地块补偿方案核心信息 - 广州赛马场运营管理有限公司马场地块由政府有偿收回，补偿款总额约为100亿元 [1] - 地块土地面积为36.2万平方米，土地使用权人为广州赛马场运营管理有限公司 [1] - 扣除税费及必要支出后，预计可分配补偿款约为66.4亿元，将按股东持股比例分配 [1] 股东结构与补偿款分配 - 公司第一大股东为越秀集团旗下广州越成投资运营有限公司，持股49.85%，预计可分配33.1亿元 [1][3] - 广州市天河投资集团有限公司和广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，预计可分配20.68亿元 [1][3] - 村集体股东（石牌三骏企业集团及员村街石东股份合作经济社）合计持股19%，预计可分配12.616亿元 [3] - 补偿方案将于2025年11月26日进行表决 [3] 地块历史与现状 - 广州赛马场地块建于1992年，最初为经营性赛马场，后转为汽车、家居、餐饮等经营场所 [3] - 截至今年8月，地块周边商户已基本搬空 [3] - 2024年10月，地块控制性详细规划已进行公示 [4] 未来规划与发展潜力 - 未来规划总用地面积44.28公顷，其中商业用地13.26公顷，居住用地5.41公顷，建筑面积约22万平方米 [4] - 规划将围绕中央绿轴，布局高端商业、创新产业、未来社区、邻里中心等多元功能 [4] - 地块位于珠江新城和金融城的几何中心，是广州传统的豪宅聚集区 [4] 市场价值与行业观点 - 业内评估仅22万平方米住宅用地的价值就有望触及百亿元 [4] - 近期同片区保利玥玺湾项目开盘创全国单盘销售纪录，首日销售额超百亿，成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [4] - 地块预计将于近期挂牌，因其采用做地模式并附带市政配套，挂牌时可能附有开发条件 [4] - 尽管区位优越，但珠江新城片区房价有所回调，部分楼盘单价已跌破10万，且改造周期长，未来价格存在不确定性 [5]

项目概况 - 天河区马场片区低效用地再开发项目确定由广州越秀集团股份有限公司作为做地主体，统筹做地工作 [4] - 项目拟收回土地面积为362,048平方米，土地权属为国有土地使用权，使用权人为广州赛马场运营管理有限公司 [4] - 项目定位为打造"全民共享的人民文体新客厅、引领湾区的国际商都消费地" [7] 补偿方案细节 - 本次收回采用有偿收回、货币补偿方式，补偿范围包括国有土地使用权价值、地上建（构）筑物及其他附着物价值等 [4] - 广州赛马场运营管理有限公司就马场地块国有土地使用权收回的补偿款总额约为100亿元 [4] - 补偿款在扣减税费及必要支出后，预计约66.4亿元将由广州赛马场运营管理有限公司根据章程按各股东持股比例分配 [5] - 各股东在收到补偿款分红后，可选择向开发主体购买改造后地块内的物业 [5] 股东结构 - 广州赛马场运营管理有限公司现有七大股东，前三大股东分别为广州越成投资运营有限公司（持股49.85%）、广州市天河投资集团有限公司（持股16%）、广州市新塘商业运营管理有限公司（持股15.15%） [7] 地块背景与价值 - 马场地块位于珠江新城东区，建于1992年，最初为经营性赛马场赛事用地，后转为汽车、家居、餐饮等经营场所，被视为城市低效用地 [7] - 该地块所在珠江新城板块土地资源稀缺，马场地块被称为珠江新城的"最后一块宝地" [7]

征收补偿方案核心内容 - 广州珠江新城跑马场地块启动征收补偿，土地面积36.2万平方米，采用有偿回收、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元 [1] - 在扣减需缴纳税费及必要支出后，预计净补偿款约为66.4亿元，将按各股东持股比例进行分配 [1] - 股东在获得货币补偿后，还可选择购买改造后的"马场地块物业" [2] - 该补偿方案将于2025年11月26日由天河区员村街石东第八、石东第九股份社的全体股东进行讨论表决 [4][5] 项目关键参与方与股东结构 - 越秀集团被确认为马场项目的做地主体，负责地块回收及补偿款支付 [6] - 越秀集团是项目做地主体的合理选择，因其是赛马场运营公司的第一间接大股东，且其子公司已负责该地块的前期基建工程 [7] - 赛马场运营公司主要股东共7位，第一大股东为越秀集团旗下的广州越成投资运营有限公司，持股49.85% [8][11] - 第二、三大股东为天河投资集团与新塘商业运营管理有限公司，合计持股31.15%，代表天河区政府利益 [8][11] - 其余股东为村集体企业，包括石牌三骏企业集团（持股15%）以及石东第十、第九、第八股份社（合计持股4%） [8][12] 地块规划与市场价值 - 马场地块控规调整后总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅和50万平方米商业、教育配套及公共空间 [13] - 鉴于地块位于广州传统顶豪区的稀缺性，市场推测其起拍价或接近200亿元，远超去年广州地王保利面粉厂的117.55亿元 [13] - 广州高端住宅市场需求旺盛，今年1-10月千万级豪宅网签量突破6000套，同比增长约42% [14] - 由保利面粉厂地块转化而来的保利玥玺湾项目创下销售纪录，首日销售额达106亿元，均价17万元/平方米，最高单价30万元/平方米 [14] 未来商业发展预期 - 跑马场地块最受关注的商业动向是高端商业SKP的入驻，该项目自2021年起多次在政府公告和会议中被提及 [15] - 2022年广州市政府与北京华联集团签署协议，计划落地华南首个SKP项目，2024年天河区表态争取其早日落地 [15] - 广州市政府最新印发的消费专项行动方案中，明确推动马场片区等高端商业载体建设 [15] - 成功开发此地块将极大提升开发企业在广州市场的地位 [15]