土地收购交易 - 公司通过持股95%的附属公司杭州越珑以人民币13.30亿元成功竞得杭州市拱墅区康桥单元地块 [1] - 地块占地面积34,165平方米，总可建筑面积98,001平方米，其中计容建筑面积64,914平方米 [1] - 地块规划为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] 地块规划条件 - 需配建托育机构不少于400平方米、社区儿童成长中心不少于400平方米及社区食堂不少于350平方米 [1] - 所有配建设施建成后需无偿移交给政府指定部门 [1] 地理位置与配套 - 地块位于运河新城中部，距离京杭大运河750米，距拱墅区政府4.5公里，距市政府14.1公里 [2] - 550米可达地铁4号线及在建15号线平安桥站，600米处有杭州市育才大城北学校 [2] - 3公里范围内分布有浙江大学医学院附属邵逸夫医院大运河分院、商业中心及医疗中心 [2] 战略意义 - 运河新城板块定位为集生活居住、商务办公、商贸物流、旅游休闲、文化创意及总部经济于一体的城北城市副中心 [2] - 董事会认为此次收购以合理成本增加优质土地储备，进一步巩固公司在杭州的战略地位 [2]

市场扩张和并购 - 公司于2025年9月16日通过杭州越瓏以13.3007亿元竞得杭州市拱墅区康桥地块[3] - 公司实际拥有杭州越瓏95%权益[3] 地块信息 - 地块占地面积约34165平方米[4] - 总可建筑面积约98001平方米[4] - 计容建筑面积约64914平方米[4] - 配建托育机构、社区儿童成长中心、社区食堂面积分别不少于400、400、350平方米[4] - 距京杭大运河约750米[5] - 与拱墅区政府直线距离4.5公里[5]

核心财务表现 - 2025年上半年收益人民币185.21亿元 同比减少25.4% [1] - 母公司拥有人应占亏损人民币34.80亿元 较去年同期亏损36.82亿元略有收窄 [1] - 亏损主要源于交付物业减少、投资物业公允值亏损及物业项目计提减值拨备 [1] 销售业绩 - 合同销售金额人民币37.43亿元（含合营联营5.96亿元） 同比下降38.9% [1] - 合同销售面积46万平方米（含合营联营7万平方米） 同比下降32.1% [1] - 期内物业销售均价为每平方米人民币8,120元 [1] 项目与城市布局 - 超过80个在售项目分布于50余个城市 主要集中于二线及三四线城市核心区域 [1] - 土地储备总规划建筑面积2,334万平方米（集团应占1,952万平方米） 覆盖56个城市 [2] 土地储备结构 - 按区域分布：长三角经济圈占38.1%、环渤海经济圈20.8%、中西部地区19.0%、海峡西岸经济圈11.2%、粤港澳大湾区10.9% [2] - 按城市能级：一线城市11.6%、二线城市51.8%、三四线城市36.6% [2]

核心财务表现 - 1H2025营业收入533.7亿元 同比下降23.3% 主要因结转面积同比下滑22.7%导致结转规模收缩 [1] - 1H2025归母净利润2.1亿元 同比下降89.7% 降幅显著高于营收主因计提资产损失同比增加1.9亿元至19.3亿元 其他收入减少7.9亿元 应占联营公司业绩同比下滑3.0亿元至1.5亿元 [1] 销售表现 - 1H2025总合同销售额1222亿元 同比下降3.4% 其中自投项目销售额803亿元同比下降6.0% 降幅低于TOP10房企平均14.0%的降幅 [2] - 销售结构优化 1H2025实现2021年及以前库存去化约190亿元 自投项目销售均价3.5万元/平方米维持行业高位 销售毛利率同比提升1.0个百分点至12.7% [2] - 上半年回款率达96% 为再投资提供坚实基础 [2] 土地储备与投资 - 1H2025新增土地35宗 总建面355万平方米同比增长171.0% 权益投资额362亿元同比增长135.1% 新增货值约907亿元位居行业前三 [2] - 新增土储中一二线项目货值801亿元占比近90% 截至2025年6月底总土储建面2724万平方米 一二线城市货值占比约80% [2] 业绩展望 - 预计2025-2027年营业收入分别为1531.6亿元/1534.6亿元/1559.6亿元 归母净利润分别为14.0亿元/15.9亿元/18.1亿元 [3] - 对应PE估值分别为16.8倍/14.8倍/12.9倍 [3]

核心观点 - 花旗对越秀地产持正面看法 维持买入评级 目标价由5.45港元上调至6.2港元 [1] 销售表现 - 上半年销售按年增长11% 完成全年目标的51% [1] - 在北京销售排名第一 广州排名第二 [1] - 在上海和杭州加快销售进度 [1] 土地储备与资产质量 - 补充高质量土地储备 [1] - 成功实现库存去化 [1] - 毛利率保持稳定 [1] 财务状况与股东回报 - 融资成本降至3.16% [1] - 信用评级展望获上调 [1] - 维持稳定的40%派息率政策 [1] 公司治理与战略 - 近期存在管理层变动情况 [1] - 集团整体战略保持一致性 [1]

财务表现 - 营业收入454.49亿元 同比增长87.80% [1] - 净利润26.92亿元 同比上升120% [1] - 归母净利润18.53亿元 同比上升58.87% [1] - 总资产2406.44亿元 较上年末下降7.12% [1] - 归属于上市公司股东的净资产294.26亿元 较上年末增长6.90% [1] 销售与行业地位 - 实现销售额527.5亿元 [1] - 位列克而瑞全国房企排行榜第10位 [1] - 位列民营企业第1位 [1] 资产负债结构 - 扣除预收款后的资产负债率为57.8% [1] - 资产负债结构进一步优化 [1] 土地储备与投资 - 新增土地储备项目16个（金华2个 杭州14个） [1] - 新增计容建筑面积100.67万平方米 [1] - 总土地款332.72亿元 [1] - 土地储备分布：杭州73% 浙江省内非杭州城市17% 浙江省外10% [1] - 投资金额控制在权益销售回款50%左右 [2] 区域布局战略 - 遵循优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、优质合作伙伴原则 [2] - 杭州继续保持且增加投资 省内适度减少 省外关注上海和江苏 [2]

财务表现 - 上半年收益2.61亿元，同比减少56.44% [1] - 公司权益持有人应占亏损1.91亿元，同比减亏13.5% [1] - 每股基本亏损0.256元 [1] - 亏损同比减少0.30亿元，主要因投资与基金业务减亏及境外银行借款利息费用降低 [1] 销售数据 - 全口径销售金额5.35亿元，同比增长29.5% [1] - 权益口径销售金额2.51亿元，同比增长76.8% [1] - 全口径销售面积4.61万平方米 [1] 土地储备与区域布局 - 土地储备总量84.85万平方米 [1] - 重点布局长三角及粤港澳大湾区核心都市圈 [1] - 综合开发项目分布于合肥、重庆、中山、西安等城市 [1]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27] 核心观点 - 专项债作为城市发展重要资金来源 7月发行规模突破6000亿元创年内新高 其中房地产类专项债规模延续高位 [4] - 房地产类专项债连续两月突破1000亿元 7月达1020亿元 近3个月每月发行数量均超100只 涉及项目超800个创年内新高 [6][7][8] - 土储类专项债发行714亿元 占房地产类专项债70%创年内新高 累计发行2639亿元占房地产类专项债51% [6][10][12][15] - 专项债通过旧改、棚改、土储等渠道为房地产稳市场带来优质土地供给和住房需求 成为行业止跌回稳重要抓手 [5][8][9] 专项债发行规模与结构 - 7月全国地方政府新增专项债发行规模环比6月上升17% 房地产类专项债占比31%虽回落14个百分点但仍居年内第二高位 [7] - 2025年以来专项债累计投向房地产领域5120亿元 占投资总额25% 同期全国招拍挂土地成交金额降至1.2万亿元 [8] - 房地产类专项债中土储类占70%达714亿元 保障安居类占16%达165亿元 城镇旧改65亿元 棚户区改造57亿元 保租房20亿元 [6][12][14] 区域分布与资金投向 - 浙江省房地产专项债发行266亿元居首位 其中59%投向杭州 山东省146亿元居第二 四川省131亿元居第三 [17][21] - 各省会城市首位度分化明显 浙江59%资金投向杭州 山东济南46% 四川成都26% 广东广州24% 安徽全部投向非省会城市 [17][18][21] - TOP20城市合计获得融资577亿元占总量57% 杭州156亿元居首且90%以上投向土储 济南66亿元第二 重庆资金全部投向保障安居和旧改 [19][22] 土地收储专项债实施情况 - 四川省土储类专项债发行80.8亿元 其中至少68.4亿元明确用于土地回购 占比85% 成都收储类资金占比92% [23][25] - 土地回收主要发力低能级县市 四川三分之二回收资金投向三四线城市 成都远郊县市占比超75% [4][23] - 土地收储后调规再上市为市场带来高品质土地供应 如宁波江北洪塘地块调规后限高下降、容积率降低可打造"四代宅"产品 [5] 政策背景与行业影响 - 中央城市工作会议部署城市工作7方面重点任务 要求加快构建房地产发展新模式 推进城中村和危旧房改造 限制超高层建筑 [9] - 多部委落实会议精神 住建部要求把城市更新摆在更突出位置 预计下半年各地将加快城市更新工作推进力度 [9] - 专项债支持的土地回收优化了行业库存、改善供求预期 如成都岷江新城、濛阳板块回收闲置用地促进库存压力改善 [23]

城市发展政策与专项债发行 - 2025年7月中共中央召开第五次城市工作会议 强调城镇化转向稳定发展期 城市发展重点转向存量提质增效[10] - 7月专项债发行规模突破6000亿元创年内新高 其中房地产类专项债1020亿元 连续两月超1000亿元[2][8][9] - 2025年累计房地产专项债达5120亿元 占投资总额25% 成为地方政府重要财政来源[9] 土地储备专项债动态 - 7月土储类专项债发行714亿元 占房地产类70%创年内新高 浙江199亿元山东128亿元领跑[11][12] - 2025年土储类专项债累计2639亿元 占房地产类51% 涉及1112个项目[15] - 四川土储债80.8亿元中68.4亿元明确用于土地回购 占比85% 重点优化三四线城市库存[24][25] 区域专项债分配特征 - 浙江省266亿元房地产专项债居首 其中156亿元(59%)投向杭州 143亿元用于土储[17][18] - 省会首位度分化显著：安徽100%投向非省会城市 山东济南占比46% 四川成都仅占26%[19][20] - TOP20城市获577亿元专项债 占比57% 杭州156亿元绝对领先 济南66亿元次之[20] 专项债资金用途分析 - 土地回收资金三分之二投向三四线城市 成都21亿元额度中75%用于远郊县市[2] - 宁波江北洪塘地块通过调规降低限高和容积率 打造符合新规的"四代宅"产品[3] - 浙江保障安居类专项债42.3亿元 涉及36个项目 包括收购存量房转保障房等[12]

万科近期拿地动态 - 公司近期以联合体方式在武汉和郑州获取两宗住宅地块 武汉地块总成交金额4.69亿元 楼面价6966元/平方米 郑州地块以底价5.28亿元成交 楼面价3934元/平方米 [1] - 武汉地块土地面积2.69万平方米 规划建筑面积6.73万平方米 容积率2.5 郑州地块土地面积2.68万平方米 规划建筑面积13.4万平方米 容积率5.0 [2][3] - 两宗地块均为联合开发模式 武汉项目与湖北长投各占50%股权 郑州项目公司由郑州万科持股50% 其余两家公司合计持股50% [2][3] 土地储备战略 - 公司采取"小快灵"路线 前4个月未参与土拍 近期获取地块规模较小且非全资参与 [2] - 武汉地块位于沌口中心板块 周边配套完善 楼面价6966元/平方米被认为合理 周边二手房均价1.1万元/平方米 [2] - 郑州地块为城中村改造项目 需配建不超过2746.97平方米安置房 工程建设投资总额要求不低于4.5亿元 [3] 股东支持与债务管理 - 大股东深铁集团累计提供148.52亿元股东借款 最近一笔30亿元借款利率2.34% 期限不超过36个月且可展期 [1][5] - 公司已完成多笔债券偿付 一季度兑付98.9亿元公开债 5月完成4.23亿美元债和15亿元公司债兑付 [5] - 公司首次出售2200万股库存股 占总股本0.18% 获得资金1.46亿元用于补充流动资金 剩余库存股7296万股将分批出售 [6] 现金流管理措施 - 公司通过大宗资产交易和盘活存量资产 一季度完成38亿元大宗交易 盘活回款超40亿元 [6] - 库存股出售采取分批方式进行 预计对市场行情和股价影响有限 [6]