资产运营策略 - 公司为提高资产整体运营效率并增加资产收益 拟出租部分自有物业 [1] - 出租物业位于广东省东莞市沙田镇丽海中路43号 包括厂房、宿舍及配套设施 [1] - 出租建筑面积约43959.46平方米 租赁期限为10年 自2025年9月1日至2035年8月31日止 [1] 租赁财务安排 - 合同租赁总金额区间为7656万元至8392.56万元人民币（含税） [1] - 免租期为4个月 租金需基于未来市场行情协商是否上浮及上浮比例 [1] - 实际发生金额以最终协商结果为准 [1]

核心观点 - 公司预计未来几年开发业务收益不会显著增长，主要因香港市场疲软及打折促销策略导致收益率下降 [1][3] - 公司采取"抢收"策略加速去库存，多地项目大幅降价销售，包括香港和内地市场 [1][2] - 公司经常性收入业务（物业出租、酒店及服务式公寓等）预计将保持强劲，支撑整体业绩 [5] 物业销售表现 - 上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长59%，其中内地贡献52%（38.27亿港元），香港贡献38%（28.03亿港元） [1] - 物业销售收益17.68亿港元，同比下降3%，香港市场收益从10.44亿港元大幅下滑至0.74亿港元 [1] - 收益率下降主因香港市场疲软及多项折扣优惠 [1] 打折促销策略 - 香港亲海駅II项目折实平均呎价14997港元，为2016年以来市区最低价新盘 [2] - 香港Blue Coast项目售价2.19万港元/平方呎，较成本价折让22% [2] - 北京御翠园项目两次降价促销，最新售价相当于7折 [2] - 推出"大湾区双居生活"计划，推介大湾区4个楼盘共400套房源，优惠力度高于往期 [2] 市场展望与策略 - 香港低息环境带动中小型单位成交量回升，但供应量高抑制价格上升动力 [3] - 公司将继续灵活定价策略加速去库存 [3] - 下半年香港、北京、新加坡项目将贡献利润，但Blue Coast亏损将部分抵消 [3] - 公司拥有可开发土地储备6700万平方呎（香港600万，内地5800万，海外300万） [3] 财务状况与投资计划 - 中期收入253.86亿港元（+15.35%），归母净利润63.02亿港元（-26.75%） [5] - 物业出租收入30.02亿港元（同比-3.7%），酒店及服务套房收入21.92亿港元（微增）但收益下滑3.52%至7.94亿港元 [5] - 公司强调有充裕现金资源，有意在香港投资商业与零售物业及参与土地竞投 [4]

核心观点 - 公司第二季度物业整体运营表现与第一季度相比基本保持稳定 [1] - 租赁市场持续供过于求，写字楼市场空置率高企，业主普遍采取降租策略应对激烈竞争 [1] - 公司通过调整租金策略，部分物业出租率显著改善，而购物中心运营表现持续亮眼 [1][2] 写字楼组合运营表现 - 第二季度写字楼组合平均出租率为82.1%，物业平均出租率为85.3% [1] - 招商局航华科贸中心通过将租金单价从224.7元/平方米降至219.3元/平方米，租金单价下调2.4%，成功签约三家主力租户，出租率从70%显著回升至92.2%，提升22.1个百分点 [1] - 新时代广场因大面积租约到期，出租率从64.5%下降至56.4%，公司通过将租金单价从150.2元/平方米降至144.6元/平方米以提升后期出租率 [1] - 深圳网谷乙级写字楼受市场下行影响，数码大厦出租率下降10.5个百分点至89.5%，租金单价从123.1元/平方米降至120.9元/平方米；科技大厦二期出租率从89.3%降至86.2% [2] - 公司乙级写字楼运营表现持续优于深圳写字楼租赁市场平均水平 [2] 零售物业运营表现 - 花园城购物中心出租率持续攀升，本季度从95.9%提升至97.9% [2] - 根据客流、活跃会员数及总收入等多项指标显示，该购物中心本季度运营状况持续向好 [2] 行业环境与公司策略 - 租赁市场受持续供过于求影响，写字楼市场空置率仍然高企 [1] - 面对日益激烈的租赁竞争，业主普遍采取降低租金的应对策略 [1] - 展望2025年上半年，零售行业预计将进入整合期，竞争将愈加激烈 [2] - 公司计划采取与最新市场趋势同步的营销策略，以增强零售物业竞争力 [2]