2025年北京商业市场整体概览 - 行业核心发展模式已从“增量开发”转向“存量焕新+体验升级”的新阶段 [1] - 2025年北京新开28个零售商业项目，商业总体量超过150万平方米 [1] - 市场呈现“上新”与城市更新并行的新风向，推动区域格局重新洗牌 [1] 新开业项目特征与分布 - 全年新开项目集中在二、三、四季度，其中9月开业8个、10月开业5个，合计占全年近半数，年底12月下半旬也有4个项目开业 [1] - 新开项目运营商包括中海、保利、银泰、京东、首旅（王府井）、光大安石等头部集团及本地企业 [1] - 朝阳区以7个新开业项目数量领跑，海淀区迎来6个新项目，新开业商业体量位居第二 [2] - 五环外商业成为“增量主战场”，新兴商圈加速成型 [2] - 新开商业体量以中小型为主：3万㎡以下项目有10个，3万-5万㎡（含）项目有9个，两者占总数的2/3；5万-10万㎡（含）中型商业有5个；10万-20万㎡（含）大体量项目有3个；20万㎡以上项目仅有1个 [2] 存量商业改造升级趋势 - 存量商业改造已从个案探索进入规模化阶段，多个项目通过“爆改”重新出圈 [4] - 超极合生汇西区于3月28日开业，由原永旺国际商城改造而来，引入近300个年轻力品牌，其中35%为各类首店及旗舰店 [4] - 东西区合体后，超极合生汇总体量达46万平方米，拥有近800家品牌，成为北京市规模最大的商业综合体之一 [4] - 始建于1964年的北京友谊商店于9月焕新开园，保留历史肌理的同时注入“花园院落+首店集群”的现代商业基因 [5] - 中关村ART PARK大融城为北京四环内规模最大的城市更新商业体，商业体量12万㎡，引入300余家全新品牌 [5] - 其他改造案例包括：华堂·新辰汇（原伊藤洋华堂）、大屯里商业街（原金泉港部分）、北京保利广场（原欧尚、百安居）、鼎好THE HUB、京东MALL（原大红门批发市场）、微博IN跨次元引力场（原奥运沙滩排球馆） [8] 新晋商业项目填补区域空白 - 新增商业设施向非核心区倾斜，区域商业能级差距缩小 [8] - 海淀区商业供给大幅增强，例如食之榜SPACE项目，以8栋独栋建筑、2400㎡空中花园、3000㎡户外广场打造全龄家庭商务社交生活方式场 [8] - 魏公·芳华里于9月19日开业，位于海淀区，以“原创艺术+场景创新+科技体验”为理念，打造“小而精美”的商业空间 [9] - “湾里”国际商业娱乐综合体于12月26日开业，与北京环球影城一路之隔，为北京市重点工程，投资超百亿元，总开发规模接近50万㎡ [11] - “湾里”包含王府井WellTown等板块，其中王府井WellTown引入500余个国内外知名品牌，首进副中心的品牌超过60% [11] 在地文化融合与“京味儿”标签 - “在地文化”升级为项目基因，将“北京肌理”融入建筑，让“老北京记忆”成为可消费场景 [14] - 中海大吉巷定位“城市文化会客厅”，首店及定制店占比超过50%，融合古都文脉、精英社交与城市生活圈三大场景 [14] - 北京隆福寺街区二期在9月开业，建筑规模显著增加，引入大量首店、旗舰店及老字号创新品牌，如开心麻花A99剧场东城区首店、7mesh中国首店等 [16] - 北京坊二期于9月亮相，延续“中国式生活体验区”定位，特别打造3000平方米空中城市花园，引入多元消费业态 [18] 政策驱动与消费促进 - 2025年有关部门发布多项利好政策，为城市商业焕新和创新保驾护航 [20] - 3月底，北京市商务局发布通知，对商场、商街、商圈品质提升项目的单个项目补助金额最高可达500万元 [20] - 6月份，北京市商务局等4部门联合印发方案，明确提出要打造全球首发中心 [20] - 7月初，北京市人民政府发布专项行动方案，提出引领国潮消费新风尚、构建首发时尚新矩阵等方式营造良好消费氛围 [20] - 9月到12月，“2025年全球首发节”活动在京开展，以“五首经济”为核心，构建沉浸式消费新场景 [20] - 2026年元旦期间，北京市商务局联合各方策划系列促消费活动，打造彰显时尚潮流、饱含京味特色的消费盛宴 [21]

项目概况与开业盛况 - 位于北京城市副中心文化旅游区的“湾里”国际商业娱乐综合体项目正式启幕 该项目总建筑面积约50万平方米 分为王府井WellTown、汀云小镇、诺岚酒店三大板块 覆盖家庭、年轻群体、精致旅人等全方位客群 [1] - 项目在正式开业前已进行连续一周试营业 开业当天顾客如潮水般涌入 短短半个多小时 蔻驰、耐克等门店前已经开始限流 中午时分很多餐饮门店需要等位 [1] 特色业态与消费体验 - 项目融合购物、美食、娱乐、艺术与酒店 营造新奇体验 诺岚酒店餐厅可欣赏一路之隔的环球影城美景 包括霍格沃茨魔法城堡、小黄人乐园等主要区域 [1] - 王府井WellTown内设有特色餐饮 如东来顺店位于6层云端核心位置 设有由120余个废旧火锅制成的“东来顺之树”雕塑 顾客可边用餐边欣赏窗外环球美景 [2] - 项目内设有湾里当代艺术中心 开馆大展汇聚齐白石、徐悲鸿、黄永玉等32位近现代艺术大师的真迹 总计49件珍贵艺术品 展期将持续至2026年6月1日 [2][3] - 艺术中心开辟了多个特色空间 方便顾客购买艺术衍生品、品尝咖啡和甜品 [3] - 汀云小镇提供露天戏剧巡游等娱乐活动 并设有中国国家地理探索中心等特色空间 吸引家庭客群 晚间还有非遗鱼灯巡游表演 [4] 交通配套与客流保障 - 北京地铁为项目启动“护航模式” 最近的花庄站通过“地毯式”指引方便市民抵达 从站台到商场连接通道每15米设置一块指引地贴 [5][6] - 花庄站更新了出入口信息牌和地面示意图 在关键点位增设10块醒目导向牌 并通过广播、扩音器等多频次提醒乘客 [6] - 车站设置行李寄存柜和招援按钮 以满足乘客多元需求并应对紧急情况 [6] - 自12月19日试营业以来 花庄站客流明显增长 车站已针对家庭式出行增多的情况提前开展服务专项培训 [6] - 自12月1日起 “湾里号”主题列车已在7号线及1号线八通线上线运行 列车将持续运营6个月 [6]

项目开业与运营概况 - 湾里国际商业娱乐综合体于12月19日开启试运营，并于12月26日正式开业 [2] - 试运营短短三天内，湾里·王府井WellTown共迎来42万名顾客 [2] - 正式开业时将举行上百场精彩主题活动 [2][7] 商业业态与品牌构成 - 项目包含三大主营业态：诺岚酒店、王府井WellTown和汀云小镇 [3] - 王府井WellTown商场内有400余家品牌店几乎全部亮相，涵盖购物与餐饮 [3] - 商场内COACH、BALLY等品牌门店在试营业首日即吸引大量顾客，部分门店出现排队场景 [3] - 王府井WellTown中的城市首店比例达到六成 [4] - 汀云小镇汇聚50余家优质品牌，包含10余家全国及城市首店、20余家通州首店 [4] 项目特色与设计亮点 - 王府井WellTown拥有三大特色中庭——光影之境、悬水之境、穹宇之境，成为拍照打卡的“网红地” [3] - 汀云小镇以开放式街区设计打造微度假花园社区，并规划了针对年轻客群的夜间消费专场，打造“夜购、夜食、夜娱、夜游”的夜间经济场景 [4] - 与王府井WellTown配套的湾里当代艺术中心将于12月27日迎来首展，未来将持续推出展览、音乐、戏剧等文化内容 [4] 区域定位与客群辐射 - 项目在筹备期间对京津冀地区进行了超3000份客户调研，招商时充分考虑该区域需要的商业业态 [4] - 项目引入了通州首店“宜家”品牌，旨在满足周边服务需求 [4] - 项目区位优越，与地铁1号线、八通线、7号线花庄站无缝衔接，从汀云小镇出发一站地铁即可抵达北京环球影城 [8] - 规划中的S6线将连接大兴国际机场和首都国际机场，未来可从这两大机场直达湾里 [8] - 项目周边有涵盖京津冀多条城际铁路的城市副中心站，方便天津、河北等地游客到访 [8] - 先期试运营的诺岚酒店已接待不少来自天津、河北的客人 [6] - 项目旨在承接环球度假区的“溢出效应”，推动北京城市副中心从“过境游”向“深度游”消费升级 [8] 营销活动与促销政策 - 开业期间推出凭当日环球影城票根、火车票根、高速票根及指定展览票根兑换好礼的活动 [7] - 同步推出奥莱折扣、满千返百、线上团购秒杀等福利 [7] - 即日起至12月25日，顾客可通过“湾里”小程序抢购“50团100”早鸟券 [7] - 开业之际联动昆明文旅、歙县文旅，让万朵玫瑰花与安徽非遗鱼灯落地亮相 [7] - 未来计划联合环球度假区、城市绿心森林公园及城市副中心三大文化设施，推出“文旅联票”、“消费满减”、“打卡兑换”等活动 [8]