财务表现 - 公司截至二零二三年年底的合同物业销售额为309.81亿元，同比增长5.1%[8] - 公司二零二三年的商业物业收入为63.6亿元，同比增长20.9%[8] - 公司二零二三年的本公司股东应占溢利为25.61亿元，同比增长10.1%[8] - 2023年每股基本盈利为4.01人民币[9] - 2023年每股股息为0.80港币[9] - 2023年淨借貸比率为38.7%[9] - 2023年收入为202,524,069人民币千元[10] - 2023年經營溢利为40,525,473人民币千元[10] - 2023年物業、廠房及設備总值为6,903,790人民币千元[10] - 2023年投資物業总值为207,746,168人民币千元[10] - 2023年總資產为923,604,091人民币千元[10] - 2023年淨資產为392,911,708人民币千元[10] - 2023年每股基本盈利为2.34人民币[10] - 本集团成功发行人民币31.9亿元擔保票据，为内房企史上发行最大规模债券[20] - 本集团系列公司合约物业销售额上升5.1%至人民币3,098.1亿元，其中北京、广州、深圳、厦门、天津、成都和西安七个城市合约物业销售额均超过人民币100亿元[21] - 本集团实现合约物业销售额人民币3,098.1亿元，同比增长5.1%，商业物业收入为人民币63.6亿元，同比上升20.9%[25] - 本公司股东应占溢利为人民币256.1亿元，同比上升10.1%[25] - 本公司股东应占权益为人民币3,730.2亿元，董事局建议派发每股港币45仙的股息[26] - 本集团的资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，持有现金为人民币1,056.3亿元[27] - 本集团二零二三年加权平均融资成本为3.55%，融资成本处于行业最低区间，分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%，同比下降0.2个百分点[27] - 本集团持续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势，资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，经营性现金净流入为人民币352.8亿元[27] 项目发展 - 本集团在中國內地34个城市项目竣工总建筑面积达1,643万平方米[40] - 二零二三年新增土地总建筑面积为7640万平方米，其中本集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积为3039万平方米[46] - 中海宏洋新增土地储备总建筑面积为184万平方米，截至二零二三年十二月三十一日，中海宏洋土地储备总建筑面积为1881万平方米[48] - 本集团系列公司土地储备总建筑面积为5403万平方米[48] - 南部大区土地储备总建筑面积为881万平方米，占比25%；北部大区为889万平方米，占比25.2%；中西部大区为896万平方方米，占比25.5%；东部大区为779万平方米，占比22.1%；港澳海外大区为77万平方米，占比2.2%[49] 商业物业 - 本集团商业物业收入年内达到63.6亿元人民币，同比增长20.9%[94] - 本集团新增12个商业物业投入运营，总建筑面积增加约105万平方米[95] - 本集团系列公司商业物业总建筑面积达到1,014万平方米，其中运营商业项目总建筑面积为731万平方米[97] 项目详情 - 青岛半山云境项目累计合约物业销售金额为人民币24.7亿元，预计竣工时间为2024年[68] - 成都中海湖光玖里项目累计合约物业销售金额为人民币49.2亿元，预计竣工时间为2024年[70] - 西安中海学仕里项目累计合约物业销售金额为人民币49.2亿元，预计竣工时间为2024年[72] - 太原寰宇时代项目累计合约物业销售金额为人民币53.1亿元，整个项目预计竣工时间为2025年[74] - 武汉中海寰宇天下项目累计合约物业销售金额为人民币15.8亿元，整个项目预计竣工时间为2029年[77] - 北京中海和瑞叁號院位于北京市豐台區，占地面积39419平方米，预计竣工时间为2024年，累计合约物业销售金额人民币62.8亿元[81] - 北京中海長安譽位于北京市石景山區，占地面积30557平方米，预计竣工时间为2024年，累计合约物业销售金额人民币42.6億元[83] - 天津中海峰境南開位于天津市南開區，占地面积56325平方米，预计竣工时间为2025年，累计合约物业销售金额人民币13.8億元[86] 公司治理 - 公司董事局认为良好的企业治理是实现长期可持续增长和维护股东利益的关键[190] - 公司已应用香港联交所上市规则附录C1《企业治理守则》[191] - 公司在2023年度内遵守了所有企业治理守则的条文[192] - 董事局负责公司整体战略领导和管理，旨在提升股东价值[194] - 董事局监督和控制公司战略实施、运营和财务表现，制定适当的风险控制政策和程序[195] - 公司的日常管理和运作授权给执行董事委员会和行政总裁办公会[196] -

业绩总结 - 一季度结算规模创历史同期新高，经营利润率回升，收入365亿元，同比增长14.4%[1] - 公司预计24-25年核心净利润分别为248亿元、265亿元，归母净利润分别为280亿元、298亿元，维持合理价值为18.80港元/股，维持“买入”评级[1] - 2026年预计公司的营业收入增长率为5.16%，营业利润增长率为6.44%，归母净利润增长率为5.14%[2] - 公司的毛利率分别为21.29%、20.32%、20.48%、21.41%、21.42%[2] - ROE分别为6.56%、6.87%、6.99%、6.92%、6.78%[2] 用户数据 - 一季度权益销售行业第一，中海发展24Q1均价上升至3.99万元/平米，同比增长77%[1] 未来展望 - 公司预计24-25年核心净利润分别为248亿元、265亿元，归母净利润分别为280亿元、298亿元，维持合理价值为18.80港元/股，维持“买入”评级[1] - 2026年预计公司的营业收入增长率为5.16%，营业利润增长率为6.44%，归母净利润增长率为5.14%[2] 新产品和新技术研发 - 无相关信息 市场扩张和并购 - 无相关信息 其他新策略 - 广发证券（香港）具备香港证监会批复的证券提供意见牌照，受香港证监会监管[8]

报告公司投资评级 - 目标价18.8港元，买入评级 [1] 报告的核心观点 - 公司土储聚焦高能级城市及核心区域，运营和财务结构稳健，开发运营效率及盈利能力领先，市占率不断提升，融资优势使其获更多优质土储，支持盈利提升和长远发展，预计2024 - 2026年归母核心净利润分别为232亿元、249亿元及265亿元 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2023年合同销售额约3098亿元，同比增长5.1%，行业排名第三，权益口径销售金额排名第二；合同销售面积约1336万方，同比下降3.7%，合同均价提升9.1%至23195元/平方米；整体市占率提高0.29个百分点至2.66% [1] - 一二线城市合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额74%，在31个城市市占率位居当地前三，其中11个城市市占率位居当地市场第一 [1] - 销售回款率99%，同比提升6个百分点；公司宣派末期股息每股45港仙，全年派息率30% [1] 土地投资 - 2023年新增总购地金额1440亿元，对应货值2640亿元，北上广深占比超60%，一线和强二线城市占比92% [1] - 截至2023年12月末，公司总土储约5403万方（中海宏洋土储为1881万方）；集团旗下系列公司已售未结转金额为2373亿元（不含中海宏洋为514亿元），较22年底增长7.6% [1] 利润率与融资 - 2023年整体毛利率为20.3%，同比下降1个百分点；归属股东的核心净利润同比增长12.1%至225.8亿元（扣除税后投资物业重估增值），核心净利润率11.1% [1] - 资产负债率约57.5%，净负债率约38.7%，平均融资成本约3.55%；在手现金约1056亿元，占总资产11.4%，人民币借贷占比提升7.7个百分点至70.3% [1] 投资业务 - 2023年商业物业收入同比增长20.9%至63.6亿元，得益于12个运营项目投入运营；加速轻资产业务拓展，管理规模达150万方 [1] - 写字楼一年以上项目出租率86.9%，年内新签约面积93万平米；购物中心收入同比增长40%，5年复合增速27%，一年以上项目出租率97.0%，整体销售额及客流分别同比增长66%及57% [1] - 十四五期内计划入市项目17个，十四五后入市储备项目21个，储备规模中一二线城市面积占比97% [1] 盈利摘要 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万元）|180,322|202,524|209,679|218,502|231,492| |变动(%)|-25.6%|12.3%|3.5%|4.2%|5.9%| |归母核心利润（百万元）|24,420|21,976|23,167|24,878|26,518| |变动(%)|-32.9%|-10.0%|5.4%|7.4%|6.6%| |每股盈利(元)|2.13|2.34|2.47|2.64|2.81| |市盈率@12.14港元|5.7|5.2|4.9|4.6|4.3| |DPS(港元)|0.8|0.7|0.6|0.7|0.7| |息率(%)|6.6%|6.1%|5.2%|5.6%|6.0%| [2] 主要财务报表 损益表 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入|180,322|202,524|209,679|218,502|231,492| |物业销售|236,356|174,511|192,877|197,785|203,831| |物业租赁|4,741|6,362|7,952|9,940|12,425| |其他|1,070|3,285|3,942|4,730|5,676| |毛利|38,394|41,153|43,613|45,885|49,076| |投资物业估值收益|4,796|4,846|5,088|5,342|5,610| |其他收入与损益|-1,785|1,403|1,543|1,697|1,867| |销售与管理费用|6,522|6,876|7,154|7,869|8,656| |经营利润|34,882|40,525|43,091|45,056|47,897| |应占联营合营收益 净财务成本|2,181 1,627 1,280 1,366 1,483 1,057 1,032 1,006 - -| |税前利润|36,007|41,120|43,365|46,422|49,380| |税项|11,451|14,074|14,842|15,888|16,901| |少数股东权益|1,291|1,437|1,540|1,649|1,754| |归属利润 核心利润|23,265 25,610 26,983 28,885 30,725 24,420 21,976 23,167 24,878 26,518| |派息|7,686|8,098|6,950|7,463|7,955| |未分配利润 每股盈利 港元 港元|16,870 18,949 21,573 23,070 24,524| |每股派息 ( )|0.40|0.45|0.00|0.00|0.00| [4] 财务分析 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |增长率(%) - 收入|-25.6%|12.3%|3.5%|4.2%|5.9%| |增长率(%) - 开发业务收入|-26.2%|10.5%|2.5%|3.1%|4.7%| |增长率(%) - 毛利|-32.7%|7.2%|6.0%|5.2%|7.0%| |增长率(%) - 经营利润|-42.2%|16.2%|6.3%|4.6%|6.3%| |增长率(%) - 净利润|-43.0%|10.1%|5.5%|7.0%|6.4%| |增长率(%) - 归属核心利润|-32.9%|-10.0%|5.4%|7.4%|6.6%| |增长率(%) - 每股盈利|-42.1%|10.1%|5.4%|7.0%|6.4%| |盈利分析(%) - 毛利率|21.3%|20.3%|20.8%|21.0%|21.2%| |盈利分析(%) - 地产业务净利润率|12.8%|9.0%|9.3%|9.5%|9.4%| |回报率(%) - ROE|6.7%|7.0%|7.0%|7.2%|7.2%| |回报率(%) - ROA 股息率|2.7% 31.5%|2.9% 36.9%|2.9% 30.0%|2.9% 30.0%|2.8% 30.0%| |偿还能力(%) - 流动比率 ( 倍)|2.36|2.29|2.22|2.15|2.08| |偿还能力(%) - 净负债比率|45.2%|40.8%|47.0%|53.5%|60.2%| |偿还能力(%) - 资产负债率|59.1%|57.5%|58.2%|59.0%|59.8%| [4] 资产负债表 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |现金及现金等价物|110,306|105,629|92,697|77,695|60,221| |库存物业|488,813|487,641|536,405|590,045|649,050| |其他|65,281|61,382|67,520|74,272|81,700| |流动资产|664,400|654,652|696,622|742,013|790,971| |固定资产|7,086|6,904|7,594|8,354|9,189| |投资物业|190,227|207,746|228,521|251,373|276,510| |联营合营企业投资|43,410|46,302|50,932|56,026|61,628| |其他|8,132|8,000|8,773|9,622|10,557| |总资产|913,254|923,604|992,442|1,067,387|1,148,855| |合同负债|107,676|108,619|119,481|131,429|144,572| |应付账款|78,651|85,684|94,253|103,678|114,046| |短期借贷|19,718|21,158|23,274|25,601|28,161| |流动负债|281,151|285,701|314,271|345,698|380,267| |长期借贷|145,835|144,140|158,554|174,409|191,850| |递延税务|26,952|27,336|30,069|33,076|36,384| |总负债|540,156|530,692|577,957|629,832|686,777| |股东权益|354,480|373,018|393,051|414,472|437,242| |少数股东权益|18,618|19,894|21,434|23,083|24,837| |负债与权益合计|913,254|923,604|992,442|1,067,387|1,148,855| [4] 现金流量表 |项目|2022A|2023E|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |税前利润|36,007|41,120|43,365|46,422|49,380| |折旧摊销|667|701|736|772|811| |营运资本变动|-20,982|8,179|-28,448|-31,293|-34,422| |税项|-22,583|-11,451|-14,074|-14,842|-15,888| |经营现金流|-10,518|31,257|-5,266|-6,834|-8,161| |资本开支|-649|-519|-1,426|-1,532|-1,646| |合营联营公司投资|-479|-2,892|-4,630|-5,093|-5,603| |其他 投资现金流|-7,012 -8,140|-11,593 -15,004|-12,707 -18,763|-13,814 -20,439|-15,699 -22,948| |借贷变化|-4,203|-12,892|17,981|19,663|21,511| |已付股息|-11,598|-8,098|-6,950|-7,463|-7,955| |其他|13,728|0|0|0|0| |融资现金流|-2,073|-20,990|11,031|12,199|13,555| |现金变动|-20,731|-4,737|-12,998|-15,074|-17,553| |期初现金及等价物|129,861|109,709|104,972|91,974|76,900| |期末现金及等价物|109,709|104,972|91,974|76,900|59,347| |受限制现金|597|657|722|795|874| [4]

业绩总结 - 公司2024年第一季度实现营收365.0亿元，同比增长14.4%[1] - 公司一季度经营利润为66.5亿元，同比增长0.15%，剔除汇兑净损益后同比增长22.2%[1] - 公司销售额602.06亿元，同比下降28.0%，但同期百强房企下降更为明显[3] 未来展望 - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为290.0亿元、322.2亿元和350.3亿元，同比增速分别为13.2%、11.1%和8.7%[5] - 主营业务收入预计2026年将达到246,274百万人民币，增长率为5.3%[6] - 每股收益预计2026年将达到3.20元[6] - 净资产收益率预计2026年将达到7.94%[6] 其他新策略 - 公司已获得中国证监会批准，具备证券投资咨询业务资格[8] - 投资评级中，买入预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上[7] - 报告内容为国金证券发布的研究报告，提供金融市场分析和投资建议[9] - 报告仅供符合条件的高风险评级投资者使用，不考虑个别客户特殊状况，收件人需保持独立判断[10] - 报告限中国境内使用，国金证券保留版权所有权利[11]

财务表现 - 二零二四年第一季度，公司实现收入365.0亿元，同比增长14.4%[5] - 二零二四年第一季度，公司实现经营溢利66.5亿元，同比增长22.2%[5] 销售情况 - 二零二四年第一季度，公司实现合同物业销售额602.1亿元，销售面积202万平方米[3] 土地收购 - 二零二四年第一季度，公司新增两幅土地，总建筑面积14万平方米，总地价16.0亿元[4]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司作为财务稳健的央企,将持续受益于竞争格局改善,公司核心区位、多元均衡的土地储备将保障销售的强劲动能及韧性 [2] - 公司费用率处于行业最低区间,净利润率优势有效保障未来结转的利润规模 [2] 公司投资概况 业绩表现 - 2023年公司营收及业绩均实现逆势增长,主营业务收入2025.2亿元(同比+12.3%),归母净利润256.1亿元(+10.1%) [1] - 公司多年坚持在核心城市布局,销售结转态势良好且成本费用管控领先行业,利润率降幅小于行业、减值压力较轻 [1] - 截至2023年末公司剔除中海宏洋的已售未结转金额为1859亿元,预计公司业绩平稳向好 [1] 财务状况 - 公司有息负债规模2576.6亿元(-4.7%),一年内到期借贷占比15.9%结构健康,在手现金1056.3亿元,加上未使用银行授信额度492.6亿元,有效覆盖短端债务 [1] - 公司优异的资信背景下,加权平均融资成本3.55%,营收口径销管费用率仅3.4%,继续保持行业领先的成本优势 [1] 销售表现 - 2023年公司实现全口径合同销售金额3098.1亿元(+5.1%),公司及附属公司实现销售2256.8亿元(+2.9%) [1] - 公司全口径销售排名克而瑞百强房企第3位,权益销售金额排名百强房企第2位,稳居头部房企梯队 [1] 拿地情况 - 2023年公司剔除中海宏洋的总拿地金额达1342.1亿元,权益地价1226.6亿元,其中一线城市拿地金额838亿元,占比62% [1] - 公司投资高度聚焦核心城市,拿地强度逆势提升,拿地规模排名行业第一 [1] - 截至2023年末,公司剔除中海宏洋的土储为3522万方,权益面积3039万方,2024年可售货值7024亿元 [1] 盈利预测 - 预计公司2024/2025/2026年营收分别为2088.7/2149.0/2192.8亿元,归母净利润分别为264.6/264.8/273.1亿元,对应EPS为2.42/2.42/2.5元/股,对应PE为4.7/4.7/4.5倍 [2]

业绩总结 - 公司3月单月销售均价创历史新高，达到39810元/平方米[2] - 公司3月销售额冲至行业第一，合约物业销售金额为412亿元[2] - 公司2024年预期净利润为26400万元，同比增长3.1%[4] 新产品和新技术研发 - 公司在西安新增土地储备，收购一宗土地面积近2万方[3] 市场扩张和并购 - 评级分为股票评级和行业评级，根据市场表现分为增持、谨慎增持、中性和减持四个等级[12] - 中国海外发展公司提供了海外当地市场指数的详细列表，包括亚洲、美洲、欧洲和澳洲等地区的指数名称[13]

业绩总结 - 公司2023年营收达2025亿元，同比增长12.3%[1] - 公司2024年3月销售额为412亿元，同比下降4.1%，但整体销售表现仍稳健[2] - 公司综合毛利率为20.3%，同比降低1.0%，但归母净利润同比增长10.1%，盈利能力保持稳健[2] 销售业绩 - 公司聚焦核心城市销售，2023年销售额达3098亿元，同比增长5.1%，2024年3月销售额412亿元，同比下降4.1%[2] 财务状况 - 公司23年全口径拿地总额为1440亿元，聚焦高能级城市，保障后续销售[3] - 公司财务运营稳健，融资成本低位，有息负债减少有利于减少财务成本[4] 未来展望 - 公司下调24-25年基本EPS预测，但看好公司持续提升销售市占率，维持“买入”评级[5] 海外发展预计 - 2026年中国海外发展预计净利润将达到29.243亿元[7] - 2026年中国海外发展预计基本EPS为2.54元[7] - 2026年中国海外发展预计现金流净额为8.544亿元[7] 公司评级 - 公司评级体系中，买入评级表示未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上[8]

业绩总结 - 公司发布2023年业绩报告，实现营收2025.2亿元，同比增长12.3%[1] - 公司房地产开发业务营收1928.8亿元，同比增长11.8%，主要因项目竣工面积提升带动营收、利润增长[2] - 公司销售额2670亿元，其中一线和强二线城市销售额占74%，积极补仓核心城市土储，2023年新增土地货值2404亿元[2] - 公司毛利率为20.3%，同比下滑1%，但通过精细化管控和供应链优势，毛利率仍维持20%以上[2] 未来展望 - 公司2024-2026年预计营业收入分别为2176、2289、2425亿元，净利润分别为272、290、311亿元，对应EPS分别为2.48、2.65、2.84元[4] - 公司2023-2026年营业总收入和净利润同比增速逐年递减，市盈率逐年下降[5] - 2023年中国海外发展现金及现金等价物为105,629百万元，2024年预计为77,529百万元，2025年预计为92,367百万元，2026年预计为95,820百万元[6] - 2023年营业总收入为202,524百万元，2024年预计为217,568百万元，2025年预计为228,897百万元，2026年预计为242,485百万元[6] - 2023年净利润为25,610百万元，2024年预计为27,187百万元，2025年预计为28,975百万元，2026年预计为31,058百万元[6] 其他新策略 - 公司商业运营收入目标实现25%增长，优质商业项目加速入市，自持项目位于一二线城市核心地段[3] - 华创行业公司投资评级体系包括强推、推荐、中性和回避四个等级[12] - 行业投资评级分为推荐、中性和回避三个等级，根据未来3-6个月内该行业指数的涨跌幅来评定[13] - 报告提醒投资者证券市场存在风险，需谨慎对待盈亏风险，认真考虑是否进行证券交易[16]

业绩总结 - 公司2023年归母净利润增长10%，达到256亿元，高于预期[1] - 公司销售金额达3098亿元，同比增长5%，市场占有率提高至2.66%[6] - 公司预计2024-2025年归母净利润分别为261/267亿元，维持“买入”评级[10] - 2025年净利润增长率为2%[12] - 2024年资产负债率为61%[12] 财务状况 - 公司财务稳健，净负债率为38.7%，加权融资成本为3.55%[7] 未来展望 - 公司预测2026年每股净资产为39.19元[12] 公司信息 - 报告基于公开资料，不构成购买或出售证券的要约或邀请[16] - 该报告由国信证券经济研究所发布[19] - 公司总部位于深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层[19] - 公司总机电话号码为0755-82130833[19] - 公司在上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层设有办公室[19] - 公司在北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层设有办公室[19]