抵押贷款利率环境 - 抵押贷款利率下降可归因于债券投资者情绪改善 尤其对投资抵押贷款债券的投资者而言 [1] - 30年期抵押贷款利率与10年期国债基准利率之间的利差开始收窄 这与几年前因通胀飙升而将收益率和利率推至极高水平的情况形成鲜明对比 [2] - 随着美联储开始放松货币政策 抵押贷款利率可能在未来几个月发生变化 此前高利率导致潜在购房者和再融资客户推迟计划 [2] - 2022年抵押贷款利率曾推高至7%以上 但住房市场表现出韧性 并未出现崩溃 [5][6] Vanguard抵押贷款支持证券ETF投资机会 - 抵押贷款利率下降为Vanguard抵押贷款支持证券指数基金ETF份额创造机会 [1] - 该基金提供成本低廉的抵押贷款债券投资途径 费用率为0.03% 即每投资1万美元支付3美元费用 [3] - 基金提供固定收益的替代路径 30天SEC收益率为4.04% [3] - 随着利率和收益率开始下降 习惯于过去几年高收益的固定收益投资者可能会考虑抵押贷款支持证券等选项来填补收入缺口 [3] VMBS基金特点 - 基金持有超过1400项资产 提供深度多元化 [4] - 基金倾向于更高质量的信贷 专注于由吉利美等准政府机构以及房利美和房地美等政府赞助企业担保的抵押贷款支持证券资产 [4] - 平均有效期限接近七年 使该基金更偏向于中期债券基金 有助于提供提取更高收益的中间地带解决方案 并减轻在收益率曲线上进一步延长期限所带来的更高利率风险 [4] 住房市场展望 - 随着利率下降 债券投资者信心增强 住房市场保持相当的韧性 [5] - 尽管抵押贷款利率高企 但住房市场并未出现此前预期的价格暴跌20%或市场崩溃的情况 [6] - 随着利率下降 对住房市场以及抵押贷款支持证券等资产的信心应会进一步增强 [6]

文章核心观点 - 美联储使用量化工具人为压低抵押贷款利率以提振疲弱房地产市场的做法存在风险 可能引发新一轮的繁荣-萧条周期 [1][2][5] 对美联储工具的潜在看法 - 经济学家对美联储可能采取的步骤持谨慎态度 担心其可能刺激房地产市场再次繁荣并最终以糟糕结局收场 [2] - 美联储公开市场委员会的成员对近二十年前的次贷繁荣和萧条记忆犹新 [4] - 使用量化工具人为压低长期利率以启动房地产市场的做法会令人意外 [5] 当前抵押贷款利率与房价问题 - 当前抵押贷款利率在6.26%区域 从历史标准来看并不高 仅高于新冠疫情时期的低点 [4] - 住房可负担性问题更多是房价问题而非抵押贷款利率问题 [5] 债券市场反应 - 对降息的热情在美联储进行九个月来首次降息前助长了债券市场的"狂热"情绪 [6] - 近10万亿美元的政府支持抵押贷款债券市场出现上涨 其"当前票息"利差最近设定在比无风险国债利率高约122个基点的水平 而4月份时接近160个基点 [6] - 利差收窄帮助抵押贷款利率下降 导致借款人大规模涌入进行再融资 [6] 抵押贷款债券市场与政策工具 - 多数新抵押贷款最终被打包成有政府担保的债券出售给投资者 "机构"抵押贷款债券市场是住房金融的关键 [6] - 一种快速降低抵押贷款利率的方法是美联储考虑将其到期抵押贷款债券的收益再投资于该领域 而非国债 [7]