核心观点 - 广州、深圳土地市场在年末出现交易小高潮，核心区域优质地块受到房企激烈竞逐，高溢价成交频现，市场呈现结构性复苏与显著分化态势 [1][6] 深圳土地市场表现 - **福田梅林地块**：作为福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地及深圳2025年最后一宗住宅用地，吸引8家房企经过148轮竞价，最终由**中铁置业**以总价7.92亿元竞得，溢价率高达**65%**，楼面地价达**4.27万元/平方米** [1][2] - **南山深圳湾地块**：位于深圳湾超级总部基地，吸引6家房企参拍，最终由**中海地产**以31.86亿元竞得，楼面价**7.74万元/平方米**，溢价率**42.49%**，创下该区域宅地溢价新高 [1][4] - **市场特征**：核心区土地稀缺性支撑价格，央企主导市场格局，高溢价成交或成常态 [3][4] - **政策影响**：福田梅林地块要求**全部现房销售**，被视为政策试点，可能加速行业洗牌，推动房企从“高周转”向“高品质”竞争转型 [2] - **整体数据**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额**290.9亿元**，平均溢价率**32.81%** [6] 广州土地市场表现 - **海珠南泰路地块**：由**保利发展**以35亿元竞得，溢价率约**27%**，成交楼面价约**2.44万元/平方米**，吸引2家房企经过76轮竞价 [1][5] - **南沙横沥岛地块**：近期出让的3宗涉宅用地均由**南沙开建**以底价竞得，成交总额**22.84亿元**，总规划建筑面积**21.87万平方米** [6] - **整体数据**：2025年前11个月，广州市成交各类用地规划建筑面积**2748.03万平方米**，同比增长**0.64%** [7] 房企投资策略与市场分化 - **投资策略**：房企在年末因前期审慎而留有投资额度，促使入市拿地，但投资高度集中于核心区优质地块，追求资金高效周转和确定性 [1][6] - **市场分化**：一线城市核心地块受热捧，但近郊及远郊区域地块成交意愿低迷，例如深圳光明马田地块由龙湖以**7.66亿元底价**摘得，楼面价约**1.2万元/平方米**，与2023年同区域地块相比，总价与楼面价均下降 [6] - **行业趋势**：土地市场机会呈“点状”分布，房企选择高度趋同，聚焦核心区域 [6]

深超总宅地占地约1.18万平米 建筑面积约4.1万平米 具体来看，该地块规模较为紧凑，占地仅约1.18万平米，建面约4.1万平米——包括住宅约3.66万平米、 商业1000平米等，宗地整体容积率为3.48，限高100米。该地块最初规划为商业用地，今年4月才调整为 二类居住用地，同时，该宗地出让规则无商品房限价、无配建要求、户型不受"70/90政策"限制，竞得 人需承诺"交房即发证"，并遵守"1年内开工、4年内竣工"的开发时限。 据了解，深超总定位为深圳战略发展核心区域，以总部经济为主导，住宅规划极少，稀缺性显著，目前 该片区唯一在售新房住宅项目为中海深湾玖序，仅有少量尾盘在售，项目毛坯备案均价13.3万/㎡，周 边二手房挂盘价普遍在14万-18万元/㎡之间，部分优质房源可达20万元/㎡以上。 12月8日，深圳两宗住宅用地成功出让，分别位于南山区深圳湾超级总部基地和光明区马田街道，起始 总价高达30.02亿元。最终中海31.86亿元竞得南山深圳湾超级总部基地地块，龙湖7.66亿元底价竞得光 明区马田街道地块，两地块共收金39.52亿元。 其中，南山区深圳湾超级总部基地T207-0068宗地竞争尤为激烈，经6轮自 ...

深圳土地市场近期成交概况 - 12月10日，深圳福田区梅林街道一宗“迷你宅地”经过148轮竞价，由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/平方米 [1] - 该地块土地面积4994.02平方米，起始价4.8亿元，要求全部现房销售，是福田区自2016年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年最后一宗住宅用地 [1] - 12月8日，深圳湾超级总部基地一宗地块由中海地产以31.86亿元竞得，同日龙湖集团以7.66亿元竞得光明区一宗地块，两宗地块共收金39.52亿元 [2] - 根据统计，今年以来深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [2] 土地市场特征与趋势 - 深圳土拍及新房市场分化明显，核心地段豪宅因地理位置稀缺、竞品有限，去化速度快，体现出市场较强购买力，此类优质地块备受房企关注 [2] - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，市场分化趋势延续 [2] - 深圳核心区土地稀缺性持续支撑价格，年末宅地65%的高溢价标志着深圳楼市进入结构性复苏期 [1] - 预计2026年深圳将继续通过供应少量优质地块来维持市场热度，避免库存压力，核心区宅地高溢价成交将成常态 [1] “现房销售”模式的影响 - 福田梅林地块作为深圳又一宗“现房销售”试点，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向 [1] - 现房销售模式将加速行业洗牌，资金承压的中小房企可能被淘汰，推动房企从“高周转”模式转向“高品质”竞争 [1] - 该模式有望提升精品住宅供应占比，对增强购房者信心、稳定市场预期具有积极作用 [1] 行业政策展望 - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，具体措施可能包括清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，以促进需求释放 [2]

公司债券付息安排 - 中国海外发展子公司中海企业发展集团有限公司发行的"23中海04"债券将于2025年12月12日支付利息，计息期间为2024年12月12日至2025年12月11日 [1] - 该期债券当前余额为30亿元人民币，票面利率为3.20% [1] - 每10张面值1000元的债券本次派发利息为32.00元人民币（含税）[1]

债券付息安排 - 中国海外发展公告其子公司中海企业发展集团发行的"23中海04"债券将于2025年12月12日支付利息，付息期间为2024年12月12日至2025年12月11日 [1] - 本次付息债券简称"23中海04"，债券当前余额为30亿元人民币 [1] - 该债券当前票面利率为3.20%，每10张面值1000元的债券将派发利息32.00元人民币（含税） [1]

债券情况 - 债券余额30亿元，票面利率3.20%[7] - 每10张面值1000元债券派息32元（含税）[8] 时间节点 - 2025年12月12日付息[7][9] - 债权登记日为2025年12月11日[7][9] - 除息日为2025年12月12日[9] 税收政策 - 个人投资者利息税税率20%[11] - 2021 - 2025年底境外机构投资境内债券利息免税[12]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 报告认为房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] 板块行情 - 本周（报告期）房地产（申万）板块下跌2.2%，表现弱于主要股指（上证指数+0.4%，深证成指+1.3%，创业板指+1.9%，沪深300+1.3%）[5][8] - 个股方面，周涨幅前五为：中国武夷(+10.2%)、华联控股(+7.4%)、华夏幸福(+7.1%)、宁波富达(+5.7%)、财信发展(+5.6%)[5][8] - 个股方面，周跌幅后五为：三湘印象(-12.9%)、ST中迪(-11.5%)、沙河股份(-8.7%)、深振业A(-8.4%)、新华联(-8.3%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%，同比下降48.3%[13] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交51.7万平米，环比下降6.2%；二线城市（15城）成交112.3万平米，环比下降6.8%；三四线城市（23城）成交28.8万平米，环比下降8.3%[13] - **当月（11月）表现**：42个重点城市新房合计成交783万平米，环比下降8.1%，同比下降45.6%[17] - **年初至今累计**：42城新房累计成交同比下降15.2%[17] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交199万平米，环比微升0.6%，同比下降42.8%，年初至今累计下降9.9%[17] - 二线城市：成交456万平米，环比下降9.9%，同比下降45.6%，年初至今累计下降15.2%[17] - 三四线城市：成交128万平米，环比下降13.2%，同比下降49.7%，年初至今累计下降21.4%[17] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6%，同比下降43.1%[30] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交81.7万平米，环比下降7.4%；二线城市（9城）成交94.2万平米，环比下降3.7%；三四线城市（9城）成交14.9万平米，环比下降7.0%[30] - **当月（11月）表现**：21个重点城市二手房合计成交831万平米，环比上升13.3%，同比下降21.4%[35] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交同比上升6.2%[35] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交359万平米，环比上升19.5%，同比下降21.3%，年初至今累计上升7.2%[35] - 二线城市：成交412万平米，环比上升8.0%，同比下降23.3%，年初至今累计上升6.2%[35] - 三四线城市：成交60万平米，环比上升16.2%，同比下降5.4%，年初至今累计上升0.8%[35] 行业新闻 - **宏观政策**：中国证监会主席吴清指出要稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化[46] - **宏观政策**：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区等更新改造项目[46] - **因城施策**：常州延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励[46] - **因城施策**：南宁推出购房补贴新政，符合政策的二孩家庭补贴3万元，三孩家庭补贴6万元[46] 公司公告 - **销售情况**：绿城中国2025年11月自投项目销售金额144亿元，同比下降19%[49][50]；中国海外发展11月销售金额222亿元，同比下降26%[49][50] - **股份变动**：保利发展控股股东保利南方将其持有的45.1亿股股份（占总股本37.7%），无偿划转至实际控制人中国保利集团[49][50] - **融资相关**：万科放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权[49][50] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注以下方向[5]： - **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国[5] - **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：衢州发展[5] - **二手房中介**：贝壳[5] - **物管企业**：招商积余、华润万象生活[5]

再现竞价近百轮的激烈情况 12月8日，深圳两宗住宅用地成功出让，分别位于南山区深圳湾超级总部基地和光明区马田街道，起始总价高达30.02亿元。最终中海31.86亿元竞得南山深 圳湾超级总部基地地块，龙湖7.66亿元底价竞得光明区马田街道地块，两地块共收金39.52亿元。 其中，南山区深圳湾超级总部基地T207-0068宗地竞争尤为激烈，经6轮自由报价及95轮线下竞价后，该宗宅地由中海地产拿下，折合楼面地价约7.74万元/ ㎡，溢价率达到42.49%，不仅刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP3位置，同时创深超总宅地溢价新高。 深超总又一宅地引争抢 资料显示，深湾超总T207-0068宗地位于白石二道与深湾二路的东南角，紧邻深湾玖序项目，周边环绕着天音大厦、神州数码等企业总部。该宗地起始价 达22.36亿元，是该区域继中海深湾玖序住宅用地后，再次出让的纯居住用地。 深圳12月首场土拍 "片区住宅极度稀缺，中海连续斩获深超总宅地，巩固了其在深圳高端市场的领先地位。"中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，此次深超总宅地高 溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性，即使在市场调整期，顶级 ...

港股内房股市场表现 - 2024年12月9日，港股内房股板块普遍大幅下跌，跌幅进一步扩大 [1] - 中国金茂股价下跌近9%，中国海外宏洋集团下跌8%，中梁控股下跌超5%，绿城中国下跌4.77% [1] - 远洋集团、龙湖集团下跌超3%，越秀地产、旭辉控股集团、新城发展、中国海外发展、华润置地均下跌超2% [1] - 具体数据显示，中国金茂跌8.76%至1.250港元，中国海外宏洋集团跌8.04%至2.060港元，中梁控股跌5.13%至0.074港元，绿城中国跌4.77%至8.380港元 [2] - 远洋集团跌3.54%至0.109港元，龙湖集团跌3.03%至9.590港元，越秀地产跌2.50%至4.290港元，旭辉控股集团跌2.69%至0.181港元 [2] - 新城发展与中国海外发展均跌2.31%，分别至2.110港元和12.710港元，华润置地跌2.19%至28.560港元 [2] - 万科企业跌2.02%至3.390港元，世茂集团跌1.88%至0.209港元，美的置业跌1.86%至4.220港元 [2] 机构观点与市场背景 - 摩根大通建议投资者采取精选策略，指出中国信贷市场风险分化明显 [1] - 机构观点认为，TMT行业质量优良，国企稳健但估值偏紧，房地产板块形势依然严峻 [1] - 房地产市场“止跌回稳”未在2025年实现，销售和投资持续下滑 [1] 行业核心风险与事件 - 万科寻求境内债券展期，导致其离岸和在岸债券价格大幅下跌 [1] - 该事件加剧了市场对私营开发商融资环境的担忧 [1] - 针对房地产行业的政策宽松效果有限，库存压力依然巨大 [1]

万达商管美元债展期 - 大连万达商管拟就2026年2月到期的4亿美元、票面利率11%担保债券发起征求同意，寻求将到期日延至2028年2月，维持原利率与付息安排，并下调万达香港最低总股本要求 [1] - 持有人会议拟于2026年1月5日召开 [1] - 公司正处理两笔2026年初到期的7亿美元债券，并已备妥2026年1月到期债券的偿付资金 [1] 深圳土地市场分化 - 深圳土拍成交两宗宅地，总建筑面积10.48万平方米，共揽金39.52亿元 [2] - 南山深圳湾超总基地地块经95轮竞价，被中海以总价31.86亿元、楼面价7.74万元/平方米、溢价42.49%竞得，跻身深圳宅地楼面价前三 [2] - 光明马田街道地块由龙湖以底价7.66亿元、楼面价1.2万元/平方米获得，该地块需配建幼儿园、托育等设施 [2] 中交地产资产重组损益安排 - 中交地产披露重大资产出售暨关联交易标的过渡期损益情况，将房地产开发相关资产负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司，并于8月31日完成交割 [3] - 经专项审计，2025年1月1日至8月31日过渡期标的归母净利润为-18.191亿元 [3] - 根据约定，过渡期损益由控股股东中交房地产集团有限公司承担或享有 [3] 绿地控股新增诉讼情况 - 绿地控股及控股子公司在2025年11月14日至12月2日期间新增诉讼1595件，涉资61.63亿元 [4] - 其中，作为被告的诉讼1512件、金额55.59亿元，涵盖建设工程、房产买卖租赁等纠纷 [4] - 作为原告的诉讼83件、金额6.04亿元，同样涉及上述两类及其他纠纷 [4] 陆家嘴集团治理结构变更 - 上海陆家嘴（集团）有限公司宣布取消监事会，并已完成公司章程修订及工商变更登记 [5] - 原监事周红意、刘立、瞿洮和张亮的职务自然免除 [5] - 此次变动依据《中华人民共和国公司法》及浦东新区国资委意见，相关流程符合法规及公司章程要求 [5]