公司股价与交易表现 - 中国海外发展股价上涨2.9%，报14.19港元，成交额达2.73亿港元 [1] 行业整体前景与挑战 - 花旗报告指出，中国房地产行业在2025财年将面临大幅减值及毛利率下降的挑战 [1] - 行业挑战为2026年至2030年的新开局奠定基础 [1] - 多数房企，尤其是国有企业，预计仍将录得盈利 [1] - 去库存进展顺利，但由于第四代住宅品质提升，通过现有库存实现的销售额可能减少 [1] - 完成债务重组的公司在债务削减或债转股后有望录得显着净利润，部分公司可能启动第二次重组计划 [1] 公司业务与战略动向 - 国泰海通研报称，公司住宅开发业务正进入新旧项目切换阶段，历史库存项目逐步去化、结转压力释放 [1] - 2025年以来公司逆周期加大投资力度，新增项目高度集中于一线及强二线城市核心优质地块，项目质量显著提升 [1] - 新项目利润贡献有望逐步对冲历史包袱，推动业绩释放与盈利能力修复 [1] - 作为头部央企房企，公司在城市核心区旧改及大型综合体等高门槛项目中的获取能力更强 [1] - 公司有望在资源向头部集中的阶段持续受益 [1]

文章核心观点 - 花旗认为中国房地产行业在2025财年将面临挑战，但为2026至2030年新周期奠定基础，多数房企尤其是国企预计仍将盈利 [1] - 国泰海通认为中国海外发展作为头部央企，正进入新旧项目切换阶段，新项目质量提升有望对冲历史包袱，推动业绩修复 [1] 行业层面分析 - 2025财年中国房地产行业将面临大幅减值及毛利率下降的挑战 [1] - 行业去库存进展顺利，但因第四代住宅品质提升，通过现有库存实现的销售额可能减少 [1] - 完成债务重组的公司在债务削减或债转股后有望录得显著净利润，部分公司可能启动第二次重组计划 [1] 公司层面分析 - 中国海外发展股价表现：截至发稿涨2.9%，报14.19港元，成交额2.73亿港元 [1] - 公司住宅开发业务正进入新旧项目切换阶段，历史库存项目逐步去化、结转压力释放 [1] - 2025年以来公司逆周期加大投资力度，新增项目高度集中于一线及强二线城市核心优质地块，项目质量显著提升 [1] - 新项目利润贡献有望逐步对冲历史包袱，推动业绩释放与盈利能力修复 [1] - 作为头部央企房企，公司在城市核心区旧改及大型综合体等高门槛项目中的获取能力更强，有望在资源向头部集中的阶段持续受益 [1]

机构：国泰海通证券 研究员：涂力磊/谢皓宇/黄可意/谢盐 本报告导读： 作为行业龙头，在新货业绩逐步释放、好房子产品力引领及商业REITs 打通资本循环的共同推动下，公 司价值有望迎来系统性重估。 投资要点： 投资建议：维持增持评级。给予公司 2025-2027 年 EPS 为1.18/1.19/1.32 元，参考可比公司，充分考虑 公司资产质量、业务发展空间、战略规划等，给予公司2026 年PB 0.5X，目标价20.3 港元。 新旧项目切换推进，优质新增投资有望驱动业绩修复。随着公司历史库存项目逐步去化、结转压力释 放，住宅开发业务正进入新旧项目切换阶段。2025 年以来公司逆周期加大投资力度，新增项目高度集 中于一线及强二线城市核心优质地块，项目质量显著提升。在此背景下，新项目利润贡献有望逐步对冲 历史包袱，推动业绩释放与盈利能力修复。同时，作为头部央企房企，公司在城市核心区旧改及大型综 合体等高门槛项目中的获取能力更强，有望在资源向头部集中的阶段持续受益。 "好房子"引领行业趋势，产品力与科技体系构筑中长期竞争优势。 公司发布Living OS 系统，将安全、舒适、绿色与智慧理念系统化嵌入设计、建造与 ...

投资评级与核心观点 - **投资评级**：维持“增持”评级 [1][8] - **目标价格**：给予公司2026年PB 0.5X，目标价20.3港元 [8] - **核心观点**：作为行业龙头，在新货业绩逐步释放、“好房子”产品力引领及商业REITs打通资本循环的共同推动下，公司价值有望迎来系统性重估 [2][8] 财务预测与估值 - **盈利预测**：预计2025-2027年归属母公司净利润分别为129.29亿元、130.66亿元、144.99亿元，对应每股收益（EPS）为1.18元、1.19元、1.32元 [4][8][9] - **估值水平**：基于2025-2027年预测，市盈率（PE）分别为10.30倍、10.19倍、9.21倍，市净率（PB）分别为0.34倍、0.33倍、0.33倍 [4][11] - **财务趋势**：预计营业收入在2025-2027年分别为1698.90亿元、1645.00亿元、1692.80亿元，同比变化为-8.2%、-3.2%、2.9%，净利润增速预计在2026年转正为1.1%，2027年提升至11.0% [4][9] - **盈利能力**：毛利率预计从2024年的17.70%修复至2027年的16.00%，销售净利率预计从2024年的8.44%回升至2027年的8.56% [9][11] - **财务稳健性**：净负债比率预计从2024年的26.52%显著下降至2027年的3.57%，资产负债率从55.78%降至51.63%，现金短债比高达4.9倍，财务结构审慎 [11][52][53] 公司战略与行业地位 - **龙头地位**：公司是头部央企房企，2024年合约销售金额3107亿元，位列行业第二，是TOP10中唯一实现销售正增长的企业，市占率从2021年的2.03%提升至2024年的3.21% [27][68][70] - **战略聚焦**：坚持“主流城市、主流地段、主流产品”策略，资源高强度配置于一线与强二线城市，2024年拿地金额中一线城市占比77%，销售金额中一线城市占比61% [27] - **逆周期扩张**：2025年以来投资力度加大，权益拿地金额924亿元位列克而瑞榜首，拿地强度提升至40%，新增土储高度集中于北京、上海、杭州、深圳等核心城市 [27][28] - **股东回报**：重视股东回报，2024年股息率达4.8%，派息率从2020年的25%提升至2024年的38%，分红水平处于行业龙头第一梯队 [63][64] 房地产开发业务 - **销售表现**：2025年合约销售金额2512亿元，保持行业领先，在40个城市的市占率位居当地前三，其中16个城市位列第一 [68][70] - **存货与土储**：存货规模有序收缩，截至2024年末为4541亿元；土地储备规模自2021年以来主动收缩47.2%至2693万平方米，并持续向北京、重庆、武汉、天津、上海等高能级城市集中 [75][76][81] - **新旧项目切换**：随着历史库存项目去化，业务进入新旧项目切换阶段，2024-2025年新增的优质项目利润贡献有望逐步对冲历史包袱，推动业绩修复，预计2026年或为历史存货压力的阶段性拐点 [8][81][87][88] - **产品力升级**：发布“好房子”营造体系及Living OS系统，从“安全、舒适、绿色、智慧”四个维度重构住宅标准，将产品力从硬件堆料升级为系统化解决方案，旨在提升定价韧性与去化效率 [33][34][37] 商业运营与资本循环 - **业务构成**：商业运营构成第二增长曲线，已形成以写字楼、购物中心为核心，协同长租公寓与酒店的多业态体系，2024年商业运营收入71.3亿元，占总收入3.9% [8][40] - **运营质量**：运营表现稳健，2025年上半年购物中心成熟项目出租率达96.2%，经营利润率56.8%；写字楼成熟项目出租率78.3%，经营利润率59.7% [40] - **REITs平台突破**：2025年首单商业REITs（华夏中海商业REIT）成功上市，标志着公司打通“收购—改造—运营—退出”的完整资产循环，为后续成熟资产注入、扩募及提升资本效率奠定基础 [8][42] 综合竞争力与资源获取 - **蓝海项目优势**：凭借央企背景、资金实力和综合开发运营能力，公司在城市核心区旧改及大型综合体等高门槛、长周期项目上具备更强获取能力，已在北京石景山、上海徐汇滨江、上海建国东路等推进典型项目 [27][46][51] - **融资成本优势**：融资成本处于行业低位，截至2025年上半年降至2.9%，为公司逆周期布局和复杂项目推进提供财务灵活性 [55][56] - **供应链降本**：通过旗下“领潮供应链”平台，整合上下游资源，实现规模化集采与标准化管理，有效控制成本并提升交付确定性 [57][58][61] - **交付与口碑**：交付规模行业领先，2023年及2024年分别交付9.4万套和7.5万套，客户满意度长期稳定在90分左右的高水平 [57]

核心观点 - 国泰海通证券维持中国海外发展“增持”评级，认为公司价值有望迎来系统性重估，给予2026年PB 0.5X，目标价20.3港元 [1] 财务预测与估值 - 给予公司2025-2027年每股收益（EPS）预测分别为1.18元、1.19元和1.32元 [1] - 参考可比公司，并考虑公司资产质量、业务发展空间及战略规划，给予公司2026年市净率（PB）0.5倍，目标价20.3港元 [1] 住宅开发业务 - 住宅开发业务正进入新旧项目切换阶段，历史库存项目逐步去化、结转压力释放 [2] - 2025年以来公司逆周期加大投资力度，新增项目高度集中于一线及强二线城市核心优质地块，项目质量显著提升 [2] - 新项目利润贡献有望逐步对冲历史包袱，推动业绩释放与盈利能力修复 [2] - 作为头部央企房企，公司在城市核心区旧改及大型综合体等高门槛项目中的获取能力更强，有望在资源向头部集中的阶段持续受益 [2] 产品力与竞争优势 - 公司发布Living OS系统，将安全、舒适、绿色与智慧理念系统化嵌入设计、建造与运维全周期，并通过示范项目实现落地验证 [3] - 随着改善型需求占比提升，具备完整产品体系与科技导入能力的房企有望在新一轮格局重塑中形成差异化优势 [3] - 公司产品力有望持续转化为销售韧性与定价能力 [3] 商业运营与资本循环 - 公司已形成以写字楼和购物中心为核心，协同长租公寓与酒店的多业态商业运营体系，商业物业现金流稳定、规模持续扩张 [4] - 2025年首单商业REITs成功上市，标志着公司在“收购—改造—运营—退出”路径上实现突破，为后续成熟资产注入、扩募及资本效率提升奠定基础 [4] - REITs平台的持续运作有望降低资金成本、提升资产周转效率，并为公司商业板块带来长期估值与回报弹性 [4]

投资评级与核心观点 - 投资评级：维持“增持”评级 [1][8] - 目标价：20.3港元 [8] - 核心观点：作为行业龙头，在新货业绩逐步释放、好房子产品力引领及商业REITs打通资本循环的共同推动下，公司价值有望迎来系统性重估 [2][8] 财务预测与估值 - **盈利预测**：预测2025-2027年归属母公司净利润分别为129.29亿元、130.66亿元、144.99亿元，同比增速分别为-17.3%、1.1%、11.0% [4][9]。预测2025-2027年EPS分别为1.18元、1.19元、1.32元 [8][9] - **收入预测**：预测2025-2027年营业总收入分别为1698.90亿元、1645.00亿元、1692.80亿元，同比增速分别为-8.2%、-3.2%、2.9% [4][9] - **利润率预测**：预测2025-2027年毛利率分别为15.0%、15.0%、16.0%，销售净利率分别为7.61%、7.94%、8.56% [4][11] - **估值方法**：采用PB估值法，给予公司2026年PB 0.5X，对应目标价20.3港元 [8] - **当前估值**：基于2024年业绩，当前PE为7.78倍，PB为0.32倍 [4][5] 公司概况与战略定位 - **行业地位**：头部央企房企，2024年合约销售金额3107亿元，位列行业第二；2025年销售2512亿元，保持行业TOP3地位 [14][27][68][69] - **业务架构**：建立“不动产开发、城市运营、创新业务”三大产业群，具备全产业链服务能力 [14] - **控股背景**：最终实控人为国务院国资委下属的中国建筑集团有限公司，直接控股股东为中国海外集团有限公司（持股51.34%） [17][21] - **资产规模**：截至2024年，公司总资产达9086亿元，净资产达4018亿元 [14] 房地产开发业务 - **销售与市占率**：2024年销售金额逆势正增长，市占率提升至3.21%；在40个城市市占率位居当地前三，其中16个城市位列第一 [27][68][70] - **投资策略**：坚持“主流城市、主流地段、主流产品”策略，资源高度集中于一线与强二线城市。2024年总拿地金额806亿元，一线城市占比77%；2025年权益拿地金额924亿元，位列克而瑞榜首，拿地强度提升至40% [27][28] - **产品力升级**：发布“好房子”营造体系及Living OS系统，从安全、舒适、绿色、智慧四个维度重构住宅标准，旨在提升产品定价韧性与去化效率 [33][34] - **库存与土储**：存货规模有序收缩，截至2024年末为4541亿元。土地储备持续向高能级城市集中，截至2025年上半年总土储2693万平方米，北京、重庆、武汉、天津、上海为前五大城市 [75][76][81] - **毛利率展望**：随着2024-2025年新增的优质项目（集中于一线及强二线核心地块）逐步进入结算期，预计将带动整体毛利率自2026年起修复 [81][82] 商业物业运营与资本循环 - **业务构成**：已形成以写字楼、购物中心为核心，协同长租公寓与酒店的多业态商业运营体系 [8][40] - **运营表现**：商业运营收入稳健增长，2021-2024年累计增长37.9%至71.3亿元。2025年上半年，购物中心成熟项目出租率达96.2%，经营利润率56.8%；写字楼成熟项目出租率78.3%，经营利润率59.7% [40] - **REITs突破**：2025年首单商业REITs（华夏中海商业REIT）成功上市，标志着公司打通“收购—改造—运营—退出”的资产循环，有助于提升资产周转效率和资本运营效率 [8][42] 财务优势与成本控制 - **财务稳健**：截至2025年上半年，净负债率为28.4%，剔除预收账款后的资产负债率为45.7%，现金短债比达4.9倍，债务结构健康 [52] - **融资成本**：融资成本处于行业低位，2025年上半年进一步降至2.9% [55][56] - **费用管控**：销售、管理及财务费用率合计维持在3.9%-4.3%的低位区间，管理费用率持续优化 [57] - **供应链降本**：通过旗下“领潮供应链”平台进行规模集采与标准化管理，优化采购成本并提升交付确定性 [58][61] 综合竞争力与项目获取 - **蓝海项目优势**：在城市核心区旧改、大型综合体等高门槛项目上具备更强的获取和执行能力，得益于其央企信用、资金实力、综合开发及多业态运营经验 [46][47] - **典型项目**：包括上海建国东路历史风貌保护及城市更新项目（投资额590亿元）、上海徐汇滨江东安项目（总价439.5亿元）等大型复杂项目 [51] 股东回报 - **分红政策**：重视股东回报，分红比例稳定提升。2024年派息率提升至38%，股息率达到4.8% [63][64]

行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]