报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 中国海外发展发布2024年全年业绩，营收利润有所下降，权益销售金额和拿地金额均排名行业第一，商业物业稳健扩张 受结转毛利率下行影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为198.8、215.4、224.9亿元，对应EPS分别为1.82、1.97、2.05元，当前股价对应PE为6.8、6.3、6.0倍 公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级 [6] 各部分总结 公司基本情况 - 当前股价13.420港元，一年最高最低为18.580/10.540港元，总市值1468.80亿港元，流通市值1468.80亿港元，总股本109.45亿股，流通港股109.45亿股，近3个月换手率16.3% [1] 营收利润情况 - 2024年实现营收1851.5亿元，同比 - 8.6%；股东应占溢利156.4亿元，同比 - 38.9%；核心股东应占溢利157.2亿元 利润下降主要原因是投资物业公允价值变动收益同比下降91.4%至4.2亿元，毛利率17.7%，同比 - 2.6pct [7] - 截至2024年末，已售未结转金额2182亿元，同比 + 17.4% [7] - 2024年经营性净现金流464.5亿元，在手现金1241.7亿元，在手现金占总资产比例同比 + 2.3pct至13.7%；派息每股60港仙，派息比例38.2% [7] 销售与拿地情况 - 2024年销售金额3107亿元，同比 + 0.3%，权益销售规模行业第一；销售面积1149万方，同比 - 14%；销售均价27047元/平，同比 + 16.6%，市占率提升至3.21% [8] - （不含中海宏洋）在一线城市销售1640亿元，占比61%，在京沪深等16城市占率位居第一 [8] - 2024年新增22宗土地，购地金额806亿元，权益比86%，拿地规模行业第一，其中一线城市占比77% [8] - 截至2024年末，（不含中海宏洋）总土储2877万方，权益比88%，一线 + 强二线城市占比85% [8] 商业业务与负债情况 - 2024年商业物业收入71.3亿元，同比 + 12.1%，其中写字楼新签面积91万方，收入同比 + 4.2%，经营利润率59.8%；成熟购物中心出租率达96.5%，收入同比 + 34.6%，经营利润率55.8% [9] - 截至2024年末，总借贷2415.6亿元，人民币借贷占比较2023年底 + 12.0pct至82.3%；一年内到期占比11.8%，净借贷比29.2%；平均融资成本仅3.1%，处于行业最低区间 [9] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 202,524 | 185,154 | 200,016 | 206,478 | 210,971 | | YOY(%) | 12.3 | -8.6 | 8.0 | 3.2 | 2.2 | | 净利润(百万元) | 25,610 | 15,636 | 19,880 | 21,544 | 22,485 | | YOY(%) | 10.1 | -38.9 | 27.1 | 8.4 | 4.4 | | 毛利率(%) | 20.3 | 17.7 | 18.5 | 19.1 | 19.5 | | 净利率(%) | 13.4 | 9.6 | 11.0 | 11.5 | 11.7 | | ROE(%) | 6.9 | 4.1 | 5.1 | 5.3 | 5.4 | | EPS(摊薄/元) | 2.34 | 1.43 | 1.82 | 1.97 | 2.05 | | P/E(倍) | 5.3 | 8.7 | 6.8 | 6.3 | 6.0 | | P/B(倍) | 0.4 | 0.4 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | [9]

报告公司投资评级 - 推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司作为头部房企，长期坚持高质量发展与精细化管理，在行业信用危机期仍可保持稳健经营，随着行业优胜劣汰，凭借运营、品牌及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇；虽下调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，但考虑公司拿地、销售、融资、去化情况等仍优于同业，维持“推荐”评级 [5] 相关目录总结 公司基本信息 - 行业为房地产，公司网址为www.coli.com.hk，大股东为中国海外集团，持股56.1%，实际控制人为国务院国有资产监督管理委会，总股本10944.9百万股，流通A股为0，流通B/H股10944.9百万股，总市值1521.3亿港元，每股净资产34.8元，资产负债率55.8% [1] 财务数据 - 2024年实现收入1851.5亿元，同比下滑8.6%；归母净利润156.4亿元，同比下滑38.9%，拟派发末期股息每股30港仙 [3] - 给出2023A - 2027E营业收入、净利润、毛利率、净利率、ROE、EPS、P/E、P/B等数据 [4] - 给出2024A - 2027E资产负债表、利润表、现金流量表详细数据 [8][9] - 给出2024A - 2027E成长能力、盈利能力、估值倍数等主要财务比率数据 [10] 业务情况 - 2024年中指院全口径销售额排名升至行业第2，权益销售额排行榜升至第一，市占率进一步提高；区域布局聚焦重点城市，一线及重点二线城市销售额贡献占比达85%，北京、上海、深圳销售额市占率位居当地第一；“玖序系”高端住宅产品引领市场，四个项目合计销售逾500亿元，上海建国东路项目创开盘及单盘年销售纪录，推动销售均价同比上升24.4%至33810元/平米；2024年购地22宗，总购地金额806亿元，投资规模行业第一，一线城市占比77%，在特大型等项目投资优势突出，截至2024年末已售未结金额2526亿元，同比增长6.5% [5] - 2024年商业收入增长12.1%，聚焦核心城市优质资产；三条红线保持绿档达标，平均融资成本仅3.1%，人民币负债占比82.3%，在手现金1241.7亿元，占总资产13.7% [5] 投资建议 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测为1.46元（原为2.43元）、1.49元（原为2.47元），新增2027年EPS预测1.51元，当前股价对应PE分别为8.8倍、8.6倍、8.5倍，维持“推荐”评级 [5]

文章核心观点 2024年房地产市场下行，中国海外发展业绩保持行业领先，销售、商业收入增长，财务状况稳健 [1][2] 业绩表现 - 实现收入1851.5亿元，税前溢利264.1亿元，核心股东应占溢利157.2亿元 [1] - 全年合计派发股息每股港币60仙，派息率38.2% [1] - 合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%；国内市场占有率达3.21%，较2023年末提升0.55个百分点 [1] - 北上广深及香港五个城市实现销售合约额1640亿元，占总销售合约额的61% [1] - 上海建国东路项目实现合约销售额387亿元，创全国单盘年销售纪录 [1] 商业收入 - 9个商业项目投入运营，商业物业收入同比增长12.1%至71.3亿元，2020年以来复合增长率达12.8% [2] 财务状况 - 获标普全球上调信用评级至A -／稳定，成为唯一双A国际信用评级的中国房企 [2] - 净偿还债务175.5亿元，期末资产负债率为55.8%，净借贷比率为29.2%，处于行业最低区间，保持在“绿档” [2] - 经营现金净流入创新高达到464.5亿元，在手现金1241.7亿元，现金占总资产升至13.7% [2]

文章核心观点 2024年房地产市场下行，中国海外发展统筹发展与安全，保持行业领先水平，为股东创造价值和稳健回报，各业务表现良好且财务状况稳健，未来将保持高质量发展 [1] 业绩表现 - 2024年公司实现收入1851.5亿元，税前溢利264.1亿元，核心股东应占溢利157.2亿元 [1] - 全年合计派发股息每股港币60仙，派息率38.2% [1] 销售情况 - 系列公司合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%，是十强房企中唯一销售增长公司，权益销售额排名行业第一，国内市场占有率3.21%，较2023年末提升0.55个百分点 [2] - 在北京、上海、广州、深圳四个一线城市市场占有率均进入当地前三名，北上广深及香港五个城市销售合约额1640亿元，占总销售合约额61% [3] - 上海建国东路项目合约销售额387亿元，创全国单盘年销售纪录，四个“玖序系”高端住宅项目合计销售逾500亿元 [3] 商业收入 - 九个商业项目投入运营，商业物业收入同比增长12.1%至71.3亿元，2020年以来商业运营收入复合增长率达12.8% [4] 财务状况 - 获标普全球上调信用评级至A -／稳定，成为唯一双A国际信用评级的中国房企，净偿还债务175.5亿元，期末资产负债率55.8%，净借贷比率29.2%，处于行业最低区间，保持在“绿档” [5] - 经营现金净流入创新高达到464.5亿元，在手现金1241.7亿元，现金占总资产升至13.7%，平均融资成本3.1%，分销及行政费用合计占收入比例3.7%，费效比行业领先 [6] 产品优势 - 2024年9月推出贴合“安全、舒适、绿色、智慧”的“中海好房子”样板，获得社会各界高度认可 [7]

文章核心观点 中国海外发展2024年业绩有收入减少、溢利下滑情况，但信用评级上调、销售增长、市场占有率提升，聚焦策略成果显著，商业物业发展良好，财务状况稳健且成本优势突出 [1][2][3] 业绩情况 - 2024年收入1851.54亿元，同比减少8.58% [1] - 股东应占溢利156.36亿元，同比减少38.95% [1] - 每股基本盈利1.43元，拟派发末期股息每股30港仙 [1] 信用评级 - 标普全球上调集团信用评级从BBB+/稳定至A-/稳定，成唯一双A国际信用评级的中国房企 [1] 销售表现 - 2024年集团系列公司合约物业销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，是中国十强房企中唯一销售增长公司 [1] - 国内市场占有率较2023年末提升0.55个百分点达3.21%，2024年权益销售额居行业第一 [1] 聚焦策略成果 - 集团强聚焦一线城市策略收获硕果，在北京、上海、广州、深圳市场占有率均进当地前三，京沪深居第一 [2] - 集团系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五城合约销售额1640.4亿元，占销售合约额60.6%，上海合约销售额704.5亿元 [2] - 聚焦改善性住房需求，多地高端产品项目逆势热销，上海建国东路项目创全国单盘年销售纪录 [2] 商业物业发展 - 九个商业项目投入运营，商业物业运营总建筑面积增加30万平方米，收入71.3亿元，同比增长12.1% [3] 投资情况 - 全年在12个内地城市获取22宗地块，总购地金额806.1亿元，权益购地金额696.3亿元，新增购地金额行业第一 [3] - 四个一线城市权益购地金额占比约73.5%，货量结构优势突出 [3] 财务状况与成本优势 - 2024年末资产负债率55.8%，净借贷比率29.2%，保持“绿档” [3] - 提早偿还俱乐部贷款港币121.1亿元，净偿还债务175.5亿元，优化债务结构，债务占比提升至82.3% [3] - 持有银行存款及现金1241.7亿元，经营性现金净流入464.5亿元 [3] - 2024年平均融资成本3.1%，分销与行政费用合计占收入比例3.7%，费效比行业领先 [3]

合约物业销售情况 - 集团系列公司合约物业销售额上升0.3%至3106.9亿元，销售面积1149万平方米，同比下降14%[3] - 2024年公司系列公司实现合约物业销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，国内市场占有率提升0.55个百分点达3.21%[28] - 2024年集团系列公司合约物业销售额上升0.3%至3106.9亿元，销售面积为1149万平方米，同比下降14%，合约销售均价每平方米27047元，同比上升16.6%[38] 公司收入情况 - 集团收入为1851.5亿元，商业物业收入为71.3亿元，同比上升12.1%[3] - 2024年公司收入为1851.54亿元，较2023年的2025.24亿元有所下降[4] - 2024年公司经审核收入为1851.5亿元，股东应占溢利为156.4亿元，核心股东应占溢利为157.2亿元[29] - 集团年内收入为1851.5亿元，经营溢利为266.9亿元，毛利率为17.7%，分销与行政费用占收入比例为3.7%，股东应占溢利为156.4亿元，核心股东应占溢利为157.2亿元，每股基本盈利为1.43元[37] 公司溢利与盈利指标 - 公司股东应占溢利为156.4亿元，核心股东应占溢利为157.2亿元，每股基本盈利为1.43元[3][4] - 2024年公司经营溢利为266.94亿元，较2023年的405.25亿元下降[4] - 2024年公司本年度溢利为177.87亿元，较2023年的270.47亿元下降[4][5] - 2024年报告分部溢利为26,327,137千元人民币，2023年为41,169,374千元人民币[16] - 2024年综合除税前溢利为26,407,914千元人民币，2023年为41,120,334千元人民币[16] - 2024年分配于公司股东之本年度溢利为15,635,658千元人民币，2023年为25,609,837千元人民币[21] 土地储备与购置情况 - 集团在中国内地12个城市新增22幅土地，新增土地储备总建筑面积为416万平方米，权益建筑面积为389万平方米，总地价为806.1亿元，权益地价为696.3亿元[3] - 2024年公司在12个内地城市获取22宗地，总购地金额806.1亿元，权益购地金额696.3亿元，一线城市权益购地金额占比约73.5%[31] - 集团于内地12个城市新增22幅土地，新增土地储备总面积416万平方米，权益面积389万平方米，总地价806.1亿元，权益地价696.3亿元[43] - 2024年末集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总面积2877万平方米，权益面积2543万平方米，中海宏洋新增土地储备面积119万平方米，年末土地储备总面积1378万平方米，权益面积1159万平方米[45] - 集团系列公司土地储备总面积为4255万平方米[46] 财务指标与资金状况 - 2024年12月31日，集团总借贷为2415.6亿元，持有银行存款及现金为1241.7亿元，经营性现金净流入464.5亿元，净借贷比率为29.2%，平均融资成本为3.1%[3] - 2024年12月31日，公司股东应占权益为3806.1亿元[3][4] - 2024年末公司资产负债率为55.8%，净借贷比率为29.2%，人民币债务占比提升至82.3%[31] - 2024年公司平均融资成本为3.1%，分销与行政费用合计占收入比例为3.7%[31] - 2024年12月31日，集团流动资产净值为3739.5亿元，流动比率为2.4倍，净借贷比率为29.2%；银行存款及现金为1241.7亿元，占总资产13.7%[49] - 2024年集团总利息支出减少9.3亿元，平均融资成本为3.1%[49] - 2024年12月31日，集团总借贷为2415.6亿元，其中一年内到期的借贷为285.9亿元，占总借贷的11.8%；人民币占总借贷的82.3%、港币占6.4%、美元占11.3%；定息借贷占总借贷46.3%[50] - 2024年集团境内外融资864.6亿元，提早或到期偿还债务1040.1亿元，净偿还债务175.5亿元[51] - 2024年集团销售回款为2219.3亿元，其他经营回款为147亿元，总经营回款为2366.3亿元，同比上升2.1%；资本支出为1476.2亿元，经营性现金净流入为464.5亿元[51] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金为1241.7亿元，其中人民币占98.3%、港币占1.2%、美元占0.3%、英镑占0.1%及少量其他货币；可动用资金达1726.6亿元[53] - 2024年人民币借贷占比提升至82.3%，较2023年底提升12个百分点[53] 股息派发情况 - 董事局建议派发末期股息每股港币30仙，全年合共派发股息每股港币60仙[3][4] - 董事局建议派发2024年末期股息每股港币30仙，金额约为3,053,623,000元人民币[22] - 2024年已确认股息为7,498,121千元人民币，2023年为7,565,651千元人民币[22] 业务线收入情况 - 2024年房地产开发业务来自客户合约在某一时点确认的收入为174,716,382千元人民币[14] - 2024年商业物业运营业务来自客户合约在一段时间确认的收入为1,029,583千元人民币[14] - 2024年其他业务来自客户合约在某一时点确认的收入为2,797,857千元人民币，在一段时间确认的收入为510,446千元人民币[14] - 2024年来自外部客户的总分部收入为185,154,027千元人民币，总分部收入为190,198,410千元人民币[14] - 2023年房地产开发业务来自客户合约在某一时点确认的收入为192,877,444千元人民币[14] - 2023年商业物业运营业务来自客户合约在一段时间确认的收入为1,063,521千元人民币[14] - 2023年来自外部客户的总分部收入为202,524,069千元人民币，总分部收入为210,315,650千元人民币[14] - 集团房地产开发业务收入为1747.2亿元[40] - 集团商业物业收入同比上升12.1%至71.3亿元，其中写字楼租金收入35.7亿元，购物中心租金收入22.6亿元，长租公寓收入2.7亿元，酒店及其他商业物业收入10.3亿元[47] - 集团其他业务内外部收入为83.5亿元，物资采购和供应链管理服务外部收入为26.9亿元，同比上升3.9%[48] 其他财务费用与支出 - 2024年总财务费用为9,189,752千元人民币，2023年为10,115,796千元人民币[17] - 2024年所得税费用总计8,620,685千元人民币，2023年为14,073,689千元人民币[18] 应收账款与应付账款情况 - 2024年末应收账款为1,590,168千元人民币，2023年末为4,008,180千元人民币[23] - 2024年末应付账款为41,847,037千元人民币，2023年末为68,817,623千元人民币[24] 股份相关情况 - 截至2024年12月31日已发行及缴足股份数目为10,944,884千股[25] 市场环境情况 - 2024年全国新建商品房销售额同比下降17.1%，仅相当于2021年的53.2%[28] 区域销售情况 - 公司系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五城实现合约销售额1640.4亿元，占比60.6%，上海实现704.5亿元[29] 商业物业运营情况 - 公司商业物业运营总面积增加30万平方米，收入71.3亿元，同比增长12.1%[30] - 集团年内新增九个商业物业投入运营，总面积增加约30万平方米，2024年末累计获取外部轻资产项目18个[47] 联营合营项目情况 - 联营和合营项目为集团贡献净利润6.5亿元，主要联营公司中海宏洋合约物业销售额401.1亿元，收入459亿元，股东应占溢利9.5亿元[41] 项目竣工情况 - 集团系列公司（不含中海宏洋）在30个城市及香港项目竣工总面积达1059万平方米[41] 认证与交付情况 - 截至2024年末，集团已累计获得各类认证项目共计673个，相应总认证面积超1.1亿平方米[56] - 2024年集团按时保质交付超7.2万套住宅，交付及时率达100%[56] 股东周年大会情况 - 2025年股东周年大会将于2025年6月25日上午11时举行[58] 证券发行与赎回情况 - 2024年公司全资附属公司发行多笔证券，如中海企业发展2024年4月23日发行本金3000000千元的公司债券，年利率2.68% [61] - 2024年公司全资附属公司赎回多笔证券，如北京中海广场商业发展有限公司赎回多笔资产支持专项计划证券，其中2021年3月23日发行的赎回面值999200千元[62] 公司合规与审核情况 - 公司已应用香港会计师公会颁布的多项香港财务报告准则修订，对业绩及财务状况无重大影响[9] - 公司未提早采纳多项已颁布但尚未生效的香港财务报告准则及现行准则修订，评估显示不大可能对综合财务报表产生重大影响[11] - 公司于2024年遵守上市规则附录C1《企业管治守则》的守则条文及部分建议最佳常规[64] - 公司采纳的董事进行证券交易的行为守则不低于上市规则附录C3标准，2024年董事均遵守该守则[65] - 公司审核及风险管理委员会审阅了集团2024年度经审核综合财务报表及会计政策[66] - 安永会计师事务所核对了业绩公告中2024年度综合财务状况表等数字与经审核综合财务报表数额一致，但未发出意见或核证结论[67] 未来项目计划 - 2025年公司将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”[34]

报告公司投资评级 - 报告对中国海外发展（00688.HK）的评级为“买入”，当前价格14.56港元，合理价值17.81港元，前次评级也是“买入” [4] 报告的核心观点 - 中国海外发展成立于1979年香港，穿越周期，央企属性，股权结构稳定，管理团队经验丰富且稳定 [11] - 开发业务方面，24年权益销售排名升至行业第一，拿地金额排名行业第一，24M11 - 25M1拿地及权益补货力度大幅提升 [11] - 核心市场表现出色，是一线销冠王，去化能力强，24年一线城市销售额超1700亿元，贡献比例63% [11] - 商业运营高增长，24H1商业收入35.4亿元，同比+20%，净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] - 公司价值被低估，维持合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11] 根据相关目录分别进行总结 一、正道笃行，精筑致远 - 公司1979年成立于香港，1984年开展地产业务，1992年上市，发展历经起步、上市转战内地、全面布局、踌躇前进、重新出发五个阶段 [20][21][24] - 股权结构稳定，中国建筑股份有限公司合计持股56.1%，中信持股10%成为第二大股东，均为央企 [25] - 管理层从17年调整，核心人物颜建国推行管理改革，主要高管团队经验丰富且稳定 [28][29] 二、开发业务概览：权益销售排名升至行业第一 （一）24年权益销售金额排名行业第一，顺周期推盘，有质量的销售 - 中海地产（含宏洋）24年销售金额3107亿元，同比+0.3%，25年1 - 2月累计销售金额252.2亿元，同比+33% [32] - 24年全口径销售金额排名行业第二，权益销售2858亿元排名第一，领先第二名313亿元 [34] - 22年后单月销冠次数增加，24年6个月取得单月销冠，推货节奏顺应行业周期，供货去化能力强 [42] （二）24年权益拿地货值行业第一，24年11月以来大幅提升投资强度 - 中国海外发展（不含宏洋）24年拿地金额806亿元，全口径拿地金额排名行业第一，拿地力度30% [47] - 24M11 - 25M1拿地力度上升至90%，排名重点房企第一 [47] - 24年权益拿地金额1314亿元，排名行业第一，权益补货力度52%，24M11 - 25M1升至148% [49] - 24年权益销售金额降幅与22 - 24年权益补货力度强相关，公司用更少补货力度实现更强销售弹性 [52] 三、公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强 （一）深耕一二线三十余年，具备战略定力 - 中国海外发展23年一二线土储占比92%，排名重点房企第一，东部占比近6成，东部非核心二线城市占比为主流房企最高 [57] - 中国海外宏洋集团专注深耕核心三四线，三四线土储占比85% [57] （二）最早聚焦一线市场，反映迅速，24年一线销售贡献超6成 - 主流房企24年一线城市拿地金额占比提升至54%，中国海外发展22 - 24年占比分别为51%、62%、77%，排名前三 [61] - 24年中海发展（不含宏洋）一线城市销售金额超1700亿元，贡献63%，占比较23年提高29pct [61] - 22 - 24年一线城市累计权益投资1702亿元，24年单项目出让金37亿元、40亿元以上地块占比68%，均排名主流房企第一 [71][72] - 23 - 24年高权益投资百亿地块是重要拿地特点，23年权益投资额457亿元，24年356亿元 [73] 四、商业运营高增长，对核心净利润贡献约1成 - 24H1公司商业收入35.4亿元，同比+20%，测算净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] 五、成本管控行业标杆 （一）投资能力强，拿地毛利率高于主流房企6个百分点 - 报告未详细提及相关内容 （二）地产界的黄埔军校：优秀的管理费用及融资成本控制能力 - 报告未详细提及相关内容 （三）中海是目前盈利能力最稳定、减值压力最小的公司之一 - 报告未详细提及相关内容 六、盈利预测和投资建议 - 预计公司商业物业估值585亿元（Cap rate = 6%），剔除商业影响后PB为0.64x，不考虑投资性房地产PB为0.86x，价值被低估 [11] - 维持公司合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11]

报告公司投资评级 - 报告对中国海外发展（00688.HK）的评级为“买入”，当前价格14.56港元，合理价值17.81港元，前次评级也是“买入” [4] 报告的核心观点 - 中国海外发展成立于1979年香港，央企属性，股权结构稳定，管理团队经验丰富且稳定 [11] - 开发业务方面，24年权益销售排名升至行业第一，拿地金额排名行业第一且24M11 - 25M1拿地力度大幅提升 [11] - 核心市场表现出色，是一线销冠王，去化能力强，24年一线城市销售额贡献比例63% [11] - 商业运营高增长，24H1商业收入同比+20%，净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] - 公司价值被低估，维持合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11] 根据相关目录分别进行总结 一、正道笃行，精筑致远 - 公司1979年成立于香港，1984年开展香港地产业务，1988年进入深圳，1992年在港上市，发展历经起步、上市转战内地、全面布局、踌躇前进、重新出发五个阶段 [20][21][24] - 股权结构稳定，中国建筑股份有限公司合计持股56.1%，中信持股10%成为第二大股东，均为央企 [25] - 管理层核心人物颜建国17年回归后推行管理改革，当前主要高管团队多为中海或中建老将，经验丰富且稳定 [28][29] 二、开发业务概览：权益销售排名升至行业第一 （一）24年权益销售金额排名行业第一，顺周期推盘，有质量的销售 - 中海地产（含宏洋）24年销售金额3107亿元，同比+0.3%，跑赢大市，25年1 - 2月累计销售金额252.2亿元，同比+33% [32] - 24年全口径销售金额排名行业第二，权益销售2858亿元排名第一 [34] - 22年后单月销冠次数明显增加，多在传统推货旺季，24年6个月取得单月销冠，推货节奏顺应行业周期 [42] （二）24年权益拿地货值行业第一，24年11月以来大幅提升投资强度 - 中国海外发展（不含宏洋）24年拿地金额806亿元，全口径拿地金额排名行业第一，拿地力度30%，24M11 - 25M1拿地力度升至90% [47] - 24年权益拿地金额1314亿元排名行业第一，权益补货力度52%，24M11 - 25M1权益补货力度升至148% [49] - 24年权益销售金额降幅与22 - 24年权益补货力度强相关，公司用更少补货力度实现更强销售弹性 [52] 三、公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强 （一）深耕一二线三十余年，具备战略定力 - 2023年中国海外发展一二线土储占比92%排名重点房企第一，东部占比近6成，东部非核心二线城市占比为主流房企最高 [57] - 中国海外宏洋集团专注核心三四线，三四线土储占比85% [57] （二）最早聚焦一线市场，反映迅速，24年一线销售贡献超6成 - 主流房企24年一线城市拿地金额占比提升至54%，中国海外发展22 - 24年占比分别为51%、62%、77%，排名连续三年前三 [61] - 24年中海发展（不含宏洋）一线城市销售金额超1700亿元，贡献63%销售金额，占比较23年提高29pct [61] - 22 - 24年一线城市累计权益投资1702亿元，24年单项目出让金37亿元、40亿元以上地块占比68%，均排名主流房企第一 [71][72] - 23 - 24年高权益投资百亿地块是重要拿地特点 [73] 四、商业运营高增长，对核心净利润贡献约1成 - 24H1公司商业收入35.4亿元，同比+20%，测算净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] 五、成本管控行业标杆 （一）投资能力强，拿地毛利率高于主流房企6个百分点 - 报告未详细提及此部分内容 （二）地产界的黄埔军校：优秀的管理费用及融资成本控制能力 - 报告未详细提及此部分内容 （三）中海是目前盈利能力最稳定、减值压力最小的公司之一 - 报告未详细提及此部分内容 六、盈利预测和投资建议 - 预计公司商业物业估值585亿元（Cap rate = 6%），剔除商业影响后PB为0.64x，不考虑投资性房地产PB为0.86x，价值被低估 [11] - 维持公司合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11]

公司投资评级 - 报告公司投资评级为“买入”（维持）[1] 核心观点 - 报告预计2024年公司入账毛利率及存货减值继续承压，因此下调公司核心净利润，预计2024/2025年营业收入为1922/1935亿元，同比-5.1%/+0.6%；核心归母净利润为168/188亿元，同比-29.0%/+12.1% [15] - 2025年1月17日股价对应2024/2025年PE分别为7.7/6.8倍 [15] 财务表现 - 2023年公司营业总收入为2025亿元，同比增长12.3%；2024E预计为1922亿元，同比-5.1% [4] - 2023年核心归母净利润为237亿元，同比-3.2%；2024E预计为168亿元，同比-29.0% [4] - 2023年毛利率为20.3%，2024E预计为17.0% [4] - 2023年ROE为6.5%，2024E预计为4.4% [4] - 2023年每股核心收益为2.16元，2024E预计为1.53元 [4] 销售表现 - 2024年公司实现合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%，位列克而瑞排行榜TOP 2 [5] - 2024年合约销售均价同比增长16.6%至27048元/平方米，主要因推出较多位于一二线城市核心地段的高端改善型“红盘” [5] - 2024年6月、7月及四季度均实现合约销售金额同比正增长 [5] 土地储备与拿地策略 - 2024年公司土地款为806亿元，权益土地款为696亿元，权益比例为86% [8] - 2024年拿地平均楼面价为19049元/平方米，达近五年新高 [8] - 2024年权益土地款重点投向北京、深圳、上海、杭州，分别占比49%、15%、10%、6% [8] - 2024年拿地强度为26%，呈前低后高趋势 [10] - 2025年1月16日，公司以30.65亿元获取深圳龙岗项目，以40.08亿元获取北京丰台区西南郊冷库及周边改造项目 [10] 资产负债表与现金流 - 2023年公司流动资产为6547亿元，现金及现金等价物为1056亿元，存货为4876亿元 [17] - 2023年公司非流动资产为2690亿元，投资物业为2077亿元 [17] - 2023年公司经营活动产生现金流量为355亿元，投资活动产生现金流量为-133亿元，融资活动产生现金流量为-219亿元 [17]

投资评级 - 报告维持中国海外发展的投资评级为“买入” [2][6] 核心观点 - 中国海外发展2024年12月销售金额同比增长76.6%，销售面积同比增长32.2%，平均销售单价同比增长33.53% [7] - 2024年1-12月累计销售金额3106.9亿元，同比增长0.3%，累计销售面积1148.7万平方米，同比下降14.0%，累计平均销售单价同比增长16.62% [7] - 公司2024年12月拿地金额同比增长66.76%，权益土地出让金280.26亿元，平均楼面单价显著提升 [8] - 公司2024年1-12月收购土地权益建筑面积389.5万平方米，同比下降45.01%，权益土地出让金696.35亿元，同比下降43.31% [8] - 公司在北京、上海、深圳的市占率排名第一，上海顺昌玖里开盘销售额197亿元，中海领邸销售额超280亿元 [8] - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为278.8亿元、298.5亿元、316.5亿元，对应EPS分别为2.55元、2.73元、2.89元 [6] 财务摘要和估值指标 - 2024年预计营业收入2130.55亿元，同比增长5.2%，净利润278.79亿元，同比增长8.9% [9] - 2024年预计毛利率21.1%，净利率13.8%，ROE为7.1% [9] - 2024年预计EPS为2.55元，P/E为4.5倍，P/B为0.32倍 [9] 销售数据 - 2024年12月单月销售金额402.3亿元，同比增长76.6%，销售面积130.1万平方米，同比增长32.2% [7] - 2024年1-12月累计销售金额3106.9亿元，同比增长0.3%，累计销售面积1148.7万平方米，同比下降14.0% [7] - 2024年12月单月拿地金额280.26亿元，同比增长66.76%，权益建筑面积113.9万平方米，同比下降32.46% [8] 行业地位 - 2024年1-12月，公司全口径销售金额位列全行业第二名，权益销售金额位列全行业第一名 [7] - 公司在北京、上海、深圳的市占率排名第一，上海顺昌玖里开盘销售额197亿元，中海领邸销售额超280亿元 [8]