行业交付规模与趋势 - 2025年交付规模前三名为碧桂园170000套、中海地产133200套、保利发展130000套，5家企业交付超10万套，10家企业交付超5万套，34家企业交付超万套 [1] - 2025年TOP10房企交付合计为996800套，相比2024年TOP10总规模下降36% [1] - 随着保交付任务完成及房企销售规模持续下降，未来交付规模有望继续下降 [1] 行业转型与核心能力 - 交付力已成为房企穿越周期的核心指标，行业正加速告别高周转旧模式 [2] - 在现房销售制度推进与房地产发展新模式构建下，行业向以品质为核心、服务为支撑的交付体系转型 [2] - “交付”已从基本义务演进为企业的综合能力体现，交付力与产品力深度融合的企业将进一步巩固市场地位 [2] 领先企业的交付体系与实践 - 中海地产高品质交付形成覆盖交付前、中、后的全周期管理体系，交付前注重施工与质量管控，交付中注重客户体验，交付后推出“6H精工维修”品牌确保长效服务 [2] - 多家企业通过提前交付兑现承诺，例如武汉D10天元首批次提前120天、二批次提前60天交付，榕发·望熙雅筑将计划交付时间大幅提前近9个月，衡水天正山河玺院A区提前7个月带证交付，壹品兴创·颐和公馆提前240天交付 [3] - 高交付率项目涌现，如玖合府收房率达99%，上海大华梧桐院交付率99%且满意度超市场水平，湖南建投·象山国际整体交付率超95%、交付满意度达99% [4] 产品力与建造标准升级 - 交付力成为贯通产品设计创新、绿色建造、智能工程管理及全周期服务体验的核心纽带 [5] - 房企着力实现从“按时交付”到“品质交付”再到“价值交付”的跃升 [5] - 项目建造通过智能化技术、精益管控及绿色标准提升交付效率与品质，例如苏州龙湖东吴御湖境打造近5000㎡中央景观，绿都上璟苑建设约470㎡全龄泛会所 [6] - 多个项目注重低密高质与细节，如常绿·东风宸苑容积率仅2.49、绿化率35%、得房率约90%，方远·合璟府建面约299方户型拥有约3.5米层高 [6][9] 社区配套与全场景交付 - 社区配套建设将交付从单一房屋交付升维为全场景生活体验交付 [10] - 时代之城社区内设约2500㎡下沉式会所并已展示超3万方实景，践行“所见即所得” [10] - 义乌凤起潮鸣在下沉式泛会所、恒温泳池交付即运营的同时，交付前已举办超百场社群活动构建“熟人社区” [11] - 武汉保利锦上印一期打造双层酒店式精装入户大堂、“星空顶”地下车库及“一环·两轴·庭藏六境”艺术园林 [11] 服务体系与客户体验 - 服务与体验成为交付力的价值放大器，将产品交付升维为品牌信任的深度联结 [13] - 周口城投宸院依托“双管家”服务体系与定制物业服务兑现尊崇体验 [13] - 天樾玺基于“三位一体”服务体系与“五力”尊享准则构建逾50项服务标准，并落地温州首座宝格丽风会所及首个精装地库 [13] - 中建·钰山湖采用“3V1”专属团队陪同交付，实现高效有序、体验至上的归家流程 [14] 2025年交付规模排行榜（部分列示） - 碧桂园 170000套 [1] - 中海地产 133200套 [1][16] - 保利发展 130000套 [1][16] - 绿城中国 118600套 [16] - 万科 117000套 [16] - 绿地控股 76000套 [16] - 华润置地 71000套 [16] - 龙湖集团 70000套 [16] - 建发房产 57000套 [16] - 融创中国 54000套 [16] 2025年优秀交付项目（部分列示） - 时代之城 (华润置地&华发股份) [21] - 温州天樾玺 (保利发展&招商蛇口) [21] - 武汉D10天元 (新希望地产) [21] - 绿城·义乌凤起潮鸣 (绿城中国) [21] - 陕建·汉悦府 (陕建地产集团) [21] - 苏州龙湖东吴御湖境 (龙湖集团) [21] - 榕发·望熙雅筑 (榕发地产) [21] - 玖合府 (中建玖合) [22] - 安阳建业世和府东麓 (建业集团) [22] - 濮阳湖光山色二期 (河南华信集团) [22]

公司更新数据显示，2025年总合约销售额录得2,500亿元，同比下降20%;而权益土地收购金额则加速至 924亿元，同比增长33%，为2026年的强劲销售增长提供支持。 瑞银发布研报称，中国海外发展(00688)管理层预计2025年盈利将同比跌高双位数，收入则大致持平。 全年确认毛利率将较2025上半年进一步下跌，且公司预期2025年存货减值将与2024年的16亿元人民币 (下同)相若。公司指引派息比率将维持30%不变。该行现予目标价15港元及"中性"评级。 ...

公司更新数据显示，2025年总合约销售额录得2,500亿元，同比下降20%; 而权益土地收购金额则加速至 924亿元，同比增长33%，为2026年的强劲销售增长提供支持。 智通财经APP获悉，瑞银发布研报称，中国海外发展(00688)管理层预计2025年盈利将同比跌高双位数， 收入则大致持平。全年确认毛利率将较2025上半年进一步下跌，且公司预期2025年存货减值将与2024年 的16亿元人民币(下同)相若。公司指引派息比率将维持30%不变。该行现予目标价15港元及"中性"评 级。 ...

文章核心观点 - 2025年12月，30家重点上市房企销售环比改善，22家实现单月业绩环比增长，但全年累计业绩仅少数公司实现增长，行业未来需注重精细化运营和产品创新以应对结构性需求[5] - 房企年末拿地态度谨慎，投资金额环比增长但楼面价下降，投资策略聚焦核心一二线城市优质地块，央国企是土地市场主力[7][11][12] - 2025年房企融资总量处于较低水平，但融资成本同比下降，境内债券融资成本降低而境外融资成本上升[13] - 行业深度调整期，多家房企推进组织架构调整与人事变动，旨在强化管控、聚焦核心业务并提升运营效率[16][17] 合约销售 - **单月销售环比改善**：2025年12月，30家重点上市房企实现全口径销售金额2328.6亿元，其中22家单月业绩环比增长，占比超过七成[1][5] - **头部企业表现分化**：单月销售金额前三名为保利发展（121.3亿元）、中海地产（398.0亿元）和交润置两（410.0亿元）[3] - **单月环比增幅显著**：多家房企单月销售环比大幅增长，例如越秀地产环比增长114.7%，融创中国环比增长166.1%，建业集团环比增长147.8%[3] - **全年累计业绩承压**：30家重点上市房企2025年1-12月累计实现全口径销售金额22142亿元，仅中国金茂和绿地控股两家实现了全年累计销售额同比增长[5] - **未来策略方向**：多数房企未来需注重精细化运营，挖掘不同城市和购房群体的结构性需求，通过产品创新和升级迭代迎合市场偏好转变，重仓一二线城市的房企因需求相对稳定有望率先企稳[5][6] 企业拿地 - **拿地规模环比翘尾但态度谨慎**：2025年12月，重点监测的30家房企单月全口径投资金额约为301亿元，环比增长29%，拿地面积275万平方米，环比增长110%，但半数监测企业有新增土储，整体拿地态度极为审慎[7][11] - **拿地成本下降**：12月成交楼板价为10968元/平方米，较11月下降39%[11] - **企业拿地高度集中**：保利发展单月拿地金额超过100亿元，占30家典型企业拿地总金额的比重近四成，其余企业拿地金额均未超过30亿元[12] - **投资策略聚焦核心**：预计2026年房企投资将延续谨慎、分化态势，继续向基本面良好、人口持续流入的核心一二线城市集中，央国企和城投平台凭借资金优势仍是土地市场中坚力量[12] 企业融资 - **融资总量处于低位**：2025年12月，65家典型房企融资总量为240.78亿元，较上月减少，2025年全年累计融资总量为4143.14亿元，处于较低水平[13] - **融资结构以境内为主**：12月房企境内债权融资119.38亿元，境外债权融资40.4亿元，资产证券化融资81亿元，环比增长35.5%[13] - **全年融资成本同比下降**：2025年65家典型房企新增债券类融资成本为2.89%，较2024年降低0.04个百分点[13] - **境内外融资成本分化**：2025年境内债券融资成本为2.55%，较2024年降低0.36个百分点，而境外债券融资成本为6.21%，较2024年提升2.03个百分点[13][15] - **单月融资成本波动**：12月无企业境外发债，境内发行债券的企业仅4家，境内债券融资成本环比提升1.08个百分点至3.39%，但整体仍保持低位[13] 组织动态 - **人事变动适配战略调整**：多家房企进行核心管理层换届与专业人才补位，例如碧桂园完成重大人事调整，莫斌调任联席主席，程光煜接任总裁，同时将13个房产区域合并精简至10个以提升管理效率[16][18] - **组织架构精简提效**：绿城中国于12月23日启动全域组织调整，集团总部设立“10个中心+2个事业部”，强化战略引领与风控建设，并取消东北、华中、中原三大区域公司，改为集团直管城市公司，聚焦核心城市深耕[16][19] - **调整旨在降本增效应对挑战**：行业调整期，头部及重点房企的组织与人事变动围绕“强化管控、聚焦核心、降本增效”展开，标志着从追求规模扩张向聚焦经营质量与城市深耕的战略转变[17][19]

2025年房地产行业销售与投资格局 - 2025年有10家房企销售额超过千亿元，其中4家超过两千亿元[1] - 销售额排名前十的房企依次为：保利发展(2530亿元)、绿城中国(2519亿元)、中海地产(2512亿元)、华润置地(2336亿元)、招商蛇口(1860亿元)、万科(1780亿元)、建发房产(1560亿元)、中国金茂(1350亿元)、越秀地产(1280亿元)、滨江集团(1050亿元)[1][2] - 千亿房企的成功在于紧抓核心城市改善性需求，保持了经营韧性，部分企业通过维持投资或前期土储保障了销售规模和未来转型基础[2] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过30%，前十名投资金额占比超过70%[2] - 民营企业投资信心呈现复苏，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%[3] - 城投平台公司2025年有41家参与拿地，但拿地金额占比仅为15%，较去年下降5个百分点[3] 行业现状与未来展望 - 房地产行业正在逐步筑底和价值重构中，践行“长期主义”核心理念[1] - 央国企和城投平台是短期土地市场的中坚力量，凭借资金和融资优势持续补充土储，有望在市场调整期逆势布局[3] - 大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇，重塑核心价值[3] - 2026年是“十五五”开局之年，行业短期内仍处于调整期，债务重组加快推进，保交房任务全面完成，风险有望加速出清[3] - 部分凭借强劲经营韧性稳固销售基本盘并保持拿地节奏的房企，将成为支撑行业平稳运行的中流砥柱[3] - 预计2026年市场将在巩固调整中寻求新的供求平衡，政策以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向[3] - 住宅市场成交规模在低位筑底基础上存在结构性回暖可能，价格整体预计保持窄幅盘整，城市间分化加剧[3] - 城市更新、“好房子”将成为行业重要亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显[3] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米[4] 主要房企2026年战略愿景 - **保利发展/保利置业**：坚持长期主义，捕捉市场脉搏，从核心城市到多元业态，从精细化运营到数字化营销，持续锻造企业价值内核，并拓展物业服务、商旅酒店、轻资产代建等业务[5] - **绿城中国**：以产品创新为核心，让绿色科技更懂生活需求，让社区服务更有温度，以“全品质、高质量、可持续”为战略方向[6] - **中海集团**：聚焦主航道业务，确保房地产业务销售、投资与利润稳居行业前列，承建业务构建“科技+投资+建筑+资产运营”差异化竞争，物业服务向城市运营延伸[7] - **华润置地**：坚持“快字当头、品质并重”，加速重点业务卡位式布局和跨越式发展，坚持“分期开发、持续迭代”的操盘策略，并以“产品力、交付力、服务力”为核心建强全价值链组织能力[8] - **中国金茂**：锚定成为“地产行业产品引领者、转型发展优等生”，贯彻“产品引领、客户至上”理念，做优做强第二曲线，培育非开行业翘楚，扎实推进“三步走”战略蓝图[9] - **越秀地产**：持续深耕住宅服务，做强服务板块，拓展增值业务，并深耕商写园、大交通、大公建等多元业态，以“精细、专业、温暖”服务理念为城市公共空间注入温度[10] - **碧桂园**：经营重心正从“全力保交房”的攻坚阶段，转向债务结构优化和正常经营秩序的全面恢复，将继续按照“一楼一策”策略完成剩余房屋交付[11] - **中交地产**：坚持“城市深耕”战略，聚焦核心城市群，深化“产品+服务”双轮驱动，加快数字化转型构建智慧化运营平台，并践行ESG理念争做绿色低碳发展标杆[12]

智通财经APP讯，中国海外发展(00688)发布公告，中海企业发展集团有限公司2026年面向专业投资者公 开发行公司债券(第一期)发行规模不超过25亿元(含)。本期债券分为两个品种，其中：品种一(债券代 码：524623;债券简称：26中海01)为3年期固定利率债券;品种二(债券代码：524624;债券简称：26中海 02)为5年期固定利率债券。根据网下向专业机构投资者询价结果，经发行人和簿记管理人协商一致，最 终确定本期债券品种一票面利率为1.80%，品种二票面利率为2.10%。 ...

债券发行概况 - 公司发行主体为中海企业发展集团有限公司 债券名称为“2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）” [1] - 本期债券总发行规模不超过25亿元（含） [1] - 债券分为两个品种 品种一（26中海01）为3年期固定利率债券 品种二（26中海02）为5年期固定利率债券 [1] 发行定价结果 - 经询价协商后 最终确定品种一（3年期）票面利率为1.80% [1] - 最终确定品种二（5年期）票面利率为2.10% [1] - 债券面向专业投资者公开发行 [1]

债券发行 - 公司发行不超150亿元公司债券获证监许可[6][24] - 2026年第一期公司债券规模不超25亿元[24] - 品种一为3年期，利率1.80%；品种二为5年期，利率2.10%[24] 时间安排 - 2026年1月12日簿记建档结束时间延至19:00[6] - 债券2026年1月13 - 14日网下发行[25]

报告行业投资评级 * 报告看好行业迈入格局和盈利稳定阶段，认为当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配 [4][61] 报告的核心观点 * 2025年土地市场呈现“提质缩量”特征，成交面积与金额同比下滑，但楼面均价上涨，投资向一二线城市聚焦 [1][4][7] * 央国企为拿地绝对主力，头部房企拿地强度大幅提升，行业格局持续调整 [1][3][48] 根据相关目录分别进行总结 1. 2025年土地市场“提质缩量”为主旋律 * **供应端全面收缩**：2025年全国样本城市土地供应建面11.72亿平方米，同比下滑16.9%，其中一线/二线/三四线城市分别供应1475/25315/90452万平方米，同比分别下降27.6%/6.4%/19.2% [4][8][16] * **成交端量跌价升**：全国样本城市土地成交建面9.87亿平方米，同比下滑12.5%；土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%；但成交楼面均价为2887元/平方米，同比上涨3.4% [4][7][8] * **市场热度聚焦核心城市**：一线城市成交楼面均价同比上涨17.3%至27945元/平方米，二线城市上涨4.0%至4935元/平方米，三四线城市则下跌3.9%至1821元/平方米 [4][8][28] * **溢价率结构性分化**：2025年全国样本城市平均溢价率为5.3%，同比上涨1.1个百分点，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8/+2.3/-0.6个百分点 [3][8][31] * **重点城市表现突出**：上海、深圳、杭州、成都全年平均溢价率均突破10%，分别达到15.3%、26.9%、25.4%和10.3% [3][31][40] * **城市集中度持续提升**：2025年全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37%、52%，较2024年分别提升3个、1个百分点 [3] 2. 央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升 * **拿地主体以央国企为主导**：2025年拿地金额TOP100的房企中，央国企和地方国资合计占比高达84% [48] * **头部房企投资积极**：2025年共有12家房企权益拿地金额破百亿元，其中11家为央国企，仅滨江集团1家为民企 [3][48] * **房企拿地强度显著提升**：重点房企中滨江集团拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额）最高，达81.9%；绿城中国和中建壹品拿地强度超过50%；全口径销售TOP100房企的整体拿地强度为0.29，同比大幅提升70.6% [3][48] * **部分房企拿地规模逆势增长**：以新增土地货值计，2025年保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业同比分别增长22.6%、56.6%、126.5%、73.5%和236.0% [60] 3. 投资建议 * **看好行业龙头及优质赛道**：报告建议重点关注开发类、商住类、物业类及文旅类公司 [4][61] * **具体推荐标的**： * 开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产 [4][61] * 商住类：新城控股、龙湖集团 [4][61] * 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 [4][61] * 文旅类：华侨城A [4][61]

政策要闻 - 国务院常务会议部署财政金融协同促内需一揽子政策 强调通过强化财政与金融政策协同联动 引导社会资本参与促消费、扩投资 重点支持居民消费升级和民间投资发展 降低企业融资成本 同时研究推进由常住地提供基本公共服务 促进基本公共服务均等化 [1] - 央行2026年工作会议强调 在执行好存量货币政策基础上 推出新的一揽子货币政策措施 有力支持实体经济稳定增长和金融市场平稳运行 [1] - 房地产融资协调机制迎重磅调整 对已进入“白名单”的项目 符合条件可在原贷款银行展期5年 此前展期最长仅为两年半 [1] 地方政策与市场动态 - 广州2025年累计发放房票2931张 发放金额40.53亿元 已使用1741张房票 消化存量商品房1351套 总面积13.16万平方米 另有通过房票认购房源约6671套 认购面积超68万平方米 认购资金约118亿元 其中城中村改造项目发放2680张房票 金额36.30亿元 [2] - 成都公积金购房代际互助政策延续至2026年底 缴存人新购住房 其父母、子女也可在购房一年内申请提取一次公积金 [3] - 2025年300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米 同比下降13.5% 出让金2.3万亿元 同比下降10.6% 房企拿地向核心城市聚焦 TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为52% 央国企仍是拿地绝对主力 [4] - 北京海淀2026年拟供11宗涉宅地块 总价将超500亿元 其中西三旗板块有3宗 [5] - 上海2026年首场土拍收金45.7亿元 推出2宗涉宅地块 总出让面积约8.92万平方米 越秀地产以底价25.61亿元竞得浦东新区地块 楼面价3.80万元/平方米 [6][7] 房企经营与人事变动 - 万科公告 郁亮因到龄退休辞任公司董事、执行副总裁职务 不再担任公司任何职务 [8] - 合生商业2025年多业态协同推进 整体经营保持稳健增长 其中北京朝阳合生汇全年实现销售额近85亿元 客流超4100万人次 [9] - 龙湖集团完成“21龙湖02”债券本息兑付 涉及总金额约10.38亿元 兑付后其境内信用债余额约34亿元 [10] - 首开股份聘任李捷为公司总经理 原总经理赵龙节因工作调整辞任 转任公司党委书记 [11] - 碧桂园公告 H20碧地4等4只债券自1月9日起复牌 因相关债券已于2025年12月26日完成现金提前偿付 [12] - 融创中国公告 旗下多家子公司新增3笔逾期债务 违约金额合计约6.4亿元 [13] - 富力地产公告 截至2025年11月30日 公司合并报表范围内逾期有息债务累计达387亿元 [14] 房企销售业绩 - 保利发展2025年累计签约销售金额2530.3亿元 销售面积1235.34万平方米 [15] - 中国海外发展2025年累计合约物业销售金额2512.31亿元 销售面积1056.08万平方米 [15] - 招商蛇口2025年累计签约销售金额1960.09亿元 销售面积716.12万平方米 [15] - 绿城集团2025年累计合同销售金额1534亿元 销售面积约466万平方米 [15] - 中国金茂2025年累计签约销售金额1135亿元 销售建筑面积479.5万平方米 [15] - 绿地控股2025年累计合同销售金额680.99亿元 销售面积797.2万平方米 [15] - 保利置业2025年累计合同销售金额502亿元 销售面积162.4万平方米 [15] - 融创中国2025年累计合同销售金额368.4亿元 销售面积145.3万平方米 [15] - 碧桂园2025年累计权益合同销售金额330亿元 12月单月销售金额26.9亿元 [15] - 金地集团2025年累计签约销售金额300.2亿元 销售面积226.8万平方米 [15] - 新城控股2025年累计合同销售金额192.7亿元 销售面积253.58万平方米 [15] - 旭辉集团2025年累计合同销售金额161亿元 销售面积154.79万平方米 [15] - 富力地产2025年累计销售收入约142.1亿元 销售面积187.36万平方米 [15]