港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势普涨行情，碧桂园上涨3.57%至0.580港元，融创中国上涨2.63%至1.560港元，雅居乐集团上涨2.53%至0.405港元 [1][2] - 万科企业上涨1.94%至4.730港元，新城发展与中国海外宏洋集团均上涨1.30%至2.340港元，龙湖集团上涨1.16%至10.500港元 [1][2] - 美的置业上涨1.03%至4.900港元，绿城中国、中国金茂、龙光集团、越秀地产及中国海外发展均有不同幅度上涨 [1][2] 政策与行业动向 - 上海市人民政府办公厅印发行动方案，提出稳定房地产投资规模，推动"好房子"建设，为好设计、好建造、好服务提供应用场景 [1] - 华泰证券研报指出，当前市场中"好房子"销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企可能获得更好的销售转化和更稳健的现金流 [1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局，形成产品-销售-投资的正循环 [1] 投资观点与标的 - 华泰证券继续推荐"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股 [1]

中海企业发展集团有限公司于2025年10月20日发行了25中海企业MTN003B，实际发行总额29亿元，发 行利率1.9%。 中国海外发展(00688)发布公告，该公司全资附属公司中海企业发展集团有限公司于2025年10月20日发 行了25中海企业MTN003A，实际发行总额1亿元，发行利率1.7%。 ...

中海企业发展集团有限公司于2025年10月20日发行了25中海企业MTN003B，实际发行总额29亿元，发 行利率1.9%。 智通财经APP讯，中国海外发展(00688)发布公告，该公司全资附属公司中海企业发展集团有限公司于 2025年10月20日发行了25中海企业MTN003A，实际发行总额1亿元，发行利率1.7%。 ...

（於香港註冊成立之有限公司） 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的 任何損失承擔任何責任。 （股份代號：688） 海外監管公告 本海外監管公告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市 規則」）第13.10B條刊發。 中國海外發展有限公司（「本公司」）於二零二五年十月十六日刊發了關於中海企業發 展集團有限公司（本公司全資附屬公司）發行2025年度第三期中期票據的公告。 根據有關規定，中海企業發展集團有限公司已經於 北京金融資產交易所 (https://www.cfae.cn)的網站上載了《中海企業發展集團有限公司2025年度第三期中期票 據（品種一）發行情況公告》及《中海企業發展集團有限公司2025年度第三期中期票據 （品種二）發行情況公告》。 為遵守上市規則第13.10B條，該等上載資料亦刊登於聯交所「披露易」中文版網站 （https://www.hkexnews.hk）。 承董事局命 中國海外發展有限公司 主席兼執行董事 顏建國 香港，二零二 ...

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

智通财经记者 | 王婷婷 智通财经编辑 | 李慎 2025年的上海土拍市场频出"地王"。 10月20日，上海推出年内第八批次土拍，共将6宗地块摆上拍卖桌，总出让面积19.16万平方米、总起始价184.95亿元，吸引来中海、保利发展、保利置业、 中铁建、金茂、越秀、星狮、招商蛇口等20余家房企参拍。 中海、招商、越秀积极抢地 核心地段的热门地块，依然不愁卖。 本批次出让的6宗地块中，溢价出让的分别是徐汇滨江地块、静安苏河湾地块和杨浦东外滩地块。其中，最受关注的为徐汇区WS5单元188N-I-21地块，由中 海地产以44.65亿元总价竞得，楼面价约14.85万元/平方米，溢价率10.0%。 据智通财经了解，该地块的土地出让面积20044.45平方米，规划建筑面积30066.68平方米，容积率1.5，地上建筑限高30米；地块起始价为40.59亿元，起始楼 面价135000元/平方米。该起始楼面价刷新上海涉宅用地推出楼面价TOP2位置，仅次于徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块。 土拍现场，地块共吸引来中海、保利发展、招商蛇口&西岸开发集团&滨江集团共3家竞买人参与现场竞价。这是杭州民营房企滨江阔别上海许久 ...

2025年前三季度土地市场总体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6%，但成交规划建筑面积同比下降8.1%至3.0亿平方米，呈现“价增量减”态势 [1][6][7] - 三季度市场明显降温，住宅用地成交面积同比下降13.2%，出让金同比下降10.0%至4635亿元，季度出让金增速由正转负 [1][6][7] - 前三季度300城各类用地总出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，成交规划建筑面积同比下降7.4%至14.7亿平方米 [6] 土地市场热度与溢价率变化 - 2025年一季度300城宅地平均溢价率达13.4%，但二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8%，9月单月溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [1][9] - 自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态 [9] - 三季度上海宅地平均溢价率为19.7%，深圳宅地平均溢价率达31.0%，部分地块溢价率超30%甚至达86.1% [15][16] 各线城市土地市场分化 - 前三季度一二线城市土地出让金同比增幅均在20%左右，平均溢价率均超10%，而三四线城市出让金同比下降3.6%，平均溢价率仅3.5% [10] - 三季度各线城市住宅用地推出、成交面积及出让金同比均下降，一线城市推出面积同比下降61.9%，出让金同比降幅超20% [12] - 一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但较上半年下降7个百分点 [1][13] 核心城市与重点地块表现 - 前三季度杭州、北京、上海涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平，TOP20城市中除南通、扬州外均为核心一二线城市 [13][15] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15][16] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价达65242元/平方米，刷新江苏省地价纪录，南京鼓楼区地块刷新区域地价最高纪录 [17] 房企拿地策略与企业格局 - 2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点，央国企仍是拿地绝对主力 [18][22] - 权益拿地金额TOP20企业中，中海地产、绿城中国、华润置地位列前三，拿地金额分别为759亿元、552亿元、519亿元 [21][22] - 头部房企投资策略高度趋同，聚焦上海、北京、杭州等核心城市，中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74% [24] - 前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，地方国资占比降至21%，民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点 [26] 土地市场展望与企业策略建议 - 四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加 [1][27] - 市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行 [1][27] - 企业可通过收并购形式获取低成本、成规模的核心区优质土储，例如华润置地联合体收购上海项目涉及总代价约244.7亿元，中海等联合体以154.78亿元获取上海徐汇地块 [28] - 企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，借助专项债券资金收回收购存量闲置土地，优化土储结构 [29]

土拍结果概览 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 溢价成交地块的溢价率均低于20%，整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [1][2] - 土拍吸引包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与 [1] 市场分化特征 - 土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征，核心板块地块溢价成交且刷新板块单价纪录，而外围区域地块均以底价成交 [2][4] - 徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗核心地块分别吸引3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与，其余地块均仅1家企业参与 [4] - 核心区域地块因稀缺性支撑地价突破，例如徐汇区地块楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，较2024年同区域地块成交价高出17.7% [3] 房企策略与动向 - 房企拿地主要秉持补仓或发挥资源优势的策略，联合参拍成为趋势，本次土拍中四宗地块为联合体拿地 [2][4][6] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未斩获地块，但其参与显示民企参与度有所提升 [2][6] - 央国企及本地城投平台为参与主力，房企对非核心区域投资审慎，风险把控意识增强 [4] 政策环境影响 - 上海土地出让已不再要求中小套型比例，6宗地块全部取消该限制，更好地契合以改善型需求为主导的市场方向 [6][7] - “好房子”建设标准落地，对产品品质提出更高要求，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [8] - 政策优化为改善型产品开发创造良好环境，推动新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型 [7][9] 产品与市场趋势 - 政策优化后，房企可根据地块属性精准定位产品，核心区域聚焦200平方米以上大平层或复式产品匹配高净值人群需求 [8][9] - 改善型产品供应增加将推动上海新房市场形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局 [9] - 行业分析认为，核心区域优质地块仍将保持热度，但其溢价空间受新房销售预期约束 [9]

上海土地市场拍卖概况 - 上海第八次土拍出让6宗土地，总收金198.77亿元，较184.95亿元的起始总价溢价7.47% [1] - 徐汇滨江地块楼板价创下新高 [1] 徐汇滨江核心地块交易细节 - 徐汇区WS5单元188N-1-21地块起拍价40.59亿元，起始楼面价135000元/平方米，超过2024年8月创下的13.1万元/平方米纪录 [5] - 该地块由中海报出44.65亿元价格竞得，溢价率10%，成交楼面价148503元/平方米，创徐汇滨江新高 [5] - 地块东侧紧邻西岸数字谷、西岸传媒港等高科技与文化聚集地，西侧为云锦东方项目 [4] 核心城市房地产市场趋势 - 以上海为代表的核心城市核心区域楼价相对坚挺，9月上海新房价格环比涨0.3%，同比显著增长5.6% [5] - 核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [5] - 四季度政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化 [5] 中海地产上海市场战略分析 - 2025年上半年中海在上海全口径销售额为137.78亿元，较上年同期267.2亿元几近腰斩，排名从榜首滑落至第七 [6] - 截至6月末，中海东部大区总建筑面积97.8万平方米中，上海仅占1.1万平方米，占比1.12% [6] - 中海在上海仅有一个在售楼盘（泗泾绿中海）和一个待售项目（中海云邸玖章） [6] - 下半年中海明显加快在上海补仓节奏，7月斥资118.88亿元斩获静安、普陀两幅地块 [6] - 9月中海联手其他企业拿下徐汇东安城市更新项目，总金额约440亿元 [8]

土地拍卖总体情况 - 上海于2025年10月20日举行第八批次土地拍卖 共出让6幅地块 总起始价约184.95亿元 [1] - 拍卖地块涉及松江区 徐汇区 宝山区 静安区 杨浦区等区域 [1] - 本次土拍市场分化明显 市区3幅热门地块溢价成交 而郊区地块及一幅徐汇区地块均以底价成交 [3][4] 重点地块成交详情 - 静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间起始价70.9615亿元为本次最高 经过52轮竞价 由招商蛇口 越秀地产 星狮 南通瑞宏置业组成的联合体以77.3715亿元竞得 溢价率约9.03% [1][2] - 徐汇区WS5单元188N-I-21地块由中海旗下公司以44.65亿元竞得 溢价率约10% 成交楼板价约148,503元/平方米 创出上海徐汇滨江板块成交楼板价新纪录 [1][3] - 杨浦区N090602单元D1-7地块经过43轮竞价 由保利置业以26.162亿元竞得 溢价率约14.69% 为本次最高溢价率 [3] 房企策略与市场特征 - 国企和央企仍是拿地主角 房企拿地策略趋于保守 溢价率不高 最高为14.69% 与上半年相比更为谨慎 [4] - 由于市区地块总价高 资金规模要求大 且开发难度增加 房企联合参拍成为趋势 以分工合作 风险共担 [1][5] - 分析师指出 上海仍是全国土拍热度最高的城市 但与本轮前几轮相比 整体有降温趋势 表现为参拍企业规模和出价预期更为谨慎 [4] 土地市场与产品趋势 - 上海土地指标正在优化 部分地块已不再要求中小套型比例 这符合改善需求主导的市场方向 [5] - 市中心项目销售压力相对较小 而郊区项目去化可能面临压力 市场趋势明确 [4] - 尽管豪宅产品在上海热度高 但市场供应量也不少 开发企业会因此调低预期 [2]