越秀地产 2025 年上半年电话会议纪要总结 1 公司销售表现 - 2025 年上半年合同销售额达 615 亿元，同比增长 11%，完成全年目标 1,205 亿元的 51% [2][3] - 北京、上海、广州三大城市贡献占比高达 80% [2][3] - 北京市场表现突出，和悦望云与和悦玉鸣项目包揽 1-5 月成交额前两名 [3] - 上海静安天岳项目开盘即售罄，上半年贡献 23 亿元 [3] - 广州新开项目东山银企首推去化率接近 90% [3] 2 土地投资策略 - 2025 年上半年新增 11 幅地块，总建筑面积 117 万平方米 [2][5] - 一线城市拿地比例高达 72% [2][5] - 权益拿地金额约 80 亿元，全年计划为 300 亿元 [2][5] - 投资标准为项目 IRR 与销售净利润率相乘需大于 160 [4][9] - 权益比例维持在 60%左右，通过合作降低资金压力 [8][9] 3 财务状况 - 截至 2024 年底现金储备超 500 亿元，同比增长约 9% [2][6] - 维持"三道红线"绿档，惠誉上调公司展望 [2][6] - 融资成本从 2024 年的 3.82%下降至 3.49% [6][19] 4 全年预期与推盘计划 - 全年可售资源总量为 2,354 亿元，预计去化目标为 51% [2][7] - 下半年重点关注上海扬思项目、北京海淀香山月和昌平科技城项目 [8] - 广州将推出第四代住宅产品，得房率高达 100% [8][14] - 全年销售目标为 2,400 亿元，上下半年各约 1,200 亿元 [8] 5 毛利率与业绩展望 - 2025 年全年毛利率指引不低于 10% [4][16] - 归母净利润预计下降 20%-25% [4][16] - 2021 年后项目毛利率约 15%，之前项目相对较低 [11] - 新拿地项目毛利率测算在 14-15%区间 [11][13] 6 产品力与城市更新 - 广州琶洲南豪宅交付，销售均价 14-16 万元/平方米 [14] - 上海虹口区推出总价 5,000-6,000 万元高净值别墅产品 [14] - 广州番禺区里仁洞项目持续销售表现良好 [12] - 集团承接天河区与海珠区旧改任务，推进珠江新城马场项目 [12] 7 收储与政策展望 - 2024 年退还三块地，总金额 135 亿元 [15] - 2025 年杭州临安区退还商业地换成住宅地 [15] - 政策空间有限，可能持续降息、降低房贷利率 [18] - 城市更新和收储土地可能是下半年政府着力点 [18] 8 分红与市值管理 - 分红政策稳定，过去九年按核心净利润的 40%派息 [19] - 集团通过广州资产增持 5.56 亿港币，计划完成剩余 2 亿港币增持 [19] - 管理层绩效与奖金与市值挂钩 [19] 9 核心城市市场表现 - 北京、上海、杭州价格相对稳定，表现较好 [10] - 广州、西安、成都核心区域新规产品表现不错 [10] - 弱县级或三四线城市形势难判断 [10]

西安房价走势 - 西安新房价格环比下跌0.4%，同比下跌1%，自去年9月以来五连跌[3] - 二手房价格环比下跌0.3%，同比下跌7%，持续下跌态势[5] - 2023年新房成交面积1394.71万平方米，仅为2018年的一半[22] - 2024年商品住宅供应986万平方米同比下滑11%，成交874万平方米同比下滑19%[23] 房价变动原因 - 高价地批量入市推高房价，西安楼面价过万元地块80多宗[13] - 房企推出高端改善型产品，140平方米以上户型占比提升6个百分点[13] - 200万元以上产品占比超69%，300万元以上产品占比增长5个百分点[13] - 2023年推出39个第四代住宅，2024年预计再推14个[15] 经济与工业表现 - 2023年GDP增速4.6%，在27个万亿城市中倒数第四[27] - 2024年上半年工业投资增速-13.3%，工业总产值下降0.8%[30][31] - 全年工业投资增长1.1%，工业总产值增幅转正至4.4%[33][34] - 规模以上工业中多个行业产值下滑，非金属矿物制品业下降22.5%[34] 工业发展现状 - 2023年工业增加值约2399.09亿元，远低于深圳的11818.61亿元[41] - 仅3个千亿产业：汽车制造、计算机通信设备、电气机械[42] - 汽车制造业2022年超越计算机通信成为第一大产业[43] - 军工实力全国第二但产业化程度低，未有效转化为经济动能[36][53] 人口与楼市关系 - 2010-2020年常住人口增加448.5万，增量全国第四[9] - 2021-2023年人口增量分别为20.3万、12.29万、8.23万[10] - 人口持续流入但未能阻止房价下跌，新房与二手房市场分化[13] - 西北地区人口虹吸效应明显，但楼市整体预期仍偏弱[60][61]