2025年度经营业绩概览 - 2025年累计实现销售金额192.7亿元，销售面积约253.58万平方米 [1][6] - 商业运营总收入同比增长10%至140.9亿元 [1][2] - 全年累计交付房源超3.8万套，近三年累计交付量突破27.8万套 [1][6] 商业板块运营表现 - 商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%，保持稳步增长 [1][2] - 2025年新开业淄博鑫马、商丘睢阳等五座吾悦广场，常州武进、海口两座广场焕新启航 [2] - 截至2025年四季度末，在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达178座，开业数量居中国上市公司首位 [2] - 摩根士丹利预测其租金收入将以约8%的复合年增长率增长 [3] 融资创新与渠道拓宽 - 2025年11月成功发行全国首单消费类、首单A股上市民营企业持有型不动产ABS，发行规模6.16亿元，配套4.1亿元债权部分 [3][4] - 该ABS产品以青浦吾悦广场为底层资产，获瑞思不动产金融研究院“2025年度创新资产盘活”荣誉 [3][4] - 2025年6月，母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [4] - 2025年9月，全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元优先担保票据 [4] - 2025年8月、9月、12月相继成功发行三笔中期票据，发行规模分别为10亿元、9亿元、17.5亿元，均获中债增全额担保及中诚信国际双AAA评级 [5] 财务安全与信用管理 - 2025年全年如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持“零违约”纪录 [5] - 截至2025年末，公司合联营公司权益有息负债降至23.85亿元 [5] 业务发展与未来展望 - 摩根士丹利指出地产开发业务对整体业绩的拖累持续减弱，预计2027年核心利润有望恢复至26亿元（2024-27年复合年增长率45%） [6] - 摩根士丹利于2025年11月上调公司评级至“超配”，目标价上调25%至19.7元，并将2026至2027年每股收益预测上调3%-5% [6] - 新城建管2025年新增签约面积达1061万平方米，累计管理项目超155个，总建筑面积超2600万平方米，跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10” [7]

核心观点 - 新城控股在商业地产行业深度调整背景下实现逆势增长 战略重心从规模扩张转向质量共生和生态共建 [1][3][5] - 公司通过迭代"吾悦经营五步法"和推出"悦链计划" 构建精细化运营体系和商业生态系统 [1][4][5] - 商业板块已成为重要盈利支柱 上半年运营总收入69.44亿元同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利占比提升至77.06% [3] 战略转型 - 从"规模增长"全面转向"质量共生" 不再单纯强调扩张速度和出租率 更注重精细化运营与生态共建 [3][6] - 坚持住宅与商业双轮驱动战略 现重点发展住宅代建和商业经营的精细化与专业化 [7] - 实施差异化发展策略：通过高端"金标吾悦"产品线提升品牌形象 同时通过区域深耕巩固市场地位 [8][9] 运营体系升级 - 迭代"吾悦经营五步法" 从建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益五个维度系统化构建运营体系 [4][5] - 投入4亿元开展88个项目的空间改造和品质提升 优质空间体验赋能品牌销售 [5] - 全面推广联营扣点模式 构建"销售提升→收益增加→加大营销投入→增加品牌激励→促进销售再增长"的正向循环 [5] 生态共建计划 - 推出"悦链计划" 变单向招商为三方共赢 打造互信高效可持续的资源对接与价值共创平台 [5] - 精准筛选10家认证品牌和80家核心代理商 重视合作质量而非数量 [6] - 吾悦作为核心枢纽 链接最具扩张潜力的优质品牌和最具投资实力的核心代理商 [5] 业绩表现 - 截至2025年8月25日 在全国141个城市布局205座综合体项目 已开业175座 在营规模超1600万平方米 [7] - 常州武进吾悦广场升级为全国首座"金标吾悦" 开业前三天客流突破48.5万人次 实现销售额4000余万元 [8] - 山东区域共布局23座吾悦广场 青岛即墨项目引进90家首进即墨及创新标杆品牌 泰安肥城项目将引进超60%城市首进品牌 [8] 行业背景 - 商业地产告别野蛮生长步入存量时代 面临线下商业饱和供应与线上零售冲击的双重挑战 [1][3] - 消费分级与消费升级并存 需要精准把握消费者需求变化 [2] - 重点商业运营公司租费规模持续增长 租费增速持续跑赢行业超过市场预期 [2]

核心观点 - 新城控股在商业年会上公布"吾悦经营五步法"和"悦链计划" 聚焦商业运营精细化和生态共创 推动从规模增长向质量共生转型 [1][2][4] - 公司商业运营收入逆势增长 上半年总收入69.44亿元(同比+11.8%) 物业出租及管理毛利占比提升至77.06% 出租率保持97.81%高位 [6] - 通过金标吾悦高端化升级和区域扩张(如山东三年新增6项目) 强化商业标杆地位和区域市场渗透 [6][7] 吾悦经营五步法 - 建好空间: 通过空间分析和五大检查体系(宣发/经营/工程/物业/安全)标准化监管 纳入区域KPI考核 [2] - 组对内容: 运用市场洞察6因子/项目定位4要素/业态规划4方面科学分析 形成品牌落位7阶模型指导业态规划 [2] - 找到品牌: 三级招商团队搭建"吾悦品牌库" 通过招商服务八步法和信息化积分系统自动计算佣金 [2] - 做高销售: 推出V8模型(8因子8要素)为品牌提供销售经营体检表 实现精细化销售管理 [3] - 分享收益: 推广联营扣点模式 将收益反哺营销投入与品牌激励 构建销售提升→收益增加→再增长的正向循环 [3] - 该方法具备系统化思考/结构化拆解/精细化指引/数字化管理四大特点 减少执行偏差并量化目标 [3] 悦链计划 - 计划筛选10家认证品牌和80家核心代理商 通过常态化沟通/专属权益/系统化运维构建资源对接平台 [4][5] - "悦"强调三方共赢(品牌/代理商/吾悦) 颠覆传统单向招商模式;"链"以吾悦为枢纽链接优质品牌与代理商 [4] - 核心愿景为引领代理商-吾悦-品牌三方联动的商业内容共生模式 对齐经营目标与能力共长 [4] 商业运营表现 - 全国布局141城205座综合体 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率97.81% [6] - 首座"金标吾悦"于常州武进落地 配备高规格硬件维护/销售支持/会员运营体系 未来将在重点城市群布局高端旗舰 [6] - 山东区域现有23座吾悦广场 未来三年新增6项目 即墨项目引进90家首进品牌 肥城项目首进品牌占比超60% [7]

核心观点 - 新城控股在商业年会上发布迭代的"吾悦经营五步法"和全新"悦链计划" 旨在通过精细化运营和生态协作提升商业运营质量 实现从规模增长向质量共生的转型 [2][5][6] - 公司商业板块逆势增长 上半年商业运营总收入69.44亿元（同比增长11.8%） 物业出租及管理业务毛利占比提升至77.06% 毛利率达71.20% [7] 战略与运营方法 - 迭代"吾悦经营五步法"：包含建好空间（投入4亿元改造88个项目）、组对内容（通过市场洞察6因子等模型科学规划）、找到品牌（基于4M框架构建服务体系）、做高销售（推出V8模型提升品牌销售）、分享收益（推广联营扣点模式） [3][4][5] - 该方法强调系统化思考、结构化拆解、精细化指引和数字化管理 以专业化运营应对商业地产挑战 [3][5] 生态合作计划 - 推出"悦链计划"：筛选10家认证品牌和80家核心代理商 建立常态化沟通机制和专属权益 打造三方（代理商×吾悦×品牌）联动的资源对接与价值共创平台 [6] - 计划颠覆传统单向招商模式 通过吾悦作为枢纽链接品牌与代理商 实现资源高效匹配和商业内容共生 [6] 商业布局与业绩 - 截至当前在全国141个城市布局205座综合体项目 完成从0到200的规模化发展跨越 [5] - 商业运营成为重要增长极 上半年商业运营总收入69.44亿元（同比增长11.8%） 物业出租及管理毛利45.73亿元 毛利率71.20% [7] 行业背景与定位 - 线下商业饱和供应叠加线上零售冲击 商业地产面临挑战 公司通过精细化运营和生态协作提升竞争力 [3][6] - 吾悦商管定位"不一样的吾悦" 提出企业人格及五边形经营理念 追求从出租率租金向质量共生转型 [5][6]

核心观点 - 新城控股在商业年会上发布"吾悦经营五步法"和"悦链计划" 聚焦商业运营精细化和生态协作 旨在提升运营效率并构建三方共赢的商业生态系统 [1][3][7] 商业运营策略 - 迭代"吾悦经营五步法"：包括建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益 系统性提升商业精细化与专业化运营能力 [2][3] - 建好空间：投入4亿元开展88个项目的空间改造和品质提升 建立空间分析和五大检查体系并纳入KPI考核 [2] - 组对内容：通过市场洞察6因子、项目定位4要素、业态规划4方面等科学分析工具形成品牌落位7阶模型指导业态规划 [2] - 找到品牌：基于4M框架构建品牌链接与服务体系 组建三级招商团队 建立吾悦品牌库和招商服务八步法 通过信息化工具自动计算招商积分 [2] - 做高销售：推出V8模型 通过8因子8要素为品牌提供销售经营体检表 承诺每年营销费用不下降并与商家联营提升业绩 [3] - 分享收益：全面推广联营扣点模式 构建销售提升→收益增加→加大营销投入→增加品牌激励→促进销售再增长的正向循环 [3] 生态协作计划 - 推出"悦链计划"：筛选10家认证品牌和80家核心代理商 建立常态化沟通机制和专属权益 打造资源对接与价值共创平台 [4][5] - 计划核心：变单向招商为三方共赢 吾悦作为枢纽链接优质品牌与代理商 实现资源高效匹配 [4] - 目标对齐：与合作品牌经营目标对齐 追求质量共生而非仅规模增长 提升商业内容温度与活力 [5] 商业业绩表现 - 2025年上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [6] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例由57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% [6] - 全国布局141城205座综合体项目 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率稳定在97.81% [6] - 合作品牌超3万个 会员总数超5000万 [6] 标杆项目与未来布局 - 常州武进吾悦广场升级为首座"金标吾悦" 配备高规格硬件维护、销售支持与会员运营体系 [7] - 未来以金标项目为支点 在重点城市群布局高端商业旗舰 [7]

核心观点 - 新城控股在商业年会上发布"吾悦经营五步法"和"悦链计划" 旨在通过精细化运营和生态协作提升商业竞争力 实现从规模增长向质量共生的转型 [1][5][6] 商业运营策略升级 - 迭代"吾悦经营五步法" 包括建好空间 组对内容 找到品牌 做高销售 分享收益五个系统化步骤 聚焦精细化与专业化运营 [2][3] - 建好空间方面 投入4亿元开展88个项目的空间改造和品质提升 建立空间分析体系和五大检查体系并纳入KPI考核 [2] - 组对内容方面 通过市场洞察6因子 项目定位4要素 业态规划4方面等科学分析工具形成品牌落位7阶模型 [3] - 找到品牌方面 基于4M框架构建品牌链接体系 组建三级招商团队 建立吾悦品牌库和招商服务八步法 通过信息化工具自动计算招商积分 [3] - 做高销售方面 推出V8模型 透过8因子8要素为品牌提供销售经营体检表 承诺每年营销费用不下降并与商家联营 [3] - 分享收益方面 全面推广联营扣点模式 将收益反哺营销与品牌激励 构建销售提升→收益增加→投入增长→激励加强→销售再增长的正向循环 [3] 生态合作体系构建 - 推出"悦链计划" 联合优质品牌和代理商构建开放共生的商业生态系统 从空间运营迈向生态协作 [1][5] - 计划筛选10家认证品牌和80家核心代理商 提供常态化沟通机制 专属优享权益和系统化运维体系 [5][6] - 变单向招商为三方共赢 吾悦作为枢纽链接优质品牌与代理商 实现资源高效匹配 [5] - 商业合作品牌数量超3万 会员总数超5000万 出租率保持在97.81%的高位水平 [7] 商业板块业绩表现 - 2025年上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [7] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例由57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% [7] - 全国141城布局205座综合体项目 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 [5][7] 标杆项目与未来布局 - 常州武进吾悦广场升级为全国首座金标吾悦 匹配高规格硬件维护 销售支持与会员运营体系 [8] - 未来以金标项目为支点 在重点城市群布局高端商业旗舰 输出引领城市幸福风尚的商业方案 [8]

核心观点 - 新城控股在商业年会上发布"吾悦经营五步法"和"悦链计划" 旨在通过精细化运营和生态协作提升商业竞争力 实现从规模增长向质量共生的转型 [1][4][5] 商业运营策略 - 迭代"吾悦经营五步法" 包括建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益五个步骤 聚焦商业精细化与专业化运营 [2] - 建好空间方面 公司投入4亿元开展88个项目的空间改造和品质提升 建立空间分析体系和五大检查体系并纳入KPI考核 [2] - 组对内容方面 通过市场洞察6因子、项目定位4要素、业态规划4方面等工具形成品牌落位7阶模型指导业态规划 [2] - 找到品牌方面 根据4M框架构建品牌链接与服务体系 组建三级招商团队 建立吾悦品牌库 总结招商服务八步法并通过信息化工具自动计算招商积分 [2] - 做高销售方面 推出购物中心品牌销售增长引擎V8模型 通过8因子8要素为品牌提供销售经营体检表 承诺每年营销费用不下降并与商家联营 [3] - 分享收益方面 全面推广联营扣点模式 将联营收益反哺营销投入与品牌激励 构建销售提升与收益增长的正向循环 [3] 生态合作计划 - 发布"悦链计划" 旨在筛选联合优质品牌和核心代理商 建立常态化沟通机制、专属优享权益和系统化运维体系 打造资源对接与价值共创平台 [4] - 计划筛选10家认证品牌和80家核心代理商 提供实打实的优享权益 [5] - 悦链计划变单向招商为三方共赢 吾悦作为核心枢纽链接优质品牌和代理商 实现资源与机会高效精准匹配 [4] 商业业绩表现 - 2025年上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [6] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例从去年同期57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% [6] - 截至2025年6月底 在全国141个城市布局205座综合体项目 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率稳定保持在97.81% [6] - 商业合作品牌数量超3万 会员总数超5000万 [6] 项目升级与标杆打造 - 常州武进吾悦广场改造升级为全国首座金标吾悦 匹配更高规格硬件维护、销售支持与会员运营体系 [7] - 未来将以金标项目为支点 在全国重点城市群布局高端商业旗舰 [7]

公司战略与活动概述 - 新城控股于9月24日-25日在上海举办"2025第八届商业年会暨吾悦商管第一届悦链计划合伙人大会" 主题为"双向奔赴·共绘幸福" 旨在汇聚行业力量并把握合作机遇 [1] - 公司董事长王晓松携高管与数千位合作伙伴出席活动 聚焦加强协作、链接资源和推动行业稳步发展 [1] - 公司基于商业系统性思考 对外公布迭代焕新的"吾悦经营五步法" 并推出"悦链计划" 从空间运营迈向生态协作 [1] 吾悦经营五步法框架 - 五步法包括"建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益" 深度聚焦商业精细化与专业化运营 [2] - 建好空间方面 公司建立项目铺位空间分析和五大检查体系（宣发、经营、工程、物业与安全） 并纳入区域KPI考核 2024年已投入4亿元开展88个项目空间改造 [2] - 组对内容方面 通过市场洞察6因子、项目定位4要素、业态规划4方​​法形成品牌落位7阶模型 指导科学业态规划 [3] - 找到品牌方面 根据4M框架构建品牌链接体系 组建三级招商团队 搭建吾悦品牌库 并采用招商服务八步法和信息化积分佣金系统 [3] - 做高销售方面 推出购物中心品牌销售增长引擎V8模型 通过8因子8要素提供销售经营体检表 承诺每年营销费用不下降并与商家联营 [3] - 分享收益方面 全面推广联营扣点模式 将收益反哺营销投入与品牌激励 构建销售提升→收益增加→营销投入→品牌激励→销售再增长的正向循环 [3] 悦链计划生态构建 - 悦链计划旨在筛选联合全国优质品牌与核心代理商 通过常态化沟通机制、专属权益和系统化运维体系 打造资源对接与价值共创平台 [5] - 计划核心愿景为引领"代理商 × 吾悦 × 品牌"三方联动共生模式 变单向招商为三方共赢 吾悦作为枢纽链接品牌与代理商 [5] - 首届计划将筛选10家认证品牌和80家核心代理商 要求价值观契合、发展意愿突出、经营能力强、专业实力雄厚且信用良好 [6] 商业运营业绩表现 - 2024年上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例从57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% [7] - 截至2025年6月底 在全国141个城市布局205座综合体项目 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率稳定保持在97.81% [7] - 商业合作品牌数量超3万个 会员总数超5000万 构建差异化共生优势 [7] 项目升级与行业定位 - 2025年6月常州武进吾悦广场改造焕新为全国首座"金标吾悦" 匹配高规格硬件维护、销售支持与会员运营体系 [8] - 公司将以金标项目为支点 在重点城市群布局高端商业旗舰 输出"引领城市幸福风尚"的商业方案 [8] - 吾悦经营五步法和悦链计划被业内视为对商业运营质量的深度聚焦 通过生态伙伴联动织就高效资源网络 探索商业未来多元可能 [8]