核心销售表现 - 2025年8月单月合约物业销售金额183.30亿元人民币 同比下降0.7% [1] - 2025年8月单月销售面积88.85万平方米 同比上升27.7% [1] - 2025年1月至8月累计合约销售金额1503.31亿元人民币 同比下降16.5% [1] - 2025年1月至8月累计销售面积666.85万平方米 同比下降0.2% [1] 土地储备动态 - 2025年8月公司及附属公司未收购任何地块 [1] - 中海宏洋集团在广东省惠州市收购地块 权益建筑面积17.95万平方米 [1] - 相关土地收购权益土地出让金6.22亿元人民币 [1] 未来销售预期 - 截至2025年8月31日已认购物业销售金额53.63亿元人民币 [1] - 预期已认购物业将在未来数月内转化为合约销售 [1]

2025年8月销售业绩 - 合约物业销售金额183.30亿元人民币 同比下降0.7% [1] - 销售面积88.85万平方米 同比上升27.7% [1] - 已认购物业销售53.63亿元人民币 预期在未来数月内转化为合约销售 [1] 2025年1-8月累计销售业绩 - 累计合约物业销售金额1503.31亿元人民币 同比下降16.5% [1] - 累计销售面积666.85万平方米 同比下降0.2% [1] 土地收购情况 - 中国海外发展及其附属公司2025年8月未收购任何地块 [1] - 中海宏洋集团在广东省惠州市收购地块 权益建筑面积17.95万平方米 [1] - 相关土地收购权益土地出让金6.22亿元人民币 [1]

销售表现 - 2025年8月合约物业销售金额约人民币183.30亿元 按年下跌0.7% [1] - 2025年8月销售面积约88.85万平方米 按年上升27.7% [1] - 2025年1月至8月累计合约销售金额约人民币1503.31亿元 按年下跌16.5% [1] - 2025年1月至8月累计销售面积约666.85万平方米 按年下跌0.2% [1] 未来销售预期 - 截至2025年8月31日已认购物业销售约人民币53.63亿元 [1] - 已认购物业预期将于往后数月内转化为合约物业销售 [1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致 的任何損失承擔任何責任。 （於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：688） 截至二零二五年八月三十一日止八個月 物業銷售和土地收購更新 中國海外發展有限公司（「本公司」）欣然宣佈本公司連同其附屬公司、合營公司及聯 營公司（統稱「中國海外系列公司」）截至二零二五年八月三十一日止八個月的若干經 營數據（「物業銷售和土地收購更新」）。本公告亦可於本公司網站（www.coli.com.hk） 閱覽。 一、物業銷售更新 於二零二五年八月，中國海外系列公司的合約物業銷售金額約人民幣183.30億元，按年 下跌0.7%；而相應的銷售面積約為888,500平方米，按年上升27.7%。合約物業銷售金額 和相應的銷售面積的詳情如下列表1所示。 二零二五年一月至八月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約人民幣1,503.31億 元；而相應的累計銷售面積約6,668,500平方米，分別按年下跌16.5%及0.2%。 此外，截至二零二五年八月三十一日 ...

安徽省土地市场总体表现 - 2025年1-8月安徽省土地市场总成交金额达351.56亿元 [10] - 合肥市土地成交金额171.83亿元，占全省总额48.9% [10] - 土地成交面积滁州以130.20万㎡居首，蚌埠108.09万㎡次之，合肥128.87万㎡位列第三 [9] 合肥市房地产市场表现 - 2025年8月合肥新房销售金额突破40亿元 [1] - 包河区以16.07亿元成交金额领跑全市，成交面积5.96万㎡，成交429套，均价26977元/㎡ [2] - 滨湖区成交均价33397元/㎡为全市最高，显示高端市场定位 [2][3] - 经开区成交金额4.64亿元位列第三，成交面积1.82万㎡ [2] - 市场呈现"南热北冷，东稳西进"格局 [3] 房地产开发企业表现 - 合肥轨道交通集团以5.70亿元销售额位居房企榜首，销售面积1.83万㎡ [6][7] - 招商蛇口以4.60亿元位列第二，销售面积1.68万㎡ [8] - TOP20房企销售金额合计约40亿元，市场集中度高 [8] - 前十房企中国央企占据12席 [8] 土地市场区域分化 - 合肥市区土地成交金额150.59亿元，占全市域87.6% [12][14] - 滁州市区48.76亿元位列第二，蚌埠市区24.56亿元第三 [12][14] - 淮北和池州市区无土地成交 [12][14] - 肥西县以11.83亿元领跑县域市场，成交面积15.11万㎡ [15][16] - 蒙城县9.73亿元、庐江县8.14亿元分列县域二三位 [15][16] 企业拿地情况 - 中海集团以31.10亿元拿地金额位居榜首，拿地面积15.42万㎡ [19][20] - 亭城文化旅游投资集团25.66亿元、合肥城建22.05亿元分列二三位 [19][20] - TOP20拿地企业全部为国企和央企 [21] 高端项目市场表现 - 云缦璞舍以3.45亿元销售额位居项目榜首，均价30806元/㎡ [4][5] - 前十项目中过半均价突破3万元/㎡ [5] - 龙湖亚伦央璟颂均价36842元/㎡，置地瑰丽公馆均价36850元/㎡ [4][5] - 招商蛇口多个项目上榜，显示品牌市场影响力 [4][5]

核心观点 - 公司2025年上半年合约销售额同比下降19%至1201.5亿元 但仍位居行业第二 财务指标保持稳健 净负债率降至28.36% 现金短债比达4.86 融资成本处于行业最低区间[2][3][25] - 公司聚焦核心城市投资 北京权益地价占比达38% 商业物业收入同比增长 写字楼及购物中心运营指标提升[2][15][28] 合约销售表现 - 合约销售金额1201.5亿元 同比下降19% 销售面积512万平方米 同比下降6% 销售均价23467元/平米 同比下降13%[2][6] - 销售结构分化 附属公司销售额929亿元同比下降22% 合联营及中海宏洋部分销售额272亿元同比下降8%[8] - 北京销售额突破304.5亿元 北部大区销售额占比上升至37% 一线城市销售回款表现突出 北京上海均超100亿元[2][8] 土地储备投资 - 新增土储391万平方米 权益地价455亿元 权益比高达98% 北京权益地价170.6亿元占比38% 杭州济南深圳分别投资81亿48亿31亿[2][12][15] - 总土地储备4047万平方米 同比下降2% 期末物业及存货价值4665亿元 同比略升1%[18] 盈利能力分析 - 营业收入832亿元同比下降4% 毛利润144.6亿元同比下降25% 毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 净利润95亿元同比下降17% 净利率11.45%同比下降1.8个百分点[3][21] - 分销费用增长至21.1亿元 销售费用率升至2.54% 存货减值压力持续 2024年计提跌价准备7.5亿元[3][23] 财务稳健状况 - 经营回款968.8亿元 资本支出836.9亿元 保持经营性现金净流入 期末现金1090亿元 覆盖扣除预收款后流动负债的97%[3][25] - 净负债率28.36% 扣除预收账款资产负债率45.69% 现金短债比4.86 加权平均融资成本2.9%处于行业最低区间[3][25] 商业物业运营 - 商业收入35.4亿元 其中写字楼17亿元 购物中心11.7亿元 长租公寓1.6亿元[28] - 写字楼新签约51万平方米 续租率76.9% 成熟购物中心出租率96.2% 销售额客流分别提升6.7%和11.0%[28] - 推动资产优化与改造 北京环宇荟项目改造后租金增长32% 商业收入占总营收4%[28]

市场趋势 - 行业处于深度调整期 政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼[4] - 城镇化长期逻辑仍在 居民对美好生活追求不变 "房住不炒"基调清晰 一二线核心地段仍缺好房子 改善性需求韧性强[4] - 短期走势取决于政策刺激力度 部分城市房价较高点下跌超30% 市场止跌回稳关系宏观经济与金融稳定[4] - 新房供应偏紧 供求关系改善为市场复苏提供条件 增量容易存量难 需以时间换空间等待信心恢复[4][5] - 头部城市限购放松/房票安置/购房补贴释放需求 供给端好房子加速入市 限售放松使次新房流入二手市场 推动市场前低后高轨迹[6] 投资策略 - 土拍市场分化严重 土地成交高度集中一二线城市 房企聚焦一二线寻找确定性[7][8] - 绿城上半年35个项目货值超900亿 一二线占比88% 下半年放缓拿地节奏 全年目标1200-1300亿 三四线采取谨慎机会主义策略 新获货值占比不足10%[9] - 越秀坚持精挑细选小地块策略 保证快周转低风险 上半年权益投资超百亿 92%集中一二线核心区域 平均溢价率9%[9] - 龙湖优先保障债务安全与保交楼 上半年仅在上海/苏州/重庆获取4地块 总建面25万方 权益建面18万方 新增货值约50多亿[9] - 龙湖未竣备总土储2840万方 权益土储2113万方 未售货值超2000亿 一二线占比70%[10] - 建发国际推进灯塔项目战略 聚焦核心城市核心地块高端改善型项目 上半年33宗地块利润率7%-9% 下半年产品利率润预计7%[10] 产品战略 - 产品力成为穿越周期关键 好房子新规推动产品内卷升级[11][12] - 龙湖重点关注产品细节品质 提升社区配套与物业服务 空中庭院/精装大堂/风雨连廊/社区会所等顶豪配置下沉至改善刚需项目[13] - 产品平权化打破居住资源阶层壁垒 好房子从奢侈品变为市场竞争基础门槛[13] - 贝壳基于C端客户思维沉淀数据洞察 通过自操盘项目检验产品化能力 强调供给侧需提供差异化而非同质化产品[15] - 行业可能回归个性化项目公司为主的时代 好房子应实现居住与生活融合 满足十五分钟生活圈需求[15] 利润表现 - 超60%房企预计亏损 利润下滑主因结转规模下降导致收入减少及计提资产减值损失[16][17] - 华润置地经常性业务占比21.7%却贡献60.2%核心净利润(60.2亿元) 开发销售业务贡献39.8亿元核心净利润 预计长期两大业务利润贡献将各占50%[18] - 中海上半年净利润95.3亿 核心归母净利润87.8亿 核心归母净利润率10.6% 保持高位因已售未结金额回报率高/聚焦一二线投资/商业资产布局/强成本管控能力[18][19] - 中海行政销售费用占比仅3.8% 平均融资成本2.9%[20] - 万科通过采购直达产地/自主完成低价项目软装/加强全周期现金流精算实现成本提效[21]

行业销售表现 - 前8个月百强房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与前7个月持平 [1] - 8月单月绿城、滨江、中建壹品、保利置业等房企销售表现较为强劲 [1] 企业排名与业绩 - 保利发展、绿城中国、中海地产前8个月销售额位居前三 均超过1500亿元 [1] - TOP10房企销售额均值1145.0亿元 同比下降12.1% [1] - TOP11-30房企销售额均值287.2亿元 同比下降15.4% [1] - TOP31-50房企销售额均值138.3亿元 同比下降10.9% [1] - TOP51-100房企销售额均值66.2亿元 同比下降15.4% [1] 市场展望 - 随着"金九"到来 房企推盘节奏与优化力度预计均将提升 市场或实现温和复苏 [1]

行业拿地趋势 - 1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28% 增幅较1-7月缩窄6.3个百分点 [1] - 8月单月土地市场热度延续但较7月有所下降 [1] 企业新增货值排名 - 全口径新增货值前三：绿城中国1144亿元 保利发展996亿元 中海地产923亿元 [1] - 权益新增货值前三：绿城中国985亿元 中海地产和保利发展分列第二三位 [1]

核心业绩表现 - 2025年中报收入832亿元 同比下降4% 归母净利润86亿元 同比下降17% 低于全年预期增速[1] - 开发业务结转收入780亿元 同比下降5% 结转毛利率15.8% 较2024年下降0.5个百分点[1] - 已售未结资源1750亿元 对应毛利率18.8% 其中50%-60%将在2025年下半年结转[1] 业务结构分析 - 商业运营收入35.4亿元 同比持平 一线城市项目收入占比提升5个百分点至47%[1] - 购物中心成熟期项目出租率96.2% 环比下降0.3个百分点 经营利润率56.8% 同比提升1个百分点[1] - 购物中心销售额同店同比增长4% 客流量同店同比增长7%[1] 行业地位与土地储备 - 全口径合约销售额1202亿元（含宏洋） 同比下降19% 行业排名第二[2] - 在14个城市位居第一 31个城市位列前三[2] - 新获取17个地块 全口径拿地额404亿元 同比增长213% 规模位列行业第一[2] - 一线城市拿地占比64% 土储面积2877万平方米（不含宏洋） 一线及强二线占比85%[2] 财务结构与融资能力 - 有息负债2275亿元 环比下降5.8% 剔预资产负债率45.7% 净负债率28.4%[3] - 现金短债比4.9倍 现金占总资产比例12.1% 人民币债务占比84.8%[3] - 短期债务占比7.6% 较前期下降4.3个百分点[3] - 平均融资成本2.9% 销售及行政费用比率3.8% 均保持行业低位[3] 未来发展展望 - 2025年下半年计划在重点城市推出24个新项目 总可售货值约5200亿元（含宏洋）[1][2] - 一线及14个强二线城市货值占比93% 住宅货值占比82%[2] - 商业REIT已获证监会及深交所正式受理 资产证券化取得实质性进展[3] - 中期每股派息25港仙 派息率29%[3] 盈利预测调整 - 上调2025-2027年营收及毛利率假设 调整后EPS分别为1.39元/1.48元/1.60元[3] - 较前值上调幅度分别为3.0%/3.5%/0.6%[3] - 2025年预期BPS为35.56元 参考可比公司平均PB 0.49倍 对应目标价19.08港元[3]