财务表现 - 收入增加22.7%至人民币20.25亿元 [1] - 毛利增加7.9%至人民币4.551亿元 [1] - 毛利率为22.5%，较去年同期下降3.1个百分点 [1] 盈利能力 - 利润增加12.2%至人民币3.056亿元 [1] - 公司权益股东应占期内利润增加12.2%至人民币2.977亿元 [1] - 净利率为15.1%，较去年同期16.5%减少1.4个百分点 [1]

财务表现 - 收入20.25亿元同比增长22.7% [1] - 权益股东应占溢利2.98亿元同比增长12.21% [1] - 每股基本盈利1.08元 [1] - 拟派发中期股息每股0.826港元 [1] 业务结构 - 物业管理服务收入11.58亿元占总收入57.2% [1][2] - 5S增值服务为第二大收入来源占比32.2% [2] - 物业管理服务收入较去年同期9.05亿元增长27.9% [3] 业务发展 - 物业管理服务增长主因业务拓展与项目数量增加 [3] - 来自滨江集团开发的物业收入5.82亿元同比增长29.6% [4] - 滨江集团相关收入占物业管理服务总收入50.3% [4]

股息信息 - 公司宣派截至2025年6月30日止六个月中期股息每股0.826 HKD[1] - 除净日为2025年9月3日[1] - 股息派发日为2025年9月19日[1] 股权登记 - 为获股息递交股份过户文件最后时限为2025年9月4日16:30[1] - 暂停办理过户登记日期为2025年9月5日至12日[1] - 记录日期为2025年9月12日[1] 其他信息 - 公司名称为滨江服务集团有限公司，股份代号03316[1] - 股份过户登记处为香港中央证券登记有限公司[1] - 公告日期执行董事有余忠祥等[2]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年上半年收入为2,025,041千元人民币，同比增长22.7%[4] - 公司2025年上半年总收入为2,025,041千元人民币，较2024年同期的1,650,407千元人民币增长22.7%[15][16] - 公司2025年上半年毛利为455,076千元人民币，毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点[4] - 公司2025年上半年净利润为305,562千元人民币，同比增长12.2%[4] - 公司整体毛利率为22.5%（毛利455,076千元人民币/总收入2,025,041千元人民币）[19] - 公司2025年上半年收入增长22.7%至人民币2,025.0百万元，毛利人民币455.1百万元，同比增长7.9%，毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点[51] - 公司毛利455.1百万元，同比增长7.9%，但毛利率从25.6%下降至22.5%[70] - 税前利润增加5.7%至414.2百万元，主要因经营毛利上升[80] - 期内利润增加12.2%至305.6百万元，净利率下降1.4个百分点至15.1%[82] 成本和费用（同比环比） - 员工成本增长25.9%至703,196千元人民币，其中社保供款增长35.8%[26][27] - 销售成本增加27.8%至1,570.0百万元，主要因业务规模增长[74] - 贸易应收款项减值亏损增加107.9%至26.4百万元，因坏账计提政策更严格[77] - 融资收入减少12.6%至35.4百万元，受银行利率下降影响[78] - 公司2025年上半年管理费用率降至2.3%，同比下降0.7个百分点[47] 各业务线表现 - 物业管理服务收入1,158,370千元人民币，同比增长27.9%[4] - 5S增值服务收入652,542千元人民币，同比增长32.0%[4] - 非业主增值服务收入214,129千元人民币，同比下降14.6%[4] - 物业管理部门收入1,158,370千元人民币，同比增长28.0%，占总收入57.2%[15][19] - 5S增值服务收入652,542千元人民币，同比增长32.0%，其中60,187千元为一次性确认收入[15][19] - 物业管理部门毛利210,413千元人民币，毛利率18.2%[19] - 非业主增值服务收入下降14.6%至214,129千元人民币，但毛利仍达74,219千元人民币[15][19] - 物业管理服务收入人民币1,158.4百万元，非业主增值服务收入人民币214.1百万元，5S增值服务收入人民币652.5百万元[51] - 物业管理服务收入达1,158.4百万元，占总收入57.2%，同比增长27.9%[67][68] - 5S增值服务收入达652.5百万元，占总收入32.2%，同比增长32.0%[67][69] - 非业主增值服务收入214.1百万元，占总收入10.6%，同比下降14.6%[67][68] - 优居服务收入573.8百万元，同比增长36.7%，占5S增值服务主要部分[67][69] - 物业管理服务毛利率从19.7%下降至18.2%，主要因管理投入增加[71] - 非业主增值服务毛利率从43.0%下降至34.7%，主要因业务量减少[71] - 5S增值服务毛利上升25.7%至170.4百万元，但毛利率下降1.3个百分点至26.1%[73] - 非业主增值服务毛利下降31.1%至74.2百万元，毛利率下降8.3个百分点至34.7%[72] 各地区表现 - 公司杭州在管面积占总在管面积约63.6%，前五大城市管理面积为66.8百万平方米，占比88.9%[44] - 公司杭州地区在管面积同比增长18.8%，达47.8百万平方米，营收达人民币818.1百万元，占总物业管理营收的70.6%[44] - 杭州地区物业管理收入人民币818,125千元，占在管面积47,746千平方米，项目数323个[60] - 浙江省（不含杭州）物业管理收入人民币305,190千元，占在管面积24,944千平方米，项目数130个[60] - 浙江省外物业管理收入人民币35,055千元，占在管面积2,393千平方米，项目数17个[60] 在管面积和合约面积 - 公司在管面积75,083千平方米，同比增长19.0%[4] - 公司合约面积96,355千平方米，同比增长7.1%[4] - 公司在管建筑面积达75.1百万平方米，同比增长19.0%；合约管理面积突破96.4百万平方米，同比增长7.1%[44] - 公司在管面积75.1百万平方米，合约面积96.4百万平方米，合约面积与在管面积比值约为1.28：1[58] - 住宅物业管理收入人民币914,866千元，占在管面积64,238千平方米，非住宅收入人民币241,858千元，占在管面积10,846千平方米[59] - 滨江集团开发的物业收入人民币582,325千元，占在管面积33,416千平方米，项目数201个[59] 现金流和股息 - 公司2025年上半年经营活动产生的现金净额为398,947千元人民币，同比增长133.2%[4] - 公司宣布派发中期股息每股0.826港元，派息比率约为70%[4] - 2025年拟派中期股息为208,328千元，较2024年的159,089千元增长30.95%[40] - 2025年批准的末期股息为221,818千元，较2024年的345,743千元下降35.84%[41] - 中期股息为每股0.826港元，派息比率约70%，总金额约228.3百万港元[101] 其他财务数据 - 政府补助收入增长67.5%至2,901千元人民币[21] - 按公允价值计的投资收益净额3,140千元人民币，显著高于2024年同期的104千元[22] - 税前利润414,239千元人民币，较2024年同期增长5.8%[19] - 2025年中国企业所得稅为99,812千元，较2024年的105,116千元下降5.05%[32] - 2025年递延税项为10,207千元，较2024年的12,415千元下降17.79%[32] - 2025年6月30日确认的递延税项负债为31,300千元，较2024年12月31日的13,100千元增长138.93%[33] - 2025年每股基本盈利为297,707千元，较2024年的265,315千元增长12.21%[34] - 2025年6月30日贸易应收款项为726,130千元，较2024年12月31日的421,666千元增长72.21%[35] - 2025年6月30日合約負債为1,840,012千元，较2024年12月31日的1,555,366千元增长18.30%[37] - 2025年6月30日贸易应付款项为405,330千元，较2024年12月31日的275,054千元增长47.36%[38] - 流动资产增加44.3%至4,448.2百万元，现金及等价物增加32.6%至1,180.8百万元[83] - 合约负债增加18.3%至1,840.0百万元，因项目数量及预收物业费增加[85] - 贸易及其他应收款项增加45.4%至857.9百万元，因业务规模增长[90] 业务运营和市场表现 - 公司2025年上半年实现10个项目平均物业费上调14.1%[43] - 公司来自独立第三方的在管面积占比达55.5%，第三方收入贡献同比增长26.8%[43] - 公司5S增值服务体系2025年上半年实现营收人民币652.5百万元，同比增长32.0%[45] - 公司优家经纪2025年上半年签约金额约为人民币853百万元，签约金额和套数分别同比增长20.1%和102.0%[45] - 公司优居服务硬装业务营收同比增长34.4%，软装收入同比增长502.8%[45] - 公司优享生活2025年上半年收入增速达41.8%，首次超过物业服务面积及收入增速指标[46] - 2025年上半年平均物业管理费为每月每平方米人民币4.20元，较2024年同期的人民币4.17元略有上升[51] - 滨江集团2025年上半年全口径累计销售金额人民币527.5亿元，位列克而瑞全国房企全口径累计销售排行榜第10位[52] - 向滨江集团开发的物业提供物业管理服务收入582.3百万元，同比增长29.6%[68] - 住宅物业管理服务收入914.9百万元，同比增长32.7%，占总收入45.2%[67] - 非住宅物业管理服务收入241.9百万元，同比增长13.6%，占总收入11.9%[67] 公司治理和财务政策 - 公司资本结构无变动，由普通股及其他储备组成[99] - 公司未持有任何库存股份，且未进行任何上市证券的购买、出售或赎回[107] - 公司主要功能货币为人民币，认为外汇风险不大，未订立任何对冲协议[100] - 公司采取审慎财务政策，将部分现金存放为三个月以上到期的银行存款以增加利息收入[98] - 公司董事会由8名董事组成，其中3名为独立非执行董事[103] - 公司未区分主席与行政总裁职责，均由余忠祥先生担任[103] - 公司已遵守企业管治守则，除主席与行政总裁职责未区分外[103][104] - 公司审核委员会由3名独立非执行董事组成，负责监督财务及内控[105] - 公司董事及雇员在报告期内未违反证券交易守则[106]

新股活动 - 佳鑫国际资源目前处于招股阶段 [1] - 双登股份目前处于招股阶段 [1] 业绩公布 - 康龙化成将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 速腾聚创将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 景联集团将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 滨江服务将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 移卡将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 腾盛博药-B将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 春泉产业信托将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 金朝阳集团将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 载通将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 中国石油化工股份将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 金源发展国际实业将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 润利海事将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 新火科技控股将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 伟俊集团控股将于2025年8月21日公布业绩 [1] - 中信银行将于2025年8月21日公布业绩 [1] 股东大会 - 悟喜生活将于2025年8月21日召开股东大会 [1] - 中国旺旺将于2025年8月21日召开股东大会 [1] - 文化传信将于2025年8月21日召开股东大会 [1] - 京能清洁能源将于2025年8月21日召开股东大会 [1] - GC CONSTRUCTION将于2025年8月21日召开股东大会 [1] 分红派息 - 汇贤产业信托将于2025年8月21日进行除净 [1] - 卡宾将于2025年8月21日进行除净 [1] - 宝燵控股将于2025年8月21日进行除净 [1] - 太平洋航运将于2025年8月21日进行除净 [1] - 中国新城镇将于2025年8月21日进行除净 [1] - 胜利证券将于2025年8月21日进行除净 [1] - 津上机床中国将于2025年8月21日进行除净 [1] - 高鑫零售将于2025年8月21日进行除净 [1] - 第一服务控股将于2025年8月21日进行除净 [1] - 霭华押业信贷将于2025年8月21日进行派息 [1] - 美的置业将于2025年8月21日进行派息 [2] - 中国银河将于2025年8月21日进行派息 [2] - 中信建投证券将于2025年8月21日进行派息 [2] - 中国人寿将于2025年8月21日进行派息 [2]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

核心事件 - 杭州万固珺府小区因业委会要求物业费从2.8元/㎡·月降至2.2元/㎡·月（降幅21.43%），导致原物业滨江服务拒绝续聘并于6月30日撤场 [2][7] - 小区由街道指定临时托管物业磐石物业接手，但首次新物业招标因缴纳保证金企业不足三家而流标，目前启动第二次招标 [2][8] - 新物业招标报价区间为住宅2.20-2.75元/㎡·月（不含能耗费），商业用房4.6元/㎡·月，地下车位管理费最高限价60元/个·月 [5] 物业行业动态 - 2024年12月全国重点二十城物业服务均价为2.72元/㎡·月，杭州以2.98元/㎡·月位居前列 [9] - 多家头部物业企业（中海物业、龙湖物业、金科服务等）2024年主动撤场低效项目，原因包括物业费协商不一致、收缴率低下及历史遗留问题 [10] - 头部物业企业转向高端市场或增值服务（如绿城"海豚计划"、龙湖"善居计划"），加剧刚需盘服务真空 [11] 撤场后影响 - 物业撤场导致服务真空期：南京月牙湖花园房价半年跌25%，徐州久隆凤凰城出现垃圾堆积和消防系统瘫痪，昆山华府庄园出现门岗空置 [11] - 行业专家指出品牌物业撤场后可能出现小区弃管或服务标准降低，最终由业主承担资产价值损失 [11] - 政府介入案例：成都南城都汇四期由街道协调金科服务作为应急物业入场 [11] 政策应对 - 哈尔滨市发布物业服务质效提升方案和退出工作规则，对九类违规企业分期分批清退 [12] - 泉州市实施物业退出新规，建立全流程监管机制并将退出情形细化为三类（合同期满退出、提前退出及特殊情况退出） [12]

政策支持 - 国务院常务会议审议通过《关于深入实施"人工智能+"行动的意见》 大力推进人工智能规模化商业化应用[1] - 2025年政府工作报告强调数字化智能化技术应用 为物业企业优化服务流程指明方向[2] - 上海推出住宅小区智慧物业建设三年行动计划 目标2026年底智慧物业建设覆盖率达80%以上[3] 行业现状 - 截至2024年底物业管理行业总管理规模突破314亿平方米 百强企业管理面积均值达6900万平方米[2] - 行业面临人力成本刚性上涨 服务响应速度难以保障 收费控制与利润提升压力大等"不可能三角"困境[2] - 头部物管公司加速推进数字化转型 万物云通过AI转岗1200名员工至高价值岗位 人均效能提升2.3倍[3] 企业合作 - 滨江物业与宇泛智能建立战略合作 启动覆盖近8000万平方米的"AI+物业"行业新范式[1][4] - 合作将聚焦AI方案研发与产品试用 包括利用AI动态调节设备能耗 部署自动巡航机器狗实现园区安防无人化[5] - 宇泛智能采用HaaS模式提供技术基座 将工地验证成熟的安全管理模型迁移至社区 开发周期缩短80%[6] 战略规划 - 合作分三阶段推进：短期聚焦智能巡检与节能 中期用AI实现公共区域自动化 长期由机器人提供家庭个性化服务[6] - 打造"AI管理样板区"重构服务模式 挖掘数据价值 释放人力转向家政养老社区零售等高附加值服务[5] - 通过科技溢价和数据资产价值开辟全新增长维度 项目单坪年收益有望实现显著跃升[5]

行业背景与挑战 - 物业行业面临人力成本逐年攀升、规模增速放缓、利润率下行等多重挑战，增量空间持续收缩 [1] - 2021-2024年TOP50物企数字化战略中降本增效始终位居首位，2024年所有物企将其列为核心目标，同时96%企业聚焦"以客户需求为核心" [4] 合作内容与方向 - 滨江服务与宇泛智能达成深度合作，在AI智能化发展及机器人应用领域建立战略合作关系，共同开展物业AI智能化领域的方案研发、产品试用及市场商用推广 [1] - 合作初期聚焦智能巡检及空调、照明系统的AI节能管理，这些方案能带来立竿见影的成本优化 [5] - 宇泛智能提出的"空间智能"理念将引导双方合作从室外走向室内，从平面走向立体 [6] - 未来3-5年合作重点为"从小区门口到家门口的这段路"，包括巡逻、倒垃圾、送快递等场景，例如采用AI机器狗实现24小时不间断智能巡逻 [7] - 未来5-10年计划将AI拓展至更精细化入户服务，实现更多家庭场景的AI赋能 [8] 合作价值与预期效益 - AI技术应用方向与提升用户满意度和幸福感高度契合 [5] - 宇泛智能提供的节能方案显著降低成本并能开拓更多赋能场景 [5] - 新范式让AI具备自主感知、分析、决策并执行任务的能力，而非简单工种替代 [5] - 服务颗粒度提升将为业主带来最直观的体验升级 [7] - 机器承担基础性工作释放的人力可转向家政、养老、社区零售等高附加值增值服务 [9] - 项目单坪年收益有望实现显著跃升 [9] - 优质物业管理能让二手房溢价20%以上，AI带来的精细化维护使增值能力更可持续 [9] - 通过标准化服务和AI维护，小区能保持"冻龄"状态，提升资产保值能力 [9]

合作概述 - 滨江服务与宇泛智能达成深度合作 启动覆盖近8000万平方米的"AI+物业"行业新范式 [1] - 合作聚焦AI智能化发展及机器人应用领域 包括方案研发 产品试用及市场商用推广 [1] - 目标包括运营效率提升 能耗管理与降低成本 服务体验升级以及机器人应用服务 [1] 行业背景 - 物业管理行业面临"不可能三角"困境 即人力成本刚性上涨 服务响应速度 收费控制难度和利润提升压力并存 [2] - 2021年至2024年间 TOP50物业企业均将降本增效列为数字化战略首要目标 96%的企业重视以客户需求为核心 [2] - 政府工作报告首次写入"好房子" 明确提出"安全 舒适 绿色 智慧"要求 [2] 技术应用与实施规划 - 通过AI替代人工重复流程提升服务响应效率 运用无人机与机器人自动巡检预警设施隐患 [3] - 对照明 空调等系统进行智能化改造实现能耗动态精准调节 引入无感通行 智能助理等技术升级业主体验 [3] - 合作分短 中 长期推进：短期聚焦智能巡检与空调照明节能 中期用AI替代人力实现公共区域自动化 长期在机器人能力成熟后进入家庭提供个性化服务 [3] 宇泛智能技术优势 - 采用AIoT平台和AI硬件服务全场景智慧城市建设 2020年12月完成近5亿元B2轮融资 2023年5月完成C1轮融资 [4] - 提出"空间智能"理念 通过AI技术赋能住宅 公共空间和城市空间 [4] - 创新"AI硬件即服务"模式 将工地场景安全管理模型迁移至社区应用使开发周期缩短80% [5] 市场定位与协同效应 - 滨江服务在杭州高端住宅市场占有率超50% 拥有高净值 高要求客户群 [5] - 宇泛智能早期聚焦房地产增量市场 后战略转向提升存量物业智能化水平 分为住宅型物业 商业物业和城市物业三大类 [4] - 双方计划为重点小区定制个性化智慧服务方案 探索未来社区可能性 [5] 未来发展方向 - 宇泛智能将从室外向室内拓展 重点研发幕墙清洁机器人和公共区域立体清洁技术 [5] - 未来3-5年物业服务重点在公区服务如巡逻 倒垃圾 送快递等 提升小区门口到家门口的服务体验 [6] - 未来5-10年可能将AI拓展至入户服务 实现更多家庭场景的AI赋能 [6]