2025年北京土地市场总结 - 年内北京共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元，成交宗数与上年同期基本持平 [1] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升，年内地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [1][3] - 市场呈现“强者恒强”格局，优质稀缺地块备受追捧，而条件一般的地块多以底价成交 [4] 区域市场表现 - 海淀区以7宗土地供应量居首，创下近五年峰值，其2025年供地规模等于2023年与2024年两年供地总量之和 [1][3] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 朝阳区太阳宫地块以39.18%的溢价率创下年内峰值，海淀区树村地块、朱房村0030地块溢价率分别为27.93%和25.04% [4] 政策与市场效应 - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推土地市场热度回升 [4] - 优质地块供应增加叠加不限价政策，形成了良好的市场联动溢价效应，有效提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 政策调整使优质地块价值充分释放，夯实市场信心，并倒逼房企加大产品投入，带动后续商品房价值提升，形成良性循环 [5] 拿地主体与模式 - 央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69%，其中中建系房企累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内40宗地块中有14宗采用联合拿地模式，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 央国企与区属房企合作拿地更为普遍，通过优势互补（如一级开发企业的区域资源与二级开发企业的市场能力）提升项目去化效率与价格溢价 [6][7] 民营企业动态 - 以懋源地产为代表的民营企业逐步重返北京土地市场，市场信心回升背景下，懋源地产年内拿地2宗追平近五年总量，拿地金额达60.54亿元创近五年峰值 [1][8] - 懋源地产在朝阳区松榆里地块的竞拍中，经过166轮竞价以50.24亿元总价、18.21%的溢价率在一众央国企中成功竞得 [8] - 少数优质民营房企重返市场，释放出对北京房地产市场预期向好以及市场调整周期临近底部的信号 [8] - 此前表现积极的绿城中国自2024年11月后，截至2025年末已近一年未在北京土地市场有所斩获 [9] 市场展望 - 专家认为联合拿地是应对市场调整的短期举措，长期将形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局 [7] - 中央“优供给”理念强调控制传统增量、提升拿地性价比，为房企投资端带来明确机遇 [9] - 北京优化限购、出台房地产开发投资新政及优化营商环境等多重政策红利，将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]

行业政策与市场环境 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化 好房子标准细化等政策组合拳重塑市场格局与购房预期 [1] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条大部分为置换 二手房卖不掉新房就难卖 政策效果需要周期不会立竿见影 [7] - 当前市场最需要的不是进一步放宽限购 而是打通置换链条 稳定房价预期 只有让购房者觉得房子不会贬值才会愿意出手 [7] 公司产品策略 - 公司不主张单纯以价换量 而是将资源投入到产品力提升上 通过实景呈现 物业服务升级等可见的价值提升来赢得客户认可 [1] - 好房子不应只是政策规范下的产物 更应该是客户真实需求的反映 公司将好房子政策规范作为工具 再转译为客户真正需要的生活场景 [3] - 公司所理解的产品力不仅是规划 设计和工程层面的硬件能力 更是一种与客户持续互动 不断优化产品的软性能力 [5] - 公司坚持不轻易降价 因为降一点点对高端客户没有意义 他们缺的是信心和真正打动他们的产品 当前新房市场的突围之路在于做出与二手房明显的品质差 [5] 项目开发与案例 - 朝阳区黄杉木店项目严格按照好房子标准推进 在公区打造超级界面 架空层和会所一体化空间 实现更大窗井 更私属的入户方式等设计 [3] - 香山樾项目对地块内的关帝庙进行修旧如旧 打造香山书院作为未来的公共会客 让客户能实实在在看到未来生活的样子 [5] - 昌平国誉星城项目瞄准年轻客群 强调轻奢 颜值 年轻化 做了更多共享空间的设计可能性 如咖啡厅 健身房等以满足年轻客户的生活方式需求 [7] 客户需求变化 - 当前客户非常理性甚至比开发商更专业 尤其是总价较高的项目 客户决策周期明显拉长 对比维度也更细腻 [5] - 高端客户有很高的审美诉求 公司更像是产品共建者而不是单向的提供者 业主深度参与产品细节优化的案例并不少见 [5][6] - 年轻客户更注重颜值 更关注品质 更看重生活方式 如昌平项目的客户中有很多是在海淀工作的年轻科技人才 他们对产品的需求和传统客户很不一样 [7] 营销策略与市场展望 - 对于高端项目更注重实景呈现和生活方式的营造 不会做大力度促销 而是通过开放实景示范区 打造业主社群活动等方式让客户感受到产品的价值 [10] - 对于刚需 刚改项目采取更加灵活的营销策略 金九银十期间各个项目都会组织多样活动 推出优质产品以促进购房者选购 [10] - 对明年市场展望既乐观又谨慎 乐观的是越来越多的开发商开始重视产品力 市场正在向良性竞争方向发展 谨慎的是市场完全恢复还需要时间 [7] 土地获取与合作模式 - 公司在北京坚持持续深耕 拿地策略多选择与北京本土国企 优质房企合作 合作能降低风险 优势互补 也更熟悉北京市场 [9] - 公司挑的是地块不是区域 只要地块本身素质好都会积极争取 合作伙伴包括首开 建工 城建 华润 中建智地 金茂 绿城等企业 [9] - 通过合作可以学习到很多宝贵经验 也能为客户提供更好产品 如璞樾项目中金茂和中建智地在产品打造方面有很多值得学习的地方 [9]