公司动态 - 中国新城市(01321)于2025年7月30日作为联合发起单位参与成立"香港RWA全球产业联盟" [1] - 联盟目标为整合全球资源推动现实世界资产(RWA)数字转型 促进跨界合作支持RWA生态体系成长 [1] - 联盟将聚焦区块链 人工智能及物联网技术 重点突破房地产 绿色金融及跨境贸易领域资产数字化改造 [1] - 联盟计划探索与东盟的跨境资产数字化合作机制 [1] 资产与战略 - 截至2024年12月31日 公司投资性房地产价值约为43 37亿人民币 [1] - 公司市值长期低于净资产账面值 反映资产价值未在资本市场充分体现 [1] - 公司将利用联盟技术专长及资源 探索RWA代币化以提供更客观的公允价值衡量途径 [1] - RWA代币化正成为全球企业及机构融资需求和资产管理的战略组成部分 [1]

公司动态 - 中国新城市(300778)(01321)于2025年7月30日作为联合发起单位参与成立"香港RWA全球产业联盟" [1] - 联盟旨在推动现实世界资产(RWA)数字化转型 整合全球资源并促进跨界合作 [1] - 联盟将聚焦区块链、人工智能及物联网技术 重点突破房地产、绿色金融及跨境贸易领域的资产数字化改造 [1] - 联盟将探索与东盟的跨境资产数字化合作机制 [1] 资产状况 - 截至2024年12月31日 公司投资性房地产价值约为43.37亿人民币 [1] - 公司市值长期低于净资产账面值 反映资产价值未在资本市场充分体现 [1] 战略规划 - 公司将利用联盟的技术专长、监管知识及协同资源 探索RWA代币化 [1] - 公司旨在通过RWA代币化为资产提供更客观的公允价值衡量途径 推动资产价值释放 [1]

资产转型计划 - 公司计划将部分自用房地产转型为投资性房地产用于出租以获取收益旨在盘活闲置资产并提升资产使用效率 [1] 房产详细信息 - 涉及房产总建筑面积为73,33777平方米分布于东莞市大岭山镇两处地址 [2] - 房产账面原值为2163747万元账面净值为1662071万元截至2025年6月30日 [2] - 权利人广东拓斯达科技股份有限公司持有全部房产 [2]

企业合并与收购 - 公司于2024年12月收购上海浦竞企业管理中心60%股权，被收购企业可辨认净资产账面价值为-9.42亿元，公允价值1.35亿元，评估增值10.76亿元，合并对价0.9亿元现金，确认营业外收入0.45亿元 [1] - 收购导致无形资产增加19.29亿元（主要为采矿权），投资性房地产增加4.83亿元（房屋建筑物），长期待摊费用增加1.66亿元（林地补偿款等） [1] - 收购主要原因为保障子公司爱建信托的债权安全，标的公司浦竞合伙企业下属核心资产为辽宁同飞矿业（采矿权）和上海平祥（商业地产） [2][3] - 采矿权评估价值19.29亿元，资源量8,488.19万吨，可采储量7,846.44万吨，年许可产量1,000万吨，剩余服务年限8.37年，采用折现现金流量法评估 [4][7][13] 信托业务状况 - 爱建信托2024年营业总收入7.03亿元（同比-25%），净利润-6.07亿元（由盈转亏） [19] - 信托资产规模770.40亿元，其中房地产占比29.14%（较2023年51.92%显著下降），展期项目48个（规模122.51亿元），逾期项目11个（规模28.62亿元） [19][21] - 固有资产98.97亿元中44.72%投向房地产业，信用风险资产中关注类占47.91%，次级类占29.45% [21] - 以固有资金购买信托产品6笔共2.85亿元，其中4笔因展期或逾期被列为关注/次级类 [22][24] 交易性金融资产 - 交易性金融资产期末余额8.37亿元（较上年减少1.89亿元），包括权益工具投资4.95亿元、信托计划3.05亿元、资管计划0.36亿元 [25] - 苏民投基金投资估值3.85亿元（较上年减少1.01亿元），底层14个项目中3家为上市公司，整体增值率65.29% [26][27] - 信托计划1-3均出现展期，净值下调幅度达25-43%，主要因底层房地产项目风险暴露导致减值计提 [28][29] 财务流动性 - 货币资金余额11.03亿元（同比-15.87%），利息收入0.29亿元（同比-45%），受限资产80.93亿元（占总资产33.94%） [33] - 短期借款及一年内到期负债合计55.28亿元，偿债压力显著 [33] - 利息收入下降主要因贷款规模缩减及逾期展期项目增加导致生息资产减少 [35]

金融资产投资 - 截至2024年末公司持有的各类金融投资合计1,136.64亿元，同比增长14.54% [1][2] - 交易性金融资产、其他债权投资、其他权益工具投资和衍生金融资产初始成本分别为595.10亿元、492.55亿元和29.73亿元 [2][3] - 2024年实现投资净收益和公允价值变动净收益合计19.39亿元，同比增长22.49% [2] - 衍生金融工具确认投资损失和公允价值变动损失合计14.75亿元 [1] - 金融资产中个别存在违约或逾期兑付情形，涉及9只产品，初始成本4.75亿元，累计估减/计提减值4.05亿元 [12] 股票质押业务 - 2022-2024年股票质押式回购余额分别为9.05亿元、8.86亿元、8.86亿元，均已全部逾期 [14] - 累计计提减值准备分别为4.99亿元、4.99亿元、6.59亿元，2024年减值金额同比增加1.6亿元 [14] - "摩登大道"项目已全额计提减值准备3.59亿元 [15] - "海南机场"项目因纳入海航破产重整信托计划，基于股价和处置可行性计提减值 [17] 债券质押业务 - 2022-2024年债券质押式回购余额分别为2亿元、102.96亿元、80.04亿元 [14] - 债券质押业务未计提减值准备，主要因期限短、交易对手评级高且质押证券价值可覆盖风险 [19] - 2024年末规模减少主要因债券投资需求增加导致短期闲置资金减少 [19] 融出资金业务 - 2024年末融出资金余额420.21亿元，同比增长28.14% [22] - 累计计提减值准备4.51亿元，同比增长43.52% [22] - 境内业务减值计提比例0.74%，境外业务64.75%，差异主要因境外单一对手方1.39亿元逾期 [23][24] - 已逾期合约2.99亿元，公司对强制平仓后未偿还余额全额计提减值 [23] 投资性房地产 - 2024年末投资性房地产账面价值11.88亿元，确认公允价值变动损失5.9亿元 [26] - 郑州裕达国贸大楼评估值从2023年12.23亿元降至2024年8.75亿元，降幅28.45% [33] - 北京金泉港影院评估值从2023年3.41亿元降至2024年2.54亿元 [36] - 公允价值下降主要受郑州商业地产空置率提升及租金下跌影响 [35] 商誉减值测试 - 商誉原值45.23亿元，减值准备1.83亿元，分摊至证券经纪、投行和期货经纪三个资产组 [40] - 采用市场法中的交易案例比较法，关键参数为市净率，证券经纪、投行和期货业务市净率分别为1.75、1.52和1.52 [42] - 方正承销保荐2024年亏损6.07亿元主要因投资性房地产估值下调，具有非经常性 [46] - 方正中期期货2024年净利润1.72亿元，同比下滑15.27%，经营情况已反映在资产组净资产中 [47]

金融资产投资 - 截至2024年末公司金融投资总额1136.64亿元同比增长14.54%，其中交易性金融资产公允价值损失6.49亿元，衍生金融工具损失14.75亿元 [2][3] - 金融资产结构包括交易性金融资产595.10亿元、其他债权投资492.55亿元、其他权益工具投资29.73亿元，永续债占比107.82亿元 [5] - 衍生金融工具名义本金1168.24亿元，其中利率衍生工具占比82.26%（960.85亿元），权益衍生工具140.71亿元 [7] - 2024年投资收益和公允价值变动净收益合计19.39亿元同比增长22.49%，非上市股权估值下降导致10.03亿元损失 [9] 买入返售金融资产 - 股票质押式回购余额8.86亿元全部逾期，累计计提减值6.59亿元，减值比例74.37% [13] - 债券质押业务余额从2023年102.96亿元降至2024年80.04亿元，未计提减值 [13][17] - "摩登大道"项目3.59亿元已全额计提减值，"海南机场"项目计提3.01亿元减值 [15][16] - 债券质押业务未计提减值因期限短（不超过14天）、交易对手评级高且质押证券足额覆盖风险 [18] 融出资金业务 - 融出资金余额420.21亿元同比增长28.14%，计提减值4.51亿元同比增长43.52% [21] - 境内业务减值比例0.74%（3.11亿元），境外业务减值比例64.75%（1.4亿元） [21][24] - 已逾期合约2.99亿元均全额计提减值，其中境内个人客户逾期0.05亿元 [23][24] 投资性房地产 - 投资性房地产账面价值从2023年17.63亿元降至11.88亿元，确认公允价值损失5.9亿元 [26] - 郑州裕达国贸大楼评估值从12.23亿元降至7.3亿元（降幅40.31%），主要因商业地产空置率提升及租金下跌 [34][35] - 北京金泉港影院评估值下降0.87亿元至2.54亿元，因商圈客流减少及租金下降 [37] 商誉减值测试 - 商誉原值45.23亿元（减值准备1.83亿元），分摊至证券经纪（36.88亿元）、投行（4.27亿元）、期货经纪（2.25亿元）三个资产组 [40] - 采用市场法评估，证券经纪资产组市净率1.75、投行和期货1.52，可回收金额均高于账面价值 [42] - 方正承销保荐2024年亏损6.07亿元主因投资性房地产估值下调，属非经常性损益 [47]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予越秀地产“买入”评级 [4][6][17] 报告的核心观点 - 行业下行期，越秀地产业绩短期承压，但销售仍位列行业头部，投资聚焦核心城市，优质土储为未来平稳发展奠定基础 [6][17] 根据相关目录分别进行总结 业绩短期承压，财务保持稳健 - 结算带动收入增长，2024年营收864.0亿元，同比增长7.7%，主要因房地产开发业务结算收入增长；毛利率约10.5%，同比下降4.8pct；已售未入账销售金额1700.5亿元，可结算资源充裕 [5][7] - 计提减值拖累利润，2024年归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%，主要因结算毛利率下滑和计提减值力度加大；销售费用27.2亿元，同比上升10.9%，管理费用14.9亿元，同比下降17.2% [5][9] - 财务保持稳健，2024年经营活动现金净流量218.4亿元，同比上升155.0%；货币资金297.3亿元，同比上升1.6%；资产负债率74.6%，扣除预收款后68.1%；净借贷比率51.7%，同比下降5.3pct；现金短债比2.1倍，三道红线维持绿档 [14] 盈利预测 - 营收方面，预计2025 - 2027年营收分别为903.7/926.3/978.2亿元，同比增速分别为4.6%/2.5%/5.6% [15] - 房地产业务，预计2025 - 2027年收入分别为840.9/861.0/904.1亿元，同比增速分别为4.3%/2.4%/5.0% [15] - 房地产管理，预计2025 - 2027年收入分别为34.7/39.9/45.5亿元，对应收入增速分别为17.0%/15.0%/14.0% [15] - 投资性房地产，预计2025 - 2027年收入分别为7.5/8.6/9.7亿元，同比增速分别为12.5%/14.0%/13.0% [19] - 其他产品，预计2025 - 2027年收入分别为20.7/16.8/19.0亿元，同比增速分别为-3.7%/-18.6%/12.6% [19] - 利润率方面，预计2025 - 2027年销售毛利率分别为12.0%/11.3%/12.7%，归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，同比增速分别为8.8%/12.2%/15.2% [19] 投资建议 - 预测公司2025 - 2027年归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，EPS分别为0.28/0.32/0.36元，对应PE为14.8/13.1/11.4倍；当前PB为0.30倍，估值低于可比公司平均水平，首次覆盖给予“买入”评级 [4][6][17]