近日，多地土拍密集成交。 12月8日，深圳有2宗宅地出让，总成交金额39.52亿元。其中，南山区地块溢价超42%成交，光明区地块则底价成交。 业内人士认为，此次南山区深圳湾超级总部基地宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性。 光明区马田街道地块土地面积20523.78㎡，建筑面积63623㎡（其中住宅56423㎡，物业150㎡，商业1400㎡，9班幼儿园3800㎡，托育机构600㎡，长者服务 站750㎡，社区菜市场500㎡），容积率3.10，起始价7.66亿元，起始综合楼面价12040元/㎡。该地块由深圳市恒龙盛祥投资发展有限公司（龙湖）以7.66亿 元底价竞得，成交综合楼面价12040元/㎡。 中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，南山区深圳湾超级总部基地地块挂牌起始价高达22.36亿元，是继2023年中海深湾玖序（T207-0060）后深圳湾 超级总部基地第二宗纯住宅用地，片区住宅极度稀缺，中海连续斩获深圳湾超级总部基地宅地，巩固其在深圳高端市场的领先地位。 孙红梅认为，此次深圳湾超级总部基地宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场 ...

多地土拍市场近期表现 - 近日，多地土地拍卖密集成交，市场呈现分化态势 [1][2][5] 深圳土拍市场表现 - 12月8日，深圳出让2宗宅地，总成交金额39.52亿元，呈现“冰火两重天”局面 [2][3] - 南山区深圳湾超级总部基地地块经过95轮竞价，由中海以31.86亿元竞得，溢价率高达42.49%，创片区宅地溢价新高 [3] - 该地块土地面积11833.61平方米，起始价22.36亿元，起始综合楼面价54293元/平方米，成交综合楼面价达77360元/平方米 [3] - 光明区马田街道地块由龙湖以7.66亿元底价竞得，成交综合楼面价12040元/平方米 [3] - 南山区地块高溢价成交反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性 [2][4] - 光明区地块楼面价显著低于同区域，与今年6月相距2.7公里的地块相比，楼面价低约6340元/平方米，成本优势突出 [4] 广州土拍市场表现 - 12月8日，广州3宗涉宅用地均底价成交，总建设用地面积9.77万平方米，总规划建筑面积21.87万平方米，总成交金额22.838亿元 [2][6] - 12月5日，广州海珠区一宗宅地经过76轮竞价，由保利发展以35亿元竞得，溢价率27.3%，成交楼面价24389元/平方米 [7] 其他城市土拍市场表现 - 12月5日，重庆照母山板块一宗宅地由邦泰以7.72亿元竞得，溢价率12.87%，成交楼面价10722元/平方米 [7] - 同日，南京4宗江北新区宅地均底价成交，总土地出让面积17.37万平方米，总成交金额14.91亿元 [7] - 同日，苏州3宗宅地均底价成交，总土地出让面积8.34万平方米，总成交金额10.96亿元 [7]

深圳土拍市场动态 - 深圳市于12月8日成功出让2宗住宅用地，合计揽金39.52亿元 [1][2] - T207-0068地块以31.86亿元成交，溢价率高达约43%，由中海地产竞得 [1][2] - A627-0268宗地以底价7.66亿元成交，由龙湖集团旗下公司竞得 [1] 核心地块详情 - T207-0068地块位于南山区深圳湾超级总部基地核心区域，土地面积11833.61平方米，建筑面积41184平方米，起始价22.36亿元 [2] - 该地块综合楼面单价达77360.14元/平方米，刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3纪录 [1][2] - 地块规定容积率≤3.48，住宅部分容积率≤3.1，建筑高度小于100米，住宅面积36584平方米，并包含商业、文化体育及托育机构等配套面积 [2] - 地块须无偿建设二层连廊融入片区连廊系统，并鼓励建成开放无界社区样板 [4] 竞拍方战略与市场解读 - T207-0068地块开拍前获6家竞买人报价，经过95轮限时竞价由中海竞得 [1] - 该地块是自2023年深湾玖序项目地块后，深超总上架的第二宗纯住宅用地，片区住宅极度稀缺 [4] - 中海在2023年6月以125.32亿元及自持租赁面积5.85万平方米的条件竞得邻近的深湾玖序项目地块，成交楼面价60349元/平方米 [1] - 业内人士分析，T207-0068地块未来或打造为深湾玖序二期，中海连续斩获深超总宅地巩固了其在深圳高端市场的领先地位 [1][4] - 分析指出，此次高溢价成交反映了头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了高端住宅市场的韧性 [2] 房企销售与投资策略 - 中海地产2025年11月合约物业销售额222.35亿元，同比下降26%，销售面积77.44万平方米，同比下降29.8% [5] - 2025年1月至11月，中海累计合约销售额约2113.99亿元，累计销售面积约922.84万平方米，同比分别下降21.8%和9.4% [5] - 截至11月底，中海录得已认购物业销售额约50.68亿元，预期将于往后数月内转化 [5] - 克而瑞分析指出，随着2025年步入收官阶段，房企经营策略转向，经营重心向项目开发与销售端倾斜以冲刺业绩，而在投资端普遍审慎 [5] - 2025年11月，克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米，投资布局集中于一、二线城市优质地块 [6] 行业整体表现 - 2025年11月，共有38家房企实现单月业绩环比增长，多数头部房企单月销售环比呈现“涨多跌少”态势 [6] - 2025年前11个月，有8家房企全口径销售金额破千亿元，包括保利、中海、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科、建发房产和中国金茂 [6] - 行业整体呈现“销售端发力冲刺”与“投资端蛰伏蓄力”的特征，结构性复苏已经启动，重仓一、二线城市的房企后续有望率先迎来稳定 [5][6]

来源：深圳公共资源交易中心 12月8日下午，深圳土拍成交两宗宅地。 深湾超总T207-0068地块在历经百轮激烈竞价后，最终被中海地产以31.86亿元斩获，折合楼面价约7.74万元/平方米，溢价率达42.49%。光明区马田街道 A627-0268宗地仅龙湖集团一家房企报名，以7.66亿元底价成交，楼面价约1.2万元/平方米。 其中，深湾超总地块关注度较高。该地块占地11833.61平方米，紧邻中海豪宅项目深湾玖序，原为商业用地，今年4月通过规划调整转为二类居住用地，起 始价22.36亿元。地块凭借核心区位优势，吸引了中海地产、华润置地等6家房企参与角逐。 根据出让要求，项目须在1年内开工、4年内竣工，竞得人需提供"交房即发证"服务，并建设片区连廊无偿移交政府。目前深湾超总片区住宅资源稀缺，仅有 中海深湾玖序少量尾盘在售，毛坯备案均价约13.3万元/平方米，二手房挂盘价普遍在14.2万～18万元/平方米。 龙湖集团底价拿下的光明区A627-0268宗地临近地铁6号线红花山站，土地面积20523.78平方米，建筑面积63623平方米，规划包含住宅、商业、幼儿园、托 育机构等多元配套，还需设置社区儿童游戏场地、体育 ...

土地市场交易动态 - 12月8日，深圳成功出让两宗住宅用地，共收金39.52亿元 [1] - 中海地产以总价31.86亿元、溢价率42.49%竞得深圳湾超级总部基地T207-0068宗地，折合楼面地价约每平方米77360元 [1][3] - 龙湖集团以7.66亿元竞得光明区马田街道A627-0268宗地 [1] - 同日，广州南沙区横沥岛尖三宗相邻地块由广州南投房地产开发有限公司以底价竞得，总成交金额22.838亿元 [6] 房企战略与市场信心 - 头部房企对核心城市核心资产表现出坚定信心，高溢价成交体现了豪宅市场的韧性 [3] - 龙湖集团表示始终聚焦深耕一、二线高能级城市，认为深圳拥有深厚的发展潜力 [3] - 今年前11个月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1% [6] - 拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中有8家为央国企 [6] - 11月民营房企拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕 [6] 土地供应与产品趋势 - 深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块，且容积率较低 [4] - 低容积率意味着地块能够做出更高端的产品，房企有机会实现产品溢价 [4] - 行业分析指出，房企开发模式正从高周转、高密度向高品质、低密化转变 [3] - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，分化延续 [6] 市场展望与政策环境 - 分析认为2025年深圳土拍市场呈现核心高热、新兴分化、政策灵活、风险可控的特点 [4] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [6] - 中长期将按照高质量发展目标，加快构建发展新模式 [6] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计将有所增加，新房成交量有望实现翘尾 [6]

正值年末，深圳 推出多宗住宅用地。 12 月 8 日，位于深圳湾超级总部基地的 T207-0068 宗地 （ 简称 " 深超总宅地 " ） 成功出让，中海地产以总价 31.86 亿元竞得该地块。 同日 ，龙湖 集团 以 7.66 亿 元竞得光明区马田街道 A627-0268 宗地，两宗地块共收金 39.52 亿元。 土拍热度延续 近段时间以来，多个城市的土拍热度延续。就在12月8日，广州南沙区横沥岛尖三宗相邻地块集中出让，最终均由广州南投房地产开发有限公司以底价竞得，总成 交金额22.838亿元。 中指研究院的数据显示，今年前11个月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中有8家为央国企。而在11 月，民营房企拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕。 中指研究院高级分析师孟新增认为，多城供地延续"缩量提质"态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，分化延续。市场展望政策层面，短期房地产政策预计将继续 聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，促进需求释放。中长期则将按照"十五五" ...

深圳土拍市场热度与特征 - 深圳12月8日两宗住宅用地成功出让，起始总价30.02亿元，最终共收金39.52亿元 [1] - 其中南山区深圳湾超级总部基地地块竞争激烈，经6轮自由报价及95轮线下竞价，由中海地产以31.86亿元竞得，溢价率42.49%，折合楼面地价约7.74万元/m²，刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3及深超总宅地溢价新高 [1] - 另一宗光明区马田街道地块由龙湖以7.66亿元底价竞得 [1] 深圳湾超级总部基地地块详情 - 深湾超总T207-0068宗地位于白石二道与深湾二路东南角，紧邻中海深湾玖序项目，起始价22.36亿元 [2] - 地块占地约1.18万平米，建面约4.1万平米，容积率3.48，限高100米，规划由商业用地调整为二类居住用地 [2] - 出让规则无商品房限价、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制，但需承诺“交房即发证”并遵守“1年内开工、4年内竣工”的开发时限 [2] - 深超总片区住宅规划极少，稀缺性显著，目前唯一在售新房项目为中海深湾玖序，毛坯备案均价13.3万/m²，周边二手房挂盘价普遍在14万-18万元/m²之间，部分可达20万元/m²以上 [2] 中海地产在深布局与市场表现 - 中海地产此次竞得深超总地块，加上2023年6月30日以125.32亿元竞得的深湾玖序地块，在深超总核心区实现宅地“两连落子”，成为该片区唯一布局两宗纯居住用地的房企 [3] - 截至目前，中海地产年内在深圳共竞得3宗住宅用地，总成交金额86.21亿元，平均溢价率达51.87% [4] - 年内所获三宗地均位于深圳重点发展板块的核心位置，其中龙岗大运枢纽地块溢价率最高，达70.37% [4] - 龙岗大运枢纽地块打造的中海大运玖章花园首推239套房源，首开当晚收金超21亿元，整体去化率超七成，刷新深圳东部年度首开销售纪录 [5] 深圳全年土地市场成交概况 - 截至目前，深圳一共成功出让了11宗住宅用地，涉及土地面积22.94万平方米、建筑面积约75.44万平方米，累计实现成交金额超280亿元 [6] - 11宗宅地中，有3宗底价出让，其余均为溢价成交 [6] - 溢价率最高的是前海T201-0232地块，由招商竞得，溢价率达86.1%，折合楼面价约84180元/平方米，刷新深圳市住宅用地楼面价纪录 [6] - 成交总价最高的是宝中南街坊A002-0108地块，经过187轮竞价后，由招商联合华润以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，成交楼面价59586元/平方米刷新宝安中心板块住宅用地单价纪录 [6] 行业趋势与分析师观点 - 深圳年内持续推出核心片区的优质宅地，优化土地供应结构 [7] - 全国土地供应延续“缩量提质”态势，中指研究院数据显示，今年1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降约16%，出让金同比转降，土拍热度仅限热点城市优质地块，分化延续 [7] - 分析师指出，此次深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性，推动房企开发模式向高品质、低密化转变 [4] - 四季度通常是一年推地高峰，占比在四成左右，预计市场供应将增加，但土拍热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续 [8] - 对于房企拿地而言，仍需聚焦核心城市、核心地段，但应避免拿“高价地”，以确保新获取项目的安全性、流动性和盈利性 [8]

次深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性，即 使在市场调整期，顶级稀缺资产仍获市场热捧 深圳迎来年内倒数第二场土拍。 地块西侧不远处就是深超总热销项目中海深湾玖序。2023年，中海以总价125.32亿元+自持58500平方米 竞得中海深湾玖序项目地块，折合成交楼面价约6万元/平方米，实际可售楼面价约8.4万/平方米。次年 入市，开盘当天两小时即成交100.2亿元。 中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，这是继2023年中海深湾玖序(T207-0060)后深超总第二宗 纯住宅用地，片区住宅极度稀缺，中海连续斩获深超总宅地，巩固其在深圳高端市场的领先地位。 此外，龙湖以7.66亿元底价拿下光明区安发路与振明路交叉处东侧A627-0268地块，成交楼面价12040 元/平方米。 该地块土地面积20523.78平方米，建筑面积63623平方米，容积率3.1，限高100米。地块位于光明区马田 街道，周边配套完善。距离地铁6号线红花山站直线距离约300米，西侧为光明区红花山体育中心、光明 区少年儿童图书馆，北侧、东侧是多个居住小区。 12月8日，深圳出让2宗居住用地，分别位 ...

人民财讯12月8日电，12月8日，深圳有2宗宅地出让，总成交金额39.52亿元。其中，南山区深圳湾超级 总部基地地块经过95轮线下竞价，最终由中海以31.86亿元竞得，成交综合楼面价77360元/㎡，溢价率 42.49%；光明区马田街道由龙湖以7.66亿元底价竞得，成交综合楼面价12040元/㎡。 ...

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 投资建议围绕五大主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（11.29-12.5）34个重点城市新房合计成交276.2万平米，环比上升9% [3][4] - 其中，一二线城市成交259.6万平米，环比上升9% [4] - 三四线城市成交16.6万平米，环比上升9.7% [4] - **月度同比**：12月（12.1-12.5）34城一手房成交187.1万平米，同比下降23.6%，降幅较11月收窄12.8个百分点 [3][5] - 一二线城市成交172.6万平米，同比下降24.3%，降幅较11月收窄10.6个百分点 [5] - 三四线城市成交14.5万平米，同比下降14.6%，降幅较11月收窄38.8个百分点 [5][7] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.13亿平米，同比下降16.1% [5] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（11.29-12.5）13个重点城市二手房合计成交111.8万平米，环比下降3.6% [3][11] - **月度同比**：12月截至上周累计成交97.9万平米，同比下降36%，降幅较11月扩大18.7个百分点 [3][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5374.5万平米，同比微升0.7% [11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交94万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][20] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/5），15城合计住宅可售面积为8990.6万平米，环比微升0.04% [3][20] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为23个月，环比下降0.3个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪总结 地产行业政策 - **宏观政策**：证监会主席吴清提出稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化 [3][30] - **REITs扩容**：发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新领域的老旧街区、老旧厂区等更新改造项目 [3][30][31] - **地方政策**： - 常州延续对住房困难工薪群体的购房补贴，至高20万元，并首次将“卖旧买新”纳入激励 [3][30] - 南宁推出购房补贴新政，符合条件的多子女家庭最多补贴6万元 [3][30] - 哈尔滨自12月起上调公积金缴存基数下限，三档标准分别为2270元、2010元、1910元 [3][30] - **土地市场**： - 滨江集团以13.6亿元底价竞得杭州市滨江区一宗宅地，楼面价20935元/平方米，较同区域近期成交价格下降约17% [30][33] - 武汉东西湖区与新洲区三宗地块以8.9亿元成交 [30] 物管行业动态 - 安徽天长市召开会议，研究部署住宅小区物业管理工作，强调强化行业监管与多元共治 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **经营数据（11月单月）**： - 绿城中国：销售面积77万平米（同比下降32.6%），销售金额99亿元（同比下降44.8%） [3][35] - 中国海外发展：销售面积77.4万平米（同比下降29.8%），销售金额222亿元（同比下降26%） [3][35] - 金地集团：销售面积12.7万平米（同比下降58.5%），销售金额15.2亿元（同比下降68.4%） [3][35] - **累计数据（1-11月）**： - 绿城中国：累计销售面积692万平米（同比上升35.9%），累计销售金额906亿元（同比下降39%） [3][35] - 中国海外发展：累计销售面积922.8万平米（同比下降9.4%），累计销售金额2114亿元（同比下降21.8%） [3][35] - 金地集团：累计销售面积210.3万平米（同比下降51%），累计销售金额276.2亿元（同比下降56.3%） [3][35] - **融资与担保**： - 金地集团子公司金地物业以股权抵押申请25亿元融资授信，期限三年 [3][35] - 招商蛇口发行50.4亿元公司债券，期限3年，票面利率1.8% [3][35] - **股份变动**：保利发展控股股东将所持约45.1亿股（占总股本37.7%）无偿划转至实际控制人中国保利集团 [3][35] - **其他**：万科放弃行使“21万科02”公司债券的发行人赎回选择权 [3][35] 物管公司股份回购 - **贝壳-W**：在11月28日至12月4日期间，共耗资约1500万美元回购股份约267万股 [38][39] - **绿城服务**：在12月1日至12月5日期间，共耗资约658万港币回购股份约147.8万股 [38][40] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **指数表现**：上周SW房地产指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，相对收益为-3.43%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第30位 [3][41] - **个股表现**： - 涨幅前五：中国武夷、冠城大通、华联控股、华夏幸福、宁波富达 [3][41] - 跌幅前五：*ST中迪、沙河股份、深振业A、盈新发展、万科A [3][41] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.1倍和19.3倍 [3][45] 物管板块表现 - **指数表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.97%，相对沪深300指数收益为-2.24%，板块表现弱于大市 [3][46] - **个股表现**： - 涨幅前五：祈福生活服务、宋都服务、烨星集团、兴业物联、招商积余 [46][50] - 跌幅前五：建业新生活、和泓服务、佳源服务、弘阳服务、时代邻里 [46][50] - **板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为14倍和12倍 [49] - 估值较高：华润万象生活2025/2026年PE分别为23倍和21倍 [49] - 估值较低：中海物业2025/2026年PE分别为9倍和8倍 [49]