行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][62] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][62] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][62] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][62] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][62] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）出现新变化，是观察政策落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [4][62] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策贝塔 [4][62] 上海收储新政解读 - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区 [1][11] - 政策模式联动刚需租赁和改善置换，旨在满足保障房筹集任务并改善市场供需 [1][12] - 收购范围锚定低总价小面积房源，例如浦东优先关注内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源 [11] - 收购后，相关购买力将被定向引导至总价段更高的新房/二手房市场，有望释放政策杠杆效应，并激活更高价位房源的置换链条 [1][12] - 试点三区在收购范围和模式上存在细微差别，具有“摸着石头过河”的探索意味，若模式走通，有望在全市推广 [1][12] - 作为核心城市在市场深度下行时点推出此类政策，信号意义较强，后续需重点关注实际推进情况 [1][12] 市场行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动幅度为0.01%，领先沪深300指数1.34个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [2][15] - 全市场房地产股中，周涨幅居前五的为京蓝科技（27.8%）、乾景园林（25.3%）、京投发展（23.7%）、荣安地产（13.7%）、皇庭国际（13.4%） [15][21] - 重点跟踪的40家A/H房企中，周涨幅居前五的为绿景中国地产（13.5%）、世茂集团（8.7%）、华夏幸福（7.7%）、正荣地产（6.7%）、我爱我家（6.3%） [15][25] - 重点房企中周跌幅居前五的为旭辉控股集团（-17.5%）、中梁控股（-9.2%）、融信中国（-8.3%）、远洋集团（-7.9%）、禹洲集团（-6.3%） [15][25] 重点城市成交跟踪 - **新房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市新房成交面积为112.5万平方米，同比下降45.1% [2][12][13] - **新房成交（自然周口径）**：本周（1.31-2.6）30个城市新房成交面积为131.2万平方米，环比下降5.2%，同比大幅提升138.2% [2][26] - 样本一线城市成交41.9万平方米，环比增长4.0%，同比增长419.4% [2][26] - 样本二线城市成交61.6万平方米，环比下降6.5%，同比增长161.6% [2][26] - 样本三线城市成交27.8万平方米，环比下降13.8%，同比增长18.1% [2][26] - **二手房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市二手房成交面积为183.7万平方米，同比下降16.4% [2][12][13] - **二手房成交（自然周口径）**：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万平方米，环比下降3.5%，同比大幅增长717.5% [2][35] - 样本一线城市成交85.8万平方米，环比下降8.5% [2][35] - 样本二线城市成交85.3万平方米，环比增长3.3% [2][35] - 样本三线城市成交33.3万平方米，环比下降6.2% [2][35] - **累计成交数据**：年初至今（5周累计），样本30城新房成交面积累计622.8万平方米，同比下降36.5%；样本15城二手房成交面积累计1034.3万平方米，同比增长21.1% [32][35] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（2.2-2.8）共发行房企信用债16只，环比增加8只；发行规模共计140.25亿元，环比增加90.65亿元；总偿还量37.31亿元，环比减少51.96亿元；净融资额为102.94亿元，环比大幅增加142.61亿元 [3][47] - **发行结构**：本周房企债券发行主体评级以AAA级为主，占比85.6%；债券类型以一般中期票据（36.4%）和私募债（33.5%）为主；债券期限以1-3年（40.7%）和3-5年（34.9%）为主 [47] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26京住总MTN001”3年期中期票据发行利率为2.70%，较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升了45个基点 [57][58] 近期政策回顾 - **中央政策**：国务院常务会议要求创新完善政策措施，在基础设施、城市更新等重点领域谋划推动重大项目 [60]；住建部强调要保障青年人基本住房需求，大力发展保障性租赁住房和公租房 [60] - **地方政策**：福建出台政策，鼓励市场化主体收购二手房和法拍流拍住房，可用作保障性租赁住房等，并鼓励金融机构提供收购贷款支持 [61]；甘肃完成首笔二手房公积金首付款提取试点业务 [61]；深圳召开城市更新推进会，要求拓展多元化投融资渠道，强化项目信贷支持 [61] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][62]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

公司财务与债券信息 - 中国海外发展发布关于子公司中海企业发展集团有限公司2022年度第二期绿色中期票据付息事宜的公告 [1] - 该债券简称22中海企业MTN002(绿色)，债券代码为102280323.IB [1] - 债券发行总额为10.00亿元人民币 [1] - 债券发行期限为5年 [1] - 本计息期债券利率为3.22% [1] - 本次利息兑付日为2026年2月23日 [1]

公司公告核心信息 - 中国海外发展发布关于子公司中海企业发展集团有限公司2022年度第二期绿色中期票据的付息事宜公告 [1] - 该债券简称为“22中海企业MTN002(绿色)”，债券代码为102280323.IB [1] 债券具体条款 - 债券发行金额为10.00亿元人民币 [1] - 债券发行期限为5年 [1] - 本计息期债项利率为3.22% [1] - 利息兑付日为2026年2月23日 [1]

债券信息 - 2022年度第二期绿色中期票据发行金额10亿元，期限5年，剩余金额10亿[5] - 主体和债券信用级别均为AAA级，利率3.22%，应偿付利息3220万元[5][6] - 起息日2022年02月23日，利息兑付日2026年02月23日[5] 机构人员 - 主承销商为上海浦东发展银行，登记托管机构为银行间市场清算所[6][9] - 发行人、存续期管理机构、登记托管机构运营部联系人及联系方式[8][9]

港股市场整体表现 - 港股主要指数大幅低开，恒生指数低开1.97%，国企指数低开1.88%，恒生科技指数低开2.42% [1][3] - 市场普遍下跌，蓝筹股中仅蒙牛乳业、美的集团、新东方录得小幅高开 [1][3] - 分析师观点认为，外围市场波动导致市场风险偏好降低，港股短期或下试26,200点支持，上方阻力在27,200点水平 [2][5] 重点公司动态：中国海外发展 - 公司股价低开3.05% [1][3] - 2025年1月合约物业销售金额约144.78亿元人民币，按年上升20.4% [1][3] - 同期销售面积约为51.66万平方米，按年下跌12.9% [1][3] - 截至2026年1月31日，已认购物业销售约111.46亿元人民币，预计将在未来数月内转化为合约销售 [1][3] 重点公司动态：美团 - 公司股价低开1.33% [1][3] - 拟收购生鲜电商企业叮咚买菜全部已发行股份，初始代价为7.17亿美元 [1][3] - 根据协议，转让方可从目标集团提取不超过2.8亿美元资金，但需确保目标集团净现金不低于1.5亿美元 [1][3] - 收购完成后，叮咚买菜将成为美团的间接全资附属公司，其财务业绩将并入美团报表 [1][3] 重点公司动态：蔚来 - 公司股价高开2.02% [2][4] - 发布盈喜，预计2025年第四季度录得经调整经营利润（非公认会计准则）介乎约人民币7亿元至人民币12亿元 [2][4] - 这是公司首次录得单季度经调整经营利润 [2][4] - 相比之下，2024年第四季度公司录得经调整经营亏损人民币55.436亿元 [2][4] 其他个股表现 - 百度集团跌4.33%，紫金矿业跌4.14%，友邦保险跌4.02%，京东健康跌3.96% [1][3] 外围市场与宏观环境 - 美股周四大跌，因美国就业数据疲弱及科技股遭抛售，三大指数显著收跌 [2][5] - 美元走强，美国十年期国债收益率下滑至4.18%，金价与油价均受压 [2][5] - 港股预托证券普遍下跌，预示大市早段低开 [2][5] - 内地股市昨日下跌，沪综指收跌0.6%，沪深两市成交额进一步缩减 [2][5] - 港股昨日成交活跃，北水录得大额净流入支撑大市回稳 [2][5]

地块招标概况 - 香港牛头角彩霞道地皮于2月6日中午截标，至少收到9份标书，投标方包括信和置业、中国海外发展、嘉华国际、恒基地产、新鸿基地产（均为独资）以及4间不知名公司 [1] - 嘉华国际代表表示，该区生活配套完善且近年没有新供应，相信需求大 [1] - 地块面积约33,713平方呎，前身为玛利诺中学空置校舍，可建总楼面面积为303,421平方呎，其中住宅部分楼面上限为252,851平方呎 [1] 地块估值与市场预期 - 综合市场资讯，该地皮估值介于11.4亿至18亿港元，每平方呎地价介于4,000至5,930港元 [1] - 考虑到地皮面积较小且中标者不需负责兴建政府设施，投资风险将稍微降低 [1] 地块区位与规划详情 - 地块位于牛头角/九龙湾区，区内配套成熟，德福花园及东九文化中心均在步行距离内 [1] - 地块前后多为旧式楼宇及公共屋邨，景观难有保证，预期项目设计将走大众路线 [1] - 城市规划委员会已将该地块由“政府、机构或社区”地带改划为“住宅（甲类）4”地带 [2] - 根据规划文件，项目拟建1座30层高住宅大厦，含4层平台及2层地库私人停车场，并设有零售设施，预计可提供约420个单位，容纳1,092人入住，目标在2031/2032年完成 [2]

2026年1月物业销售情况 - 2026年1月公司实现合约物业销售金额约人民币144.78亿元 按年上升20.4% [1] - 2026年1月相应的合约物业销售面积约为51.66万平方米 按年下跌12.9% [1] 已认购物业销售情况 - 截至2026年1月31日 公司系列公司录得已认购物业销售约人民币111.46亿元 [1] - 已认购物业销售预期将于往后数月内转化为合约物业销售 [1]

重大事项 - 云顶新耀附属公司与麦科奥特订立协议，将在大中华区及其他亚洲市场商业化MT1013 [1] - 复宏汉霖就汉斯状®治疗肿瘤适应症与日本药企Eisai订立许可协议 [1] - 美团-W计划收购Dingdong Fresh Holding Limited的全部已发行股份 [1] - 中国电力附属公司新源智储与托里公司订立电池储能系统采购合同 [1] - 艾美疫苗全球自主首研的无血清迭代狂犬疫苗顺利通过注册现场检查 [1] 经营业绩 - 蔚来-SW发布盈利预喜，预计2025年第四季度取得经调整经营利润7亿元至12亿元，同比实现扭亏为盈 [1] - 圣贝拉发布盈利预喜，预计2025年度经调整净利润不低于1.2亿元，同比增长不低于183% [1] - 极智嘉-W在2025年度取得订单41.37亿元，同比增长约31.7% [1] - 中国海外发展1月实现合约物业销售金额约144.78亿元，按年上升20.4% [1] - 太古地产第四季度太古广场租用率为96%，租金下调13% [1] - 绿城中国1月总合同销售金额约97亿元，同比减少14.16% [1]

2026年1月销售业绩 - 合约物业销售金额约为人民币144.78亿元，按年上升20.4% [1] - 相应的合约物业销售面积约为51.66万平方米，按年下跌12.9% [1] - 销售呈现“量跌价升”态势，显示销售均价有显著提升 [1] 未来销售储备 - 截至2026年1月31日，已认购但未签约的物业销售金额约为人民币111.46亿元 [1] - 该部分已认购物业预期将在往后数月内转化为正式的合约物业销售 [1]

核心观点 - 公司2026年1月合约销售金额实现同比增长，但销售面积同比下降，销售均价显著提升 [1] - 公司当月未直接拿地，但关联公司中海宏洋新增一幅土地储备 [1] 合约物业销售表现 - 2026年1月，中国海外系列公司合约物业销售金额约为人民币144.78亿元，按年上升20.4% [1] - 2026年1月，相应的合约物业销售面积约为51.66万平方米，按年下跌12.9% [1] - 截至2026年1月31日，公司录得已认购物业销售约人民币111.46亿元，预计将在未来数月内转化为合约销售 [1] 土地储备与投资活动 - 2026年1月，公司及/或其附属公司未收购任何地块 [1] - 2026年1月，关联公司中海宏洋在江苏省泰州市新增一幅地块，权益建筑面积约8.67万平方米，权益地价约人民币2.87亿元 [1]