报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 4月1日资金面维持宽松，债市继续承压调整，转债市场主要指数集体跟涨，转债个券多数上涨，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行 [1][2] 债市要闻 国内要闻 - 国务院总理李强在四川调研时强调加快能源结构调整优化，为经济社会高质量发展提供有力支撑 [4] - 央行等四部门联合召开科技金融工作交流推进会，强调“十五五”时期科技金融要为科技强国提供更优质服务 [4] - 国家税务总局税收数据显示今年我国经济开局好、基础稳、质量优，制造业发展量稳质升，新动能产业稳步发展 [5][6] 国际要闻 - 美国3月制造业活动指数升至52.7，投入品价格支付指数单月涨7.8个点至78.3，但新订单与积压订单增长步伐放缓，就业分项指数基本持平 [7] - 美国2月零售销售环比增长0.6%，汽车销售强劲回升是主要拉动力，但油价持续高企可能挤压其他领域消费 [8] - 美国3月私营部门新增就业岗位6.2万人，高于预期，留职员工年薪增幅维持在4.5%，跳槽员工薪资增幅提升至6.6% [9] 大宗商品 - 4月1日，WTI 5月原油期货收跌1.24%，布伦特6月原油期货收跌2.70%，现货黄金涨1.91%，NYMEX 5月天然气期货价格收跌2.36% [11] 资金面 公开市场操作 - 4月1日，央行开展5亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有785亿元逆回购到期，单日净回笼资金780亿元 [12] 资金利率 - 4月1日，资金面维持宽松，DR001下行0.35bp至1.269%，DR007下行0.04bp至1.423% [13] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：4月1日，受股市上涨、基金开始净赎回影响，债市继续承压调整，10年期国债活跃券260005收益率上行0.75bp至1.8185%，10年期国开债活跃券250220收益率上行0.60bp至1.9660% [16] - 债券招标情况：报告列出了26进出清发02、26进出清发007（增发1）等多只债券的期限、发行规模、中标收益率等信息 [18] 信用债 - 二级市场成交异动：4月1日，4只产业债成交价格偏离幅度超10%，“H1万科06”涨超11%，“22万科MTN005”“22万科MTN004”涨超13%，“H9龙控01”涨超45% [19] - 信用债事件：万科2025年营收下降，归母净亏，已完成332.1亿元公开债务偿付；信达地产2025年营收下降，净亏损，拟计提资产减值损失等 [20][21] 可转债 - 权益及转债指数：4月1日，A股高开高走，三大股指集体收涨，转债市场主要指数集体跟涨，转债市场成交额较前一交易日放量，个券多数上涨 [22] - 转债跟踪：4月1日，本川智能、爱科科技发行转债获证监会注册批复；九强转债、神宇转债公告即将触发转股价格下修条款；天业转债、睿创转债公告即将触发提前赎回条款 [28] 海外债市 - 美债市场：4月1日，各期限美债收益率普遍上行，2/10年期美债收益率利差扩大1bp至52bp，5/30年期美债收益率利差收窄2bp至94bp，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率上行1bp至2.31% [26][27][29] - 欧债市场：4月1日，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行，德国、法国、意大利、西班牙、英国10年期国债收益率分别下行1bp、4bp、7bp、4bp、9bp [30] - 中资美元债每日价格变动：报告列出了截至4月1日收盘部分中资美元债的日变动、信用主体、债券代码等信息 [32]

股本与股份情况 - 截至2026年3月底，法定/注册股本总额8亿港元，股份80亿股，每股面值0.1港元[1] - 截至2026年3月底，已发行股份（不含库存）和总数均为34.18883945亿股，库存股份0股[2] 股份期权情况 - 截至2026年3月底，股份期权计划上月底和本月底结存数均为0[4] - 本月底因股份期权可能发行或转让股份总数3.14932505亿股[4] 股份变动情况 - 本月内已发行股份（不含库存）和库存股份增减总额均为0普通股[7]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 收入为67.62亿元人民币，较上年110.62亿元下降38.8%[4] - 2025年集团总收入为67.62亿元人民币，较2024年的110.62亿元下降38.8%[36][37] - 2025年总收入约为人民币67.619亿元，较2024年的110.615亿元下降38.9%[57] - 2025年按权益合并收入约为人民币105.268亿元，较2024年的151.727亿元下降30.6%[57] - 年度亏损为34.62亿元人民币，较上年81.51亿元亏损收窄57.5%[4] - 2025年集团年度亏损为34.62亿元，较2024年的81.51亿元亏损收窄57.5%[36][37] - 年度全面亏损总额为24.90亿元人民币[5] - 2025年度净亏损约为人民币34.62亿元[15] - 年度亏损为约人民币3,462.2百万元，较2024年亏损约人民币8,151.0百万元有所收窄[72] - 2025年度净亏损约为人民币34.62亿元[108] - 本公司拥有人应占每股基本亏损为人民币96分[4] - 2025年公司拥有人应占亏损为人民币32.714亿元，每股基本亏损基于34.189亿股加权平均股数计算[50] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 毛利为10.11亿元人民币，毛利率为14.9%，较上年毛利18.89亿元及毛利率17.1%有所下降[4] - 2025年集团融资成本为27.07亿元，较2024年的29.29亿元略有下降[36][37] - 2025年融资成本净额为人民币27.066亿元，其中银行及其他借贷利息为52.158亿元，资本化利息为25.102亿元[40] - 销售成本下降37.3%至约人民币5,751.1百万元，主要由于物业交付面积减少[61] - 2025年所得税抵免总额为人民币7.973亿元，而2024年为所得税支出3.730亿元[44] - 2025年度雇员福利开支（不含董事及行政总裁薪酬）约为人民币3.439亿元[94] 财务数据关键指标变化：其他财务数据 - 现金及银行结余为6.34亿元人民币，较上年7.87亿元减少19.4%[6] - 截至2025年12月31日，公司现金及银行结余约为人民币6.34亿元[15] - 2025年末现金及现金等价物为人民币1.861亿元，受限制现金为4.483亿元[53] - 现金及银行结余账面金额为约人民币634.4百万元，受限制现金约人民币448.3百万元[73] - 现金及银行结余仅约为人民币6.34亿元[108] - 流动负债净额为448.10亿元人民币，流动比率为0.62，显示短期偿债压力较大[6] - 截至2025年12月31日，公司流动负债净额约为人民币448.10亿元[15] - 截至2025年底流动负债净额约为人民币448.10亿元[108] - 附息银行及其他借贷总额为736.07亿元人民币，其中流动部分为530.47亿元[6] - 截至2025年12月31日，公司附息银行及其他借贷的即期部分约为人民币530.47亿元[15] - 总借贷（银行及其他贷款、优先票据、境内公司债券）合计约人民币73,607.2百万元[74] - 一年内须偿还的银行及其他借贷约为人民币530.47亿元[108] - 资产净额为66.46亿元人民币，较上年91.36亿元下降27.2%[6] - 负债比率（借贷净额/权益总额）为1,098.0%，较2024年的789.6%显著上升[76] - 2025年末应付贸易账款及应付票据为人民币191.882亿元，其中一年内到期的为156.186亿元[54] - 为买家按揭融资提供的担保相关或有负债约人民币8,471.2百万元[78] 各条业务线表现 - 2025年物业开发分部收入为53.14亿元，较2024年的94.62亿元下降43.8%[36][37] - 2025年来自客户合约的总收入为人民币101.734亿元，其中物业开发收入占94.626亿元，酒店营运占7.110亿元[39] - 物业开发收入下降43.8%至约人民币5,313.9百万元，主要由于交付建筑面积减少及平均售价下降[58] - 公司2025年房地产销售收入53.14亿元[83] - 公司2025年全口径预售额70.88亿元，预售面积27.73万平方米，预售均价25,570元/平方米[83] - 2025年物业投资分部录得投资物业公允值亏损净额12.99亿元[36] - 物业投资收入下降10.2%至约人民币797.5百万元[59] - 公司2025年租金收入7.98亿元[84] - 2025年酒店营运分部是唯一盈利的经营分部，分部业绩为1.65亿元[36] - 酒店营运收入下降8.5%至约人民币650.5百万元[60] - 公司2025年酒店业务收入6.50亿元[85] - 投资物业公允值亏损净额为12.99亿元人民币[4] - 投资物业公允值亏损净额约人民币1,298.7百万元[68] - 2025年来自合营企业的分占亏损为16.03亿元，较2024年的8.83亿元亏损扩大81.5%[36][37] - 合营企业分占亏损约人民币1,602.8百万元[70] - 2025年税前亏损项目中，在建物业及持作销售用途的竣工物业的已确认减值亏损为人民币24.655亿元[41] 各地区表现 - 2025年集团所有外部客户收入均来自中国内地业务[33] - 公司粤港澳大湾区业务贡献率约81%[83] - 公司项目组合广泛分布于广州、苏州、成都、北京、海南、上海、天津及南宁等多个城市[88][89][90] 管理层讨论和指引 - 公司计划通过加快物业销售、出售整栋商业物业、酒店、旧改项目及非核心物业等措施改善现金流[17] - 公司持续经营能力存在重大不确定性，取决于能否成功避免清盘、完成境外债务重组及有效执行资产处置与成本控制措施[18][21] - 公司董事认为集团能够以持续经营基础继续经营，但审计师指出存在重大不确定性[110] 债务与违约状况 - 截至2025年12月31日，已违约或交叉违约的优先票据及银行借贷未偿还本金及利息总额约为人民币509.85亿元[15] - 公司涉及一笔由山东阳光新天地小额贷款有限公司提出的清盘呈请，担保债务本金约人民币6.42亿元及利息约人民币1.36亿元[16] - 境外债务重组方案已与票据持有人小组达成原则性协议，该小组成员共同持有或控制包括39.5亿美元优先票据、3.8亿美元银团贷款及3.34亿美元其他贷款融资超过25.8%的未偿还本金总额[17] - 公司所有境内公司债券的重组方案已获债券持有人会议批准并完成[17] - 未能偿还的美元优先票据及借贷本金与利息总额约为人民币509.85亿元，构成违约或交叉违约[108] - 涉及清盘呈请的未偿还债务本金约人民币6.42亿元及利息约人民币1.36亿元[109] - 报告期后，公司于2026年1月30日偿还并新发行了各人民币7亿元的境内公司债券[55] 其他收入及特殊项目 - 2025年债务重组收益为45.02亿元，是其他收入及收益净额的主要来源[38] - 其他收入及收益净额大幅增加796.8%至约人民币4,682.3百万元，主要由于境内债券重组收益[64] 土地储备与项目组合 - 公司土地储备权益建筑面积1,124万平方米，权益比例为75.4%[83] - 公司拥有或合共拥有权益的物业项目总计139个，总建筑面积（按100%权益计算）超过10,000千平方米[91][92][93] - 公司拥有总建筑面积757千平方米的广州誉山国际项目，权益占比100%[88] - 广州天汇广场（含天銮及天盈广场）总建筑面积45千平方米，公司权益占比33.33%[88] - 广州合景生命科谷项目总建筑面积192千平方米，公司权益占比80%[89] - 成都云上项目总建筑面积达568千平方米，为公司大型项目之一，权益占比55%[89] - 北京合景臻颐府项目总建筑面积186千平方米，公司拥有100%权益[90] - 海南月亮湾项目总建筑面积328千平方米，为公司大型持有项目，权益占比100%[90] - 上海合景生命科谷项目总建筑面积121千平方米，公司权益占比90%[90] - 天津津南新城项目总建筑面积189千平方米，但公司权益占比较低，为25%[90] - 南宁天汇广场项目总建筑面积240千平方米，公司拥有100%权益[90] - 公司在多个核心城市拥有大型综合体项目，例如佛山“瀧景”项目总建筑面积828千平方米，公司权益占比50%[91] - 公司在深圳持有多个重要项目，如“深圳坂田项目”（总建面61千平方米，权益51%）和“深圳龙华项目”（总建面79千平方米，权益50%）[92] - 公司在香港持有“凯玥”住宅项目（前称鸭脷洲项目），总建筑面积29千平方米，公司权益占比50%[93] - 公司拥有多个超大型项目，如柳州“云溪四季”总建筑面积801千平方米，公司权益100%[92] - 盐城“合景·汇悦城”项目总建筑面积达499千平方米，公司权益100%[93] 运营与交付 - 公司2025年累计交付房屋5,855套，交付面积约90万平方米[83] - 2025年与单一外部客户的交易收入均未达到集团总收入的10%或以上[34] 行业与市场环境 - 2025年全国房地产投资82,788亿元，同比下降17.2%[80] - 2025年全国商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，下降12.6%[80] - 2025年房地产开发企业到位资金93,117亿元，同比下降13.4%[80] 人力资源 - 公司总雇员人数约为1600名，较2024年末的约1800名减少约11.1%[94] 公司治理与合规 - 董事会不建议派发截至2025年12月31日止年度的末期股息[96] - 2026年股东周年大会将于2026年6月3日举行[97] - 公司将于2026年5月29日至6月3日暂停办理股份过户登记手续，以厘定有权出席2026年股东周年大会的股东[98] - 截至2025年12月31日止年度，公司或其附属公司未购买、出售或赎回任何上市证券[99] - 公司已采纳上市规则附录C3所载的标准守则，所有董事确认在该年度内一直遵守该守则[100] - 公司以书面决议案（非举行实质董事会会议）方式处理了与广州凯创及合景悠活的持续关连交易，董事认为条款公平合理且符合股东整体利益[101][102] - 执行董事兼董事会主席孔健岷因另有要务未能出席2025年6月3日的股东周年大会，由执行董事孔健楠担任会议主席[104] - 公司通过书面决议案批准了委任陈思贤为公司秘书，自2025年7月25日生效，尽管企业管治守则建议以实体董事会会议处理此类委任[103][104] - 公司承认在2025年11月11日，因未在规定期限内发送通函及回复联交所查询，违反了《上市规则》第14.41(a)条及第2.12A条，联交所对公司及相关董事、前公司秘书发出纪律行动声明[105] - 相关董事及前公司秘书已按联交所指示完成18小时有关监管、法律议题及上市规则合规事宜的培训[105] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，已审阅截至2025年12月31日止年度的未经审核全年业绩、风险管理框架及内部监控系统[106] - 核数师栢淳会计师事务所有限公司已确认，初步公告中的合并财务报表数字与集团财务报告草稿金额一致，但此工作不构成核证，因此未提供任何保证[107] 会计准则更新与影响 - 香港财务报告准则第18号将于2027年1月1日或之后开始的年度期间生效，公司正在评估其对财务报表列报及披露的影响[26] - 香港财务报告准则第19号及其修订本将于2027年1月1日或之后开始的年度/报告期间生效，但公司作为上市公司不符合应用资格[25][27] - 香港财务报告准则第9号及第7号关于金融工具分类和计量的修订本将于2026年1月1日或之后开始的年度期间生效，预期不会对公司财务报表产生重大影响[25][28] - 香港财务报告准则第9号及第7号关于依赖自然能源生产电力的合同的修订本将于2026年1月1日或之后开始的年度期间生效，预期不会对公司财务报表造成重大影响[25][29] - 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号关于投资者与其联营企业或合营企业之间资产出售或投入的修订本强制生效日期待定，但已可供采纳[25][30] - 香港会计准则第21号关于换算为超高通胀列报货币的修订本将于2027年1月1日或之后开始的年度/报告期间生效[25] - 香港财务报告准则会计准则之年度改进—第11卷将于2026年1月1日或之后开始的年度期间生效[25] - 香港会计师公会已就多项准则颁布有关不确定性披露的修订示例，该指引对公司财务报表未产生重大影响[23]

股东大会 - 2026年3月30日举行股东特别大会，决议案获独立股东通过[3] - 确认及批准三项决议案，赞成票368,606,096股占100%，反对票0股占0%[4][5] 股份信息 - 股东特别大会时已发行股份总数为3,418,883,945股[5] - 晋得等持1,995,892,839股须放弃投票[5] - 赋予独立股东投票权的股份总数为1,422,991,106股[5] 其他事项 - 公司股份过户登记香港分处任点票监票员[5] - 孔健楠等三人出席股东特别大会[6] - 公告日期董事会由七名董事组成[7]

债务情况 - 2026年8月到期6.0厘和2027年1月到期7.4厘优先票据自2023年5月16日起于联交所暂停买卖[3] - 公司在境外债务重组取得重大进展，与票据持有人小组就全面重组方案主要条款达成原则性协议[4] - 实施境外债务全面解决方案受众多公司无法控制的因素影响[5] 其他信息 - 公告日期为2026年3月27日[7] - 公告发布时董事会由七名董事组成，含四名执行董事和三名独立非执行董事[7]

会议安排 - 公司将于2026年3月31日举行董事会会议[3] 会议内容 - 会议将批准刊发截至2025年12月31日全年业绩公告[3] - 会议将考虑派发末期股息建议[3] 董事会构成 - 公告日期董事会由七名董事组成[3] - 执行董事有孔健岷等四人[3] - 独立非执行董事有谭振辉等三人[3]

公司清盘 - 公司清盘呈请聆讯进一步延期[2] - 2026年3月9日高等法院将呈请聆讯延期至2026年6月22日[4] 董事会组成 - 公告日期董事会由七名董事组成[6]

业绩总结 - 2026年2月公司及其合营企业及联营公司预售额2.50亿元，同比减30.7%[3] - 2026年2月预售建筑面积约13,600平方米，同比减42.1%[3]

会议信息 - 合景泰富集团股东特别大会将于2026年3月30日下午3时30分举行[1] 待确认事项 - 确认及批准新住宅物业管理服务框架协议及交易[2] - 确认及批准新商业物业管理服务框架协议及交易[2] - 确认及批准新商业运营及增值服务框架协议及交易[2] 委任表格要求 - 填妥及签署的代表委任表格最迟在大会48小时前交回[4] - 交回表格后仍可亲自出席大会并投票，表格视为撤销[4]

股东特别大会安排 - 公司将于2026年3月30日下午3时30分召开股东特别大会[3] - 会议将审议涉及与合景悠活的三项框架协议及相关交易的普通决议案[4][5] 参会及表决要求 - 代表委任表格须在大会或其延会指定举行时间48小时前交回[5] - 表决须以投票方式进行，仅主席可准许特定决议案举手表决[7] 股份过户相关 - 2026年3月25日至3月30日暂停办理股份过户登记手续[7] - 需在2026年3月24日下午4时30分前提交股份过户文件以符合参会投票资格[7] 董事会构成 - 董事会由七名董事组成，包括四名执行董事和三名独立非执行董事[6]