公司董事会决议核心事项 - 公司第十一届董事会第三十六次会议于2026年2月12日召开，审议通过了四项议案，包括预计日常关联交易、部分物业公开挂牌出租、修改担保管理办法以及会计估计变更 [1] - 所有议案均获全票通过，无反对或弃权票 [1][6][7][9] 2026年度预计日常关联交易 - 公司预计2026年与关联方发生的日常关联交易总金额为13,940万元 [12] - 与控股股东广新集团子公司的关联交易总额预计为7,218万元，涉及采购、销售、提供管理服务及出租物业 [12] - 与参股公司佛山麦拉鸿基的关联交易总额预计为6,422万元，涉及采购、销售、提供管理服务及出租物业 [12] - 与参股公司宁波麦拉鸿基的关联交易总额预计为300万元，涉及采购及提供管理服务 [12] - 关联交易定价遵循国家定价、行业可比市场价格或合理推定价格的原则 [15] - 独立董事专门会议已审议通过该议案，认为交易属正常经营所需，定价公允，不影响公司独立性 [21] 关联交易具体构成 - **向广新集团子公司采购产品及技术服务**：预计金额不超过3,515万元 [2] - **向广新集团子公司销售产品及技术服务**：预计金额不超过3,083万元 [2] - **向麦拉鸿基销售产品**：预计金额不超过4,222万元 [2] - **向麦拉鸿基出租物业**：预计金额不超过1,300万元 [3] - **向麦拉鸿基提供管理服务**：预计金额不超过600万元 [3] - **向广新集团子公司出租物业**：预计金额不超过470万元 [4] - **向麦拉鸿基采购产品**：预计金额不超过300万元 [2] - **向宁波麦拉鸿基采购产品**：预计金额不超过100万元 [2] - **向宁波麦拉鸿基提供管理服务**：预计金额不超过200万元 [3] - **向广新集团子公司提供管理服务**：预计金额不超过150万元 [3] 物业公开挂牌出租 - 公司拟通过产权交易中心公开挂牌出租位于佛山市禅城区的自有物业，总出租面积为8,182.1平方米 [22][26] - 租赁挂牌价格为23.50元/平方米/月，租赁期限为10年，免租期6个月，从第四年起每三年租金递增10% [22][27] - 根据评估报告，租赁标的首年月租金市场价值为183,100元，首年年租金市场价值为2,197,200元 [27] - 该交易不构成关联交易或重大资产重组，旨在提高资产使用效率 [24][29] 会计估计变更 - 会计估计变更自2026年2月6日起执行，原因是公司完成了对河北金力新能源科技股份有限公司100%股权的收购，新增锂电池湿法基膜、涂覆隔膜业务 [32] - 变更主要涉及应收账款信用减值组合划分、固定资产折旧和无形资产摊销方法，以涵盖新并入子公司的业务 [32] - 变更采用未来适用法，不会对以往各年度财务状况和经营成果产生影响，也无需追溯调整 [32][36] - 董事会审计委员会及董事会认为变更符合企业会计准则，适应业务发展需要，不会对公司及股东利益造成损害 [36][37] 公司业务与关联方背景 - 公司控股股东为广东省广新控股集团有限公司，持股21.20%，注册资本50亿元，业务涵盖新材料、生物医药、高端装备制造等 [14] - 关联方佛山麦拉鸿基薄膜有限公司（原杜邦鸿基）为公司参股公司，注册资本7,915.58万美元，主营双向拉伸聚酯薄膜 [14][15] - 关联方宁波麦拉鸿基薄膜有限公司（原宁波杜邦帝人鸿基）亦为公司参股公司，注册资本688万美元，主营双向拉伸聚酯薄膜 [15] - 公司自2007年起根据协议向麦拉鸿基及其关联公司提供有偿支援服务，费用按其销售净额的一定比例计提 [18]

资产运营策略 - 公司为提高资产整体运营效率并增加资产收益 拟出租部分自有物业 [1] - 出租物业位于广东省东莞市沙田镇丽海中路43号 包括厂房、宿舍及配套设施 [1] - 出租建筑面积约43959.46平方米 租赁期限为10年 自2025年9月1日至2035年8月31日止 [1] 租赁财务安排 - 合同租赁总金额区间为7656万元至8392.56万元人民币（含税） [1] - 免租期为4个月 租金需基于未来市场行情协商是否上浮及上浮比例 [1] - 实际发生金额以最终协商结果为准 [1]

核心观点 - 公司预计未来几年开发业务收益不会显著增长，主要因香港市场疲软及打折促销策略导致收益率下降 [1][3] - 公司采取"抢收"策略加速去库存，多地项目大幅降价销售，包括香港和内地市场 [1][2] - 公司经常性收入业务（物业出租、酒店及服务式公寓等）预计将保持强劲，支撑整体业绩 [5] 物业销售表现 - 上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长59%，其中内地贡献52%（38.27亿港元），香港贡献38%（28.03亿港元） [1] - 物业销售收益17.68亿港元，同比下降3%，香港市场收益从10.44亿港元大幅下滑至0.74亿港元 [1] - 收益率下降主因香港市场疲软及多项折扣优惠 [1] 打折促销策略 - 香港亲海駅II项目折实平均呎价14997港元，为2016年以来市区最低价新盘 [2] - 香港Blue Coast项目售价2.19万港元/平方呎，较成本价折让22% [2] - 北京御翠园项目两次降价促销，最新售价相当于7折 [2] - 推出"大湾区双居生活"计划，推介大湾区4个楼盘共400套房源，优惠力度高于往期 [2] 市场展望与策略 - 香港低息环境带动中小型单位成交量回升，但供应量高抑制价格上升动力 [3] - 公司将继续灵活定价策略加速去库存 [3] - 下半年香港、北京、新加坡项目将贡献利润，但Blue Coast亏损将部分抵消 [3] - 公司拥有可开发土地储备6700万平方呎（香港600万，内地5800万，海外300万） [3] 财务状况与投资计划 - 中期收入253.86亿港元（+15.35%），归母净利润63.02亿港元（-26.75%） [5] - 物业出租收入30.02亿港元（同比-3.7%），酒店及服务套房收入21.92亿港元（微增）但收益下滑3.52%至7.94亿港元 [5] - 公司强调有充裕现金资源，有意在香港投资商业与零售物业及参与土地竞投 [4]

核心观点 - 公司第二季度物业整体运营表现与第一季度相比基本保持稳定 [1] - 租赁市场持续供过于求，写字楼市场空置率高企，业主普遍采取降租策略应对激烈竞争 [1] - 公司通过调整租金策略，部分物业出租率显著改善，而购物中心运营表现持续亮眼 [1][2] 写字楼组合运营表现 - 第二季度写字楼组合平均出租率为82.1%，物业平均出租率为85.3% [1] - 招商局航华科贸中心通过将租金单价从224.7元/平方米降至219.3元/平方米，租金单价下调2.4%，成功签约三家主力租户，出租率从70%显著回升至92.2%，提升22.1个百分点 [1] - 新时代广场因大面积租约到期，出租率从64.5%下降至56.4%，公司通过将租金单价从150.2元/平方米降至144.6元/平方米以提升后期出租率 [1] - 深圳网谷乙级写字楼受市场下行影响，数码大厦出租率下降10.5个百分点至89.5%，租金单价从123.1元/平方米降至120.9元/平方米；科技大厦二期出租率从89.3%降至86.2% [2] - 公司乙级写字楼运营表现持续优于深圳写字楼租赁市场平均水平 [2] 零售物业运营表现 - 花园城购物中心出租率持续攀升，本季度从95.9%提升至97.9% [2] - 根据客流、活跃会员数及总收入等多项指标显示，该购物中心本季度运营状况持续向好 [2] 行业环境与公司策略 - 租赁市场受持续供过于求影响，写字楼市场空置率仍然高企 [1] - 面对日益激烈的租赁竞争，业主普遍采取降低租金的应对策略 [1] - 展望2025年上半年，零售行业预计将进入整合期，竞争将愈加激烈 [2] - 公司计划采取与最新市场趋势同步的营销策略，以增强零售物业竞争力 [2]