中海地产北京通州九棵树地块分析 - 公司以12.48亿元成交价、0.97%的低溢价率，快速获取北京通州九棵树6017号地块，耗时仅5分钟[3] - 地块占地2.47公顷，规划建筑面积5.44万平方米，楼面价约2.3万元/平方米[3] - 此次拿地标志着中海地产北京公司首次进入通州区域，对公司战略布局意义重大[4] 中海地产在北京的内部竞争格局 - 中海地产在北京设有两支独立团队：中海北京公司和中海新城，形成内部赛马机制[4] - 中海新城于去年以153亿元拿下朝阳酒仙桥土地包，率先跨出石景山大本营[5] - 中海北京公司则曾拿下海淀树村单价地王，楼面价高达10.23万元/平方米[5] 通州区域房地产市场表现 - 2025年北京楼市中，通州区域表现一枝独秀[12] - 现象级项目中建运河玖院截至11月30日累计网签665套，成交均价6.2万元/平方米，成交总价54.34亿元，成为北京前11月网签套数和面积双料冠军[11] - 区域内可比项目招商云璟揽阅和中铁建花语璟云的成交均价约为5.69万元/平方米[16] 九棵树6017地块的竞争优势与定价空间 - 地块楼面价2.3万元/平方米显著低于周边，与参考售价5.69万元/平方米之间存在3.39万元/平方米的价差，为公司提供较大定价灵活性[16][17][18] - 地块位于地铁1号线/八通线九棵树站南侧约600米，无商业配建要求[14] - 在预申请阶段，竞争对手招商蛇口和中铁建地产均放弃竞拍，使公司得以顺利获取[13] 九棵树6017地块的规划与潜在挑战 - 地块实际容积率约为2.4，建筑限高45米（局部60米），对楼栋强排设计构成一定难度[21][22] - 北面存在6016号潜在竞争地块，占地2.11公顷，容积率2.4，规划建面5.06万平方米，但目前上市无时间表[23][24] - 出让文件提示，若6016与6017地块由同一主体开发，地下空间可进行连通[25] 公司近期合作项目的高周转成功案例 - 公司通过入股招商蛇口摘得的朝棠揽阅地块（股比：招商蛇口65%、中海北京25%、贝好家10%），实践高周转模式[7] - 朝棠揽阅项目4月拿地、6月取证，供应898套，网签496套，成交均价5.8万元/平方米，成交金额26.06亿元，接近地价[8]

高端住宅市场表现 - 深圳湾沄玺开盘首日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个百亿开盘项目 [4] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [6] 项目具体信息 - 深圳湾沄玺由中海地产与华润置地联合开发，首推348套建筑面积约209-1149平方米大平层 [1] - 深圳后海地块由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32% [5] - 深圳湾沄玺项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，共601套房源 [5] - 广州保利玥玺湾共6栋楼约500余套住宅，截至12月3日网签257套，去化率超55% [6][7] 市场背景与趋势 - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 11月深圳新房成交3624套环比增长8.1%，二手房成交5495套环比增长4.2% [7] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [7] 购买力与客户分析 - 高端住宅热销吸引本地老钱客户、互联网、新能源等新兴行业新贵以及CBD置换客户 [7] - 高净值客户更认可地段的稀缺性及小区氛围，购买行为兼具改善居住和资产配置需求 [5][9] - 高端项目去化顺畅为市场注入强心针，表明在好房子加持下购买力能够得到释放 [4] 行业影响与展望 - 业界认为高端住宅热销有望带动高净值人群入市，打通置换链条后可提振整体市场情绪 [4][9] - 深圳近期将有中信信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售项目保利翡丽甲第也录得较好销售表现 [8] - 高端住宅销售情况一直引领市场，其热销若能带动土地市场和房企拿地热情，则整体市场有望逐渐企稳 [9]

行业整体趋势 - 2025年1-11月中国百强房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%，但增长动力减弱，增幅较1-10月大幅收窄，反映出临近年底房企投资态度更趋审慎 [1][2] - 头部房企拿地力度持续加强，1-11月拿地金额TOP10企业占TOP100企业的比例高达54.1%，TOP20企业占比达66.7%，相比去年底分别提高12.7和11.8个百分点 [8] - 全国土地市场整体热度不高，11月平均溢价率为4.1%，虽环比低位回升但仍处历史较低水平，绝大多数地块以底价成交 [21] 企业表现与排名 - 1-11月新增货值排名前三的企业为：中海地产（1963亿元）、招商蛇口（1833亿元）、绿城中国（1293亿元） [3][5] - 1-11月权益拿地金额排名前三的企业为：中海地产（870亿元）、绿城中国（588亿元）、招商蛇口（564亿元） [7][11] - 共有4家房企新增货值超过千亿元 [3] 市场策略变化 - 联合体拿地模式在11月变得更加普遍，尤其集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市，案例包括上海城建与上海建元联合以43亿元竞得上海杨浦区地块 [13] - 合作模式呈现多样化，包括央国企“强强联合”以及民营房企与国企或地方城投平台合作，例如蓝城集团与杭州之江城投联合获取杭州地块 [14] - 民营房企投资策略转向聚焦核心区域和优势城市，在自身操盘能力成熟的区域果断出手，例如懋源地产在北京经过166轮竞价以50.24亿元、溢价率18.21%竞得地块 [16][17][20] 区域市场热点 - 溢价成交现象仅分布于少数被看好的板块，如北京朝阳松榆里、上海浦东川沙、广州白云江高镇等 [21] - 11月成交总价超过10亿元的31宗住宅用地中，仅北京和上海的4宗地块出现溢价成交，其余27宗均为底价成交，连杭州出让的3宗条件不错宅地也全部底价成交 [21] - 部分财务稳健的民营房企在重点城市表现活跃，如懋源地产进入北京拿地金额前十，多家民营房企进入杭州拿地金额前十 [19]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套建筑面积约209至1149平方米的大平层 [1] - 开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万至28万元/平方米，总价1.3亿至3.3亿元 [1] - 剩余房源多为低楼层小户型，整体去化率接近七成 [1] 高端住宅市场趋势 - 深圳高端住宅正呈现出加速入市趋势 [1] - 深圳市场后续至少有中信·信悦湾、后海招商玺、深超总片区GCC联泰超总湾等项目计划入市 [1]

报告投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“增持”等具体股票投资评级，其核心内容是对华夏中海商业REIT（180607）作为首单以收购盘活模式落地的消费REITs进行价值分析，强调其底层资产经营业绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力[1] 报告核心观点 - 华夏中海商业REIT是首单以收购盘活模式落地的消费REITs，底层资产佛山映月湖环宇城经营业绩稳健，展现出强劲的运营韧性和稳定的增长潜力[1] - 该REIT的基金管理人华夏基金基础设施REITs管理经验丰富，原始权益人中国海外发展股东实力雄厚，为长期发展提供支撑[7][8][14] - 底层资产映月湖环宇城区位优势显著，周边竞争格局良好，出租率及租金水平持续提升，现金流表现稳定[33][36][61] - 基础设施项目估值存在显著增值，未来现金流预测显示其具备良好的分派率潜力，且原始权益人拥有丰富的储备项目，为未来扩募提供可能[78][82][83] 根据目录的总结 1 基金情况介绍 - 华夏中海商业REIT于2025年9月22日在深交所正式注册生效，基金管理人为华夏基金管理有限公司，原始权益人为中海环宇商业发展（深圳）有限公司[6] - 基金发售价格为5.281元/份，份额总额3.00亿份，预计募集资金总额15.843亿元（不含相关费用）[3][24] - 战略投资者认购占比70%（其中原始权益人或其关联方占20%），网下发售占比21%，公众投资者认购占比9%[25] 2 基础设施项目所在行业情况 - 行业监管与政策环境积极，消费被定位为经济稳定运行的压舱石，“十四五”规划及2024年中央经济工作会议均强调扩大内需、提振消费[26][27] - 2024年中国社会消费品零售总额达48.79万亿元，同比增长3.48%，居民消费信心不断增强；城镇居民人均可支配收入为54,188元，同比增长4.57%[29] - 购物中心行业呈现整合加速、业态多元化、线上线下融合、科技赋能等发展趋势，行业集中度有望持续提升[32] 3 基础设施项目基本情况 - 底层资产为佛山映月湖环宇城，总建筑面积153,478.85平方米，是处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区重要节点城市佛山的核心商圈[33][35][40] - 项目出租率从2020年收购时的81%提升至2025年3月31日的97.92%，接近满租状态；2021-2024年销售额年均复合增长率约11%[36] - 租户结构分散，前十大租户月租金收入占比均未超过10%；业态组合均衡，零售、餐饮、体验、服务及展销租赁面积占比分别为48.84%、21.36%、14.22%、12.11%和3.47%[56][57][58] - 主要经营指标表现良好：2022-2024年月租金坪效从125.14元/平方米/月提升至154.15元/平方米/月；NOI Margin（扣除资本性支出后）保持在60%以上[61][67][73] 4 基础设施项目估值情况 - 截至2025年3月31日，采用收益法评估的基础设施项目估值为12.90亿元，较账面价值6.04亿元增值6.86亿元，增值率113.67%[78][79] - 评估关键假设包括预测期十年、折现率6.75%、运营净收益长期增长率2.25%等[79][81] - 现金流预测显示，2025年（4-12月）及2026年度年化现金分派率分别为4.77%和5.02%[82][83] 5 募集资金投向和未来扩募潜力 - 项目拟将85%的净回收资金用于投资广州亚运城二期、成都秦皇寺1号地商业项目及深圳中海超级总部基地项目等经批准的基础设施项目[3][83] - 原始权益人中海商业发展已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超30座，管理规模超400万平米，自2020年以来管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达22.3%和27.1%，展现出强劲的扩募潜力[3]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 开盘当天，500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 项目超大户型和总价更高房源更畅销，例如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [7] 项目基本信息与定位 - 项目地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目定位为后海总部基地时隔多年推出的稀缺高端产品，具备“双央企背书+核心地段”优势 [3] 产品价格与销售策略 - 此次入市的348套住宅备案均价约16.88万元/平方米，单价区间为13.986万元/平方米至35万元/平方米 [4] - 单价最高的房源为1栋一单元6201房，毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] - 开盘推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 核心城市核心地段高端住宅因供应稀缺、配套成熟等因素，被视为具备抗跌性和长期升值潜力的“硬通货” [7] 城市高端市场对比 - 上海高端住宅市场表现突出，总价1000万元以上住宅成交9886套，3000万元以上成交1524套，5000万元以上成交674套 [10] - 深圳总价1000万元以上住宅成交3023套，3000万元以上成交219套，5000万元以上成交19套 [10] - 高端市场火热与刚需市场形成反差，2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] 行业政策与前景 - 住宅规划限制条件松绑，如深圳“70/90”政策松绑，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7] - 在“保障+市场”双轨制下，刚需市场正逐步被保障性住房分流，预计短期内刚需疲软、高端住宅坚挺趋势将持续 [11] - 高端住宅热销被视为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [8]

深圳湾沄玺项目开盘表现 - 项目单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - 首推348套大平层，开盘当天500平方米、700平方米、1149平方米户型率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 超大户型更为畅销，如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [5] - 项目单价范围在25万至28万元/平方米，总价范围在1.3亿至3.3亿元 [1] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，最高备案单价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [3] - 开发商推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内签约享九八折，一次性付款可享九六折 [4] 项目背景与特点 - 地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [2] - 项目具有“双央企背书+核心地段”双重优势，占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，容积率7.59 [2] - 项目由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209至1149平方米，共601套房源，是后海总部基地的稀缺产品 [2] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 上海高端市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳之和 [9][10] - 核心城市核心地段的高端住宅因具备不可复制的城市资源，被视为更具抗跌性和长期升值潜力的硬通货 [5] - 深圳高端住宅呈现加速入市趋势，后续将有中信·信悦湾、后海招商玺等多个项目入市 [5] 市场分化与政策环境 - 高端住宅热销与刚需市场持续观望形成鲜明反差，2025年1至10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] - 政策规划限制松绑，如深圳“70/90”政策松绑及新规实施，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [5] - 在“保障+市场”双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套保障性住房 [11] - 高端住宅热销被认为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [6]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [2] - 开盘当日500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，整体去化率接近七成 [2] - 此次开盘销售额超过11月7日广州保利玥玺湾的106亿元纪录，成为2025年国内开盘销售额最高楼盘，但仍低于2024年上海中海・顺昌玖里的196.5亿元纪录 [9] 项目基本信息 - 深圳湾沄玺地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅、1栋公寓），住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，其中1栋一单元6201房源毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] 产品结构与销售特点 - 超大户型更为畅销，1栋1单元约398平方米户型和约370平方米户型已售罄 [7] - 项目推出多重优惠政策：选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，首付比例越高折扣越大，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [10] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [10] - 上海高端住宅市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳套数之和 [12] 市场分化与政策环境 - 与高端市场火热形成对比，2025年1～10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [12] - 政策端"保障+市场"双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套（间）保障性住房 [12] - 住宅规划限制条件松绑（如深圳"70/90"政策松绑）为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7]

股份数据 - 截至2025年11月30日已发行股份（不含库存）10,944,883,535，库存股份0，总数10,944,883,535[2] - 2025年11月已发行股份（不含库存）和库存股份增减为0[2] - 截至2025年11月底股份期权计划月底结存数目为0[3] - 2025年11月因行使股份期权发行新股和转让库存股份数目为0[3] - 截至2025年11月底因股份期权计划可能发行或转让股份811,397,653[3] - 2025年11月行使期权所得资金总额为0港元[3] - 2025年11月已发行股份（不含库存）和库存股份增减总额为0普通股[5] 其他信息 - 公司股份期权计划股东大会通过日期为2018年6月11日[3] - 报告呈交日期为2025年12月1日[1]

新盘入市与市场热度 - 皇姑西区塔湾板块成为沈阳楼市热点，下半年已有两个纯新盘亮相，分别为“沈阳地铁·崇山和悦”和金地峯玺壹号，中海J地块预计于2026年登场[2] - 金地峯玺壹号营销中心开放当天自然到访超1000组，样板间出现购房者排队打卡景象，市场关注度极高[2] - 新项目价格成为市场焦点，金地峯玺壹号高层预计170万/套起，洋房220万/套起，市场评论认为塔湾板块房价“破一争二”已非空谈[4] - 塔湾板块二手房价格出现环比5%的涨幅，显示区域价值正在提升[5] 产业赋能与人才聚集 - 区域价值提升的核心引擎是产业赋能，皇姑西区通过三大产业园区激活，显著提升了保值增值能力[7] - 金蝶苍穹数字经济创新中心于2022年启动，运营一年已吸引近30家数字经济创新企业，年产值超1亿元，构建了完整的企业服务体系[7] - 网易沈阳数字产业中心已吸引70余家游戏企业入驻，集聚产业链上下游企业近百家，包括参与《哪吒2》等电影制作的团队[9] - 沈阳腾鹰科技数字产业大厦于2024年开园，当天迎来24家重点企业签约，至2025年一季度数字经济企业占比达49.06%，总签约企业突破200家，形成智能装备与数据服务产业集群[9] - 产业基础夯实汇聚了高质人群和高科技人才，为区域消费力奠定坚实基础，是头部房企持续看好该区域的关键动因[11] 配套设施与区域优势 - 区域拥有顶级教育资源，云集虹桥中学、珠五小学等优质学校，金地峯玺壹号已明确划入塔湾小学和虹桥中学学区[13] - 生态资源优越，6公里范围内有丁香湖、丁香东湖、北陵公园等城市绿肺，3公里范围内有白鸟公园、怒江公园及“盛京八景之一”的舍利塔公园，北运河带来活水景观[13] - 交通网络四通八达，区域内拥有地铁十号线塔湾站、白鸟公园站，九号线皇姑屯站、淮河街沈医二院站，以及十余条通达全城的公交线路[15] - 舍利塔公园的建设被视作区域升级的最后关键一环，其完善将推动城市界面更新，实现产业、人才、生态与生活的深度融合[12][15] 发展模式与区域价值 - 皇姑西区采取“内外兼修”的发展模式，先通过产业园区练就“内功”，再凭借教育、交通、生态配套强健“经脉”，引入品牌开发商练通“外功”[12][18] - 这种发展模式使区域价值在楼市整体调整背景下实现逆势上扬，塔湾的变迁被视为沈阳城市转型的缩影[18] - 在产业赋能与城市更新的双轮驱动下，区域正被重新激活，向更加宜居、宜业的方向迈进[18]