上海风貌地块供应方式转变 - 上海风貌地块长期以遴选出让、协议转让或股权交易等定向方式供应市场 但2025年第六批次集中土拍罕见出现2宗风貌地块 显示供应方式多元化趋势[1] - 2023年至今通过招拍挂方式供应的风貌涉宅地块共7宗 占市中心同类地块供应数量的27% 整体占比较低但准入门槛相对宽松[5] 2025年第六批次土拍成交情况 - 本次土拍共成交8宗含宅用地 总建筑面积52.31万㎡ 成交金额290.57亿元 平均溢价率22.33% 仅一宗底价成交[2] - 静安区东斯文里地块由中海地产以53.63亿元竞得 楼板价90390元/㎡ 地块含21%商业配比且涉及风貌保护要求[2] - 徐汇区XH-02单元051-11地块经过28轮竞价 由浙江民营企业以12.25亿元摘得 楼面价200257元/㎡刷新全国涉宅用地最高纪录 为纯风貌别墅用地[2] 风貌地块分布与规划特征 - 风貌别墅项目主要分布在黄浦、静安、虹口和杨浦等区域 徐汇区此次推出衡复风貌区住宅用地 增加中心城区高端住宅供应[3] - 招拍挂风貌地块保护用地占比均低于50% 未达风貌保护项目50%以上的要求 且多为高层与风貌住宅或商业混合开发的小体量社区[8] - 7宗招拍挂风貌地块中 仅2宗建筑面积超过2万㎡ 华润外滩瑞府仅含一幢风貌住宅 中海东斯文里地块为风貌商业[8] 房企参与与竞价行为分析 - 招拍挂风貌地块准入门槛宽松 仅对企业诚信资质、竞品质环节装标等设置要求 未对风貌开发经验设硬性条件[5] - 传统房企拿地趋谨慎 徐汇地块因体量小、开发成本高且需配建商业 招商和中海在多轮竞价后选择退出[7] - 2024年6月上海土拍取消限价实施"双高双竞"新机制后 市场表现未明显差异 三幅地块中仅徐汇地块溢价率超20%[7] 不同出让路径比较 - 上海风貌地块出让主要包括公开遴选+协议出让、协议出让+股权转让及招拍挂三种路径[10] - 协议出让+股权转让要求受让方具备强综合开发能力 目前以央企为主；遴选协议出让对资质和风貌保护经验有明确打分指标 以头部央企和少量国企为主[10] - 公开招拍挂面向全国房企 通过价高者得确定土地成本 多为中低保护要求地块 允许非本地优质企业进入市场[11]

公司战略合作 - 中海集团董事长颜建国与上海市黄浦区委书记杲云及区长徐惠丽会面 双方就加强战略合作 打造精品标杆项目 助推区域高质量发展进行深入交流[2] - 黄浦区副区长王滨及中海集团董事兼中国海外发展行政总裁张智超共同参与此次会谈活动[2] 项目推进情况 - 颜建国介绍中海黄浦建国东路项目具体推进情况 并对黄浦区政府长期支持表示感谢[2] - 公司强调将发挥全产业链优势 强化投资力度 承担央企责任 为区域经济社会发展贡献更大力量[2] 区域发展优势 - 黄浦区被描述为经济密度领先 区位优势突出 现代产业发达 高端要素集聚 创新氛围浓厚的核心区域[2] - 区域正抢抓城市更新历史机遇 围绕上海全球城市建设 高质量推进土地规划开发 发挥核心引领作用[2] 合作展望 - 黄浦区政府希望依托中海集团多平台要素资源汇聚优势 加强双方对接交流[2] - 合作目标为助力黄浦建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市核心引领区[2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但房地产总量仍处磨底阶段，核心城市市场领先进入底部拐点区域 [4] - 好房子政策将推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，助力优质房企经营模式转型 [4] - 推荐关注产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类投资方向 [4] 行业数据表现 新房成交 - 上周34城新房成交208.3万平米，环比上升5.4%，其中一二线环比上升5.2%、三四线环比上升8.1% [5] - 9月累计成交560.5万平米，同比上升17.6%，较8月上升25.5个百分点；一二线同比上升22.4%，三四线同比下降23.9% [6] - 年初至今34城累计成交0.87亿平米，同比下降11.2% [6] 二手房成交 - 上周13城二手房成交109.6万平米，环比下降6.1% [12] - 9月累计成交307.7万平米，同比上升31.3%，较8月上升13.2个百分点 [12] - 年初至今13城累计成交4319.8万平米，同比上升5.6% [12] 库存与去化 - 上周15城推盘107万平米，成交78万平米，成交推盘比0.73倍 [21] - 15城可售面积8966.6万平米，环比上升0.3% [21] - 3个月移动平均去化月数23.2个月，环比上升0.6个月 [21] 政策与市场动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [31] - 1-8月全国房地产开发投资额60309亿元（同比下降12.9%），销售面积5.7亿平米（同比下降4.7%），销售额5.5万亿元（同比下降7.3%） [31] 地方政策 - 上海优化房产税政策：符合条件的首套住房及二套以上人均≤60平米住房暂免征收 [31] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付，二套房提取60% [31] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [31] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [31] 公司动态 融资与担保 - 金地集团为关联方提供2亿元连带担保 [36] - 招商蛇口为子公司提供8亿元贷款担保 [38] - 金地集团子公司以股权质押申请5.5亿元贷款 [38] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派息23.9元 [38] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派息1024元和31.5元 [38] 股份回购 - 贝壳-W上周累计耗资约1373万美元回购207万股股份 [39] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71%，相对沪深300指数超额收益1.16%，在31个板块中排名第9 [41] - 个股涨幅前五：香江控股(+52.55%)、首开股份(+31.76%)、沙河股份(+19.11%)、亚太实业(+18.55%)、大龙地产(+10.82%) [44] 物管板块 - 板块平均下跌0.03%，相对沪深300超额收益0.42% [46] - 个股涨幅前五：佳兆业美好(+13.71%)、浦江中国(+13.12%)、恒大物业(+9.01%)、合景悠活(+7.72%)、首程控股(+6.87%) [50] 估值水平 - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.8/15.5倍 [4] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2/12.8倍 [4] - 华润万象生活估值较高(2025年PE 21倍)，中海物业估值较低(2025年PE 9倍) [49]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]

销售表现与市场地位 - 2025年上半年公司合同销售额1201.5亿元同比下降19.0% 行业排名第二 [1] - 合同销售面积512万平方米同比下降5.9% 销售均价提升1%至23500元/平方米 [1] - 北上广深及香港销售金额占比达53.7% 其中北京销售金额超300亿元 [1] - 整体市占率2.72%保持市场前列 [1] 土地储备与投资 - 新增购地金额403.7亿元 新增土地建筑面积258万平方米 拿地规模行业领先 [1] - 新增土地投资中一线及强二线城市占比86% [1] - 总土地储备4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [1] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元） [1] 财务业绩表现 - 收入832.2亿元同比下降4.3% [2] - 毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 [2] - 归属股东核心净利润87.8亿元同比下降17.5% [2] - 核心净利润率10.6%下降1.6个百分点 [2] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [2] 财务结构与融资 - 资产负债率53.7%较2024年末下降2.1个百分点 [2] - 平均融资成本2.9%进一步下降 [2] - 在手现金1089.6亿元占总资产12.1% [2] - 人民币借贷占比提升至84.8% [2] 商业运营表现 - 商业运营收入35.4亿元同比基本持平 [2] - 一线城市商业收入占比提升至47% [2] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% [2] - 购物中心同店销售额提升3.9% 经营利润率56.8% [2] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% [3] - 写字楼经营利润率59.7% [3] 战略发展与资本市场 - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 [3] - 高度聚焦高能级城市及核心区域投资 [3] - 融资能力和成本费用管控能力行业领先 [3] - 预计2025-2027年归母核心净利润分别为161亿元/171亿元/180亿元 [3]

美联储降息对中国楼市影响 - 美联储降息25个基点 为2023年3月以来第七次降息 驱动全球资本从美元流出并寻找新价值机会点[1] - 中国央行政策选择空间扩大 外资购房限制取消 旨在吸引外资流入并提振市场信心[2] - 一线城市核心资产成为外资目标 房企融资成本降低且融资环境改善 购房贷款利率下降刺激刚需及改善型需求[2] 资产配置策略与选房标准 - 安全垫足够厚的优质房产具备强抗风险能力与高稳定性 需选择综合指标强的"六边形战士"型项目[3] - 板块选择需配套成熟且产业规划落地 朱辛庄板块被列为优质对标案例[3] - 开发商选择需考量产品研发 物业服务 资金实力及信用等级[5] 中海被推荐为优先关注对象[6] 朱辛庄板块市场表现 - 中海未来之境项目开盘50天网签超90套 整盘去化率接近30%[8] - 129平方米大户型去化率最高 打破板块传统以120平方米以下为主力的成交结构 开发商于8月底紧急加推该户型[15] - 项目总供应342套 网签92套 成交均价61597元/平方米 库存250套[14] 产品设计创新与差异化 - 放弃传统会所模式 采用342户小规模社区与邻里中心泛会所设计 降低运营成本且保障居住品质[11][13] - 105平方米三室洋房户型得房率高 均价较108平方米户型高4400元/平方米仍保持良好去化[17] - 97平方米三室户型配备270°转角窗 仅16套且多由开发商内部消化[19] 精装细节与产品力体现 - 双向流真新风系统管线成本增一倍 优于行业常见单向流系统[21] - 108户型收纳柜容量达586个登机箱 相当于2辆箱货汽车装载量[22] - 静音门条 后排水手盆 抽拉龙头 镜面柜顶 不锈钢灶下抽屉及家政柜挂烫杆等细节针对居住痛点设计[22][23][25][28]

1-8月房企土地储备排名 - 中海地产以309.37万平方米全口径土地储备位列行业第一 [2] - 招商蛇口与保利发展控股分别以275.64万平方米和267.19万平方米位居第二、三位 [2] - 前10名企业还包括绿城中国（216.09万平方米）、华润置地（210.17万平方米）等央国企及混合制企业 [2][3] 房企投资策略分化 - 前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比下降54.03% [10] - 头部央国企如华润置地、保利发展主导核心城市优质地块竞争，权益拿地金额最高达584.5亿元 [13][14] - 混合制及民企如绿城中国、龙湖集团明确下半年将放缓拿地节奏，更注重风险控制 [14] 土地市场供需结构变化 - 一二三线城市住宅用地供应规划建筑面积3748.90万平方米，环比上升43.52%但同比下降21.18% [16][18] - 成交市场明显收缩：成交规划建筑面积1883.39万平方米，同比下降37.40%；成交总价839.52亿元，同比下降39.67% [24][26] - 三线城市呈现"量升价涨"特征，供应建筑面积环比增25.98%，楼面价同比增10.54% [18][22] 城市能级差异化供地策略 - 一线城市采取"控量提质"策略，供应宗数及面积同比降幅超60% [18][19] - 二线城市以"量增价跌"为主，供应宗数环比增85.39%，但楼面价同比下降29.19% [18][19] - 三线城市通过提升土地质量对冲市场压力，楼面价同比上升10.54% [18][22] 定向回购机制受青睐 - 南京江宁区谷里G59地块以44.24%高溢价成交，因政府承诺以12100元/平方米包干单价定向回购全部房屋 [27][28] - 该模式为房企提供稳定收益保障，成为风险对冲重要工具 [27][28] - 宁波江北区地块经政府收储后重新挂牌，成交价较收储价增加1.1亿元 [26] 重点城市土拍动态 - 上海杨浦区滨江地块成交楼面价达9.22万元/平方米，溢价率28% [36] - 北京朝阳区呼家楼地块楼面价突破8.1万元/平方米，为CBD核心区近十年首宗住宅用地 [35] - 产业类民企试水土地市场，如长江精工以11.19%溢价率竞得上海闵行区地块 [37] 城市更新政策与创新 - 全国改造项目达864个，总投资额6419.44亿元 [40][42] - 宁波创新"工业上楼"政策，符合条件项目免收土地价款 [39][42] - 广州推行居民自主改造模式，通过意愿征询机制形成共识 [41][42]

投资评级 - 买入评级 目标价19.35港元（较当前股价14.30港元有35.4%上行空间）[4][6] 核心观点 - 销售规模保持行业第二 2025H1合同销售额1201.5亿元 市占率2.72%[2] - 利润率虽有所下滑但仍处行业第一梯队 核心净利润率10.6%[3] - 商业REITs取得突破性进展 首个商业REIT获证监会及深交所受理[4] - 融资成本降至2.9% 债务结构持续优化 人民币借贷占比提升至84.8%[3] - 预计2025-2027年归母核心净利润分别为161亿/171亿/180亿元[4] 销售表现 - 2025H1合同销售额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二[2] - 销售面积512万方 同比下降5.9% 销售均价提升1%至23500元/平方米[2] - 北上广深及香港销售金额占比达53.7% 其中北京单城销售超300亿元[2] 土地储备 - 2025H1新增购地金额403.7亿元 新增土建面258万方[2] - 一线及强二线城市新增投资占比86%[2] - 总土储规模4047万方（含中海宏洋1354万方）[2] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元）[2] 财务表现 - 2025H1收入832.2亿元 同比下降4.3%[3] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点[3] - 归属股东核心净利润87.8亿元 同比下降17.5%[3] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3%[3] - 资产负债率53.7% 较2024年末下降2.1个百分点[3] 商业运营 - 商业运营收入35.4亿元 同比基本持平[4] - 一线城市商业收入占比提升至47%[4] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7%[4] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77%[4] 财务预测 - 预计2025年收入1916.4亿元 同比增长3.5%[5] - 预计2025年归母核心净利润160.64亿元 同比增长2.2%[5] - 预计2025年每股盈利1.50港元 对应市盈率9.8倍[5] - 预计2025-2027年股息率维持在3.5%-3.9%区间[5]

公司业绩与财务表现 - 2025年上半年公司合同销售额1201.5亿元同比下降19.0% 行业排名第二 合同销售面积512万平方米同比下降5.9% 销售均价23500元/平方米同比提升1% 整体市占率2.72% [2] - 2025年上半年公司收入832.2亿元同比下降4.3% 归属股东核心净利润87.8亿元同比下降17.5% 核心净利润率10.6%同比下降1.6个百分点 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [4] - 预计2025年至2027年归母核心净利润分别为161亿元、171亿元及180亿元 [1] 盈利能力与成本控制 - 2025年上半年整体毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 分销及行政费用占收入比例3.8%处于行业领先位置 [4] - 平均融资成本进一步下降至2.9% 资产负债率53.7%较2024年末下降2.1个百分点 人民币借贷占比提升至84.8% [4] - 在手现金1089.6亿元占总资产12.1% 债务结构持续优化 [4] 土地储备与投资策略 - 2025年上半年新增总购地金额403.7亿元 新增土地建面258万平方米 拿地规模行业领先 [3] - 新增土地投资的一线及强二线城市占比86% 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [3] - 系列公司已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元）为后续业绩提供保障 [3] 销售布局与市场地位 - 北上广深及香港合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额53.7% 其中北京销售金额超300亿元 [2] - 公司高度聚焦高能级城市及核心区域投资 拥有"好产品"口碑 市占率不断提升 [1] 商业运营与资产管理 - 2025年上半年商业运营收入35.4亿元同比基本持平 一线城市收入占比提升至47% [5] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 整体销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [5] - 写字楼成熟期项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [5] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 全周期资产管理能力取得关键进展 [5]

核心观点 - 公司获买入评级 目标价19.35港元 2025年预测市盈率12倍 [1] - 公司聚焦高能级城市及核心区域投资 产品口碑良好 市占率持续提升 [1] - 公司融资能力与成本管控能力行业领先 为盈利提升及长远发展提供保障 [1] 销售表现 - 2025年上半年合同销售额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 [1] - 销售面积512万平方米 同比下降5.9% 销售均价上升1%至23500元/平方米 [1] - 整体市占率2.72% 保持市场前列 [1] - 北上广深及香港销售额占比达53.7% 其中北京销售额超300亿元 [1] 土地储备 - 2025年上半年新增购地金额403.7亿元 新增土建面积258万平方米 拿地规模行业领先 [2] - 新增土地投资中一线及强二线城市占比86% [2] - 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [2] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元） [2] 财务指标 - 2025年上半年收入832.2亿元 同比下降4.3% [3] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点 [3] - 分销及行政费用占比3.8% 处于行业领先位置 [3] - 归属股东核心净利润87.8亿元 同比下降17.5% [3] - 核心净利润率10.6% 下降1.6个百分点 仍处行业第一梯队 [3] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [3] - 资产负债率53.7% 较2024年末下降2.1个百分点 [3] - 平均融资成本2.9% 人民币借贷占比84.8% [3] - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [3] 商业运营 - 商业运营收入35.4亿元 同比基本持平 [4] - 一线城市商业收入占比提升至47% [4] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [4] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [4] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 [4] 盈利预测 - 预计2025年归母核心净利润161亿元 [1] - 预计2026年归母核心净利润171亿元 [1] - 预计2027年归母核心净利润180亿元 [1]