基金发行情况 - 南方润泽科技数据中心REIT完成询价 最终认购倍数高达16706倍 市场反响强烈 [1] - 基金将于7月14日向公众投资者发售 每份定价45元 总发行规模10亿份 预计募集资金总额约45亿元 [1] - 发行采用战略配售、网下发售和公众投资者认购相结合的方式 战略配售占比70%（7亿份） 网下发售占比21%（21亿份） 公众认购占比9%（09亿份） [1] - 超过96%的配售对象采用顶格报价策略 体现资本市场对优质数据中心资产的认可 [1] 底层资产情况 - 底层资产为廊坊A-18数据中心 拥有704kW普通机柜5794个 165kW高功率机柜100个 3036kW超高功率机柜3个 [2] - 数据中心提供服务器供电、专业运维服务、标准化机房空间及恒温恒湿环境保障等一体化托管服务 [2] - 采用先进节能产品和技术 实现高效节能 PUE低于13 获评"2023年度国家绿色数据中心" [2] 政策与行业影响 - 作为全国首批、深交所首单数据中心REITs 获得国家政策大力支持 证监会明确支持数据中心等新型基础设施领域发行REITs [3] - 为数据中心行业探索金融创新模式 引导社会资本投入智算中心建设 推动行业快速健康发展 [3] - 公司表示将持续探索人工智能与算力基础设施创新发展路径 构建技术先进、绿色低碳的智算基础设施 打造国际竞争力产业集群 [3] 公司战略与融资 - REIT发行拓宽公司融资渠道 提升再投资能力 为长远发展提供资金保障 [2] - 通过资产证券化实现资产结构优化及高效周转 进一步提升市场竞争力 [2]

数据中心行业近期表现 - 数据中心板块在24年末估值提振明显，25年2月后经历大幅回调 [1] - 当前在手订单有望支撑未来1-2年业绩增速逐年提升 [2] - 新签价格尚未提升，但项目回报率有望先于价格改善 [2] 商业模式与业绩弹性 - 数据中心公司以服务器托管为核心，提供场地、电力、制冷及网络服务收取租金 [5] - 不参与算力租赁与服务器采购 [5] - 租金模式使业绩波动小于下游资本开支波动 [6] - AI相关订单明显增长，支撑未来1-2年业绩增长 [6] - 预计25年增速高于24年，26年高于25年 [6] 项目回报率与资本开支 - 2021-2023年行业供过于求导致新签订单租金下行 [7] - 数据中心公司议价权提升，签约周期延长、优惠期缩短与上架加速 [7] - 2025年资本开支主要用于24年订单及部分25年订单交付 [8] - 资本开支扩张反映旺盛业务需求 [26] 融资渠道与REITs - 项目融资中70-80%可通过银行贷款解决 [9] - 中概股公司多选择可转债，A股公司多采用债券+定增组合融资 [9] - REITs发行渠道逐渐打通，有助于资金回笼和估值提升 [11] - 已有一单pre-REIT和一单私募REIT完成，两单公募REIT正在审批 [32] 国内外市场对比 - 国内云厂商资本开支与海外存在错期，国内尚在行进中 [11] - 海外云厂商资本开支2023年开始高增，国内2024年下半年开启 [11] - 国内算力摸底政策有助于减少低效供给，改善供需格局 [12][38] 估值与市场情绪 - 2024年下半年受AI训练和推理需求预期提升推动估值 [13] - 2025年2月后因贸易摩擦风险等因素导致估值调整 [13] - 当前估值已处于具有吸引力的位置 [40] - 板块波动与云厂商资本开支节奏密切相关 [13]