撰文｜刘颂辉 编辑｜陈梦妤 封面、内文图源｜刘颂辉 元旦假期第二天，上海的天气终于告别阴雨，迎来万里晴空，各大售楼处门口看房的车辆也多了起来。 家住浦东新区东方体育中心附近的陈阿伯是福建人，近期正琢磨着将手中一套184平方米的洋房出售置换。趁着假期，他和儿子儿媳一同驱车来到前滩南 板块看房。 "价格越来越低，心里慌，又不知道哪个时间点置换更合适。旧的舍不得卖，毕竟价格上远没有达到心里预期。"2026年1月2日上午，《每日经济新闻》记 者（以下简称每经记者）在陆家嘴集团开发的前滩滨江道项目遇到了正在看房的陈阿伯一行人。 不同于此前新盘动辄数百万元的认筹金门槛，前滩滨江道可谓低姿态入市——不仅认筹金为50万元，项目均价也定在了11.65万元/平方米。即便如此，一 番实地看房后，陈阿伯还是决定"再等等"。 1 多项利好政策元旦生效 每经记者注意到，小长假期间，上海楼市供销两端同步发力，市区和郊区均有楼盘入市。 1月1日当天，静安区内环的誉静安项目二批次启动认购，均价为12万元/平方米；闵行区的象屿天誉兰香项目启动认购，备案均价约8万元/平方米。 同日，闵行区保利都汇和煦项目开盘推出144套房源，备案均价69888元 ...

核心观点 - 安高地产在经营业绩承压、上海核心项目面临去化与品牌挑战的背景下，进行了关键的人事调整，旨在通过更换管理层来适配从“规模扩张”到“精细运营”的战略转型，以解决当前的现金流压力和发展难题 [5][12][13] 人事变动 - 公司宣布黄朝晖自2025年12月起不再担任董事、总经理，由张先才接任 [1] - 分析认为此次调整并非常规轮岗，而是企业在业绩压力下的战略性布局 [5] - 换帅核心逻辑在于管理层能力与企业当前发展阶段的适配，反映了公司从“扩张拓局”向“精耕破局”的转型轨迹 [12] 财务与经营状况 - 截至2025年三季度末，公司总资产达493.03亿元，负债规模为390.77亿元，资产负债率高达79.26%，处于行业较高水平 [6] - 公司经营持续亏损，继上半年亏损1.98亿元后，第三季度单季再亏1.43亿元，亏损范围扩大 [6] - 截至第三季度末，公司当期经营现金流量净额为-8.71亿元，反映出经营状况不佳和短期资金周转压力 [6][7] - 公司所有流通债券均为境内发行，总发行规模约40.11亿元，2026年将面临偿债高峰，约有23亿元左右面临兑付 [6] 上海项目挑战 - 上海安高海印华庭项目的去化成效，被视为缓解公司现金流压力的关键 [8] - 该项目地块于2025年7月以总价36.887亿元、单价5.62万元/平方米竞得，目前备案均价为8.259万元/平方米，与地价差约2.7万元/平方米，业内认为仅有微利空间 [8] - 项目即将首开，拟上市68套公寓，面积8141平方米，备案均价82590元/平方米 [8] - 参考同板块项目中企云启春申此前仅68.5%的有效认筹率，海印华庭的去化之路被认为并不平坦 [9] - 公司在上海市场面临“去化压力+品牌危机+管理漏洞”三重考验 [10] - 已售项目安高申宸院、安高申陇院集中爆发质量问题，包括结构安全隐患和外立面材料“货不对板”等，严重侵蚀品牌公信力 [10] - 今年年初，上海速联达房地产开发有限公司（安高申辰院项目公司）副总经理陈怀琛涉嫌严重违法被监察调查 [10] - 分析认为，若前序项目质量纠纷未能妥善解决，将加重购房者观望情绪，拉长去化周期，进一步加剧公司现金流压力 [11] 战略转型与管理层背景 - 前任总经理黄朝晖自2017年执掌公司，主导“东进战略”，期间带领公司在上海累计斥资超136亿元竞得多宗地块，并将上海塑造成公司省外第一核心市场 [12] - 但随着项目落地和市场变化，公司“重拿地、轻运营”的短板暴露，为后续问题埋下隐患 [13] - 新任总经理张先才曾驻守长三角，有成本控制、合规监督与团队协调方面的经验，被认为较为适配公司当前“化解存量纠纷、保障项目去化、严控开发品质”的需求 [13] - 张先才的核心任务被概括为“修复+深耕”，包括建立严格的质量管控机制、加快存量项目纠纷整改、优化拿地策略避免高溢价、通过精细化运营提升利润 [13] - 其上任后的关键检验指标是能否快速化解存量质量纠纷、保障海印华庭顺利去化、重塑上海市场品牌信任 [13] 行业与市场环境 - 上海楼市呈现“冷热不均”现象，上周（报道时点）新建商品住宅成交面积7.21万平方米，环比增长15.56%，成交均价70438元/平方米，环比微跌0.23% [8] - 市场成交结构多元，刚需、改善与豪宅需求同步释放，但供应端与认购市场分化突出 [8]