交易本质是主要债权人及建设方的债务自救方案 [29][30] - 司法拍卖成为商业办公资产交易核心场景，国资平台、专业资金方与运营企业主导接盘与价值重塑 [26][27] 中小企业景气度与办公空间服务商 - 2025年11月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，仍低于100的景气临界值，但较10月提升0.1点 [6][31] - 作为办公空间重要需求来源，中小企业景气度制约行业全面复苏 [34] - 报告期内办公空间服务商新增签约/开业项目共计8个，较上期显著下滑，扩张动能减弱 [35][36] - 行业资源向头部企业集聚，IWG集团、创富港、高格办公空间等有新项目落地 [6][35][36] - IWG集团已有24.5万间办公空间投入运营，另有19万间新空间已签约筹备开业 [37]

项目概况 - 太古地产与陆家嘴集团联合推出新项目“前滩广场”，包含两座超甲级办公楼“前滩广场一座”及“前滩广场二座” [1] - 该项目是扩建后的前滩太古里综合发展项目的办公楼组成部分 [1] - 项目命名灵感源自太古地产在香港的旗舰项目太古广场及太古坊 [2] - 项目坐落于上海前滩国际商务区，该区域已发展为成熟的综合商业枢纽 [2] - 前滩广场预计于2026年年底落成，目前已正式启动预租 [2] 项目规模与数据 - 两座办公楼的总建筑面积约12.56万平方米 [2] - 前滩广场一座提供30层优质办公空间，前滩广场二座为24层 [2] - 前滩太古里扩建项目总占地面积为6.38万平方米，规划的地上地下总建筑面积约38.1万平方米 [2] - 扩建后零售部分的面积增至26.7万平方米，新增约14.7万平方米奢侈品及生活方式零售空间，较现有零售面积实现逾翻倍增长 [2] 公司战略与市场定位 - 上海是太古地产在中国内地业务规模（按面积计算）最大的城市 [1] - 公司在上海拥有三个重要发展项目：兴业太古汇、张园的活化及商管、前滩太古里（含前滩广场）及陆家嘴太古源 [1] - 陆家嘴太古源标志着太古地产高端住宅首次亮相中国内地 [1] - 公司将统筹前滩广场的租赁及物业管理服务，以行业领先标准与社区营造理念打造社区 [2] - 公司认为浦东新区作为核心商务枢纽，依托中国（上海）自由贸易试验区的战略地位，展现出巨大发展潜力 [3] - 前滩区域凭借高度综合的营商环境，持续吸引全球投资者、大型中资及跨国企业以及顶尖人才 [3] 合作背景与行业意义 - 此次合作是太古地产与陆家嘴集团的再度携手，延续了过往成功的合作经验 [1] - 合作彰显了双方共同塑造上海未来城市格局的一致愿景 [1] - 2021年9月开业的前滩太古里为双方合作发展前滩广场奠定了基础 [2] - 前滩太古里被视为“国际化视野+本土优势”深度融合的标杆 [2] - 双方旨在将前滩广场打造为标志性办公空间，精准契合上海办公楼市场追求卓越品质趋势下，优质租户对员工福祉与办公效能的双重追求 [3]

项目概述 - 太古地产与陆家嘴集团联合推出“前滩广场”项目，包含两座超甲级办公楼，作为前滩太古里综合发展项目的办公楼组成部分，目前已正式启动预租 [1][3] 项目定位与设计 - 项目包含前滩广场一座（30层）和前滩广场二座（24层）两座超甲级办公楼，总建筑面积约12.56万平方米，预计2026年底落成 [3] - 项目命名灵感源自太古地产香港旗舰项目，彰显其对上海市场的长期信心 [3] - 项目由KPF事务所设计，设有户外露台、顶层公共绿化及黄浦江全景视野 [3] - 项目秉持可持续发展理念，已获得LEED和WELL双铂金级预认证，配备专属能源中心、空气质量监测系统及屋顶光伏板等绿色技术 [3] 地理位置与交通 - 项目坐落于上海前滩国际商务区，紧邻南北高架、中环路，衔接地铁6、8、11号线 [3] - 2028年地铁19号线开通后，项目将实现四线交汇，进一步提升通勤效率 [3] - 办公楼通过地下通道和空中连廊，与扩建后的前滩太古里零售裙楼无缝衔接，五分钟可达超500家商户，打造“生活—工作—发展”融合体验 [3] 项目背景与市场意义 - 此次合作延续了太古地产与陆家嘴集团的成功经验，前滩太古里于2021年开业后已成为标杆项目 [3] - 前滩太古里扩建项目的零售面积将翻倍至26.7万平方米 [3] - 作为太古地产在沪核心项目之一，前滩广场将依托前滩成熟营商环境，吸引全球企业与人才，为上海城市商务格局注入新活力 [3]

祥源系金融产品逾期事件 - 祥源控股地产合作项目在浙金中心发行的金融产品出现部分逾期兑付 祥源控股及俞发祥承担连带保证责任并正沟通处理[1] - 祥源控股旗下三家上市公司祥源文旅 海昌海洋公园 交建股份同步公告 强调事件涉及的金融产品与上市公司无关 不承担任何兑付及担保义务[1] 新城控股经营数据 - 2025年11月公司实现商业运营总收入约11.55亿元 同比增长8.96%[2] - 2025年1-11月公司累计实现商业运营总收入约128.52亿元 同比增长10.36%[2] - 2025年11月公司实现合同销售金额约14.48亿元 销售面积约20.09万平方米[2] - 2025年1-11月公司累计实现合同销售金额约179.17亿元 累计合同销售面积约235.16万平方米[2] 上海迪士尼政策调整 - 上海迪士尼度假区将于2026年1月12日起调整主题乐园门票退款政策 实行阶梯式退票标准[3] - 新政策下 通过官方直营渠道购买指定门票的游客可在到访日前7天23:59前申请全额退票[3] - 在到访日前6天00:00至前1天23:59期间申请退票 每日每张门票将收取人民币80元退票服务费 到访日当日00:00后不可退票[3] 商业地产项目与融资动态 - 太古地产宣布推出上海前滩广场一座及二座两座甲级办公楼 总建筑面积约12.56万平方米 预计2026年年底落成并已开始预租[4] - 大悦城及其下属公司拟以持有的深圳宝安大悦城商业中心物业设立抵押 申请最高不超过人民币50亿元的固定资产银团贷款 贷款期限180个月[4] - 截至2025年9月30日 上述抵押物业的账面价值为61.43亿元[4] 旅游行业政策导向 - 文化和旅游部部长撰文提出要丰富高品质旅游产品供给 提升旅游产品设计和开发水平 推出更多旅游精品[5] - 文章指出要推动旅游景区焕新发展 提升度假区品质 培育休闲度假及特色旅游产品[5] - 文章强调要大力发展智慧旅游 以提升旅游产品的体验性和舒适性[5]

项目公告 - 太古地产与陆家嘴集团联合宣布推出新项目“前滩广场” [1] - 该项目是扩建后的前滩太古里综合发展项目的办公楼组成部分 [1] - 项目包含两座超甲级办公楼 预计于2026年底落成 目前已启动预租 [1] 项目规模与设计 - 两座办公楼总建筑面积约12.56万平方米 [1] - 前滩广场一座提供30层优质办公空间 前滩广场二座为24层 [1] 区位与交通优势 - 项目紧邻南北高架、中环路等城市主干道 [1] - 经由东方体育中心站直接连接地铁6、8、11号线 [1] - 待2028年地铁19号线开通后 东方体育中心站将实现四线交会 [1] - 届时前往上海虹桥、浦东两大国际机场的出行效率将进一步提升 [1] 项目销售进展 - 截至今年9月30日 前滩太古里扩建项目住宅板块约97%的可售面积已完成预售 [2]

项目发布 - 太古地产与陆家嘴集团联合推出新办公楼项目“前滩广场” 该项目包含“前滩广场一座”及“前滩广场二座”两座超甲级办公楼 是扩建后的前滩太古里综合发展项目的办公楼组成部分 [2] - 项目预计于2026年底落成 目前已正式启动预租 [2] - 两座办公楼的总建筑面积约12.56万平方米 其中前滩广场一座提供30层办公空间 前滩广场二座为24层 [2] 战略定位与市场观点 - 公司认为浦东新区作为核心商务枢纽 依托中国（上海）自由贸易试验区的战略地位 展现出巨大发展潜力 [2] - 公司指出前滩区域凭借高度综合的营商环境 持续吸引全球投资者、大型中资及跨国企业以及顶尖人才汇聚 [2] - 公司表示推出这两座办公楼是践行打造集创新、可持续发展与社区归属感于一体的未来办公空间的承诺 [2] - 公司旨在将前滩广场打造为标志性办公空间 以精准契合上海办公楼市场追求卓越品质趋势下 优质租户对员工福祉与办公效能的双重追求 [2]