公司治理与股东支持 - 万科A举行2025年第一次临时股东大会，授权董事会为深铁集团提供的累计220亿元股东借款提供担保，深铁集团已提供无抵质押担保借款213.76亿元 [1] - 黄力平首次以万科董事长身份亮相，重申深铁集团将按照市场化、法治化原则支持万科健康发展 [1][3] - 黄力平提出公司未来"三个坚持"发展思路：坚持战略聚焦、坚持规范运作、坚持科技赋能 [4] 财务状况与债务管理 - 截至三季度末，万科已偿还288.9亿元公开债务，2025年初至今深铁集团累计向万科提供借款超300亿元 [5] - 公司前三季度合并报表范围内新增融资和再融资为265亿元，经营活动的现金流量净额为负值 [5] - 2025年最后两个月有三笔境内债到期，待偿本金总额73亿元；2026年一季度有一笔境内债需兑付，本金余额11亿元 [6] 业务运营与战略调整 - 公司面临高毛利项目偏少、郊区大盘去化慢的困难，物流、商业等业务承受租户波动和租金下滑压力 [6] - 万科正建设产品与服务能力基本盘，上海高福云境项目创造公司近年单日单盘销售记录 [6] - 前10月通过资源盘活新增可售货值228亿元，前三季度完成19个项目大宗交易，签约金额68.6亿元 [6][7] 行业环境与公司应对 - 地产行业经营压力未有效缓解，今年前三季度近半数上市房企处于亏损，行业负债率继续上升 [6] - 公司计划借助政策支持推进存量资源盘活，并通过"收—调—供"、指标优化等方式改善资源结构 [6] - 后续将进一步通过资本运作剥离与战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构 [7]

股东大会核心议案 - 万科举行2025年第一次临时股东大会 新任董事长黄力平首次以该身份公开亮相 [3] - 股东大会对深铁集团向公司提供不超过220亿元额度股东借款的议案进行表决 借款用于偿还公开债本息及指定借款利息 [3] - 截至目前深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 万科后续需对已发生借款提供抵质押担保 [3] 管理层对议案的说明 - 管理层表示资产抵质押是借款合同原有约定 是市场化法治化原则的体现 本次是申请获得股东授权以完善手续 [4] - 前期大股东为避免审批程序延误资金到位时间已先行提供部分资金 本次集中申请授权是为完成股东会程序 [4] - 董事长黄力平表示公司将凝心聚力有序化解风险 深铁作为大股东将帮助公司摆脱困境重回健康发展轨道 [4] 公司经营表现 - 万科1-10月销售金额1152.8亿元 经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 具体表现包括上海高福云境项目创公司近年单日单盘销售纪录 万物云整体收入同比增长3% 长租业务出租率超94% [5] - 公司借助政策支持推进资源盘活 前10月新增可售货值228亿元 [5] 公司面临的挑战与应对策略 - 管理层坦言经营压力尚未有效缓解 困难客观存在 未来将继续发挥产品服务优势优化管理提升效益 [5] - 公司将在各方支持下通过资本运作手段剥离与战略关联度不高业务和资产 改善现金流和资债结构 [5] - 公司认为随着政策持续落实合理住房需求兑现 行业有望逐步走出调整周期迈向稳健发展新阶段 [5]

新任董事长亮相与股东支持 - 万科A于2025年第一次临时股东会审议通过议案，授权董事会为深铁集团提供的累计220亿元股东借款提供担保，截至目前深铁集团已提供无抵质押担保借款213.76亿元[2] - 新任董事长黄力平首次公开亮相，重申大股东深铁集团将按照市场化、法治化原则支持万科健康发展[2] - 黄力平于2024年10月接替辛杰成为万科董事长，是公司近一年来的第三任董事长，前董事长郁亮现担任执行副总裁[5] 公司未来发展思路 - 黄力平提出“三个坚持”的发展思路：坚持战略聚焦、坚持规范运作、坚持科技赋能[6] - 在战略聚焦方面，公司将推动业务布局优化和结构调整，从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能五个方面综合施策[6] - 在科技赋能方面，公司将应用新一代信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术，提升多元场景的开发和经营能力[6] - 在规范运作方面，公司将健全管理机制，压缩管理层级，整合事业部资源，构建更高效治理机制[6] 债务偿还与资金状况 - 截至2025年三季度末，公司已偿还288.9亿元公开债务，深铁集团2025年初至今已累计向万科提供借款超300亿元[8] - 公司前三季度合并报表范围内新增融资和再融资为265亿元，经营活动现金流量净额为负值[8] - 2025年最后两个月还有三笔境内债到期，待偿本金总额73亿元；2026年一季度有一笔境内债需兑付，本金余额11亿元[8] 经营挑战与应对措施 - 公司面临高毛利项目偏少、郊区大盘去化慢的困难，物流、商业等业务面临租户波动、租金下滑压力[8] - 地产行业经营压力未缓解，2025年前三季度近半数上市房企处于亏损，行业负债率继续上升[8] - 公司正建设产品与服务能力基本盘，上海高福云境项目创公司近年单日单盘销售记录[8] - 前10月通过资源盘活新增可售货值228亿元，前三季度完成19个项目大宗交易，签约金额68.6亿元[9] - 公司冰雪业务已与中旅集团完成签约，正推进交割，后续将通过资本运作剥离非核心业务资产改善现金流[9]

公司治理与股东支持 - 万科于11月20日举行2025年第一次临时股东会，新任董事长黄力平首次以该身份公开亮相 [1] - 会议核心议题是表决关于深铁集团向万科提供不超过220亿元股东借款额度的框架协议议案 [3] - 截至会议时，深铁集团已向万科提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元，后续万科需对已发生借款提供抵质押担保 [3] - 管理层解释，资产抵质押是借款合同原有约定和常规安排，此次申请授权是为完善手续，前期大股东为及时满足资金需求已先行提供资金 [3] - 董事长黄力平表示，深铁集团作为大股东将与各方一起帮助公司有序化解风险，推动其重回健康发展轨道 [5] 公司经营与财务表现 - 公司1-10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 具体经营亮点包括：上海高福云境项目创近年单日单盘销售纪录，万物云整体收入同比增长3%，长租业务出租率超过94% [5] - 公司借助政策支持推进资源盘活，前10个月新增可售货值228亿元 [5] - 管理层坦言经营压力尚未有效缓解，未来将继续优化管理以提升效益 [5] - 公司计划在各方支持下，通过资本运作剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资债结构 [5] 行业前景与公司挑战 - 董事长黄力平指出，在房地产新旧发展模式转换过程中，消化过去“三高”阶段形成的负担必然有阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩将持续承压 [4] - 公司认为，随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段 [5]

公司经营概况 - 1-10月销售金额1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长，但经营压力尚未有效缓解 [1] - 公司在产品与服务能力提升、资源盘活、组织提效等方面做了大量工作并取得一定成效 [1] 产品与服务能力 - 上海理想之地入选住建部首批好社区案例，上海高福云境项目创造公司近年单日单盘销售记录 [2] - 万物云首创“弹性定价”模式，整体收入同比增长3% [2] - 长租业务出租率超94%，长租期客户占比显著提升 [2] - 物流业务战略客户占比持续提升 [2] 资源盘活进展 - 通过“收-调-供”、指标优化、资源置换等方式推进存量资源盘活 [2] - 前10月新增可售货值228亿元 [2] 组织效率优化 - 将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，进一步强化总部管理职能 [2] - 缩短管理链条，提升决策效率 [2]

财务表现 - 第三季度营业收入560.7亿元，同比下降27.3% [2] - 第三季度归母净利润为-160.7亿元，同比下降98.61%，单季度亏损超过上半年整体亏损 [2] - 前三季度累计营业收入1613.9亿元，同比下降26.6% [2] - 前三季度累计归母净利润约为-280.2亿元，同比下降83% [2] - 前三季度房地产开发业务税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0% [2] - 亏损扩大主因包括开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备94亿元以及部分资产交易价格低于账面值 [2] 销售情况 - 前三季度累计合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [2] - “十一”假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标 [3] - 部分新开项目表现良好，前三季度有11个首开项目平均销售去化率近7成 [2] - 广州万科檐屿城项目首开销售套数位列广州市前三 [2] - 上海高福云境项目首开，25套1.3-1.7亿房源全部售罄 [3] 资金与债务 - 截至三季报披露日，共完成288.9亿元公开债务的偿还 [3] - 目前持有货币资金656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元 [3] - 大股东深铁集团已累计提供291.3亿元的股东借款，包括新一笔22亿元借款 [4] - 前三季度合并报表范围内新增融资和再融资共约265亿元，境内新增融资综合成本3.44% [4] - 资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力 [5] 资产与投资 - 1-9月通过盘活存量资源优化和新增产能178.4亿元，通过存量盘活回款71.1亿元 [3] - 前三季度累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元 [3] - 截至9月底，在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961万平方米 [3] - 规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米 [3] 运营与管理 - 公司进行大规模组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源 [5] - 公司全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进 [5] - 经营上仍面临阶段性压力，销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻 [5]

财务业绩表现 - 第三季度营业收入560.7亿元，同比下降27.3% [1] - 第三季度归母净利润为-160.7亿元，同比下降98.61%，单季度亏损超过上半年整体亏损 [1] - 前三季度累计营业收入1613.9亿元，同比下降26.6% [1] - 前三季度归母净利润约为-280.2亿元，同比下降83% [1] - 前三季度房地产开发业务税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0% [1] - 各类减值准备合计94亿元，使归母净利润减少约83亿元 [1] 房地产开发销售 - 前三季度累计合同销售面积775.1万平方米，同比下降41.8% [1] - 前三季度累计合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6% [1] - 前三季度有11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近7成 [1] - “十一”假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [2] - 10月上海高福云境项目25套1.3-1.7亿房源全部售罄 [2] 资金与债务状况 - 截至9月底持有货币资金656.8亿元 [2] - 截至9月底有息负债合计3629.3亿元 [2] - 截至三季报披露日共完成288.9亿元公开债务的偿还 [2] - 大股东深铁集团累计提供291.3亿元股东借款 [3] - 前三季度新增融资和再融资共约265亿元，境内新增融资综合成本3.44% [3] 资产与资源盘活 - 1-9月通过盘活累计优化和新增产能178.4亿元 [2] - 通过存量盘活回款71.1亿元 [2] - 前三季度获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元 [2] - 截至9月底在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961万平方米 [2] - 规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米 [2] 公司经营与管理 - 公司经营上仍面临阶段性压力，销售持续下滑，资金紧张局面加剧 [3] - 报告期内进行大规模组织调整，强化总部定位，精简地区公司管理层级 [3]