文章核心观点 - 昌平区通过系统性的城市更新实践，在传承历史文化、盘活存量空间、优化城市功能、改善民生福祉等方面取得显著成果，形成了可复制推广的“昌平样本”，推动了区域向创新、宜居、美丽的现代化新城迈进 [4][23][26] 城市更新战略与目标 - 昌平以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的“现代化人民城市”为目标，探索城市更新的新理论、新方法、新模式 [4] - 更新理念从单点物理改造，演进到精细化特色化升级，再到片区联动的全场景更新，从文化活化、产业联动、民生提质多维度重塑城市形态 [23] 历史文化传承与老城焕新 - 永安古城城市更新项目将现代设计融入历史地标，推动功能升级，三角地公园、角楼、文庙、小南门等地标节点亮相，让老城兼具“古韵”与“新颜” [5][7] - 老城与南邵生态组团控规获批，规划注重民生保障与文化传承相得益彰，老城古朴厚重与新城东区现代新潮交相辉映 [7] - “两庙一街”项目活化利用闲置古建筑，打造社区活力空间 [19] 产业升级与空间盘活 - 依托南口“三大厂”工业遗存改造的清华南口国重基地，以“城市更新+科技创新”双轮驱动，实现工业遗存功能再生与区域高质量发展，为“工转科”开创新范式 [11] - 首开LONG街、超极合生汇等商业项目盘活闲置低效土地与楼宇，补足区域商业短板 [11] - 超极合生汇作为京北首个POD（城市公园为导向开发）项目，升级公园式商业场景，引入新科技、新技术，已成为京北新型商业的行业名片 [11] - 北科婴幼学苑在老厂房基础上改造而成，以“小托育”撬动“大民生” [19] 民生改善与社区治理 - 首创“昌盛模式”，通过党建引领、群众参与，拆除私搭乱建，整合公共空间，新增绿地与儿童乐园，引入智慧物业，实现“环境提升+长效治理”双赢，被住建部列为全国推广案例 [13][16] - 城南街道已复制推广该模式，完成10个老旧小区改造和1条背街小巷建设，探索出党建引领、主动治理的全域老旧小区改造经验 [16][17] - 龙泽邻里中心将废弃空间升级为家门口的“幸福驿站”，为超大型社区治理提供创新样板 [19] - 截至目前，已完成203个老旧小区改造，惠及近9万户居民 [21] 工作机制与成果 - 工作机制上，率先开展“城市体检”，创新“多师协同”机制，整合规划、建筑、景观等专业力量全流程介入，9个相关实践案例被纳入市级政策工具箱 [21] - 流程管控上，建立工作台账与月度更新制度，依托“党建引领+共商共治”模式高效化解难题 [21] - 资金保障上，获得超3000万元中央财政资金支持 [21] - 截至目前，累计建设投用城市更新项目超450个，共有6个项目获评北京市城市更新最佳实践，入选最佳实践案例数量连续三年全市最多 [23]

政策要闻 - 国务院常务会议部署财政金融协同促内需一揽子政策 强调通过强化财政与金融政策协同联动 引导社会资本参与促消费、扩投资 重点支持居民消费升级和民间投资发展 降低企业融资成本 同时研究推进由常住地提供基本公共服务 促进基本公共服务均等化 [1] - 央行2026年工作会议强调 在执行好存量货币政策基础上 推出新的一揽子货币政策措施 有力支持实体经济稳定增长和金融市场平稳运行 [1] - 房地产融资协调机制迎重磅调整 对已进入“白名单”的项目 符合条件可在原贷款银行展期5年 此前展期最长仅为两年半 [1] 地方政策与市场动态 - 广州2025年累计发放房票2931张 发放金额40.53亿元 已使用1741张房票 消化存量商品房1351套 总面积13.16万平方米 另有通过房票认购房源约6671套 认购面积超68万平方米 认购资金约118亿元 其中城中村改造项目发放2680张房票 金额36.30亿元 [2] - 成都公积金购房代际互助政策延续至2026年底 缴存人新购住房 其父母、子女也可在购房一年内申请提取一次公积金 [3] - 2025年300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米 同比下降13.5% 出让金2.3万亿元 同比下降10.6% 房企拿地向核心城市聚焦 TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为52% 央国企仍是拿地绝对主力 [4] - 北京海淀2026年拟供11宗涉宅地块 总价将超500亿元 其中西三旗板块有3宗 [5] - 上海2026年首场土拍收金45.7亿元 推出2宗涉宅地块 总出让面积约8.92万平方米 越秀地产以底价25.61亿元竞得浦东新区地块 楼面价3.80万元/平方米 [6][7] 房企经营与人事变动 - 万科公告 郁亮因到龄退休辞任公司董事、执行副总裁职务 不再担任公司任何职务 [8] - 合生商业2025年多业态协同推进 整体经营保持稳健增长 其中北京朝阳合生汇全年实现销售额近85亿元 客流超4100万人次 [9] - 龙湖集团完成“21龙湖02”债券本息兑付 涉及总金额约10.38亿元 兑付后其境内信用债余额约34亿元 [10] - 首开股份聘任李捷为公司总经理 原总经理赵龙节因工作调整辞任 转任公司党委书记 [11] - 碧桂园公告 H20碧地4等4只债券自1月9日起复牌 因相关债券已于2025年12月26日完成现金提前偿付 [12] - 融创中国公告 旗下多家子公司新增3笔逾期债务 违约金额合计约6.4亿元 [13] - 富力地产公告 截至2025年11月30日 公司合并报表范围内逾期有息债务累计达387亿元 [14] 房企销售业绩 - 保利发展2025年累计签约销售金额2530.3亿元 销售面积1235.34万平方米 [15] - 中国海外发展2025年累计合约物业销售金额2512.31亿元 销售面积1056.08万平方米 [15] - 招商蛇口2025年累计签约销售金额1960.09亿元 销售面积716.12万平方米 [15] - 绿城集团2025年累计合同销售金额1534亿元 销售面积约466万平方米 [15] - 中国金茂2025年累计签约销售金额1135亿元 销售建筑面积479.5万平方米 [15] - 绿地控股2025年累计合同销售金额680.99亿元 销售面积797.2万平方米 [15] - 保利置业2025年累计合同销售金额502亿元 销售面积162.4万平方米 [15] - 融创中国2025年累计合同销售金额368.4亿元 销售面积145.3万平方米 [15] - 碧桂园2025年累计权益合同销售金额330亿元 12月单月销售金额26.9亿元 [15] - 金地集团2025年累计签约销售金额300.2亿元 销售面积226.8万平方米 [15] - 新城控股2025年累计合同销售金额192.7亿元 销售面积253.58万平方米 [15] - 旭辉集团2025年累计合同销售金额161亿元 销售面积154.79万平方米 [15] - 富力地产2025年累计销售收入约142.1亿元 销售面积187.36万平方米 [15]

行业核心特征 - 2025年商业地产行业呈现“体验经济崛起、存量资产盘活、生态协同深化”的显著特征 [1] - 行业面临消费者对同质化空间审美疲劳以及存量物业竞争激烈的核心挑战 [1] - 行业趋势正从“开发商”向“运营商”转型，精细化、可持续的运营能力成为关键 [1] 公司战略定位 - 合生商业作为合生创展的战略支柱业务，其“压舱石”作用日益凸显 [1] - 公司战略重心锚定“可持续商业生命力”，聚焦“顾客价值挖掘”与“生态协同共建” [1] - 公司通过“新内容、新场景、新链接”的系统性布局，为行业提供从空间运营到价值共创的观察样本 [1] 多业态市场表现 - 购物中心、产办与写字楼、酒店与公寓等多业态协同并进，展现稳健成长态势 [2] - 购物中心板块中，“合生汇”与“超极合生汇”品牌价值持续攀升 [2] - 北京朝阳合生汇以近85亿元销售额、超4100万人次客流稳居北京热门购物中心TOP1 [2] - 上海五角场合生汇销售额突破66亿元，年客流达3900万人次，均实现稳步增长 [2] - 北京超极合生汇体量达46.5万平方米，单日客流峰值超40万人次，刷新北京购物中心纪录 [2] - 产办与写字楼领域全年招商去化率超90%，完成8756平方米的空间优化调改 [3] - 北京朝阳合生财富广场与上海静安MOHO写字楼均实现100%满租，客户满意度达98% [3] - 酒店与公寓业务依托服务品质升级与精细化运营赢得市场认可 [3] 运营进阶与场景构建 - 公司运营升级围绕“人”展开，通过内容焕新、场景融合与情感链接构建可持续商业生态 [4] - 新场景塑造注重“在地化”与“生态化”深度融合，跳出“标准化复制”逻辑 [4] - 广州花厅坊与成都温江合生汇等项目通过在地化场景提升了文化辨识度和消费者情感共鸣 [4] - 2025年在营购物中心引进各类“首店”超265家，形成“头部项目带动、区域特色补充”的梯队布局 [5] - 公司根据区域客群需求精准匹配品牌，在核心城市引入国际潮流品牌，区域项目侧重满足品质生活需求 [5] - 全年推进超过20项硬件与服务升级，涵盖母婴室优化、停车场节能改造、导视系统更新等具体场景 [5] - 通过举办千余场市场活动构建情感与社交纽带，体现“从交易到关系”的运营思维 [5] 轻资产拓展模式 - 2025年共获取轻资产项目7个，布局合肥、济南、石家庄等高潜力城市 [6] - 轻资产模式业主方涵盖国企、民营企业等 [6] - 模式并非简单“品牌输出”，而是通过成熟运营体系、品牌资源库与资产管理经验能动性赋能合作方 [6] - 采取“一店一策”提效运营以提升资产回报率，实现运营管理能力的价值外溢 [6] - 预期项目在“十五五”期间陆续入市，将形成稳定的管理费与业绩分成收入 [6] 发展策略总结 - 公司以长期主义心态深耕运营，以用户思维创新场景与内容 [6] - 多业态协同、轻重并举的发展策略，以及围绕“顾客价值”展开的运营逻辑，构筑了稳健的基本盘 [6] - 公司通过打造有内容的场景、有温度的链接，推动商业空间从“交易场”向“生活场”演进 [6]

2025年北京商业市场整体概览 - 行业核心发展模式已从“增量开发”转向“存量焕新+体验升级”的新阶段 [1] - 2025年北京新开28个零售商业项目，商业总体量超过150万平方米 [1] - 市场呈现“上新”与城市更新并行的新风向，推动区域格局重新洗牌 [1] 新开业项目特征与分布 - 全年新开项目集中在二、三、四季度，其中9月开业8个、10月开业5个，合计占全年近半数，年底12月下半旬也有4个项目开业 [1] - 新开项目运营商包括中海、保利、银泰、京东、首旅（王府井）、光大安石等头部集团及本地企业 [1] - 朝阳区以7个新开业项目数量领跑，海淀区迎来6个新项目，新开业商业体量位居第二 [2] - 五环外商业成为“增量主战场”，新兴商圈加速成型 [2] - 新开商业体量以中小型为主：3万㎡以下项目有10个，3万-5万㎡（含）项目有9个，两者占总数的2/3；5万-10万㎡（含）中型商业有5个；10万-20万㎡（含）大体量项目有3个；20万㎡以上项目仅有1个 [2] 存量商业改造升级趋势 - 存量商业改造已从个案探索进入规模化阶段，多个项目通过“爆改”重新出圈 [4] - 超极合生汇西区于3月28日开业，由原永旺国际商城改造而来，引入近300个年轻力品牌，其中35%为各类首店及旗舰店 [4] - 东西区合体后，超极合生汇总体量达46万平方米，拥有近800家品牌，成为北京市规模最大的商业综合体之一 [4] - 始建于1964年的北京友谊商店于9月焕新开园，保留历史肌理的同时注入“花园院落+首店集群”的现代商业基因 [5] - 中关村ART PARK大融城为北京四环内规模最大的城市更新商业体，商业体量12万㎡，引入300余家全新品牌 [5] - 其他改造案例包括：华堂·新辰汇（原伊藤洋华堂）、大屯里商业街（原金泉港部分）、北京保利广场（原欧尚、百安居）、鼎好THE HUB、京东MALL（原大红门批发市场）、微博IN跨次元引力场（原奥运沙滩排球馆） [8] 新晋商业项目填补区域空白 - 新增商业设施向非核心区倾斜，区域商业能级差距缩小 [8] - 海淀区商业供给大幅增强，例如食之榜SPACE项目，以8栋独栋建筑、2400㎡空中花园、3000㎡户外广场打造全龄家庭商务社交生活方式场 [8] - 魏公·芳华里于9月19日开业，位于海淀区，以“原创艺术+场景创新+科技体验”为理念，打造“小而精美”的商业空间 [9] - “湾里”国际商业娱乐综合体于12月26日开业，与北京环球影城一路之隔，为北京市重点工程，投资超百亿元，总开发规模接近50万㎡ [11] - “湾里”包含王府井WellTown等板块，其中王府井WellTown引入500余个国内外知名品牌，首进副中心的品牌超过60% [11] 在地文化融合与“京味儿”标签 - “在地文化”升级为项目基因，将“北京肌理”融入建筑，让“老北京记忆”成为可消费场景 [14] - 中海大吉巷定位“城市文化会客厅”，首店及定制店占比超过50%，融合古都文脉、精英社交与城市生活圈三大场景 [14] - 北京隆福寺街区二期在9月开业，建筑规模显著增加，引入大量首店、旗舰店及老字号创新品牌，如开心麻花A99剧场东城区首店、7mesh中国首店等 [16] - 北京坊二期于9月亮相，延续“中国式生活体验区”定位，特别打造3000平方米空中城市花园，引入多元消费业态 [18] 政策驱动与消费促进 - 2025年有关部门发布多项利好政策，为城市商业焕新和创新保驾护航 [20] - 3月底，北京市商务局发布通知，对商场、商街、商圈品质提升项目的单个项目补助金额最高可达500万元 [20] - 6月份，北京市商务局等4部门联合印发方案，明确提出要打造全球首发中心 [20] - 7月初，北京市人民政府发布专项行动方案，提出引领国潮消费新风尚、构建首发时尚新矩阵等方式营造良好消费氛围 [20] - 9月到12月，“2025年全球首发节”活动在京开展，以“五首经济”为核心，构建沉浸式消费新场景 [20] - 2026年元旦期间，北京市商务局联合各方策划系列促消费活动，打造彰显时尚潮流、饱含京味特色的消费盛宴 [21]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现核心利润盈利约7.9亿港元 [1] - 毛利率升至39% 同比提升12个百分点 [1] - 代建代售业务贡献销售额39.03亿元 [4] 财务结构优化 - 总资产约为2567亿港元 流动资产总额约为1484亿港元 [2] - 剔除合约负债后的资产负债率为57% [2] - 连续三年半压降负债约449亿港元 累计降幅约39% [2] - 境外公开市场债务已清零 境内仅存一单CMBS [3] - 加权平均财务成本下降至5.41% 较2024年下降0.58个百分点 [2] - 降低内保外贷余额约30.7亿港元 [2] - 累计完成超510亿元人民币贷款利率下调 [2] 业务战略转型 - 聚焦核心城市高端市场与改善型需求 [1] - 轻资产管理输出签约面积达189万平方米 [4] - 代建业务聚焦北京上海顶级豪宅市场 [4] - 上海古北99项目开盘均价涨幅5.9% 实现24亿元销售额 [4] - 北京缦云ONE项目销售额达13.36亿元 [4] - 通过合生汇、超极合生汇等商业品牌实现扩张 [4] 行业发展方向 - 行业从规模驱动转向产品驱动 [1] - 建设好房子成为提升毛利率重要方向 [1] - 轻资产模式成为头部房企新赛道 [5] - 高端产品力与服务价值链结合形成差异化竞争壁垒 [5]

商业设施发展概况 - 2022年至2024年北京累计新开大型商业设施面积超450万平方米，2025年上半年预计新增75万平方米，涉及昌平区超极合生汇西区、海淀区中关村ART PARK大融城、丰台区京东MALL等 [1] - 北京商业设施供给策略包括更新提升（如DT51龙德店、友谊商店改造）与新增培育（如湾里·王府井WellTown、上德银泰城建设），部分项目计划2024年底前亮相 [1] 商业设施特点分析 场景营造 - 商业项目向"城市第三空间"转型，如中海大吉巷、中关村ART PARK大融城设计多首层结构及下沉广场，友谊商店改造开放式"友谊花园"融入绿色生态 [2] 业态创新 - 业态突破传统零售，提升餐饮、娱乐、文化体验占比，如超极合生汇打造穹顶天幕、潜水馆及1000+平方米滑板公园等网红业态 [2] 文化融合 - 商业项目结合历史文脉，如大吉巷塑造"四合院商业"，王府井喜悦购物中心主打国潮体验与新中式美学空间 [3] 客群聚焦 - 部分项目精准定位细分市场，如THE BOX年轻力中心聚焦15-29岁客群，单日峰值人流达5万人次 [3]