债券发行 - 品种一发行总额16亿元，期限5年，票面利率2.35%[6][7] - 品种二发行总额14亿元，期限10年，票面利率2.70%[6][7] 付息信息 - “24中海03”每10张含税派息23.50元，“24中海04”为27.00元[7][8] - 债权登记日2025年11月27日，除息和付息日为11月28日[6][13] - 下一付息周期品种一利率2.35%，品种二2.70%[13] 税率情况 - 个人投资者利息所得税征税税率为20%[14]

公司土地获取 - 中国海外发展旗下杭州中海宏鲲房地产有限公司以21.77亿元人民币的底价竞得上海杨浦区一幅住宅地块 [1] - 该地块成交楼板价为每平方米6.88万元人民币 [1] 行业土地市场动态 - 该地块为上海第九批集中出让的地块之一，于11月24日进入限时竞价环节 [1] - 该杨浦区地块吸引了两位竞买人参与竞拍 [1]

港股主要指数表现 - 恒生指数午后涨幅扩大至超过2% [1] - 恒生科技指数上涨2.7% [1] - 国企指数上涨1.8% [1] 恒指成分股涨幅 - 快手-W和网易-S涨幅领先，分别上涨6.56%和6.26% [1][2] - 阿里巴巴-W上涨5.42% [1][2] - 药明康德、百度集团-SW、翰森制药涨幅均超过4% [1][2] - 中升控股、中国海外发展、龙湖集团、比亚迪股份、药明生物涨幅超过3% [1][2] 主要成分股年初至今表现 - 翰森制药年初至今涨幅达134.85% [2] - 阿里巴巴-W和药明康德年初至今涨幅均超过93% [2] - 快手-W和网易-S年初至今涨幅分别为66.79%和61.57% [2] - 美团-W年初至今下跌35.20%，中升控股下跌12.81% [2] 主要成分股总市值 - 阿里巴巴-W总市值达2.97万亿 [2] - 比亚迪股份总市值为8738.83亿 [2] - 网易-S总市值为6882.87亿，美的集团总市值为6901.19亿 [2] - 美团-W总市值为6007.62亿，百度集团-SW总市值为3071.94亿 [2]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 2025年土地市场呈现“量缩价升”与“向核心城市聚焦”的显著特征，房企投资高度集中于高能级核心城市[1][3] - 政策持续落地推动市场分化，具备综合开发能力、优质存量资源及强大运营品牌的房企将受益于结构性机会[4][117][118] 百城土地市场供需概况 - 2025年1-10月，百城土地成交建面9.46亿平方米，累计同比下降7.0%[8] - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交建面1.84亿平方米，累计同比下降9.3%[1][18] - 分能级看，一线城市住宅用地成交建面692万平方米（累计同比-24.4%），二线城市7,912万平方米（累计同比+7.6%），三线城市9,749万平方米（累计同比-18.6%）[1][26][36][44] 百城土地市场价格表现 - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9%[1][51] - 分能级看，一线城市成交楼面均价40,610元/平方米（累计同比+38.8%），二线城市7,260元/平方米（累计同比+9.4%），三线城市3,643元/平方米（累计同比+7.4%）[1][62][65][73] 重点房企拿地情况 - 2025年1-10月，TOP50房企新增土储价值9,084亿元，累计同比大幅增长55.0%；新增土储面积5,288万平方米，累计同比增长5.8%[78][83] - 新增土储价值排名前三的房企为：中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元）[2][87] - 新增土储面积排名前三的房企为：中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米）[2][87] 核心城市市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城宅地成交建面8,286万平方米（累计同比-3.3%），成交总价9,465亿元（累计同比+17.8%），楼面均价11,423元/平方米（累计同比+21.8%），溢价率10.5%（同比+6.0个百分点）[3][95] - 核心城市土地价值高度集中：核心30城宅地成交总价占百城比重达78.2%，核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）占比达44.7%[3][102] - 2025年10月单月，核心30城土地市场降温，成交宅地133宗（单月同比-33.2%），零溢价成交地块111宗，占比高达83.5%[2][115] 投资建议主线 - 主线一：推荐产品美誉度高、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂等[4][118] - 主线二：推荐存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港、新城控股等[4][118] - 主线三：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[4][118]

土拍总体情况 - 上海2025年第九批次土拍推出9宗宅地，起始总价约169亿元 [1] - 上午场成交8宗地块，总成交金额约156亿元 [1] - 下午场将竞拍青浦徐泾大虹桥地块，起始楼板价为3万元/平方米 [1] 参拍主体与地块特征 - 参拍主体以深耕型房企、本地国企及民企为主 [1] - 地块普遍要求配建5%公租房或养老设施，容积率多控制在2.5或以下 [1] - 土拍延续“稳预期”思路，外环外供地数量超过半数 [1] 重点地块成交详情 - 中海底价竞得杨浦东滩地块 [1] - 大华和金茂分别摘得宝山高境地块和庙行地块 [1] - 浦东川沙地块经过82轮竞价，由上海佳运置业全资子公司以24.7541亿元竞得，溢价率达15.76%，住宅楼面价约2.99万元/平方米 [1]

土地拍卖概况 - 上海举行第九批次土拍，共出让9宗地块，分布于杨浦区(2宗)、宝山区(2宗)、嘉定区、奉贤区、青浦区(2宗)以及浦东新区 [1] - 总出让面积433.9亩，总建筑面积55.26万平方米，总起价169.11亿元 [1] 杨浦区地块交易详情 - 中海公司以21.77亿元底价竞得杨浦区N090602单元K8-03地块 [1] - 该地块楼面价为6.88万元/平方米 [1] - 地块出让面积13880.45平方米，建筑面积31647.42平方米，容积率2.28 [1]

市场表现 - 港股内房股集体拉升上涨，碧桂园涨近4%，融创中国涨3.6%，华润置地和中国海外宏洋集团涨3% [1] - 新城发展、越秀地产、万科企业、龙湖集团、金辉控股、中国金茂、龙光集团涨幅均超1%以上 [1] - 碧桂园最新价0.530港元，涨幅3.92%，融创中国最新价1.450港元，涨幅3.57% [2] 政策驱动因素 - 广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] 行业前景与机遇 - 研究报告维持对行业“看好”评级，认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 好房子政策推动房企由金融业转向制造业，有望迎来PB-ROE的向上突破 [1] - 优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

债券付息安排 - 债券简称"21中海08"，将于2025年11月25日支付自2024年11月25日至2025年11月24日期间的利息 [1] - 本次付息债券为中海企业发展集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第四期)(品种二) [1] 债券核心条款 - 债券当前余额为12亿元 [1] - 债券票面利率为3.38% [1] - 每10张债券面值人民币1000元，派发利息为人民币33.80元(含税) [1]

债券付息安排 - 债券简称"21中海08"，将于2025年11月25日支付利息，计息期间为2024年11月25日至2025年11月24日 [1] - 本期债券余额为12亿元，票面利率为3.38% [1] - 每10张债券（面值1000元）派发利息为33.80元 [1]