核心人事变动 - 雀巢大中华区烹调食品业务负责人兼太太乐首席执行官曹辉已决定离职，最后工作日为2026年4月9日 [1] - 继任者预计将于2024年5月加入，过渡期间由太太乐及豪吉财务负责人王欣代理职责 [2] - 曹辉于2022年初上任，此前在宝洁、多美滋、雅培、恒天然等跨国企业有丰富快消经验 [2] 业务单元与品牌构成 - 烹调食品业务是雀巢大中华区份量最重、最大的业务单元 [1][4] - 该业务单元旗下拥有太太乐、豪吉、美极、朝天香品牌 [2][4] - 太太乐是该业务单元的旗舰品牌，被雀巢全球CEO费耐睿称为“无与伦比的本土热卖品牌”之一 [4] 公司战略与业绩表现 - 在曹辉任内，太太乐通过“双轮驱动”战略跨越了百亿营收大关 [2] - “双轮驱动”战略包括：巩固鸡精等固体调味品核心业务，同时加速酱油、蚝油、鸡汁等液体调味料“第二支柱”增长 [2] - 公司2023年设定了冲刺百亿营收的目标并成功实现 [2] - 雀巢全球CEO费耐睿表示将加码支持太太乐，并认为太太乐与徐福记未来有很大的出口潜力 [5] 产品创新与业务拓展 - 鸡精系列推出薄盐鸡精调味料，产品钠含量相较于醇鲜鸡精调味料降低25%以上 [3] - 着力打造“零添加”原味鲜系列，其中原味鲜松茸鲜是明星新品 [3] - 渠道多元化：在零售C端发力会员店、即时零售、兴趣电商；在餐饮B端为全国超过60万家餐饮门店提供解决方案 [3] - 完成了对川味调料企业“朝天香”的收购与整合，该公司2019年销售额已破亿，产品包括火锅底料、鱼类调料等 [3] - 计划将朝天香打造成领先火锅底料品牌，并借助太太乐的全国销售渠道与品牌影响力实现快速增长 [4]

报告投资评级 - 维持“增持”评级 [1][5][7] 核心观点 - 报告认为，尽管行业下行导致公司短期结算金额和利润下滑，但当前净利润不能反映后续潜在盈利变化 [7] - 考虑到政策端发力，资产价格逐步寻底，公司存在修复空间，采用PB估值法更符合后续市场变化 [7] - 预测公司2026/2027/2028年每股收益（EPS）分别为人民币0.06元、0.07元、0.08元，2026年每股净资产为6.46元，给予0.4倍PB，对应目标价每股2.81港元 [7] 财务表现与预测 - **收入与利润**：2025年公司实现营业收入531.36亿元，同比下降40.45%；归母净利润3.93亿元，同比下降19.93%。报告预测2026-2028年营业收入将持续下降，但归母净利润将恢复增长，预计2026年同比增长12.7%至4.43亿元 [4][7] - **盈利能力改善**：2025年毛利率为23.3%，同比提升6.5个百分点，主要得益于高毛利的商业物业管理及租赁收入占比提升。报告预测毛利率将持续改善，2028年将达37.2% [4][7][8] - **每股指标**：预测2026-2028年每股收益（EPS）分别为0.06元、0.07元、0.08元；每股净资产分别为6.46元、6.51元、6.57元 [7][8] - **估值水平**：基于2025年业绩，市盈率（PE）为31.43倍，市净率（PB）为0.29倍。预测2026-2028年PE分别为31.65倍、28.12倍、25.10倍，PB维持在0.30倍左右 [4][8] 业务运营分析 - **开发业务收缩但均价提升**：2025年物业销售收入为390.04亿元，交付面积630万平方米，平均销售价格为每平方米6,196元。合约销售额为192.70亿元，合约销售面积253.58万平方米，全年合约销售均价（不含车位）为每平方米9,868元 [7] - **充裕的未结转资源**：截至2025年末，公司已预售但尚未交付的物业涉及总建筑面积约830万平方米，价值约513.63亿元；土地储备为2,815万平方米 [7] - **商业管理表现亮眼**：“双轮驱动”战略下，吾悦广场成为业绩重要支撑。截至2025年底，已开业吾悦广场178座，开业面积1,649.07万平方米。2025年出租率达97.86%，客流总量20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车辆），同比增长7.18%；会员人数达5,497万人，较2024年末增长25.82% [7] 财务状况与比率 - **现金流**：2025年经营活动现金流净流出19.28亿元，报告预测2027-2028年将转正，分别为净流入29.38亿元和35.83亿元 [8] - **偿债能力**：2025年末资产负债率为69.41%，净负债比率为61.54%。报告预测资产负债率将逐年改善，2028年降至55.60% [8] - **股东回报**：2025年净资产收益率（ROE）为0.84%，预计将逐年小幅提升，2028年达1.17% [8] 同业比较 - 与华润置地、中国海外发展、万科企业、龙湖集团、金地集团等可比公司相比，该公司的2025年市盈率（31.43倍）高于行业均值（21.80倍），但市净率（0.29倍）略低于行业均值（0.35倍） [9]

2025年业绩表现 - 2025年公司整体营收微增，但利润同比下滑3.92% [3][15] - 利润下滑主要因公司全年在新品研发与渠道开拓上加大投入，短期费用增加对利润形成压力 [3][15] 成本结构与价格策略 - 2025年第四季度毛利率下降主要因对经销商实施折让政策，四季度兑现的额度包含第三、四季度两部分 [4][16] - 2026年主要原料青菜头收购已完成，价格与去年基本持平，其占总体成本约45% [4][16] - 包材成本占比约20%，暂未受成本上涨影响，但未来石油价格波动可能间接增加包材成本 [4][16] - 公司明确当前无产品整体提价计划，未来将根据不同渠道及新品推广需求进行针对性价格调整 [4][16] 品类发展情况 - 2025年萝卜品类平均吨价提升，得益于生产工艺、口味及包装的全面升级 [5][17] - 萝卜新品销售单价高于原有产品且销量增加，公司将其作为第二品类重点培育 [5][17] 渠道拓展进展 - 2025年餐饮渠道表现亮眼，调货额近1.2亿元，增速超20% [6][18] - 公司已与盒马、山姆、零食量贩等新兴渠道达成合作，定制型产品成功上市销售 [6][18] - 电商渠道作为试销及消费者反馈平台，将持续发挥新品优化与市场洞察作用 [6][18] 产能建设与公司战略 - 募投项目1号车间已建成投用，5号、6号、8号车间完成主体建设进入装修阶段 [7][19] - 预计2026年末部分生产设备进场组装，投产时间将根据生产需求确定 [7][19] - 公司战略上坚持“双轮驱动”，即以榨菜为中心及以复合调味料为中心 [7][19] - 在维持榨菜体量基础上开发“榨菜+”新品，并推进佐餐开味菜及复合调味料品类并购 [7][19] 运营与资本状况 - 截至2026年一季度，公司渠道库存维持在2个月以内，处于正常水平 [8][20] - 关于股份回购及股权激励计划，公司表示正积极论证，相关事项需综合多方因素 [8][20]

报告投资评级 - 买入（维持）[1] 报告核心观点 - 新城控股2025年收入端承压，但归母净利润降幅有限，盈利韧性逐步显现，主要得益于毛利率提升、减值损失减少及少数股东损益影响[7] - 商业运营板块（吾悦广场）规模稳步扩张，经营指标稳健，成为公司业绩与现金流的“稳定器”[7] - 公司杠杆水平持续回落，融资成本优化，融资渠道保持畅通，经营性现金流连续8年为正[7] - 尽管开发业务销售与结转仍在调整，但基于商业基本盘稳固、减值压力减小，报告维持“买入”评级[7] 财务表现与预测 - **2025年业绩**：实现营业收入530.12亿元，同比-40.4%；归母净利润6.80亿元，同比-9.6%[7] - **毛利率提升**：2025年综合毛利率为27.42%，同比提升7.60个百分点，主要受商业收入占比提升带动[7] - **减值压力缓解**：2025年信用减值及资产减值损失分别同比减少1.81亿元和8.67亿元[7] - **盈利预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为7.57亿元、9.26亿元、10.74亿元，对应增速为11.25%、22.39%、15.95%[1][7] - **估值水平**：基于最新股价，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为42.10倍、34.39倍、29.66倍；市净率（P/B）为0.53倍[1][5] 业务板块分析 - **开发业务**：2025年实现营业收入390.04亿元，同比-48.7%；毛利率13.0%，同比+1.3个百分点[7] - **销售与回款**：2025年全口径销售金额192.70亿元，同比-52.0%；全口径资金回笼率为110.4%[7] - **存货去化**：截至2025年末存货账面价值710.50亿元，同比-26.8%[7] - **商业管理业务**：2025年物业出租及管理收入130.36亿元，同比+8.4%；毛利率69.8%[7] - **商业规模**：截至2025年末，已布局207座吾悦广场，其中178座开业，开业面积1649万平方米，平均出租率97.86%[7] - **商业经营**：2025年商场客流量20亿人次，同比+13.3%；商场销售额（不含车）970亿元，同比+7.2%[7] 财务状况与资本结构 - **杠杆水平**：截至2025年末，资产负债率为70.81%，同比-2.3个百分点[6][7] - **有息负债与融资成本**：有息负债509.74亿元，同比-5.0%；平均融资成本5.44%，同比下降48个基点[7] - **融资渠道**：银行授信总额629亿元，已使用241亿元；2025年发行5.1亿美元债，新增经营性物业贷等融资125亿元，并推进REITs等工具[7] - **现金流**：2025年经营活动现金流净额14.25亿元，连续8年为正[7] - **股东权益**：每股净资产（LF）为27.31元[6]

投资评级 - 报告给予新城控股“买入”评级，并予以维持 [1] 核心观点 - 新城控股2025年收入端承压，但盈利结构改善，利润韧性逐步显现，主要得益于商业收入占比提升带动毛利率上升，以及减值损失减少 [7] - 公司商业运营基本盘稳固，租金收入持续增长，减值压力逐步减小，是维持“买入”评级的主要依据 [7] 财务表现与预测 - **2025年业绩**：实现营业收入530.12亿元，同比下降40.4%；实现归母净利润6.80亿元，同比下降9.6% [7] - **毛利率提升**：2025年综合毛利率为27.4%，同比提升7.6个百分点 [7] - **盈利预测调整**：考虑到销售端仍在调整，开发业务结转规模下滑，报告下调盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为7.57亿元、9.26亿元、10.74亿元 [7] - **每股收益预测**：预计2026-2028年EPS分别为0.34元、0.41元、0.48元 [1] - **估值水平**：基于最新股价及预测，2026-2028年对应市盈率（P/E）分别为42.10倍、34.39倍、29.66倍 [1] 业务板块分析 - **开发业务**：2025年实现营业收入390.04亿元，同比下降48.7%；毛利率为13.0%，同比提升1.3个百分点 [7] - **销售与回款**：2025年全口径销售金额192.70亿元，同比下降52.0%；全口径资金回笼率为110.4% [7] - **商业管理业务**：2025年物业出租及管理收入130.36亿元，同比增长8.4%；毛利率为69.8%，同比微降0.40个百分点 [7] - **商业运营规模**：截至2025年末，公司已布局207座吾悦广场，其中178座开业在营，开业面积1649万平方米，出租率达97.86% [7] - **商业经营指标**：2025年商场客流量达20亿人次，同比增长13.3%；商场销售额（不含车）970亿元，同比增长7.2% [7] 财务状况与资本结构 - **杠杆水平**：截至2025年末，公司资产负债率为70.8%，同比下降2.3个百分点 [7] - **有息负债**：截至2025年末，有息负债为509.74亿元，同比下降5.0% [7] - **融资成本**：2025年平均融资成本为5.44%，同比下降48个基点 [7] - **现金流**：2025年经营活动现金流净额为14.25亿元，连续8年保持为正 [7] - **融资渠道**：银行授信总额629亿元，已使用241亿元；2025年公司及母公司累计发行5.1亿美元债，新增经营性物业贷及其他融资125亿元 [7] 资产与存货 - **存货去化**：截至2025年末，存货账面价值为710.50亿元，同比下降26.8% [7] - **资产减值**：2025年资产减值损失同比减少8.67亿元 [7]

财务业绩概览 - 2025年全年实现总收入130.42亿元，同比增长38.4% [1] - 2025年全年实现毛利112.86亿元，同比增长42.6% [1] - 公司首次实现全年IFRS净利润为8.14亿元，相较于2024年亏损9463万元，盈利能力显著改善 [1] - 2025年Non-IFRS净利润大幅增长至17.23亿元，同比增长419.6% [1] 收入构成分析 - 2025年产品收入为118.96亿元，同比增长44.6%，是收入增长的主要驱动力 [1] - 产品收入的强劲增长主要得益于肿瘤领域的持续领先优势及综合产品线的快速扩张 [1] - 2025年授权费收入下降至9.57亿元，2024年为11亿元 [1] 业务与战略发展 - 公司在2025年实施了“双轮驱动”战略升级，肿瘤及综合产品线共同推动业务增长 [1] - 公司产品组合已扩展至18款上市产品，其中12款已纳入中国国家医保药品目录（NRDL），进一步巩固市场地位 [1] - 三项核心创新资产已进入或即将进入全球III期临床研究，为未来增长奠定基础 [1]

报告投资评级 - 维持“买入”评级，认为新城控股在商业运营领域的经验积累、持续业绩增长及区域型商业中心的竞争优势构成投资价值 [1][7][93] 报告核心观点 - 新城控股以“商业运营+住宅开发”双轮驱动战略构筑核心竞争力，商业物业已成为利润主要来源和穿越行业周期的关键 [1][7][12] - 随着公司营收和盈利结构逐步由住宅开发转向稳定且高毛利的商业出租及管理业务，公司盈利有望保持稳健增长 [7][86][93] - 公司财务结构持续优化，债务规模压降、融资成本下行，结合优质商业资产和畅通的融资渠道，现金流风险整体可控 [7][72][81] 业务与战略分析 - **双轮驱动战略**：公司坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动，主营业务为以“吾悦广场”为核心的商业综合体运营管理及房地产开发销售 [12][16] - **股权结构与管理层**：公司股权结构集中且稳定，实控人为王振华，核心管理团队平均从业超10年，具备丰富的行业经验 [17][19][20] - **盈利结构转型**：2025年上半年，商业物业出租及管理业务贡献了毛利的77.06%，其毛利率高达71.20%，成为带动公司整体毛利率回升至26.85%的关键 [7][29] 商业运营业务 - **规模与布局**：截至2025年上半年，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业174座，开业面积达1608万平方米，布局高度集中于长三角等核心区域 [7][37][42] - **运营表现强劲**：2025年上半年，吾悦广场实现租金收入69亿元，同比增长12%，出租率维持在97.8%的高位；客流量达9.5亿人次，同比增长16.0%，销售总额达515亿元，同比增长16.5% [7][44][49] - **轻重资产并举**：公司采用轻重资产协同模式，截至2025年上半年，已开业轻资产吾悦广场26座，贡献租金收入7.3亿元，占总租金收入的11%，该模式有助于降低资本占用并扩大管理输出规模 [7][53][58] 房地产开发销售业务 - **销售持续收缩**：2025年上半年，公司合同销售额为103亿元，同比下降56.4%；合同销售面积为134万平方米，同比下降58.90%，销售规模持续收缩 [7][60] - **销售价格企稳**：公司发展重心转向“保价保盈利”，2025年上半年合同销售均价为10072元/平方米，价格逐步企稳回升 [7][64] - **存货与减值**：公司存货主要分布在二线及三四线城市，自2021年起停止拿地。2022年至2024年累计计提资产减值损失133.2亿元，以2024年末存货计算，存货减值占存货比例为12.2%，减值计提较为充分 [7][67][68] 财务分析 - **债务结构优化**：截至2025年上半年，公司有息负债规模压降至523亿元，剔除预收款后的资产负债率降至65.6%，短期债务持续下降 [7][72] - **融资成本与渠道**：公司融资成本持续下行，2025年上半年平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。2025年成功发行多笔债券及ABS，且商业不动产公募REITs项目已获受理，融资渠道畅通 [7][79][81] - **现金流测算**：报告测算，在中性情景下，假设债务借新还旧，公司2026年现金流净额约为5亿元，结合未抵押的经营性物业贷等融资空间，流动性风险基本可控 [83][85][86] 盈利预测与估值 - **盈利预测**：报告预计公司2025-2027年归母净利润分别为8.85亿元、11.45亿元、14.67亿元，同比增速分别为17.56%、29.51%、28.03% [1][7][93] - **营收结构变化**：预计2025-2027年商业物业出租及管理业务的毛利占比将持续提升，分别为78.9%、89.7%、93.6%，公司整体毛利率将从2025年的29.0%提升至2027年的46.8% [86][87][88] - **估值**：采用NAV法进行估值，在中性情景下（资本化率6.0%，销售价格下降8%）公司NAV价值为545亿元，较当前股价折价约38% [89][90][93]

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7][93] 报告核心观点 - 新城控股以“住宅+商业”双轮驱动战略构筑核心竞争力，在行业调整期内成为稳健经营的标杆企业 [12] - 商业运营业务已成为公司利润的主要来源和盈利韧性的关键支撑，随着营收和盈利结构逐步由住宅开发转向稳定高毛利的商业出租及管理业务，公司盈利有望保持稳健增长 [7][93] - 公司财务结构持续优化，债务规模压降、融资成本下行，且拥有充足的优质资产（如未抵押的吾悦广场）和融资渠道（如REITs），现金流风险整体可控 [7][73][81][85] 业务战略与公司治理 - 公司发展坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动战略，业务分为商业综合体运营管理（以“吾悦广场”为核心）和房地产开发销售 [16] - 股权结构高度集中且稳固，实控人王振华先生通过富域香港及新城发展持有公司控制权，截至2025年6月末前十大股东累计持股73.65% [17] - 核心管理团队平均从业超10年，历经多轮周期考验，治理结构稳定 [19] 商业运营业务分析 - **规模与布局**：截至2025年上半年，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业174座，开业面积达1608万平方米，布局高度集中于长三角等核心区域 [37][42] - **运营表现**：2025年上半年，吾悦广场实现租金收入69亿元，同比增长12%，出租率维持在97.8%的高位 [44] - **客流与销售**：2025年上半年，吾悦广场客流量达9.5亿人次，同比增长16.0%；销售总额达515亿元，同比增长16.5% [49] - **盈利核心**：2025年上半年，商业物业出租及管理业务毛利率高达71.20%，贡献了公司总毛利的77.06% [29] - **轻重资产模式**：公司采用轻重资产并举模式，截至2025年上半年，已开业轻资产吾悦广场26座，贡献租金收入7.3亿元，占总租金收入的11%，该模式有助于降低资本占用并快速扩大规模 [53][58] 房地产开发销售业务分析 - **销售情况**：2025年上半年，公司合同销售额为103亿元，同比下降56.4%；合同销售均价为10072元/平方米，价格企稳回升 [60][64] - **业务重心**：公司自2021年起停止拿地，开发业务以存量去化为主，从“以价换量”转向“保价保盈利”模式 [64][67] - **存货与减值**：存货主要分布在三四线城市（占比66.74%）。2022年至2024年累计计提资产减值损失133.2亿元，以2024年末存货计算，存货减值比例为12.2%，处于行业较高水平，资产减值计提较为充分 [67][68] 财务分析 - **债务与杠杆**：截至2025年上半年，公司有息负债规模压降至523亿元，剔除预收款后的资产负债率降至65.6%，短期债务持续下降 [72] - **流动性**：截至2025年上半年，现金及等价物为92亿元，现金短债比为0.68倍。公司拥有银行授信额度620亿元（已使用250亿元），并有约150亿元的投资性房地产尚未抵押，融资空间充足 [73] - **融资成本**：2025年上半年平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点，融资渠道保持畅通，2025年成功发行多笔债券及ABS，且商业不动产REITs项目已获受理 [79][81] - **现金流测算**：中性情景下，预计公司2026年现金流净额为5亿元，在不新增负债的情况下流动性风险基本可控；悲观情景下，仍可通过经营性物业贷等方式补充资金 [85] 盈利预测与估值 - **盈利预测**：报告预计公司2025-2027年归母净利润分别为8.85亿元、11.45亿元、14.67亿元，同比增速分别为17.56%、29.51%、28.03% [1][93] - **收入预测**：预计2025-2027年营业收入分别为406.82亿元、284.33亿元、245.98亿元，其中商业物业出租及管理收入占比及毛利贡献将持续提升 [86][87] - **估值**：采用NAV法估值，在中性情景下（资本化率6.0%，销售价格下降8%），公司NAV价值为545亿元，较当前股价折价约38% [89][90]

华阳股份电话会议纪要关键要点 涉及的行业与公司 * 涉及的行业：煤炭开采行业、新能源新材料行业（钠离子电池、碳纤维） * 涉及的公司：华阳股份 核心观点与战略规划 * 公司坚持“双轮驱动”战略，即煤炭传统产业与新能源新材料产业并重[3] * “十五五”期间煤炭产业规模目标为5,000万吨以上[3] * 新能源新材料板块以钠电与碳纤维两大项目为主，钠电自2025年起作为主攻方向，应用侧以储能为主[3] 煤炭产能与产量规划 * 当前煤炭产业规模（核定产能）为4,090万吨，包含七元矿[3] * 若计入玻璃矿，产能规模可达4,590万吨[2][3] * 2025年煤炭产量约为4,090万多吨，销量约为3,899万多吨[8] * 2026年产量计划为3,800万吨，较2025年原计划3,700万吨提高约100余万吨[2][8] * 增量预期主要来自七元矿，同时特利矿与玻璃矿也将带来增量[8] 七元矿与玻璃矿具体规划 * 七元矿2025年产量约140万吨[3] * 七元矿2026年产量规划约100-200万吨，目标在200万吨左右[2][3] * 七元矿达产节奏预计为3-4年，达产后产量可能呈“跳跃式”提升[2][3][5] * 七元矿盈亏平衡产量水平约在250万吨左右，但预计2026年仍不会亏损[6] * 玻璃矿投产与产能释放节奏与七元矿相近，但由于煤层更厚，产量增长速度预计略快[4][5] * 两个工作面同时生产的实现时间可能在2026年四季度，或更偏向2027年年中[5] 成本与价格管控 * 2026年实施“0+5”强力控本体系，目标成本不允许提升[2][8] * 通过限制非生产性工程投入为利润留出空间[2][8] * 2025年销量结构中，动力煤（电煤）约占80%[9] * 2025年综合售价较2024年略低[9] * 2026年1-2月当地浮动价为570元/吨，执行价格为570元/吨[10] * 2026年3月当地浮动价降至550元/吨，执行保供价为560元/吨[10] 长协与销售情况 * 2025年长协供货量为1,909万吨[10] * 2026年长协供货量为1,808万吨，较上年减少约100万吨[2][10] * 2026年长协定价机制为：国家发改委基准价（5,500大卡570元/吨）与当地浮动价各占50%[10] * 2026年1-2月长协执行率约70%[2][10] * 按全年均衡测算，1,808万吨长协对应月均约150万吨[10] 资本开支与分红政策 * 2025年资本开支实际规模在50–60亿元，未超过60亿元[11] * 2026年资本开支预计降至40亿元以内，约40亿元上下[2][11] * 2026年资本开支主要投向锂矿，约25亿元[2][12] * 七元矿尾部工程2025年投入近20亿元，2026年延续性支出预计不超过10亿元[13] * 分红政策预计保持连续稳定，比例维持在50%及以上[2][15] * 资本开支对分红不构成绝对约束[2][15] * 于家庄矿井规划2027年6月左右开工建设[14] 新能源新材料业务进展 * 2025年钠电与碳纤维相关项目整体保持盈亏平衡[17] * 钠电板块在煤矿应急电源领域已有部分销售[17] * 钠电业务核心拐点取决于锂电成本：若锂电材料突破20万元/吨，钠电优势将显著放大[2][18] * 目前锂电成本据了解已回升至15–16万元左右[18] * 碳纤维项目于2025年末投产，产品方向定位高端化、军工化[3]

核心观点 - 公司2026财年中期核心经营指标延续向好态势，核心盈利录得36亿港元，总债务减少17亿港元，经调整净利重回正数区间 [1] - 公司“双轮驱动”战略深化落地，物业销售强劲，投资物业稳健增长，财务结构改善，业务发展态势持续向好 [1][5] 财务表现 - 报告期内核心盈利录得36亿港元，总债务减少17亿港元，减债策略已见成效 [1] - 经调整净利重回正数区间 [1] 物业销售表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超过270亿港元全年目标的一半 [1] - 香港市场合约销售录得103亿港元，创下2021年以来最高纪录 [1] - 内地市场合约销售约32亿人民币，核心项目持续释放价值 [2] - 广州凯旋新世界以21.8万/平方米的网签单价位居全国首位 [2] - 沈阳悦景 新世界持续稳居区域销售额首位 [2] 香港物业销售详情 - 公司精准把握香港楼市回暖窗口，积极推盘应市，多个项目表现亮眼 [2] - 西九高铁艺文商圈的瑧尔、九龙城住宅项目瑧博甫推出即告售罄 [2] - 新世界滶晨、柏蔚森等项目成为片区市场的明星级项目 [2] 内地物业销售详情 - 广州耀胜尊府首期顺利完成交付，二期即将应市加推 [2] - 白鹅潭商圈的新世界 天馥新推产品吸引全城改善买家高度关注，并于新春期间登顶中心区热门板块榜首 [2] 投资物业表现 - 撇除已出售及新开业资产影响后，投资物业板块业绩录得5%同比增长，提供稳定经常性收益 [3] - 香港K11 MUSEA自2024年7月以来成功吸引超过10个国际一线奢侈品牌入驻或升级店铺 [3] - 香港K11 Art Mall出租率长期保持100%满租状态 [3] - 广州汉溪K11购物艺术中心于2025年9月开业，首周累计吸引客流近70万人次 [3] - 国庆黄金周期间，K11内地商场整体销售同比增长23% [3] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底累计项目客流总量突破1300万人次 [3] 投资物业未来布局 - 上海K11 Atelier Huaihai办公楼项目预计2026年入市，预租率已超过50% [4] - 杭州K11 Art Mall及K11 Atelier计划于2027年第四季度起逐步开业 [4] 投资物业出租率 - 截至2025年12月31日，香港K11 Art Mall出租率保持近100%，K11 MUSEA出租率升至98%，K11 Atelier Victoria Dockside写字楼出租率维持在99% [4] - 香港83琼林街写字楼出租率已从50%大幅跃升至74% [4] - 上海K11 Art Mall与武汉光谷K11的出租率分别达到92%和90% [5] - 广州云门NEW PARK、广粤天地商业出租率均超出90%，其中广粤天地出租率高达96% [5] 战略与展望 - 公司坚持“销售物业+经营性资产”的双轮驱动模式 [5] - 展望下半财年，随着优质新盘密集推售、核心投资项目稳步落地以及农地价值逐步释放，公司将继续稳步迈向高质量发展新阶段 [5]