财务表现 - 2025H1公司实现营收832.2亿元 同比下降4.5% [1] - 归母净利润86.0亿元 同比下降16.6% 核心股东应占溢利87.8亿元 同比下降17.5% [1] - 毛利率同比下滑4.7个百分点至17.4% 主要因上一周期获取项目利润降低 [1] - 两费占比下降至3.8% 体现高效运营能力 [1] - 拟分派中期股息25.2亿元 约0.23元/股 派息率32% [2] 业务发展 - 开发业务营收779.6亿元 同比下降5.0% [1] - 开发业务销售金额1201.1亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 [2] - 一线城市及香港销售556.5亿元 占比53.7% 北京单城贡献304.5亿元 [2] - 在14个城市市占率排名第一 包括北京/天津/南京等核心城市 [2] - 上半年获取17个项目 权益地价401.1亿元 权益面积257万方 权益比例99% [2] - 拿地强度33.6% 一线城市及香港投资金额占比52.1% [2] 商业运营 - 商业收入35.4亿元 同比持平 [2] - 写字楼收入17亿元 新签面积51万方 续租率77% 开业三年以上项目出租率78.3% [2] - 购物中心收入11.7亿元 成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% 客流提升11.0% [2] - 长租公寓收入1.6亿元 酒店及其他商业收入5.1亿元 [2] - 北京中海大吉巷商业综合体开业出租率95.5% 首日客流超20万人次 [2] 财务状况 - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [2] - 资产负债率53.7% 净负债率28.4% [2] - 有息贷款较年初减少141.2亿元 [2] - 平均融资成本下降20BP至2.9% 保持行业领先 [2] 未来展望 - 2022年前后获取项目逐步结转 盈利水平预计重回增长轨道 [1] - 预计2025-2027年营收分别为1893.4/1927.7/1983.4亿元 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为154.3/160.7/170.9亿元 [3] - 对应PE估值分别为9.0X/8.7X/8.1X [3]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][32] 核心观点 - 房地产市场延续调整态势 百强房企销售金额环比继续下降 单月销售降幅因上年基数较低而收窄 累计同比降幅进一步扩大 [1][11] - 行业分化明显 头部房企强者恒强态势突出 TOP40房企中48%实现环比正增长 前十房企中八家房企实现环比正增长 [3][28] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度将超过2008和2014年 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4][32] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企及混合所有制企业将受益 一二线城市更受益于供给侧政策 [4][32] 销售业绩表现 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元 同比降低13.1% 降幅较上月扩大0.5个百分点 [1][11] - 1-8月权益销售金额16197亿元 同比降低14.4% 降幅较上月扩大0.9个百分点 [1][11] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元 同比降低17.6% 环比降低2.0% [1][11] - 8月单月权益销售金额1542.2亿元 同比降低22.5% 环比降低6.0% [1][11] 梯队表现分析 - TOP21-30房企表现相对最佳 1-8月操盘销售金额同比下降8.7% [2][15] - TOP31-50房企同比下降10.2% TOP51-100房企同比下降17.6% [2][15] - 权益口径销售金额跌幅最小为TOP21-30房企 同比下降11.4% 跌幅最大为TOP51-100房企 同比下降18.6% [2][15] - 销售门槛全面下降 100强门槛从46.1亿元降至35.1亿元 同比下降23.9% 10强门槛跌幅最小 同比下降4.3% [2][26] 头部企业具体表现 - 8月单月操盘销售金额前三：绿城中国195.0亿元 招商蛇口185.1亿元 中海地产177.8亿元 [3][28] - 1-8月累计操盘销售金额前三：保利发展1667.0亿元 绿城中国1563.0亿元 中海地产1431.3亿元 [3][29] - 单月同比增速亮眼企业：建发房产59.8% 招商蛇口44.6% 滨江集团10.6% [3][28] - 累计同比正增长企业：越秀地产10.1% 建发房产8.9% 华发股份0.6% [3][29] 投资配置建议 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产 A股推荐滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][32] - 地方国企/城投/化债标的：城投控股 城建发展 信达地产 [4][32] - 中介服务标的：贝壳 [4][32] - 物业跟涨标的：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][32]

行业销售表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% [1][21] - 仅5家房企销售额突破千亿 分别为保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口 [1][15] - 头部集中度持续提升 TOP10房企销售额占百强总销售额49% [1][18] 头部企业排名 - 保利发展以1812亿元全口径销售额蝉联行业第一 [1][8] - 绿城中国全口径销售额1563亿元（中指）或957亿元（克而瑞） 因统计口径差异导致排名波动 [8][9][10] - 中海地产、华润置地、招商蛇口全口径销售额分别为1503亿元、1425亿元、1240.5亿元（中指） [8] 企业梯队分化 - TOP10房企销售额均值1145亿元 同比下降12.1% [21] - TOP11-30房企销售额均值287.2亿元 同比下降15.4% [21] - TOP31-50及TOP51-100房企销售额均值分别为138.3亿元和66.2亿元 降幅均超10% [21] 重点企业动态 - 万科全口径销售额911.1亿元反超建发房产 升至第6名 [16] - 国贸地产以254.1亿元销售额新晋TOP20 取代能建城发 [19] - 绿地控股、融创中国、碧桂园销售额分别为419.8亿元、304.8亿元、274.6亿元 [20] 权益销售额对比 - 保利发展权益销售额1428亿元领跑行业 [11][14] - 中海地产权益销售额1382.8亿元位列第二 [11][14] - 华润置地、招商蛇口权益销售额分别为979.1亿元和843亿元（中指） [11]

行业政策调整 - 上海新房项目自9月1日起回收折扣1个百分点并缩短付款周期 特殊政策原因为配合8月底新政并冲刺利润 [1][3] - 北京上海8月出台限购松绑等宽松政策 但政策效果尚未完全体现在成交数据上 [3] 房企销售表现 - TOP100房企1-8月销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与1-7月持平 [1] - 33%百强房企8月单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30% 包括绿城中国、中海地产等企业 [2] - 千亿房企阵营减少至5家 较去年同期减少1家 销售额均值1508.7亿元 [2] - 保利发展以1812亿元销售额领跑 绿城中国1563亿元和中海地产1503亿元分列二三位 [2] 区域市场分化 - 一线城市8月成交量125万平方米 环比下降20%同比下降26% 但前8个月累计同比增长4% [3] - 上海新房成交量同环比分别下跌45%和27% 但局部出现"日光盘"现象如保利海上印项目 [3] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比下降11%同比下降16% [4] - 杭州武汉合肥等核心城市成交量同环比齐增 成都青岛等单月成交量超40万平方米支撑市场 [4] 企业战略动向 - 部分房企如绿城中国、滨江集团8月销售表现强劲 在传统淡季实现逆势增长 [2] - 销售额百亿元以上房企数量为53家 其中100-300亿元阵营企业减少8家至35家 [2]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 对应2025-2027年预测PE分别为9.0X、8.7X、8.1X [10] 核心业绩表现 - 2025H1实现营收832.2亿元（同比-4.5%） 其中开发业务收入779.6亿元（同比-5.0%） [2] - 归母净利润86.0亿元（同比-16.6%） 核心股东应占溢利87.8亿元（同比-17.5%） [2] - 毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% 主因上一行业周期获取项目利润降低 [3] - 两费占比降至3.8% 体现高效运营能力 [3] 开发业务表现 - 2025H1实现销售金额1201.1亿元（同比-19.0%） 行业排名第二 [3] - 一线城市及香港销售额556.5亿元 占比53.7% 其中北京单城贡献304.5亿元 [3] - 在14个城市市占率排名第一 包括北京、天津、南京等核心城市 [3] - 新增17个项目 权益地价401.1亿元 权益面积257万平方米 权益比例99% 拿地强度33.6% [3] - 一线城市及香港投资金额占比52.1% [3] 商业业务进展 - 商业收入35.4亿元（同比持平） 其中写字楼/购物中心/长租公寓/酒店及其他收入分别为17/11.7/1.6/5.1亿元 [4] - 写字楼新签面积51万平方米 续租率77% 开业三年以上项目出租率78.3% [4] - 成熟购物中心出租率达96.2% 销售额/客流分别同比提升6.7%/11.0% [4] - 北京中海大吉巷商业综合体开业出租率95.5% 首日客流超20万人次 [4] 财务结构状况 - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [4] - 资产负债率53.7% 净负债率28.4% [4] - 有息贷款较年初减少141.2亿元 [4] - 平均融资成本下降20BP至2.9% 保持行业领先 [4] - 拟派中期股息0.23元/股（0.25港币） 派息率32% [4] 盈利预测展望 - 预计2025-2027年营收分别为1893.4/1927.7/1983.4亿元 [5] - 预计2025-2027年归母净利润分别为154.3/160.7/170.9亿元 [5] - 2025H1盈利承压主要因前期低利润项目结转 预计2022年前后获取项目出清后盈利将重回增长轨道 [3][5]

行业整体销售表现 - 2025年1—8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与1—7月持平 [1] - TOP100房企权益销售额16275.2亿元 权益销售面积8382.8万平方米 [1] - 行业处于政策托底、市场寻底阶段 降幅趋稳反映跌速放缓而非底部确认 [3] 企业阵营分化格局 - 千亿以上阵营企业5家 较去年同期减少1家 销售额均值1508.7亿元 [2] - 500-1000亿阵营企业6家 减少1家 均值750.3亿元 [2] - 300-500亿阵营企业7家 增加2家 均值386.6亿元 [2] - 100-300亿阵营企业35家 减少8家 均值157.8亿元 [2] - 头部房企集中度提升 中小房企生存压力加大 区域分化明显 [2] 领先企业具体表现 - 保利发展以1812亿元销售额领跑 绿城中国1563亿元位列第二 中海地产1503亿元排名第三 [2] - 华润置地销售额1425亿元 招商蛇口1240.5亿元 均超千亿 [2] - 8月33%的百强房企单月业绩环比增长 其中21家增幅超30% 包括绿城中国、中海地产等 [2] 政策影响与市场预期 - 8月"认房不认贷"、降首付等政策集中落地 短期稳预期但见效需时 [3] - 一线城市与强二线城市分化 核心城市与优质板块更抗跌 [3] - 京沪出台"认房不认贷"、下调首付比例等组合拳 政策力度符合市场预期 [4] - 预计9月新房成交量回升 房企加快推盘节奏 市场信心逐步修复 [4] 行业发展趋势判断 - 市场竞争将聚焦产品力、现金流管理能力和城市选择能力 [3] - 购房者更加挑剔 "好房子"仍有市场 整体仍偏弱 [3] - 未来需聚焦核心城市与优质地块 做强产品力与服务 控杠杆与现金流 [3] - 市场有望实现温和复苏 热度从二手房向新房传导 [4]

土地市场整体表现 - 8月全国经营性土地成交面积4074万平方米 同比下降14% 成交金额953亿元 同比下降16% 主要因高能级城市优质宅地成交占比下降[2] - 8月土地市场平均溢价率5.6% 为年内第二低点 但一线城市溢价率高达26.64% 创2025年月度新高 二线城市平均溢价率仅2% 为年内最低 市场热度持续分化[1][2] - 截至8月末全国新增土储货值百强房企新增货值总额14193亿元 同比增长17.5% 新增总价7235亿元 同比增长30.8% 新增建面6110万平方米 同比微跌1%[7] 企业投资行为变化 - 8月CRIC重点监测30家典型企业拿地金额约250亿元 环比下降56.6% 创近一年新低 同比上升41% 其中18家企业当月无新增土地入账[1][9][13] - 2025年1-8月百强房企拿地销售比为0.27 较7月末降低0.01 TOP10房企拿地销售比高达0.39 其余梯队仅在0.13-0.17之间 投资态度分化严重[9] - 企业投资呈现"宁缺毋滥"策略 仅聚焦核心城市优质地块 如华润置地与招商蛇口在深圳联合拿地金额超80亿元 其余企业单月拿地金额均不足20亿元[9][13][14] 行业集中度与门槛变化 - 销售百强房企投资集中度保持高位 TOP10房企新增货值占百强总货值的70% TOP11-20占比9% TOP21-30占比6% TOP31-50和后50强各占8%[9] - 截至8月末新增土储货值百强门槛值31.9亿元 同比下降6% 新增总价百强门槛值15.4亿元 同比上升12% 新增建面百强门槛值30.4万平方米 同比上升8%[4][5] - 新增货值10强门槛值持续保持在257.1亿元 头部房企与其余房企投资力度差异显著[4] 领先企业土地储备情况 - 2025年1-8月新增土地货值前三名为中海地产1337亿元 绿城中国1144亿元 保利发展1015亿元[15] - 新增土地价值前三名为中海地产664.3亿元 绿城中国615亿元 保利发展528.3亿元[24] - 新增土地建面前三名为中海地产315.8万平方米 绿城中国283万平方米 保利发展255.7万平方米[24]

核心观点 - 房地产企业投资活动在2025年8月显著放缓 拿地金额环比大幅下降56.6% 创近一年新低 [1][15][31] - 土地市场呈现量价齐跌态势 平均溢价率降至5.6% 为年内第二低点 [15][19] - 行业投资集中度持续提升 TOP10房企新增货值占百强总量的70% [26] - 企业投资策略趋于理性 聚焦核心城市优质地块 [16][33] 土地市场表现 - 2025年8月全国经营性土地成交4074万平方米 同比下降14% [19] - 成交金额953亿元 同比下降16% [19] - 平均楼板价2339元/平方米 同比下降3% [19] - 市场热度分化显著：一线城市溢价率26.64% 二线城市仅2% [19] 企业投资排名 - 新增货值TOP3企业：中海地产1337亿元、绿城中国1144亿元、保利发展1015亿元 [3] - 新增土地价值TOP3企业：中海地产664.3亿元、绿城中国615亿元、保利发展528.3亿元 [9] - 新增建筑面积TOP3企业：中海地产315.8万平方米、绿城中国283万平方米、保利发展255.7万平方米 [9] 行业门槛变化 - 新增货值百强门槛31.9亿元 同比下降6% [21][23] - 新增总价百强门槛15.4亿元 同比上升12% [21][23] - 新增建面百强门槛30.4万平方米 同比上升8% [21][23] - TOP10门槛值保持在257.1亿元 头部企业与其余企业差距显著 [21] 投资规模总量 - 百强房企新增货值总额14193亿元 同比增长17.5% [24] - 新增总价7235亿元 同比增长30.8% [24] - 新增建面6110万平方米 同比微降1% [24] 企业投资策略 - 销售百强拿地销售比0.27 较7月末下降0.01 [28] - TOP10房企拿地销售比高达0.39 远高于其他梯队 [28] - 30家监测企业中有18家8月无新增土地 [31] - 单月拿地金额超80亿的仅华润置地和招商蛇口联合体 [31]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价19.08港元[1] 核心观点 - 短期盈利承压但长期韧性显著 开发业务规模与运营优势保持行业领先[1] - 充裕优质土储和已售未结资源为后续销售修复和利润企稳提供支撑[1][2][3] - 商业运营展现较强韧性 融资成本维持行业低位 资产证券化取得实质性进展[2][4] 财务表现 - 2025H1收入832亿元 同比下降4% 归母净利润86亿元 同比下降17%[1] - 开发业务结转收入780亿元 同比下降5% 结转毛利率15.8% 较2024年下降0.5个百分点[2] - 已售未结资源1750亿元 对应毛利率18.8% 其中50%-60%将在2025H2结转[2] - 商业运营收入35.4亿元 同比持平 一线城市项目收入占比提升5个百分点至47%[2] - 购物中心成熟期项目出租率96.2% 经营利润率56.8% 同比提升1个百分点[2] 业务运营 - 2025H1全口径合约销售额1202亿元（含宏洋） 同比下降19% 行业排名第二[3] - 在14个城市位居第一 31个城市位列前三[3] - 新获取17个地块 全口径拿地额404亿元 同比增长213% 规模位列行业第一[3] - 一线城市拿地占比64%[3] - 总土储面积2877万平方米（不含宏洋） 一线及强二线占比85%[3] - 下半年总可售货值约5200亿元（含宏洋） 一线及14个强二线城市占比93%[3] 财务状况 - 有息负债2275亿元 环比下降5.8%[4] - 剔预资产负债率45.7% 净负债率28.4% 处于行业最低区间[4] - 现金短债比4.9倍 现金占总资产比例12.1%[4] - 人民币债务占比84.8% 较2024年末提升2.5个百分点[4] - 短期债务占比7.6% 下降4.3个百分点[4] - 平均融资成本2.9% 销售及行政费用比率3.8% 均保持行业低位[4] 股东回报 - 中期每股派息25港仙 派息率29%[4] 盈利预测 - 上调2025-2027年营收及毛利率假设[5] - 2025-2027年EPS预测调整为1.39/1.48/1.60元（前值1.35/1.43/1.59元）[5] - 对应上调幅度分别为3.0%/3.5%/0.6%[5] - 2025E BPS为35.56元[5]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年8月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 中國海外發展有限公司 | | | 呈交日期: | 2025年9月1日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00688 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 10,944,883,535 | | 0 | | 10,944,883,535 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 ...