行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27] 核心观点 - 专项债作为城市发展重要资金来源 7月发行规模突破6000亿元创年内新高 其中房地产类专项债规模延续高位 [4] - 房地产类专项债连续两月突破1000亿元 7月达1020亿元 近3个月每月发行数量均超100只 涉及项目超800个创年内新高 [6][7][8] - 土储类专项债发行714亿元 占房地产类专项债70%创年内新高 累计发行2639亿元占房地产类专项债51% [6][10][12][15] - 专项债通过旧改、棚改、土储等渠道为房地产稳市场带来优质土地供给和住房需求 成为行业止跌回稳重要抓手 [5][8][9] 专项债发行规模与结构 - 7月全国地方政府新增专项债发行规模环比6月上升17% 房地产类专项债占比31%虽回落14个百分点但仍居年内第二高位 [7] - 2025年以来专项债累计投向房地产领域5120亿元 占投资总额25% 同期全国招拍挂土地成交金额降至1.2万亿元 [8] - 房地产类专项债中土储类占70%达714亿元 保障安居类占16%达165亿元 城镇旧改65亿元 棚户区改造57亿元 保租房20亿元 [6][12][14] 区域分布与资金投向 - 浙江省房地产专项债发行266亿元居首位 其中59%投向杭州 山东省146亿元居第二 四川省131亿元居第三 [17][21] - 各省会城市首位度分化明显 浙江59%资金投向杭州 山东济南46% 四川成都26% 广东广州24% 安徽全部投向非省会城市 [17][18][21] - TOP20城市合计获得融资577亿元占总量57% 杭州156亿元居首且90%以上投向土储 济南66亿元第二 重庆资金全部投向保障安居和旧改 [19][22] 土地收储专项债实施情况 - 四川省土储类专项债发行80.8亿元 其中至少68.4亿元明确用于土地回购 占比85% 成都收储类资金占比92% [23][25] - 土地回收主要发力低能级县市 四川三分之二回收资金投向三四线城市 成都远郊县市占比超75% [4][23] - 土地收储后调规再上市为市场带来高品质土地供应 如宁波江北洪塘地块调规后限高下降、容积率降低可打造"四代宅"产品 [5] 政策背景与行业影响 - 中央城市工作会议部署城市工作7方面重点任务 要求加快构建房地产发展新模式 推进城中村和危旧房改造 限制超高层建筑 [9] - 多部委落实会议精神 住建部要求把城市更新摆在更突出位置 预计下半年各地将加快城市更新工作推进力度 [9] - 专项债支持的土地回收优化了行业库存、改善供求预期 如成都岷江新城、濛阳板块回收闲置用地促进库存压力改善 [23]

2025年7月，城市发展工作被提到了更为重要的位置。中共中央时隔十年再度召开城市工作会议，部署城市工作7个方面的重点任务。其后住建部、央行、 国资委、政治局会议等进一步落实了会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置，并加力推进存量和闲置用地收储等工作。 作为城市发展工作的重要资金来源，专项债发行频次正在加快。 据CRIC整理，2025年7月全国地方政府新增专项债发行规模继续上升，发行规模突破6000亿元，环比6月全月上升17%，创年内新高，其中房地产类专项 债发行量1020亿元，连续两月在1000亿元以上，其中土储类专项债发行714亿，连续两个月突破500亿。 结合7月末政治局会议的最新表态来看，接下来还将继续高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大"好房子"供应。土地回收后的调规再 上市，也正在为市场带来更多高品质土地供应。 专项债收储密集落地 地产类连续两个月突破1000亿元 各地正加速存量收储计划的落地转化。 2025年3月5日第十四届全国人大三次会议上政府工作报告明确，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收 储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠 ...

专项债收购存量土地计划 - 5月以来各地陆续公布专项债收购存量土地计划，南京江宁5月30日公示第二则土地回收公告[1] - 三亚拟用13.4亿元土地储备专项债收储246亩出让用地[2] - 重庆潼南区拟用10.9亿元收回12宗闲置土地，巴南区拟用14.6亿元收回6宗土地[3] - 截至5月底全国约171个城市拟收储总规模接近4000亿元[3] - 土储类专项债用于土地回收比例明显提升，年内累计发行规模超700亿，占拟收储规模不到两成[3] 房地产专项债发行情况 - 5月全国地方政府新增专项债发行2008亿元，环比持平，其中318亿元明确投向房地产[5] - 前5月新增专项债累计发行1.3万亿，4586亿投向房地产相关领域占比34%，1965亿明确主要投向房地产占比15%[5] - 福建、江西5月发行房地产类专项债265亿元，占全国50%[8] - 前5月福建以484亿元成为投向房地产专项债最多省份，河北480亿、北京455亿分列二三位[8] 土储专项债具体实施 - 1-5月土储类专项债发行710亿元，在房地产类专项债中占比36%[11] - 5月投向房地产专项债中61%用于土地储备，达193亿元[14] - 福建省5月发行149.6亿元土地储备专项债，涉及52个项目，其中55.1亿元投向福州占比37%[14] - 福建省20个项目50.09亿元专项债用于土地回购，龙岩市占七成以上[15] - 龙岩市实际收储金额37.4亿元，比公告金额36.9亿元超出0.5亿元[15] 专项债项目明细 - 福州市项目总投资200.6亿元，本期发行55.1亿元专项债，预期收益覆盖债券本息倍数1.48[16] - 龙岩市总投资38.1亿元，发行35.3亿元，覆盖倍数1.48[16] - 福建省8个城市合计总投资378.8亿元，本期发行149.6亿元，平均覆盖倍数1.46[16]

政策与市场动态 - 2025年4月中央政策强调加力稳市场，加快构建房地产发展新模式，财政部与住建部共同推进城市更新行动，政治局会议明确多举措稳市场并推进城中村和危旧房改造 [2] - 4月土储类新增专项债快速审批，湖南、厦门为发行主力，但土地回收进度缓慢，新发布土地回收计划超600亿元，专项债项目仍以一级土地开发为主 [2] 专项债发行情况 - 4月全国新增专项债发行规模1763亿元，环比下降49%，但投向房地产相关领域717亿元，占比40%，较上月提升8个百分点 [6] - 明确主要投向房地产的专项债规模336亿元，环比增长30%，其中土储类专项债210亿元，为年内第二高 [6][13] - 1-4月累计发行新增专项债1.1万亿，3891亿投向房地产相关领域，占比35%，明确主要投向房地产的1646亿元，占比15% [6] 区域分布特点 - 湖南、山东、厦门三地贡献74%的房地产相关专项债，合计531亿元 [9] - 湖南发行140亿元土储专项债，长沙占比27%，仅衡阳3宗地块明确为回收项目，涉及4.65亿元 [20][21] - 山东重点推进棚改，发行37亿元棚改专项债，同步推进城市基建与城中村改造 [11] - 厦门土储类专项债50亿元，占房地产相关债总量58%，城中村改造优先级高 [12] 专项债投向结构 - 4月明确投向房地产的336亿元专项债中，土储类占比62%（210亿元），棚改类占比27%（90亿元） [13][15] - 1-4月土储类专项债发行517亿元，占比31%，棚改类1070亿元，占比65% [16] - 土储类专项债主要来自湖南第1期（94亿元）、第6期（46亿元）及厦门第23期（50亿元） [15] 重点案例 - 湖南省土储专项债明细显示，长沙拟发行38亿元，衡阳仅3宗回收项目涉及4.65亿元，其余均为一级开发 [20][21] - 厦门专项债项目列表显示均为一级开发，与全国逾2000亿元土地回购清单相比，专项债涉及回购部分仍较少 [20]