股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年2月28日 狀態: 新提交 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01755 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 10,000,000,000 | USD | | 0.01 | USD | | 100,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | | USD | | 0 | | 本月底結存 | | | 10,000,000,000 | USD | | 0.01 | USD | | 100,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： USD 100,000,000 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: ...

行业背景与核心议题 - 宏观经济与房地产市场下行，新房市场持续调整，2025年房屋新开工面积同比下降20.4% [2][30] - 物业管理行业已从关注新房增量市场，转变为重视存量项目管理与资产运营的存量市场 [2][30] - 物业企业的增长动力从抢占新增项目，转向深挖现有客户与项目价值，存量资产运营重要性持续提升 [2][30] - 存量运营时代，“好服务”成为行业突破困境、实现高质量发展的核心议题 [1][29] 概念转变与价值重构 - 存量资产运营定义为对已投入使用的物业，通过专业管理、服务、改造和资本运作，实现持续保值、增值和收益最大化的经营活动 [3][31] - 行业定位正从传统的“物业管理”转向更多元化的“资产运营”，对服务能力提出更高要求 [3][31] - 存量资产运营创造四大价值：资产价值（维持与提升资产定价）、使用价值（提升业主居住体验）、经营价值（助力物业费定价、收缴率及续约率提升）、社会价值（化解老旧住房风险、促进邻里和谐） [3][31] 资产保值增值的实施路径 - 优质基础服务是资产保值的根基和“稳定器”，能延缓建筑老化、提升安全舒适度、降低长期维修支出，确保资产价值下限 [6][34] - 多元化增值服务是提升资产价值上限的“放大器”与“加速器”，通过提升硬件品质（如美居焕新、智慧家居升级）和优化使用体验（如便民生活圈、社群活动、“一老一小”照护）来实现溢价 [6][34] - “好服务”是将“静态资产”转化为“价值载体”的关键引擎，基础服务与增值服务形成“硬实力”与“软价值”的协同，构成资产长期增值的双翼 [9][37] 增值服务的执行原则 - **洞察需求精准定位**：增值服务开展需优先洞察业主真实需求，实现需求与服务内容的“精准匹配”，思路需从“我们想卖什么”转向“业主真正需要什么” [11][38] - **建立系统化需求洞察机制**：包括线上问卷/App反馈直接收集、通过物业管家等触点进行深度访谈与观察、利用大数据分析公共空间使用习惯、依据社区生命周期和业主画像对需求分层分类、并通过小范围试点快速迭代验证 [12][13][39] - **理性探索，避免盲目扩张**：规划增值服务需聚焦高频刚需、采用渐进策略，确保与基础服务场景及业主需求协同，做到试点验证、按需供给、协同发展 [16][41] 综合实践模式探索 - **“物业服务+生活服务”模式（形态整合）**：政策自2021年起持续鼓励，2025年与“物业服务质量提升行动”正式挂钩，成为践行“好服务”的重要环节 [19][20][44][45] - **企业实践集中于两个维度**：一是整合多元服务资源构建线上平台或线上线下结合（如碧桂园服务的“一站式资源整合平台”），二是将物业服务融入生活服务，打造社群品牌（如华润万象生活的“润比邻”社群品牌） [20][21][45][47] - **“物业服务进家庭”（场景纵深拓展）**：2025年政策明确推动，是“物业服务+生活服务”模式的深化，将专业服务延伸至更具私密性的家庭空间 [22][23][48] - **“物业服务进家庭”主要实践方式**：提供专业化入户服务（如新城悦服务“悦XIN家+”）、聚焦居家养老需求（如永升服务“1+6”服务团队）、切入家装与旧改激活存量房价值（如绿城服务“绿城房屋4S”） [24][49][50] 典型案例与数据佐证 - 新城悦服务的南京新城璞樾钟山项目，2017年开盘价约4.19万元/平方米，至2025年二手房挂牌均价维持在4.39万元/平方米，高于开盘价，而同期南京市及周边项目二手房价格普遍下跌15%以上 [9][36] - 该项目资产保值得益于优质的基础服务（精细化维护延缓物理折旧）与增值服务（高频社区活动、长者特色服务、驻场维修、首问责任制等），增强了业主归属感与满意度，为资产赋予无形价值 [9][36] 总结与行业展望 - 存量时代的竞争本质是资产管理与运营能力的竞争 [26][52] - 高效的存量资产运营能挖掘资产潜力、稳定现金流、抵御市场波动风险 [26][52] - 增值服务是物业企业开展存量资产运营的核心引擎，通过引入创新业态、提升空间体验、构建社群生态等方式，开拓多元收入渠道，最终实现资产溢价、长效竞争力提升及多方共赢 [26][52]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为1亿美元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为10亿股，面值0.01美元[1] 股份发行 - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为8.71331亿股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为8.71331亿股[2] 公众持股 - 适用公众持股量初始指定门槛为已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[3] - 截至本月底已符合适用的公众持股量要求[3]

公司治理与财务披露事件 - 原定于2025年1月20日的董事会会议延期，会议原计划审议批准2024年全年业绩及末期股息分派，延期原因为核数师需要更多时间完成审核工作 [1][4] - 公司已公布2024年未经审核的全年业绩，但根据规定应在2025年3月31日前刊发，公司在截止日宣布延迟刊发业绩并停牌，原因为核数师发现“其与关联方的部分关联资金往来异常” [1][4] - 自延迟刊发业绩公告至今已10个月，期间公司启动独立调查组，经历核数师罗兵咸永道辞任、上任不足9个月的CFO离岗、罢免关联交易主导人（公司执行董事及首席运营官）等事件 [1][5] - 截至目前，公司已部分完成复牌指引，明确财务业绩披露计划是其中之一，但再次因故延迟审议业绩，后续仍需公布2024年年报及2025年中期报告 [1][5] 2024年财务业绩表现 - 2024年公司实现总收入50.56亿元，同比下降6.8% [2][5] - 分业务收入：物业管理服务收入35.76亿元，同比增长0.6%；社区增值服务收入11.85亿元，同比下降9.9%；开发商增值服务收入2.95亿元，同比下降46.9% [2][5] - 2024年实现毛利9.37亿元，同比下降34.9%；毛利率为18.5%，较上年同期的26.5%下降8个百分点 [2][5] - 分业务毛利率：物业管理服务毛利率16.6%，同比下降7.4个百分点；社区增值服务毛利率26.4%，同比下降9.3个百分点；开发商增值服务毛利率10.5%，同比下降10.3个百分点 [2][5] - 2024年公司净亏损8.76亿元，上年同期净利润为5.08亿元；本公司拥有人应占年内亏损8.2亿元，上年同期盈利4.45亿元 [2][6] 财务状况与关联交易 - 截至2024年底，公司应收账款总额为12.59亿元，同比下降29.95% [2][6] - 应收账款构成：来自关联方应收款9.61亿元，较上年同期增加1.62亿元，同比增幅20.23%；来自第三方应收款12.61亿元，同比增加1.23% [2][6] - 公告显示预期信贷亏损拨备为-9.64亿元 [2][6] - 董事会主席表示，公司与房地产行业高度关联的业务收入已多年下降，公司仍在寻求进一步降低相关业务规模，以使应向关联方收取的应收款项回到健康水平 [3][6] - 2024年下半年，公司与房地产行业相关的业务收入继续大幅下降，根据2024年10月与新城控股等关联方签署的协议，2025年向关联方提供服务所获收入将不超过1.2亿元，预计与关联方之间的贸易应收款项将进入下降趋势 [3][6] 业务战略与历史并购问题 - 董事会主席表示，自2023年末，公司发现过往收购的公司在强竞争环境下展现出业绩压力和商誉风险 [3][7] - 2024年公司已完全退出了一家之前收购的物业管理企业 [3][7] - 管理层反思，并购公司问题爆发范围更广的原因包括行业竞争激烈，以及过去投资决策和投资后管理方面的不足 [3][7] - 对于部分在经营上无法达到预期的并购企业，管理层已开始探讨相关方案，将尽最大努力减少损失 [3][7]

公司财务业绩 - 2024年度收入为50.56亿元人民币，同比减少6.8% [1] - 公司拥有人应占亏损8.2亿元，同比由盈转亏 [1] - 每股基本亏损0.96元 [1] 盈利能力 - 2024年度毛利为9.37亿元人民币，较2023年的14.39亿元同比下降34.9% [1] - 毛利率为18.5%，较2023年的26.5%下降8.0个百分点 [1]

公司财务表现 - 2024年度收入为50.56亿元人民币，同比减少6.8% [1] - 公司拥有人应占亏损8.2亿元人民币，同比由盈转亏 [1] - 每股基本亏损0.96元 [1] 盈利能力分析 - 2024年度毛利约为9.37亿元人民币，较2023年的约14.39亿元同比下降约34.9% [1] - 2024年度毛利率约为18.5%，较2023年的26.5%下降8.0个百分点 [1]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2024年总收入为50.56亿元人民币，同比下降6.8%[5] - 2024年总收入为5,055,598千元，较2023年的5,424,284千元下降6.8%[18] - 公司2024年总收入约为人民币50.556亿元，较2023年下降约6.8%[60][62] - 2024年毛利为9.37亿元人民币，毛利率为18.5%，同比下降8.0个百分点[5] - 整体毛利为人民币936.6百万元，同比下降34.9%；毛利率为18.5%，同比下降8.0个百分点[70] - 2024年年内亏损为8.76亿元人民币，而2023年为盈利5.08亿元人民币，同比下降272.4%[5] - 公司年内亏损为人民币875.6百万元，较2023年利润人民币507.9百万元下降272.4%[77] - 2024年每股基本亏损为0.96元人民币，同比下降284.6%[5] - 公司2024年基本每股亏损为人民币0.96元，而2023年基本每股盈利为0.52元[32] - 2024年每股摊薄亏损为0.96元人民币，2023年每股摊薄盈利为0.52元人民币[35] - 公司2024年归属于公司所有者的年内亏损为人民币8.20亿元，而2023年为盈利4.45亿元[32] - 公司2024年归属股东净亏损为8.19562亿元人民币，而2023年为盈利4.45045亿元人民币[35] - 公司拥有人应占亏损为人民币819.6百万元，较2023年利润下降284.2%[77] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2024年销售及服务成本为4,118,993千元，较2023年的3,985,806千元增长3.3%[18] - 公司2024年雇员福利费用为人民币16.04亿元，较2023年的18.12亿元下降11.5%[20] - 公司2024年外包保安、绿化及清洁成本为人民币15.17亿元，较2023年的13.09亿元增长15.9%[20] - 公司2024年客户关系减值亏损为人民币1.97亿元，较2023年的2163.9万元激增808.5%[20] - 公司2024年商誉减值亏损为人民币8545.5万元，较2023年的5521.9万元增长54.8%[20] - 公司2024年其他收入为人民币6959.8万元，较2023年的5097.3万元增长36.5%[21] - 公司2024年所得税费用为人民币7137.0万元，较2023年的1.38亿元下降48.2%[23] - 公司2024年即期中国企业所得税为人民币8865.6万元，较2023年的1.72亿元下降48.3%[23] - 公司2024年股息预扣税拨备约为人民币2720万元[29] 各条业务线表现：收入 - 物业管理服务收入为35.76亿元人民币，同比微增0.6%[5] - 2024年物业管理服务收入为3,575,950千元，与2023年的3,555,106千元基本持平[18] - 物业管理服务收入为人民币35.7595亿元，同比增长0.6%[60][62] - 物业管理服务收入为人民币3,576.0百万元，同比增长0.6%，占总收入70.8%[64] - 物业管理服务收入中，来自新城控股开发的物业收入为人民币2,148.6百万元，增长6.4%；来自第三方开发的物业收入为人民币1,427.4百万元，下降7.1%[65] - 社区增值服务收入为11.85亿元人民币，同比下降9.9%[5] - 社区增值服务收入为人民币11.84806亿元，同比下降9.9%[60][62] - 社区增值服务收入为人民币1,184.8百万元，同比下降9.9%，占总收入23.4%[66] - 开发商增值服务收入为2.95亿元人民币，同比下降46.9%[5] - 2024年开发商增值服务收入为294,842千元，较2023年的554,870千元大幅下降46.9%[18] - 开发商增值服务收入为人民币2.94842亿元，同比下降46.9%[60][62] - 开发商增值服务收入为人民币294.8百万元，同比下降46.9%，占总收入5.8%[67] - 团餐服务收入已超人民币5亿元，同比增长约20%，占总收入比例约10%[51][53] 各条业务线表现：毛利与毛利率 - 物业管理服务毛利为人民币593.2百万元，毛利率16.6%，同比下降7.4个百分点[70][71] - 社区增值服务毛利为人民币312.5百万元，毛利率26.4%，同比下降9.3个百分点[70][71] - 开发商增值服务毛利为人民币30.9百万元，毛利率10.5%，同比下降10.3个百分点[70][71] 资产与负债状况 - 金融资产及合约资产的减值亏损净额大幅增加至10.16亿元人民币，而2023年为2.56亿元人民币[6] - 2024年末现金及现金等价物为21.42亿元人民币，较2023年末的19.27亿元人民币有所增加[8] - 现金及现金等价物从2023年的19.27283亿元增加至2024年的21.41751亿元，增长约11.1%[41] - 截至2024年12月31日，公司现金及现金等价物与受限制现金合计为人民币2,195,059千元，其中人民币占2,164,157千元（约98.6%），美元占23,342千元，港元占7,560千元[87] - 2024年末贸易应收款项为12.59亿元人民币，较2023年末的17.97亿元人民币有所减少[8] - 贸易应收款项总额从2023年的20.76436亿元微增至2024年的22.22501亿元，但预期信贷亏损拨备大幅增加至9.63892亿元（2023年：2.79581亿元）[36] - 贸易应收款项账龄恶化，1年以内的款项占比从2023年的69.3%下降至2024年的47.2%[37] - 2024年总负债为3,421,802千元，较2023年的3,391,435千元增长约0.9%[9] - 2024年合约负债大幅增长至1,078,475千元，较2023年的826,549千元增长30.5%[9] - 2024年递延所得税负债为75,579千元，较2023年的111,326千元下降32.1%[9] - 2024年贸易及其他应付款项（非流动）为28,700千元，较2023年的112,924千元大幅下降74.6%[9] - 2024年总资产及权益为5,475,045千元，较2023年的6,682,643千元下降18.1%[9] - 2024年净流动资产为1,258,264千元，较2023年的2,396,889千元下降47.5%[9] - 贸易应付款项从2023年的4.10594亿元增加至2024年的6.20316亿元，增长约51.1%[45] - 向关联方贷款（包括利息）在2024年末为1.95557亿元人民币，2023年末则为0元[38] - 公司2024年支付平台现金从2799.9万元人民币增加至8136.8万元人民币，增长约190.6%[41] - 已发行普通股数量为8.71331亿股，与2023年末基本持平[43] 管理层讨论和指引 - 公司持有的团餐服务年化合约金额已超过人民币6亿元[53] - 根据新协议，公司2025年向关联方提供服务所获收入将不超过人民币1.2亿元[55] - 公司计划出售大连华安物业管理有限公司60%权益，代价为人民币6285.6万元[48] - 2025年7月，公司协议出售大连华安物业管理有限公司60%权益，总代价为人民币62,856,000元，已收取两期款项合计人民币10,800,000元[93] - 董事会不建议派付截至2024年12月31日止年度的末期股息（2023年：每股人民币0.205元）[92] - 公司强调其营运保持稳定且未受影响[105] 公司治理与资本运作 - 公司2024年宣派股息总额为2.59975亿元人民币，较2023年的1.50054亿元增长约73.3%[46] - 公司2023年末期股息为每股人民币0.205元，总计约人民币1.78623亿元[49] - 2024年公司附属公司向非控股权益派付股息合计为人民币8135.2万元[49] - 2021年配售事项完成，以每股20.80港元配售50,000,000股新股，所得款项净额约为1,032百万港元（约人民币864.3百万元）[88] - 截至2024年12月31日，2021年配售所得款项净额人民币864.3百万元已全部动用，原计划用于收购物业管理公司（60%，人民币518.6百万元）、收购下游公司（30%，人民币259.3百万元）及升级IT基础设施（10%，人民币86.4百万元）[91] - 根据2024年3月28日公告，配售所得款项用途变更，其中人民币47.6百万元被重新分配用于公司一般营运资金，并于2024年度内全部动用[91] - 截至2023年12月31日，配售所得款项未动用余额为人民币47.6百万元[91] - 公司于2018年采纳的购股权计划已于2024年10月19日届满，2024年度内未授出任何购股权[98] - 股份奖励计划相关授出的最高股份数目累计不得超过公司已发行股本总数的1.25%[99] - 股份奖励计划于2021年修订，将相关授出的最高股份数目上限调整至公司已发行股本总数的5.0%[100] 审计与交易状态 - 自2025年4月1日起，公司股份于联交所暂停买卖[94] - 罗兵咸永道会计师事务所于2025年5月26日辞任公司核数师，致同（香港）会计师事务所有限公司获委任为新核数师[94] - 公司截至2024年12月31日止年度的全年业绩为未经审核状态[101] - 未经审核业绩公告已登载于联交所及公司网站[102] - 经审核的全年业绩可能与未经审核业绩存在差异[103] - 公司股份自2025年4月1日起于联交所暂停买卖，并将继续暂停[104]

资金占用费 - 关联方资金占用费总额4,115,125元，杨先生已付首期615,125元，二、三期1,000,000元、2,500,000元分别于2026年1月31日及2月15日前支付[5][6] - 2025年12月公司与杨先生订立和解协议，未按期支付需按贷款市场报价利率四倍承担罚金[6] 业绩公告 - 公司预计2026年1月20日刊发2024年全年业绩公告[8] - 公司曾多次延迟刊发2024年全年业绩、2024年年报、2025年中期业绩及2025年中期报告[3] 人员变动 - 2025年7月14日致同获委任为新核数师，任期至下届股东周年大会结束[7] - 董事会已罢免杨先生相关职务[9] 调查与行动 - 独立法证会计师完成调查，独立调查委员会提交报告供董事会审议[5] - 2025年9月30日董事会决议向杨先生就资金占用费采取法律行动[5] - 公司委聘富睿玛泽法证调查有限公司进行独立法证调查，委聘富睿玛泽风险评估服务有限公司进行内部监控检讨[4][10] 复牌相关 - 联交所2025年6月23日向公司列出复牌指引[4] - 公司股份于2025年4月1日上午九时起暂停买卖，继续暂停直至另行通知[14] - 公司将按规定适时刊发公告和季度更新，与顾问合作遵守复牌指引[13] 其他 - 公司为中国物业管理服务供应商，业务运营在重大方面如常进行[12] - 公司强调集团运营保持稳定且未受影响[15] - 提醒股东及潜在投资者买卖公司股份或证券时审慎行事[16]

会议安排 - 公司将于2026年1月20日举行董事会会议[3] - 会议将考虑及批准2024年度全年业绩及发布[3] - 会议将考虑建议派发末期股息（如有）[3] 股份情况 - 公司股份于2025年4月1日起暂停买卖，直至另行通知[4] 营运状况 - 集团营运保持稳定且未受影响[5]

内部监控审查时间 - 内部监控检讨审查期间为2023年1月1日至2025年3月31日[6] - 内控跟进审查及测试覆盖期为2025年9月15日至2025年10月12日[6] 制度颁布 - 2025年10月落实及正式颁布《新城悦服务集团权责手册》[13] - 2025年11月制订、批准及颁布《新城悦服务物资管理办法（2025版）》[16] - 2025年11月制定《新城悦服务资金管理办法（2025版）》[22] - 2025年11月制定、批准及颁布《新城悅服務財務管理作業指引（2025版）》[29][33] - 2025年10月制订、批准及颁布《新城悦服务信息安全管理办法（2025版）》[41][46] 人员变动 - 王晓松、吕小平及陆忠明自2025年10月27日起辞任非执行董事[14] 计划安排 - 2026年1月完成在固定资产清单内对相关电子设备添加唯一序列号[16] - 2028年末前集团总部员工、2031年末前全体员工完成从“自携设备”到“集团配发设备”转变[43] - 2026年初开展与关联人士定期对账[37] 培训与管理 - 委聘独立顾问为2025年度风险管理及内部监控检讨提供风险评估咨询服务[10] - 为集团有关员工安排与风险管理及内部监控相关的培训[10] - 向资产管理员工提供固定资产管理相关培训[19] - 安排关联交易培训[37] - 向财务及数字化发展中心员工提供SAP系统账户开设及权限授权相关培训[48] 问题与改进 - 固定资产清单编制管理存在不足，需补充电子设备资料等[17][18][19] - 管理SAP系统银行交易记录内部监察程序存在不足，撤销“删除”及“红冲”功能[21] - 付款申请及审批程序执行无效，停止使用纸质审批单[24] - 银行账户U盾使用及管理程序存在不足，保管人应按SAP系统审批付款并签立保管授权书[27] - 未有效执行每月银行账户对账程序，应定期核对并编制调节表[31] - 关联交易内部监控程序存在不足，需指派负责人管理[38] - 缺少员工使用个人电子设备管理及监控政策，应制定相关政策[42] - 缺少监控员工删除工作相关文件措施，应制定管理措施和政策[45] - SAP系统存在权限管理与功能设定监控程序缺失问题，停用相关账户并启用审计日志功能[48] 股份情况 - 公司股份自2025年4月1日起于联交所暂停买卖，继续暂停直至另行通知[50] 董事会成员 - 公告日期董事会包括执行董事戚小明、吴倩倩，独立非执行董事张燕、朱伟、姜旭之[52]