财务业绩 - 公司2025年上半年实现营业收入约832.2亿元 [1] - 公司股东应占溢利为85.99亿元 [1] - 股东应占溢利同比下降16.63% [1]

核心观点 - 三家头部房企利润指标普遍走低但毛利率企稳 对后续房地产市场保持信心并积极加仓核心城市 [1][2][3][4] - 华润置地业绩表现相对优秀 得益于经营性不动产业务布局 核心净利润贡献占比达60.2% [2] - 政策持续落地带动市场信心修复 改善型需求释放支撑行业止跌回稳预期 [2][7] 财务表现 - 华润置地上半年营业收入949.21亿元同比增加19.86% 归母净利润118.8亿元同比增加16.21% 核心净利润100亿元同比下滑6.6% [2] - 中海地产上半年营业收入832.19亿元同比减少4.27% 归母净利润85.99亿元同比减少16.62% [3] - 保利发展上半年营业收入1168.56亿元同比下降16.08% 归母净利润27.1亿元同比下降63.47% [3] - 华润置地综合毛利率24.0%同比提升1.8个百分点 开发销售型业务毛利率15.6%同比提升3.2个百分点 经营性不动产业务毛利率72.9%同比提升1.4个百分点 [4] - 保利发展毛利率14.6%略高于2024年全年水平 中海地产毛利率维持在17.4% [4] 投资策略 - 保利发展上半年新增26个核心城市项目 总地价509亿元 总计容面积228万平方米 拓展金额权益比87% [6] - 华润置地新增土地储备148万平方米 获取18个项目 权益投资322.8亿元 [6] - 中海地产前7个月新增权益投资额550.1亿元 新增购地金额行业第一 [6] - 三家房企持续加仓一线及核心二线城市 保持稳健拿地强度 [1][6] 市场布局 - 中海地产在北上广深及香港合约销售额556.4亿元占比53.7% 其中北京销售额304.5亿元 在14个城市销售额位居第一 [5] - 保利发展在38个核心城市市占率提升 在上海广州成都西安等9个城市市场排名第一 [5] 行业展望 - 中央城市工作会议推进城中村改造及危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [7] - 房地产行业总体规模萎缩但改善性需求增长 行业集中度提升将利好经营稳健企业 [7] - 低息环境及政策支持推动市场信心修复 核心城市改善型需求加速释放 [2][7]

核心财务表现 - 实现合约物业销售额人民币1,201.5亿元 位居全行业第二 [1] - 收入人民币832.2亿元 除税前溢利人民币130.0亿元 核心股东应占溢利人民币87.8亿元 [1] - 宣布派发中期股息每股港币25仙 [1] 销售与市场地位 - 香港及北上广深五个城市合约销售额达人民币556.4亿元 占系列公司（不含中海宏洋）合约销售额53.7% [1] - 北京合约销售金额人民币304.5亿元 香港/上海/广州/深圳均超50亿元 [1] - 在14个城市销售额位居当地市场第一 [1] 产品与技术创新 - "中海好房子 Living OS 系统"落地 基于数字基建/整合链接/数智定制三大核心能力构建平台 [2] - 北京万吉玖序/上海云邸玖章等项目逆势热销 量价兼得 [2] 土地投资策略 - 1-7月获取22幅地块 权益购地金额人民币550.1亿元 投资规模行业第一 [2] - 一线和强二线城市投资占比86% 坚持主流城市/主流地段/主流产品策略 [2] - 下半年北京树村/西黄村/深圳后海/大运/上海普陀等重点项目将集中推售 [2] 商业运营表现 - 商业物业运营收入人民币35.4亿元 一线城市项目收入占比提升至47% [2] - 北京中海大吉巷开业出租率96% 首日客流超20万人次 活化三千余平方米文化保育区 [2] 财务健康与融资能力 - 剔除预收款资产负债率45.7% 净借贷比率28.4% 现金短债比4.9倍 保持"绿档" [3] - 在手现金人民币1,089.6亿元 占总资产12.1% [3] - 平均融资成本2.9% 处于行业最低区间 分销及行政费用合计占收入3.8% [3] 行业评级地位 - 行业唯一获两家国际评级机构给予A-级评级的内房上市公司 [3]

财务表现 - 上半年核心净利润同比下降17%至88亿元人民币 高于摩根大通预期4% [1] - 收入同比下降4% EBIT同比下降25% [1] - 每股股息同比下降17%至25港仙 派息比率维持稳定 [1] - 核心净利润率同比下降2.8个百分点至10.2% 但较半年环比改善4.1个百分点 [1] 盈利能力 - 毛利率为17.4% 同比下降4.7个百分点 但较半年环比改善3.6个百分点 [1] - 毛利率同比下降主要因去年同期基数较高（2024年上半年为22.1%） [1] - 预计2025年下半年毛利率仍面临温和压力 预测为中十位数百分比水平 [1] 资产负债状况 - 净负债比率从29%小幅下降至28% 资产负债表保持健康 [1] - 短期债务现金覆盖率达4.9倍（2024年底为4.3倍） 属行业最强水平之一 [1] 投资物业估值 - 投资物业账面价值达2100亿元人民币 相较年化投资物业收入70亿元人民币 [1] - 隐含资本化率为3.3% 处于偏低水平 [1] 市场预期 - 市场共识预测2025财年净利润仅显示低个位数百分比同比跌幅 [1] - 市场对其盈利预测可能存在进一步下调空间 [1]

财务表现 - 上半年核心净利润同比下降17%至88亿元人民币[1] - 每股股息同比下降17%至25港仙 派息比率维持稳定[1] - 毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% 但较半年环比改善3.6个百分点[1] - 核心净利润率同比下降2.8个百分点至10.2% 半年环比改善4.1个百分点[1] 运营指标 - 收入同比下降4% EBIT同比下降25%[1] - 净负债比率从29%微降至28% 保持行业领先水平[1] - 短期债务现金覆盖率4.9倍 较2024年底的4.3倍进一步提升[1] 资产估值 - 投资物业账面价值达2100亿元人民币[2] - 年化投资物业收入70亿元人民币 隐含资本化率3.3%[2] - 市场预期2025财年净利润将出现低个位数百分比同比下降[2] 业绩展望 - 摩根大通预测2025年下半年毛利率仍面临中十位数百分比压力[1] - 当前盈利预测存在进一步下调风险[2]

股价表现 - 中国海外发展股价下跌3.1%至13.77港元 成交额达3.38亿港元 [1] 中期财务业绩 - 收入832.19亿元人民币 同比下降4.27% [1] - 毛利率为17.4% [1] - 股东应占溢利85.99亿元人民币 同比下降16.62% [1] - 核心股东应占溢利87.8亿元人民币 [1] - 中期股息每股25港仙 上年同期为30港仙 [1] 机构分析 - 摩通大根指出上半年核心净利润同比下降17%至88亿元人民币 较该行预估高4% [1] - 收入同比下降4%及EBIT同比下降25%共同影响利润表现 [1] - 投资物业账面价值2100亿元人民币 年化投资物业收入70亿元人民币 [1] - 隐含资本化率3.3% 处于偏低水平 [1] - 市场共识预测2025财年净利润将出现低个位数百分比同比下降 [1] - 市场盈利预测存在进一步下调可能 [1]

股价表现 - 中国海外发展股价下跌3.1%至13.77港元 成交额达3.38亿港元 [1] 中期财务业绩 - 公司收入832.19亿元人民币 同比下降4.27% [1] - 股东应占溢利85.99亿元人民币 同比下降16.62% [1] - 核心股东应占溢利87.8亿元人民币 [1] - 毛利率为17.4% [1] - 中期股息每股25港仙 低于上年同期的30港仙 [1] 机构分析与预测 - 摩根大通指出核心净利润同比下降17%至88亿元人民币 较该行预估高4% [1] - 收入同比下降4%及EBIT同比下降25%共同影响利润表现 [1] - 投资物业账面价值2100亿元人民币 年化投资物业收入70亿元人民币 [1] - 隐含资本化率3.3%处于偏低水平 [1] - 市场共识预测2025财年净利润呈低个位数百分比跌幅 [1] - 市场盈利预测存在进一步下调风险 [1]

业绩总结 - 2025年上半年，集团的合同销售额达到1201.5亿人民币，行业排名第二[15] - 2025年上半年，集团的税前利润为130亿人民币，核心净利润为87.8亿人民币，核心净利率为10.6%[41] - 2025年上半年，集团商业物业运营收入达到35.4亿人民币，购物中心和办公楼贡献了81%的收入[28] - 2025年上半年，成熟购物中心项目的入住率为96.2%，运营利润率为56.8%[31] - 2025年上半年，集团完成了42000个住宅单元的高质量交付，客户满意度评分为90[63] - 2025年集团净利润保持稳定[89] 现金流与负债 - 现金流入保持积极，销售收入回收率为1227.5亿人民币，期末现金余额为1089.6亿人民币，占总资产的12.1%[50] - 负债资产比率为53.7%，行业内处于最低水平[47] - 平均借款成本为2.9%，销售、管理及行政费用占收入的比例为3.8%[64] 土地与投资 - 2025年1月至6月，集团新获得的土地溢价为401.1亿人民币，至7月底累计达到550.1亿人民币，行业投资规模排名第一[22] - 截至2025年6月底，集团土地储备总面积为26,932,000平方米，占比100%[92] - 截至2025年6月底，集团可归属土地面积为23,665,000平方米，占比100%[92] - 2025年上半年收购的土地总面积为757,556.81平方米[93] - 2025年上半年收购的土地总建筑面积为2,582,292.92平方米[93] - 2025年上半年可归属建筑面积为2,567,750.92平方米[93] - 2025年上半年可归属土地溢价总额为40,109.16百万人民币[93] - 2025年上半年土地溢价总额为40,365.16百万人民币[93] 市场与未来展望 - 2025年上半年，集团在一线城市的投资占比为63.9%[19] - 2025年集团可归属土地溢价保持稳定增长[89] - 2025年集团系列公司的合同销售保持稳定[89]

财务表现 - 上半年收入达人民币832.2亿元，商业物业收入为人民币35.4亿元 [1] - 股东应占溢利为人民币86亿元，核心股东应占溢利为人民币87.8亿元 [1] - 总借贷为人民币2,274.5亿元，较2024年底减少人民币141.2亿元 [1] - 银行存款及现金为人民币1,089.6亿元，净借贷比率为28.4% [1] - 平均融资成本为2.9%，处于行业最低区间 [1] - 公司股东应占权益为人民币3,866.2亿元 [1] 业务运营 - 合约物业销售额为人民币1,201.5亿元，对应销售面积为512万平方米 [1] - 在中国内地10个城市和香港新增17幅地块 [1] - 新增土地储备总建筑面积258万平方米，权益建筑面积257万平方米 [1] - 新增土地总地价为人民币403.7亿元，权益地价为人民币401.1亿元 [1]

核心财务表现 - 上半年实现营收832.2亿元人民币 同比下降4% [1] - 公司股东应占溢利86亿元人民币 同比下降16.6% [1] 业绩公告时间 - 8月27日午间发布中期业绩公告 [1]