报告公司投资评级 新城悦服务(01755.HK)首次覆盖报告，给予"推荐"评级。[4] 报告的核心观点 公司发展概况 1. 新城悦服务自1996年启程常州，深耕物业行业28年，已成长为综合性后勤服务企业。[9][10] 2. 公司背靠新城控股，在管面积规模持续增长，2023年达2.2亿平方米，同比增长12.8%。[9][30] 3. 公司管理层经验丰富，核心骨干股权激励充分，有利于调动团队积极性。[27][28] 业务发展情况 1. 公司提出"大社区+大后勤"双链战略，全面覆盖非住宅和社区两大客户群体。[18][19][20] 2. 基础物业管理业务稳健增长，外拓增效提速，多业态均衡布局。[30][31][35][36] 3. 社区增值服务业务快速发展，非周期性业务占比持续提升。[48][49][54][55][64][65][66] 4. 公司积极布局电梯维保等设施管理服务，开启新的业务增长点。[55][56][57][58][59] 5. 地产关联业务占比持续下降，业务结构优化。[68][69][70] 财务表现 1. 公司营业收入和归母净利润保持稳健增长。[72][73][74][75] 2. 毛利率水平较高,位列行业前列。[87][88][89] 3. 经营性现金流明显改善,财务状况良好。[106][107][108] 投资建议 1. 新城悦服务业务发展独立性增强,在团餐、设施管理等高频、专业的B端赛道持续发力,具备领先优势。[125] 2. 公司深耕长三角,通过"团餐+物管"双优势进行高质量增长。[125] 3. 预计2024-2026年归母净利润分别为5.10、5.23、5.62亿元,当前股价对应PE分别为5、4、4倍,具备估值优势。[125]

会议主要讨论的核心内容 - 2023年公司核心业务依旧保持稳健增长,全年实现收入54.2亿同比增长4.7% [1] - 物业管理收入增速为17.5%,社区增值服务收入增速为2.3%,其中非洲机型业务收入占比持续提升至79.8% [1] - 团餐业务实现收入4.5亿元同比增长26.4%,固定资源管理服务收入1.6亿元同比增长44.7%,开发商增值服务收入增速为负的36.2% [1] - 2023年公司整体利润同步增长,实现年内利润5.1亿,同比增长7%,本公司拥有人应占利润4.5亿,同比增长5.1% [1] - 2023年实现经营现金流4.2亿元,较上一年改善显著,分红比例也由上年的33%提升至40%,派息为每股人民币0.205元 [1] - 2024年1-5月份,公司收入实现个位数增长,物业管理服务依旧保持了良好的稳健增长趋势 [1] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 关于公司应收账款的回收情况,截至5月底,关联方和第三方的应收账款回收情况如何? [6][7] **潘总回答** 公司目前的现金流情况来看,今年上半年应该会比去年同期有所改善,关联方和第三方的应收账款回收情况都会有所好转 [6][7] 问题2 **投资者提问** 公司未来是否会继续增加国际业务的占比? [18][19][20] **潘总回答** 公司目前暂时会暂缓物业公司的收购,现金需求没有那么大,未来每年的可分派比例还有很大的成长空间,会适当增加国际业务占比 [18][19][20] 问题3 **投资者提问** 公司基础服务的毛利率未来会有怎样的变化趋势? [20][21][22] **潘总回答** 从中长期来看,基础服务的毛利率可能会略有下降,但短期内今年和去年相比应该会比较稳定,未来还有一些提升空间 [20][21][22]

会议主要讨论的核心内容 - 2023年公司核心业务依旧保持稳健增长,全年实现收入54.2亿同比增长4.7% [1] - 物业管理收入增速为17.5%,社区增值服务收入增速为2.3%,其中非洲机型业务收入占比持续提升至79.8% [1] - 团餐业务实现收入4.5亿元同比增长26.4%,固定资源管理服务收入1.6亿元同比增长44.7%,开发商增值服务收入增速为负的36.2% [1] - 公司整体利润同步增长,实现年内利润5.1亿,同比增长7%,本公司拥有人应占利润4.5亿,同比增长5.1% [1] - 2023年实现经营现金流4.2亿元,较上一年改善显著,分红比例也由上年的33%提升至40%,派息为每股人民币0.205元 [1] - 2024年1-5月份,公司收入实现个位数增长,物业管理服务依旧保持了良好的稳健增长趋势 [1] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 关于公司应收账款的回收情况,截至5月底,关联方和第三方的应收账款回收情况如何? [6][7] **公司回答** 公司目前的现金流情况来看,今年上半年应该比去年同期有所改善,关联方和第三方的应收账款回收情况也应该会有所好转。公司正在采取一些措施来化解关联方应收账款,如通过车位销售等方式来冲抵,同时新发生的关联方收入也有较大幅度下降。第三方应收账款回收情况相对较为稳定,尤其是短餐业务的回款情况较好。[6][7] 问题2 **投资者提问** 公司未来在毛利率管理方面有什么计划和措施? [20][21] **公司回答** 从中长期来看,基础服务的毛利率可能还会略有下降,主要是因为公司正在从新项目拓展转向存量项目精细化管理,存量项目的毛利率相对较低。但短期内,公司认为今年和去年相比,基础服务毛利率应该会比较稳定。公司还将通过一些措施来提升毛利率,如淘汰一些盈利能力较差的项目,以及在一些可持续发展业务如团餐等方面进行成本管控,预计这些措施将有助于维持整体毛利率水平。[20][21] 问题3 **投资者提问** 公司未来在并购市场的动作和策略是什么?对并购标的的估值情况有何观察? [24][25][26][27] **公司回答** 在物业管理领域,公司目前并购的热情相对较低,主要是因为行业内出现了一些并购失败的案例,大家更加谨慎和注重标的质量。同时二级市场公司估值较低,收购成本也较高。 在团餐领域,并购市场相对较为活跃,但各公司的收购策略和目标市场有所不同,导致估值差异较大,普遍在高个位数到10倍市盈率之间。未来并购市场可能会逐步恢复,但不会像之前那样疯狂,大家会更加注重风险防范。[24][25][26][27]

会议主要讨论的核心内容 - 2023年公司核心业务依旧保持稳健增长,全年实现收入54.2亿同比增长4.7% [1] - 物业管理收入增速为17.5%,社区增值服务收入增速为2.3% [1] - 社区增值板块中非周期性业务收入占比持续提升至79.8% [1] - 团餐业务实现收入4.5亿元同比增长26.4%,固定资源管理服务收入1.6亿元同比增长44.7% [1] - 开发商增值服务收入增速为负的36.2%,地产关联度持续降低 [1] - 2023年公司整体利润同步增长,实现年内利润5.1亿同比增长7% [1] - 2023年实现经营现金流4.2亿元较上一年改善显著,分红比例由上年的33%提升至40% [1] - 2024年1到5月份公司收入实现个位数增长,物业管理服务依旧保持良好的稳健增长趋势 [2] - 社区增值服务较去年同期略微下降,主要是与开发商相关的周期性业务、装修业务和车位代销业务等的大幅下降 [2] - 非周期性业务、繁餐业务和固定资源管理服务业务延续去年强劲增长的趋势 [2] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **观众提问** 请问节节到5月底的时候关联方还有第三方的应收这样的一个回收的情况是怎么样 [7][8] **潘总回答** 从我们总体的现金流的情况我们预估今年上半年应该目标是要比去年同期要更好一点,所以对应的我们理解应该不管是关联方还是第三方应该这个贸易营收款的情况都会比去年而言这个表现的更佳 [7][8] 问题2 **观众提问** 请问公司现在的合约面积情况是怎么样,未来有什么特别的刺激 [9][10] **潘总回答** 公司已经没有再继续大范围的去披露合约面积了,主要是因为公司的整个所谓的拓展策略也好或者说物业管理的策略也好已经慢慢的在打算从新款策略转往成量市场策略 [9][10] 问题3 **观众提问** 请问公司未来在永续性业务方面的发展方向是什么,短期内会有什么影响 [12][13] **潘总回答** 从非业主增值或者说开发商增值来看,暂时看不到它的增长潜力,需要等待地产销售回暖。公司正在发展一些永续性的业务,如团餐和电梯服务,未来还会考虑一些与充电相关的新业务,这些业务的收入占比会逐步提高,对公司利润率也会有正面影响 [12][13][15][16][17]

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业绩总结 - 公司2023年实现主营业务收入54.2亿元，同比增长4.7%[1] - 公司2023年净利润为4.5亿元，同比增长5.1%[1] - 公司综合毛利率基本持平，细分业务中物业管理业务毛利率下降，社区增值服务业务毛利率提升[3] - 公司在管面积稳步增长，2023年物业管理收入占总收入比例为65.5%[4] 未来展望 - 公司持有新城悦服务股票比例逐渐降低，社区增值服务业务增速较快，预计未来仍可维持一定增速规模[6] - 调整公司2024-2025年EPS预测至0.57、0.61元/股，引入2026年EPS预测0.64元/股，维持“买入”评级[6] 新产品和新技术研发 - 公司持有新城悦服务股票比例逐渐降低，社区增值服务业务增速较快，预计未来仍可维持一定增速规模[6] 市场扩张和并购 - 公司持有新城悦服务股票比例逐渐降低，社区增值服务业务增速较快，预计未来仍可维持一定增速规模[6] 其他新策略 - 公司盈利预测表来源于Wind、中泰证券研究所[8] - 公司的投资评级说明包括买入、增持、持有、减持和中性等级[26]

业绩总结 - 公司2023年度收入为54亿元，同比增长4.7%[2] - 公司2023年度归母净利润为4.5亿元，同比增长5.1%[2] - 公司2023年实现经营性现金流4.2亿元，较上一年度改善显著，分红比例提升至40%[3] - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为5.5/6.4/7亿元，对应EPS分别为0.63/0.73/0.81元，PE为3.2/2.8/2.5倍，维持“买入”评级[3] 用户数据 - 公司在管项目面积达到2.2亿平方米，较上年净增加2540万平方米，质量进一步提升[2] - 公司非住宅业态在管面积达到5037万平方米，占总在管面积的22.5%，非住宅物业管理收入增加13.8%[2] - 公司在医院赛道上服务规模持续提升，后勤服务年化合约金额约2亿元[2] 未来展望 - 公司股价相对走势稳定，近3月换手率为9.27%[2] - 公司股息率达到10%，具备较强吸引力，未来分红比例有望进一步提升[3] - 公司2022-2026年P/E分别为4.2/4.0/3.2/2.8/2.5，P/B分别为0.6/0.5/0.5/0.4/0.4[3] 新产品和新技术研发、市场扩张和并购、其他新策略 - 公司在医院、产业园区、企业总部等领域发展迅速，成长为综合后勤服务企业[2] - 公司非周期业务保持稳健增长，地产关联度降低，核心业务依旧保持稳健增长[2] - 公司股息率达到10%，具备吸引力[1]

业绩总结 - 公司2023年实现收入54.2亿元，同比增长4.7%[1] - 归母净利润为4.5亿元，同比增长5.1%[1] - 公司2023年团餐服务收入同比增长26.4%、固定资源管理服务收入同比增长44.7%[3] - 下调公司2024-2025年EPS预测至0.53元、0.55元，新增2026年EPS预测为0.57元[4] 公司业务 - 物业管理服务毛利率同比微降至24%，社区增值服务毛利率同比提升至35.7%[1] - 公司在管面积2.2亿平米，第三方占比48.9%、非住宅占比22.5%[2] 未来展望 - 新城悦服务公司2026年预计营业额将达到6249百万元，较2023年增长15.2%[7] - 公司2026年预计税后利润为553百万元，较2023年增长9.1%[7] - 公司2026年预计ROIC为153.0%，较2023年大幅增长[7] 投资评级 - 平安证券研究所对股票投资评级分为强烈推荐、推荐、中性和回避四个等级[8] 其他 - 公司研究报告仅提供给签署服务协议的特定客户，不面向公众发布[9] - 证券市场存在风险，投资需谨慎[10]

公司业绩 - 公司2023年全年实现营收54.2亿元，同比增长4.7%[1] - 公司2023年归母净利润4.5亿元，同比增长5.1%[1] - 公司核心业务稳健增长，物业管理服务营收同比增长17.5%[1] - 公司在管面积达2.24亿方，同比增长12.8%[1] - 公司团餐业务营收同比增长26.4%[1] 财务状况 - 公司毛利率为26.5%，同比上升0.7pct[1] - 公司销管费率同比下降0.5pct至10.5%[1] - 公司每股派息0.205元，分红率达40%[1] 未来展望 - 预计2026年归母净利润为5.9亿元，对应的EPS为0.57/0.62/0.68元[1] - 维持“买入”评级，对应的PE为3.6X/3.3X/3.0X[1] 风险提示 - 大股东/关联方交付项目规模不及预期[2] - 市场化拓展不及预期[2] - 社会总需求恢复缓慢[2] 其他 - 新城悦服务2026年预计净利润为6.75亿元[3] - 2026年ROIC预计为18.70%[3] - 2026年P/E（非GAAP）预计为3.01[3]

财务数据 - 2023年截至12月31日止年度，公司收入为5,424,284千元，同比增长4.7%[1] - 毛利为1,438,478千元，毛利率为26.5%，较去年同期提高0.7个百分点[1] - 年内利润为507,858千元，每股基本盈利为0.52元，同比增长4.0%[1] - 非流动资产总额为1,130,362千元，较2022年减少22%[4] - 流动资产总额为5,552,281千元，较2022年增长18%[4] - 非流动负债总额为236,043千元，较2022年增长1%[5] - 流动负债总额为3,155,392千元，较2022年增长5%[5] 业绩总结 - 公司2023年全年业绩收入约为54.2亿元人民币，同比增长约4.7%[37] - 核心业务收入约为48.7亿元人民币，同比增长约13.0%[37] - 公司截至2023年12月31日止年度，净利润约为4.5亿元，同比增长约5.1%[45] 服务收入 - 物业管理服务收入为3,555,106千元，同比增长17.5%[1] - 社区增值服务收入为1,314,308千元，同比增长2.3%[1] - 开发商增值服务收入为554,870千元，同比下降36.2%[1] 税务情况 - 公司的即期所得税中，中国企业所得税为171,580千元，较2022年的198,054千元有所下降[19] - 公司的遞延所得税中，中国企业所得税在2023年为-33,853千元，较2022年的-45,817千元有所增加[19] - 公司在2023年没有需要缴纳香港利得税的收入[20]