市场表现与信用评级 - 11月28日，万科多只债券价格跌超30%并盘中临时停牌，万科A股股价当日下跌1.65%至5.38元，创2015年12月18日以来新低，且自11月21日起连续走跌 [2] - 标普将万科及其子公司万科香港的长期发行人信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，并将相关高级无抵押票据评级同样下调至“CCC-”，同时将所有评级列入负面观察名单 [2] - 此前标普已将万科的长期主体信用评级从“B-”下调至“CCC” [2] 债务状况与展期影响 - 万科计划对“22万科MTN004”债券进行展期审议，该债券本金兑付日为2025年12月15日，余额20亿元，年利率3% [3] - 万科境内债务总额为217.98亿元，其中未来12个月内的兑付高峰在当年12月 [3] - 11月26日债券展期公告后，万科A股于11月27日股价大跌超过7% [3] 财务业绩表现 - 2025年前三季度，公司营业收入为1613.9亿元，同比下降26.61%，净利润亏损280.2亿元 [4] - 第三季度单季，公司营业收入为560.7亿元，同比下降27.30%，归母净亏损160.7亿元 [4] - 公司销售持续下滑，资金紧张局面加剧，债务偿还面临较大压力 [5] 应对措施与项目表现 - 大股东深铁集团已累计向万科提供借款291.3亿元，并于11月12日再次提供不超过16.66亿元借款 [3] - 分析认为解决风险需多方合力，包括腾挪资产、把握市场机会改善现金流、大股东扶持及债权人展期 [3] - 前三季度公司有11个首开项目平均销售去化率近七成，广州万科檐屿城项目首开销售套数位列广州市前三 [5]

财务表现 - 第三季度营业收入560.7亿元，同比下降27.3% [2] - 第三季度归母净利润为-160.7亿元，同比下降98.61%，单季度亏损超过上半年整体亏损 [2] - 前三季度累计营业收入1613.9亿元，同比下降26.6% [2] - 前三季度累计归母净利润约为-280.2亿元，同比下降83% [2] - 前三季度房地产开发业务税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0% [2] - 亏损扩大主因包括开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备94亿元以及部分资产交易价格低于账面值 [2] 销售情况 - 前三季度累计合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [2] - “十一”假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标 [3] - 部分新开项目表现良好，前三季度有11个首开项目平均销售去化率近7成 [2] - 广州万科檐屿城项目首开销售套数位列广州市前三 [2] - 上海高福云境项目首开，25套1.3-1.7亿房源全部售罄 [3] 资金与债务 - 截至三季报披露日，共完成288.9亿元公开债务的偿还 [3] - 目前持有货币资金656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元 [3] - 大股东深铁集团已累计提供291.3亿元的股东借款，包括新一笔22亿元借款 [4] - 前三季度合并报表范围内新增融资和再融资共约265亿元，境内新增融资综合成本3.44% [4] - 资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力 [5] 资产与投资 - 1-9月通过盘活存量资源优化和新增产能178.4亿元，通过存量盘活回款71.1亿元 [3] - 前三季度累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元 [3] - 截至9月底，在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961万平方米 [3] - 规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米 [3] 运营与管理 - 公司进行大规模组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源 [5] - 公司全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进 [5] - 经营上仍面临阶段性压力，销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻 [5]

财务业绩表现 - 第三季度营业收入560.7亿元，同比下降27.3% [1] - 第三季度归母净利润为-160.7亿元，同比下降98.61%，单季度亏损超过上半年整体亏损 [1] - 前三季度累计营业收入1613.9亿元，同比下降26.6% [1] - 前三季度归母净利润约为-280.2亿元，同比下降83% [1] - 前三季度房地产开发业务税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0% [1] - 各类减值准备合计94亿元，使归母净利润减少约83亿元 [1] 房地产开发销售 - 前三季度累计合同销售面积775.1万平方米，同比下降41.8% [1] - 前三季度累计合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6% [1] - 前三季度有11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近7成 [1] - “十一”假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [2] - 10月上海高福云境项目25套1.3-1.7亿房源全部售罄 [2] 资金与债务状况 - 截至9月底持有货币资金656.8亿元 [2] - 截至9月底有息负债合计3629.3亿元 [2] - 截至三季报披露日共完成288.9亿元公开债务的偿还 [2] - 大股东深铁集团累计提供291.3亿元股东借款 [3] - 前三季度新增融资和再融资共约265亿元，境内新增融资综合成本3.44% [3] 资产与资源盘活 - 1-9月通过盘活累计优化和新增产能178.4亿元 [2] - 通过存量盘活回款71.1亿元 [2] - 前三季度获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元 [2] - 截至9月底在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961万平方米 [2] - 规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米 [2] 公司经营与管理 - 公司经营上仍面临阶段性压力，销售持续下滑，资金紧张局面加剧 [3] - 报告期内进行大规模组织调整，强化总部定位，精简地区公司管理层级 [3]