行业整体表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [1][18] - 权益销售额为16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [18] - 各阵营销售额均下降：TOP10房企均值1145.0亿元（降12.1%）、TOP11-30均值287.2亿元（降15.4%）、TOP31-50均值138.3亿元（降10.9%）、TOP51-100均值66.2亿元（降15.4%）[21] 企业排名格局 - 保利发展以1812.0亿元销售额和893.4万㎡销售面积双居榜首 [2] - 绿城中国以1563.0亿元销售额位列第二，733.0万㎡销售面积排名第二 [2] - 销售额前十企业包括中海地产（1503.0亿元）、华润置地（1425.0亿元）、招商蛇口（1240.5亿元）等 [2] - 百亿以上销售额企业共53家，千亿以上阵营5家（均值1508.7亿元），较去年同期减少1家 [23] 政策与市场展望 - 8月京沪出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [1][26] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [26] - 预计"金九"期间房企将提升推盘节奏与优化力度，市场或实现温和复苏 [1][26] 项目热销特征 - 高质价比项目受市场青睐，如杭州奥映鸣翠府（滨江集团+绿城）、北京招商·朝棠揽阅（招商蛇口）等 [24][26] - 热销项目具备核心区位配套优势，产品类型覆盖首置/改善/高端类 [24] - 部分项目通过户型创新（如69㎡"2+1"灵动空间）、科技赋能（12大科技体系）提升竞争力 [24][26]

行业整体表现 - 2025年8月30个重点城市新房成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17%，降幅较上月扩大1个百分点[17] - 2025年1-8月30城累计成交7869万平方米，较去年同期微降3%，降幅较上月扩容2个百分点[3][17] - 百强房企8月实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%[3][18][20] - 百强房企1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅扩大0.6个百分点[20] 企业梯队表现 - TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低4.3%至560.6亿元[22] - TOP30房企销售门槛同比降低5.9%至149.2亿元[22] - TOP50房企销售门槛同比降低9%至89.1亿元[22] - TOP100房企销售门槛大幅降低23.8%至35.1亿元[22] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比降幅8.7%，是唯一降幅在10%以内的梯队[24] - 33%的百强房企8月单月业绩环比增长，其中21家企业环比增幅大于30%[20] - TOP10房企中有8家销售操盘金额环比增长[20] 城市能级分化 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26%[29] - 一线城市前8月累计成交仍同比增长4%[29] - 二三线城市8月合计成交628万平方米，环比下降11%，同比下降16%[30] - 北京8月成交环比微降8%，同比下降19%[29] - 上海8月新房成交同环比分别下跌45%和27%[29] - 广州和深圳8月新房成交环比均下降20%[29] - 成都、青岛、天津、西安、武汉单月成交量均超40万平方米[30] - 杭州、武汉、合肥、宁波等核心城市8月成交同环比齐增[30] - 昆明、重庆、东莞、珠海等城市环比下降但同比增长[30] 领先企业表现 - 保利发展操盘金额1667亿元排名第一，操盘面积821.7万平方米同样位居首位[2] - 绿城中国操盘金额1563亿元排名第二，操盘面积733万平方米位列第二[2] - 中海地产操盘金额1431.3亿元排名第三[2] - 万科地产操盘金额850.3亿元排名第六，但操盘面积652.5万平方米排名第三[2] - 招商蛇口操盘金额1178.1亿元排名第五，操盘面积524万平方米排名第五[2] - 华润置地操盘面积494.7万平方米排名第六[2] - 建发房产操盘金额841.5亿元排名第七，操盘面积319.4万平方米排名第十[2] 市场展望 - 9月新房成交绝对量预期低位回升[19][30] - 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[30] - 京沪放松限购等政策利好有望逐步修复市场信心[30] - 城市间和项目间分化将持续加剧[19][31] - 核心一二线城市市场热度将保持高位波动[31] - 部分二线城市将呈现弱复苏走势[31] - 具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势项目才能保持高热[31]

核心观点 - 公司维持行业领先地位，经营业绩稳健，维持买入评级 [1] 财务表现 - 2025H1营收832.2亿元，同比下降4.3% [2] - 股东应占溢利86.0亿元，同比下降16.6% [2] - 核心股东应占溢利87.8亿元，同比下降17.5% [2] - 毛利率17.4%，同比下降4.7个百分点 [2] - 分销及行政费用率3.8%，同比下降0.1个百分点 [2] - 已售未结转金额1750亿元 [2] - 在手现金1089.6亿元，占总资产比例12.1% [2] - 派息每股25港仙，占归母核心净利润28.7% [2] 销售与土地储备 - 2025H1销售金额1201.5亿元，同比下降19.0%，规模行业第二 [2] - 整体市占率2.72%，在31个城市市占率前三，14个城市市占率第一 [2] - 一线城市及香港销售占比53.7%，其中北京占比29.4% [2] - 新增17宗土地，购地金额403.7亿元，权益比99% [2] - 拿地强度33.6%，一线城市及香港占比52.1% [2] - 总土储2693万方，权益比88%，一线+强二线城市占比86% [2] 商业运营 - 商业收入35.4亿元，同比持平 [3] - 商写双核收入占比81%，一线城市收入占比升至47% [3] - 写字楼新签面积51万方，续租率77% [3] - 开业三年以上项目出租率78.3% [3] - 成熟购物中心出租率96.2%，经营利润率56.8% [3] - 酒店平均入住率68.2% [3] - 长租公寓出租率94% [3] 融资状况 - 总借贷2274.5亿元 [3] - 人民币借贷占比84.8%，较年初上升2.5个百分点 [3] - 剔预负债率45.7%，净负债率28.4% [3] - 平均融资成本2.9%，较年初下降20个基点 [3] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为198.8亿元、215.4亿元、224.9亿元 [1] - 对应EPS分别为1.82元、1.97元、2.05元 [1] - 当前股价对应PE为6.9倍、6.4倍、6.1倍 [1]

核心业绩表现 - 2025上半年归母净利润86亿元 核心净利润87.8亿元同比下降17.5% [1] - 核心归母净利润率10.6%维持双位数水平 中期每股派息0.25港元对应派息比率29% [1] 销售与投资表现 - 上半年合约销售约1200亿元同比下滑19% 其中大陆一线城市及香港占比46% [1] - 权益拿地金额401.1亿元 7月单月投资149亿元累计投资规模行业第一 [1] - 一线城市拿地金额占比约64% 通过城市更新和公开市场获取综合型大项目 [1] 财务状况 - 销售及其他经营回款约969亿元 资本支出约837亿元保持经营现金净流入 [2] - 期末在手现金约1087亿元现金短债比4.9倍 较2024年末下降约152亿元 [2] - 有息负债规模压降约141亿元 资产负债率53.7%较2024年末55.8%下降 [2] - 短期负债占比压降至7.6% 平均融资成本2.9%处于行业最低区间 [2] 商业物业运营 - 商业物业收入35.4亿元 其中购物中心收入11.7亿元 [2] - 成熟购物中心出租率96.2% 销售额及客流量分别同比增长6.7%和11% [2] - 首个消费基础设施公募REITs有序推进 为资产价值释放提供新空间 [2] 发展展望 - 权益投资额可能超过年初指引1000亿元 为未来销售与利润提供基础 [2] - 四季度为传统拿地旺季 重点一线城市可能落地大规模城市更新项目 [2] 盈利预测与估值 - 维持2025年核心利润150亿元同比-4.3% 2026年160亿元同比+6.5%预测 [3] - 上调目标价10%至17.2港元/股对应0.45倍2025年市净率 [3] - 当前股价对应0.36倍2025年市净率 较目标价存在25%上行空间 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入832.2亿元 同比下降4.3% 主要因开发业务结算规模下行 [1][2] - 归母净利润86.0亿元 同比下降16.6% 降幅大于营收主因综合毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% [1][2] - 归母净利率10.3% 仍保持行业领先水平 [2] 销售与投资表现 - 合约销售金额1201.5亿元 同比下滑19.0% 销售规模位居全行业第二 [1][2] - 在14个城市销售额位居当地第一 包括北京、天津、大连、济南等 [1][2] - 新增17幅地块 权益购地金额401.1亿元 其中一线城市及香港占比达52.1% [1][2] 财务稳健性 - 总借贷规模2274.5亿元 较2024年末减少141.2亿元 [1][2] - 平均融资成本2.9% 同比下降0.6个百分点 持续处于行业最低区间 [1][2] 未来展望 - 维持2025-2027年归母EPS预测1.48/1.58/1.71元 [2] - 当前PB为0.36倍 具备估值优势 [2]

财务表现 - 2025上半年公司实现营业收入832亿元 同比下降4.5% [1] - 归母净利润87亿元 同比下降16.6% [1] - 毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% [1] - 宣布派发中期股息每股港币25港仙 [1] 销售情况 - 实现销售金额1202亿元 同比下降19% [1] - 销售面积512万平方米 同比下降6% [1] - 在31个城市市占率位居当地前三 其中14个城市位居第一 [1] - 6个城市合约销售金额超50亿元 北京超300亿元 [1] 土地储备 - 新增土地投资17宗 权益购地金额401亿元 [1] - 一线和强二线城市占比86% [1] - 土地储备总建筑面积2693万平方米 权益面积2366万平方米 [1] 商业运营 - 商业运营收入35亿元 [2] - 购物中心和写字楼双核收入贡献占比81% [2] - 一线城市项目收入占比提升至47% [2] - 购物中心成熟期项目出租率96.2% 经营利润率56.8% [2] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率77% [2] - 写字楼成熟期项目出租率78.3% 经营利润率59.7% [2] 酒店与公寓 - 酒店整体平均入住率68.2% [2] - 长租公寓开业6个月以上项目出租率94% [2] 财务健康度 - 剔除预收账款后的资产负债率45.7% [2] - 净负债率28.4% [2] - 现金短债比4.9倍 [2] - 唯一双A-国际信用评级的内房企 [2]

土地市场与政策影响 - 2024年四季度楼市成交回暖及"好房子"政策推动部分热点城市土地市场火爆 但政策红利消退后新拿土地项目面临去化难题 部分"地王"项目延迟申请预售许可证 [1][2] - 2024年"926楼市新政"出台后房地产市场经历上行期 房企普遍缩短开盘周期至4个月 但2025年政策效应减弱导致市场回归常态 [2][3] - 2024年11月主要一二线城市优质土地供应增加 吸引中海、华润置地、保利等房企争夺 楼面价超10万元/平方米土地成交6幅 其中上海徐汇地块达20万元/平方米 总价超百亿地块成交3幅 [7] 房企投资与销售表现 - 2025年1-7月百强房企拿地金额同比增加34% 其中中海拿地542亿元同比增273% 绿城522亿元同比增128% 保利424亿元同比增104% 但同期百强房企销售金额下降13% [7] - 房企呈现深耕单城趋势 杭州市场在滨江和绿城业绩中占绝对份额 北京市场在中海销售业绩中占比超30% 广州在保利和越秀销售额中占比显著 [8] - 2021年以来房企经历三轮拿地周期：2021年上半年规模扩张式拿地 2023年押注疫情后需求释放 2024年四季度起央国企聚焦核心城市优质土地 如金茂投入数百亿元拿地资金 [9] 项目去化与市场分化 - 2025年新开盘项目去化率普遍低于30% 部分项目低于20% 仅少数核心区项目去化良好 北京朝阳三间房两个项目网签率分别为25%和11% 海淀朱房两个项目网签率分别为11.5%和44.4% [2][4] - 市场分化加剧：北京海淀功德寺两个项目网签率达81%和95% 金茂丰台项目、建发昌平项目及中建朝阳项目去化表现优异 但同期上海豪宅项目二季度后出现零成交 [4][5] - 核心区项目出现同区域分化现象 同一区域不同项目销售表现差异显著 部分项目开盘即按备案价75折销售仍难以去化 [4][10] 产品定位与客户需求 - 项目成功取决于地段位置、产品品质及市场供需等多重因素 其中地段具有不可替代性 当前供过于求市场下需精准洞察不同价格承受能力客户的真实需求 [12][14] - 以北京海淀朱房项目为例：华润臻云雅苑定位现代功能美学 楼面价8.92万元/平方米 均价12.5万元/平方米 最小户型134平方米 首开去化206套；建发海晏雅苑定位王府中式美学 楼面价9.51万元/平方米 均价13.5万元/平方米 起步户型183平方米 首开去化185套 [13] - 豪宅客户更看重"圈子"属性 普通住宅核心是性价比 房企需在拿地前即精准把握区域客户对产品类型、价格承受力及心理需求 缩短户型和总价差距 [12][14]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的 任何損失承擔任何責任。 為遵守上市規則第13.10B條，該等上載資料亦刊登於聯交所「披露易」中文版網站 （https://www.hkexnews.hk）。 承董事局命 中國海外發展有限公司 主席兼執行董事 （於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：688） 海外監管公告 本海外監管公告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市 規則」）第13.10B條刊發。 中國海外發展有限公司（「本公司」）於二零二零年十二月八日及其後刊發了關於中海 企業發展集團有限公司（本公司全資附屬公司）發行境內人民幣中期票據的公告。 根據有關規定，中海企業發展集團有限公司已經於 上海清算所 （http://www.shclearing.com.cn）、中國貨幣網（http://www.chinamoney.com.cn）及北京 金融資產交易所（https://www.cfae.cn）網站上載了《中海企業發展集團有限公司2025年 半 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的 任何損失承擔任何責任。 （於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：688） 海外監管公告 本海外監管公告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市 規則」）第13.10B條刊發。 中國海外發展有限公司（「本公司」）於二零一六年八月十八日及其後刊發了關於中海 企業發展集團有限公司（本公司全資附屬公司）發行人民幣債券的公告。 根據有關規定，中海企業發展集團有限公司已經於 上海證券交易所 （http://www.sse.com.cn）網站上載了《中海企業發展集團有限公司2025年公司債券中期 報告》及《中海企業發展集團有限公司2025年半年度財務報表及附注》，及於深圳證券 交易所（http://www.szse.cn）網站上載了《中海企業發展集團有限公司公司債券半年度 報告（2025年）》。 為遵守上市規則第13.10B條，該等上載資料亦刊登於聯交所「披露易」中文版網站 （https://www.hkexnews. ...

投资评级 - 优于大市评级 [1][3][19] 核心观点 - 2025上半年营业收入832亿元同比下降4.5% 归母净利润87亿元同比下降16.6% [1][8] - 毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% 主要因结转规模下降及毛利率下滑 [1][8] - 派发中期股息每股港币25港仙 [1][8] - 销售金额1202亿元同比下降19% 销售面积512万平方米同比下降6% [1][12] - 在31个城市市占率位居当地前三 其中14个城市位居第一 [1][12] - 新增土地投资17宗 权益购地金额401亿元 一线和强二线城市占比86% [1][12] - 土地储备总建筑面积2693万平方米 权益面积2366万平方米 [1][12] - 商业运营收入35亿元 购物中心和写字楼收入贡献占比81% [2][16] - 购物中心成熟期项目出租率96.2% 经营利润率56.8% [2][16] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率77% 成熟期出租率78.3% 经营利润率59.7% [2][16] - 酒店平均入住率68.2% 长租公寓出租率94% [2][16] - 剔除预收账款后资产负债率45.7% 净负债率28.4% 现金短债比4.9倍 [2][19] - 唯一获得双A-国际信用评级的内房企 [2][19] 财务预测 - 预计2025年营业收入1818亿元 2026年1847亿元 [3][19] - 预计2025年归母净利润155亿元 2026年156亿元 [3][19] - 预计2025年EPS 1.41元 2026年1.43元 [3][19] - 当前股价对应PE 2025年8.0倍 2026年7.9倍 [3][19] - 预测2025年毛利率18% EBIT Margin 14.4% ROE 4.0% [4] - 预测2026年毛利率18% EBIT Margin 14.4% ROE 3.9% [4] - 预测2027年营业收入1930亿元 归母净利润164亿元 [4]