报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

物业行业降费潮与撤场现象 - 全国超100个小区实现物业费下调 降幅20%-35% [1] - 重庆10家物业公司因降费谈判破裂或收缴率低宣布撤场 涉及加州物业、凯美物业、中铁建物业等 [3][4] - 杭州头部物企滨江物业退出万固珺府项目 因业委会要求从2.8元/㎡/月降至2.2元/㎡/月 [6][7][8] 物业公司撤场核心原因 - 成本刚性上涨：人工成本攀升+设备老化+合规支出增加 重庆加州物业称原定价基于长周期成本 降费后无法维持 [3][10] - 收缴率低迷：重庆凯美物业退出雅素里小区因超半数业主长期欠费 中海物业退出鄂州项目因累计欠费60万元 [4][8] - 政策调控压力：重庆新规电梯住宅最高收费1.9元/㎡/月 低于多数新小区现行标准 [11] 头部物企战略转型 - 主动退出低效项目：万物云2024年退出53个住宅项目 世茂服务退出6090万㎡ 彩生活终止5860.8万㎡ [10] - 转向优质赛道：中海物业拓展学校医院(超95/50个项目) 招商积余聚焦医院交通(新签额增95%/46%) 融创服务发力高端住宅(新增收入9000万) [12] - 行业趋势变化：从规模扩张转向质量深耕 减少内卷式竞争 [1][12] 区域市场动态 - 重庆降费潮蔓延：加州物业案例显示高层从2.0元/㎡/月降至1.3元 商业从5.0元降至3.0元 车位从80元/个降至40元 [3] - 杭州物业费水平：2.98元/㎡/月居全国第二 仅次于上海(3.51元) [8] - 小型物企激进策略：部分公司以"0物业费"竞标 头部企业则选择退出 [12]

物业公司撤场现象 - 全国超过100个小区实现物业费下调，降幅20%-35% [1] - 重庆至少10家物业公司宣布撤场，杭州、鄂州等地也出现类似情况 [1][2][6] - 撤场原因集中于物业费降费谈判破裂和收缴率过低，部分项目欠费比例超50% [1][3][6] 具体撤场案例 - 重庆加州物业因春华秋实小区二期物业费从2-3.5元/㎡/月降至1.3元/㎡/月而撤场 [2] - 重庆凯美物业因居然雅素里小区欠费业主超半数而退出 [3] - 杭州滨江物业因万固珺府小区物业费从2.8元/㎡/月降至2.2元/㎡/月谈判失败撤场 [5] - 中海物业退出鄂州双创之星小区，累计欠费近60万元 [6] 行业成本压力 - 人力成本上涨、设备老化、合规支出增加导致运营成本刚性上升 [7] - 2024年头部物企退出规模：万物云退出53个项目（2.86亿元收入）、世茂服务退出6090万㎡、彩生活终止5860.8万㎡ [7] - 重庆新规电梯住宅最高收费1.9元/㎡/月，低于多数小区现行标准 [8] 行业战略转型 - 头部公司从"规模扩张"转向"质量深耕"，退出低效项目 [1][7] - 中海物业重点发展学校（95个）、医院（50个）业态 [9] - 招商积余医院、交通、IFM业态新签合同额分别增长95%、46%、11% [9] - 融创服务高端住宅新增饱和收入超9000万元 [9]

公司基本信息 - 公司股份代号为3316.HK，上市日期为2019年3月15日[1][10] - 公司注册办事处位于Cayman Islands，中国总办事处位于中国杭州[7] - 公司主要往来银行为中国建设银行股份有限公司和中国农业银行股份有限公司[9] 公司财务数据关键指标变化（2020 - 2024年整体趋势） - 公司2020 - 2024年收入分别为960,201千元、1,398,947千元、1,982,633千元、2,809,206千元、3,594,714千元人民币，同比增加36.8%、45.7%、41.7%、41.7%、28.0%[14] - 公司2020 - 2024年毛利分别为297,317千元、449,677千元、592,247千元、695,887千元、835,368千元人民币，同比增加50.9%、51.2%、31.7%、17.5%、20.0%[14] - 公司2020 - 2024年毛利率分别为31.0%、32.1%、29.9%、24.8%、23.2%[14] - 公司2020 - 2024年年内利润分别为220,274千元、325,021千元、418,968千元、503,031千元、553,502千元人民币，同比增加91.7%、47.6%、28.9%、20.1%、10.0%[14] - 公司2020 - 2024年净利率分别为22.9%、23.2%、21.1%、17.9%、15.4%[14] - 公司2020 - 2024年本公司权益股东应占利润分别为219,550千元、321,751千元、411,995千元、492,545千元、546,529千元人民币，同比增加91.4%、46.6%、28.0%、19.6%、11.0%[14] - 公司2020 - 2024年基本及摊薄每股盈利分别为0.79元、1.16元、1.49元、1.78元、1.98元人民币[14] 公司2024年财务数据关键指标 - 2024年现金及现金等价物为890,658千元人民币，流动资产为3,081,958千元人民币，总资产为4,258,607千元人民币，流动负债为2,652,551千元人民币，总负债为2,666,733千元人民币，本公司权益股东应占总权益为1,528,960千元人民币[18] - 2024年股东权益回报率为35.7%，流动比率为1.16，资本负债比率为0.0017[18] - 2024年度公司收入同比增加28.0%至人民币3594.7百万元，毛利人民币835.4百万元，较2023年同期增长20.0%，毛利率23.2%[63][65] - 2024年公司平均物业管理费约为每月每平方米人民币4.10元，2023年为每月每平方米人民币4.21元[63][65] - 2024年公司达成15个项目上调物业管理费[63][65] - 2024年物业管理服务收入为人民币1932.3百万元、非业主增值服务收入为人民币565.4百万元、5S增值服务收入为人民币1097.0百万元[63][65] - 2024年物业管理服务总收入19.32289亿元，较2023年的15.4989亿元增长24.67%[80][82][84] - 2024年住宅物业管理服务收入14.76899亿元，在管面积5693.9万平方米；非住宅收入4.49281亿元，在管面积1100.6万平方米；土地管理收入610.9万元[80] - 2024年滨江集团开发物业收入9.47486亿元，在管面积3057.7万平方米；独立物业开发商开发物业收入9.78694亿元，在管面积3736.8万平方米；土地管理收入610.9万元[82] - 2024年杭州地区物业管理服务收入13.61911亿元，在管面积4327.4万平方米；浙江省（不含杭州）收入5.09361亿元，在管面积2255.4万平方米；浙江省外收入6101.7万元，在管面积211.7万平方米[84] - 2024年公司物业管理服务项目总数426个，较2023年的358个增长19.0%[80][82][84] - 2024年公司总收入3594714千元，较2023年的2809206千元同比增长28.0%[102] - 2024年物业管理服务收入1932289千元，较2023年的1549890千元同比增长24.7%，主要因业务拓展使项目数量增加[102][103] - 2024年向滨江集团或其联营公司开发物业提供服务收入947.5百万元，占物业管理服务收入49.0%[103] - 2024年独立物业开发商开发的物业服务收入978.7百万元，较2023年增长26.1%[103] - 2024年杭州市以外物业服务收入570.4百万元，较2023年增长27.3%[103] - 2024年土地管理收入6.1百万元[102][103] - 2024年非业主增值服务收入565418千元，较2023年的580833千元下降2.7%，因业务量下降[102][104] - 2024年5S增值服务收入1097007千元，较2023年的678483千元同比增长61.7%[102] - 物业管理服务2024年收入19.323亿元，同比增长24.7%，占总收入约53.8%[105] - 非业主增值服务2024年收入5.654亿元，同比下降2.7%，占总收入约15.7%[106] - 5S增值服务2024年收入10.97亿元，同比增长61.7%，占总收入约30.5%[108] - 集团2024年毛利8.354亿元，同比增长20.0%，毛利率23.2%，较2023年下降1.6个百分点[111] - 集团2024年销售成本27.593亿元，同比增长30.6%[119] - 集团2024年销售及行销开支2.4亿元，较2023年的1.8亿元增长[120] - 集团2024年行政开支10.05亿元，同比增长31.6%，管理费用率从2.7%增至2.8%[126] - 集团2024年贸易应收款项及合约资产减值亏损1.08亿元，较2023年的2.43亿元下降[127] - 集团2024年融资收入8.03亿元，较2023年的6.74亿元上升[128] - 集团2024年税前利润7.864亿元，较2023年的6.525亿元增长20.5%[125] - 报告期内公司税前利润为7.864亿元，较2023年的6.525亿元增长20.5%[130] - 报告期内公司所得税开支从2023年的1.495亿元增长55.8%至2.439亿元[131][134] - 公司年内利润为5.535亿元，较2023年的5.03亿元增长10.0%，净利率为15.4%，较去年同期17.9%减少2.5个百分点[132][136] - 2024年12月31日，公司流动资产为30.82亿元，较2023年12月31日的26.052亿元增加18.3%[133][137] - 2024年12月31日，公司现金及等价物为8.907亿元，较2023年12月31日的14.554亿元同比减少38.8%，流动比率为1.2，较2023年12月31日的1.0有所上升[138][139] - 2024年12月31日，公司不存在任何贷款或借贷，总权益为15.919亿元，较2023年12月31日的15.416亿元增长3.3%[140][143] - 2024年12月31日，公司物业、厂房及设备为4340万元，与2023年12月31日持平[142][145] - 2024年12月31日，公司存货为2.901亿元，较2023年12月31日的2.448亿元增长18.5%[146][153] - 2024年12月31日，公司贸易及其他应收款项为5.902亿元，较2023年的5.453亿元增长4490万元及8.2%[150][157] - 2024年12月31日，公司贸易及其他应付款项为10.09亿元，较2023年的8.472亿元增长1.618亿元及19.1%[151][158] - 2024年12月31日，集团向同一家金融机构新购买的理财产品占集团资产总值均少于5%[160][166] 公司业务规模与市场拓展 - 公司形成“聚焦杭州，深耕长三角，辐射全国”拓展策略和“一年扎根，三年成林，五年成海”拓展战术[28] - 公司在杭州的管理面积已突破43百万平方米，占总管理面积约63.7%，前五大城市的在管面积总和约占整体的88.5%[28] - 截至2024年12月31日，公司在管面积达6790万平方米，同比增长约23.9%；合约管理面积约9290万平方米，覆盖21个城市，服务逾31万户优质业主[29][32] - 公司杭州管理面积超4300万平方米，占总在管面积约63.7%，前五大城市合计在管面积占比约88.5%[31] - 截至2024年12月31日，公司在管建筑面积约6790万平方米，同比增长23.9%[62] - 截至2024年12月31日，公司合约建筑面积约9290万平方米，同比增长13.0%[62] - 公司在中国浙江省、上海市、江苏省、江西省、海南省及广东省拥有179间附属公司及分支机构[62] - 截至2024年12月31日，公司在管建筑面积约为6790万平方米，同比增加23.9%；合约建筑面积约为9290万平方米，同比增加13.0%[64] - 截至2024年12月31日，公司合约建筑面积9290万平方米，在管建筑面积6790万平方米，合约面积与在管面积比值约为1.37：1[77][78] - 公司坚持稳定有质扩大管理面积的战略目标，实现合约建筑面积与在管建筑面积的稳健增长[76] - 公司将持续扩大业务规模和市场份额，以长三角为主要拓展区域，形成聚焦杭州、深耕长三角、辐射全国的发展方向[88] - 公司争取项目落地一年扎根，三年成林，五年成海，金华区域拓展已初有成效，未来将发展上海和宁波等重点区域[88] - 公司未来将在长三角地区拓展业务，计划一年启动项目，三年发展，五年优化[91] 公司业务发展举措 - 2024年公司推出客户服务智慧化系统，经中指院测评，连续十三年在杭州市居民满意度普查中排名榜首[24][26] - 2024年公司坚持以客户价值创造为中心，达成规模与口碑双提升[20][22] - 2024年公司改革区域组织架构，深化管理与服务标准化，完善三级品质把控体系[23][25] - 公司专家团队为新交付及薄弱项目提供专业技术支持与帮扶[23][25] - 公司服务的二手房增值率超区域均值水平，赢得客户口碑与忠诚度[24][26] - 2024年滨江优家与服务中心加大车位和储藏室销售力度，实现营收突破[34][36] - 2024年滨江优居业务规模因市场对集中式硬装服务认可而较快增长[38][40] - 公司今年重塑新零售平台滨享商城，加大优质特色货源组织和推广力度[39][41] - 2024年公司发挥区域集约化和短半径管理优势，全面实施组织变革，提升组织效能[42][45] - 公司增设市场发展中心等多个中心，推进高效扁平化管理[42][45] - 公司重视智慧化信息化建设，赋能财务管理等系统，增强企业智慧共享效能[43][46] - 公司推行供应商分级评估与片区集中采购机制，提升供应商响应速度，降低采购成本[43][46] - 2024年公司累计开展惠民服务1334次，组织节假日社区文化活动2199场，覆盖人数超21万人次[49][51] - 公司将深化管理和服务标准化，推进品质品牌建设，优化星级服务等标准体系及常态化品质检查[85][87] - 公司积极布局各类城市服务等多种业态领域，提升综合服务能力[89] 公司荣誉 - 2024年公司荣获第三方机构及政府部门评选多项荣誉，位列中国物业服务百强企业第12位[52][55] - 公司在管项目共获124项荣誉，如浙江省“美好家园”社区、“浙江省节水型小区”等[53][56] - 公司中指院物业百强排名至第12位，荣获“2024中国高端物业服领先企业”及“2024中国物业服务成长性领先企业”[66][68] 公司业务板块构成 - 公司业务板块划分为物业管理服务、非业主增值服务及5S增值服务[70][71] - 5S增值服务包括优家服务、优居服务及优享生活服务三大类业务[72][73] 公司人员情况 - 截至2024年12月31日，集团共有14,022名雇员，2023年12月31日为11,647名；报告期内员工成本为人民币1,199.4百万元，2023年为人民币1,013.7百万元[161][167] - 截至2024年12月31日，集团共有14,022名雇员，2023年12月31日为11,647名[188][189] - 报告期内，集团员工成本

报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价32.86港元 [1] 报告的核心观点 - 公司2024财年收入同比增长28%至36亿人民币，净利润同比增长11%至5.5亿人民币，剔除一次性税收影响后核心净利润同比增长21%至6亿人民币 [1][8] - 第三方管理建筑面积同比增长21%，远超同行，未来计划将扩张重点转移至浙江以外的其他一线城市 [1][8] - 公司提高基本派息率10个百分点至70%，2024/2025财年股息收益率分别为5.9%/7.0% [1][8] - 看好公司高端服务支撑的第三方规模扩张、母公司稳定的建筑面积交付以及有吸引力的股东回报，维持买入评级 [1] 根据相关目录分别进行总结 盈利摘要 - 2023 - 2027财年，公司收入分别为28.09亿、35.95亿、41.45亿、47.49亿和54.59亿人民币，同比增速分别为41.7%、28.0%、15.3%、14.6%和15.0% [2] - 净利润分别为4.93亿、5.47亿、6.43亿、7.31亿和8.32亿人民币，同比增速分别为19.6%、11.0%、17.6%、13.7%和13.9% [2] - 每股收益分别为1.78元、1.98元、2.33元、2.64元和3.01元，同比增速分别为19.6%、11.0%、17.6%、13.7%和13.9% [2] - 市盈率分别为13.3倍、12.0倍、10.2倍、8.9倍和7.9倍，市净率分别为4.4倍、4.3倍、3.9倍、3.6倍和3.3倍 [2] - 股息收益率分别为5.3%、5.9%、6.9%、7.8%和8.9%，净资产收益率分别为36.0%、36.2%、40.4%、42.4%和44.4% [2] 目标价格 - 目标价32.86港元，较之前目标价32.94港元略有下降，潜在涨幅29.9% [3] 股票数据 - 市值69.931亿港元，3个月平均成交额5200万港元 [3] - 52周最高价26.45港元，最低价15.26港元，总发行股份2.764亿股 [3] 股权结构 - GREAT DRAGON VENTURES LTD持股45.9%，HAOYU VENTURES LTD持股12.9% [4] 股价表现 - 1个月绝对涨幅16.3%，相对涨幅15.0%；3个月绝对涨幅24.6%，相对涨幅5.4%；6个月绝对涨幅24.3%，相对涨幅20.3% [5] 财务总结 - 2022 - 2027财年，公司收入从19.83亿人民币增长至54.59亿人民币，净利润从4.12亿人民币增长至8.32亿人民币 [15] - 毛利率从29.9%降至21.4%，净利率从20.8%降至15.2%，净资产收益率从37.7%升至44.4% [15][16] - 经营活动现金流从11.23亿人民币降至10.94亿人民币，投资活动现金流从3200万人民币降至 - 3000万人民币，融资活动现金流从 - 1.11亿人民币降至 - 5.83亿人民币 [16] 估值比较 - 与同行相比，公司2025 - 2027财年市盈率分别为10.0倍、8.9倍和7.9倍，低于行业平均水平 [14] - 2024 - 2027财年净利润增速分别为11.0%、17.5%和13.7%，派息率为70%，股息收益率分别为5.9%和7.0% [14]

行业趋势 - 2025年可能是杭州乃至全国重点城市开始“卷服务”的一年，因限价打开、房价提升，人们对物业服务要求提高，服务将成购房重点考虑因素之一 [1] 公司业绩 - 2024年收入35.95亿元，同比增长28.0%；毛利8.35亿元，同比增长20.0%；毛利率23.2%，较2023年微降1.6个百分点；经营利润7.05亿元，同比增长22.1%；权益股东应占年内利润5.47亿元，同比增长11.0% [1] - 2024年物业管理服务收入19.32亿元，占总收入53.8%，同比增长24.7%，因业务拓展项目数量增加 [2] - “5S增值服务收入”同比增长61.7%，收入占比从2023年的24.2%升至30.5%；非主业增值服务收入同比微降2.7%，收入占比为15.7%，同比下降5个百分点 [3] 公司规模 - 截至2024年12月31日，在管面积6794.5万平方米，同比增长23.9%；合约面积9286.6万平方米，同比增长13%；进驻21个城市，15个项目物业费上调，平均物业费4.1元/平方米·月 [4] - 杭州贡献63.7%的在管面积，金华占比13.1%，嘉兴、绍兴、宁波分别占比5%、3.9%、2.8% [4] - 在管面积中，来自滨江集团占比45%，品牌直拓第三方占比42.6%，股权合作形式的第三方占比12.4% [5] 公司战略 - 未来除随母公司在杭州增加管理面积外，新外拓项目更偏向杭州和其他高能级城市，逐步退出不适合项目，增加高端物业服务城市占比 [4][5] - 发挥传统业务优势，积极向独立第三方业务及非杭州区域物业服务业务领域拓展 [5] 公司管理 - 2024年进行两个维度组织优化，纵向压缩管理层级，取消片区层级，形成三级管理架构；横向成立工程中心，整合项目条线 [5] 项目管理 - 对外拓项目，拓展同时对存量项目分析，根据物业费收缴水平、满意度、经营情况等指标盘点和动态跟踪，淘汰总分评分较低项目 [6]

文章核心观点 - 2024年滨江服务业绩增长，业务拓展良好，未来有明确的区域拓展和业务发展战略，管理层对项目选择、物业费及地产布局有相关看法 [1][2][4] 业绩情况 - 2024年滨江服务收入约35.94亿元，同比增加28% [2] - 物业管理服务收入约19.32亿元，同比增加24.7%，占比达53.8% [2] - 非业主增值服务约5.65亿元，同比减少2.7%；5S增值服务约10.97亿元，同比增加61.7% [2] - 毛利约8.35亿元，同比增加20%；毛利率23.2%，经营利润约7.05亿元，同比增加22.1%；权益股东应占年内利润约5.46亿元，同比增加11%；净利率为15.4% [2] 收入增长原因及构成 - 收入增长主要因业务拓展使项目数量增加 [2] - 向滨江集团或其联营公司开发物业提供服务收入9.47亿元，占2024年物业管理服务收入的49% [2] - 截至2024年末，独立物业开发商开发的物业服务收入为9.78亿元，较2023年增长26.1%；杭州市以外物业服务收入为5.7亿元，较2023年增长27.3% [2] - 截至2024年12月31日，储备土地管理服务收入为610万元 [2] 费用及面积情况 - 2024年平均物业管理费约为每月每平方米4.1元 [3] - 截至2024年末，存款及银行理财约32.14亿元，同比增加4.1%；贸易应收款项约3.43亿元，同比减少7.2% [3] - 公司在管面积约6794.5万平方米，同比增加23.9%；合约面积约9286.6万平方米，同比增加13% [3] - 集团在杭州的管理面积已突破4300万平方米，占总管理面积约63.7%；前五大城市的在管面积总和约占整体的88.5% [3] 面积变化明细 | | 截至2024年12月31日 | 截至2023年12月31日 | | --- | --- | --- | | 合约建筑面积（千平方米）年初 | 82,168 | 69,058 | | 合约建筑面积（千平方米）新增 | 14,114 | 15,076 | | 合约建筑面积（千平方米）终止 | (3,417) | (1,966) | | 合约建筑面积（千平方米）年末 | 92,866 | 82,168 | | 在管建筑面积（千平方米）年初 | 54,847 | 41,970 | | 在管建筑面积（千平方米）新增 | 15,973 | 14,760 | | 在管建筑面积（千平方米）终止 | (2,876) | (1,883) | | 在管建筑面积（千平方米）年末 | 67,945 | 54,847 | [4] 行业趋势与公司战略 - 中国物业管理服务行业集中度逐步提高已成趋势 [4] - 集团未来拓展区域以长三角为主，力争规模处于行业中上游 [4] - 集团将以落地城市为重点深耕成林，形成聚焦杭州，深耕长三角，辐射全国的业务发展方向，未来发展上海和宁波等重点区域 [4] - 集团积极布局各类城市服务等多种业态领域 [4] 管理层观点 - 公司选择优质项目，对存量项目分析盘点追踪，淘汰低分项目，保证财务指标健康 [5] - 关注物业费降价话题，倡导质价相符，物业应提高服务水平并向业主透明展示经营成本 [5] - 今年下半年参与地产布局可能不那么积极，会去其他城市看机会，布局范围集中在北京、上海、杭州、广州及成都或深圳 [5]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入3594714千元，同比增长28.0%[5] - 2024年公司毛利835368千元，同比增长20.0%，毛利率23.2%；经营利润705087千元，同比增长22.1%[5] - 2024年公司权益股东应占年内利润546529千元，同比增长11.0%，净利率15.4%[5] - 2024年末存款及银行理财3214780千元，同比增长4.1%；贸易应收款项343938千元，同比下降7.2%[5] - 2024年每股盈利1.98元，同比增长11.2%[5] - 2024年销售成本2759346千元，较2023年的2113319千元有所增加[7] - 2024年末非流动资产1176649千元，流动资产3081958千元，流动负债2652551千元，流动资产净额429407千元[10] - 2024年末资产净额1591874千元，本公司权益股东应占总权益1528960千元，非控股权益62914千元[11] - 公司2024年总营业收入3594714千元，2023年为2809206千元[19][20][25] - 公司2024年分部毛利835368千元，2023年为695887千元[25] - 公司2024年未分配企业开支48980千元，2023年为43348千元[25] - 公司2024年除税前利润786388千元，2023年为652539千元[25] - 公司2024年其他收入6043千元，2023年为10779千元[27] - 公司2024年政府补助4087千元，2023年为4911千元[27] - 公司2023年可扣减增值税3488千元，2024年无此项收入[27] - 2024年其他收入╱（虧損）淨額為1164千元人民幣，2023年為 - 8651千元人民幣[28] - 2024年融資收入淨額為 - 80150千元人民幣，2023年為 - 66755千元人民幣[30] - 2024年員工成本為1199366千元人民幣，2023年為1013680千元人民幣[30] - 2024年折舊為17169千元人民幣，2023年為13612千元人民幣[33] - 2024年所得稅為232886千元人民幣，2023年為149508千元人民幣[35] - 2024年除稅前利潤為786388千元人民幣，2023年為652539千元人民幣[37] - 2024年每股基本及攤薄盈利按公司權益股東應佔利潤546529000元及已發行股份加權平均股數276407000股計算，2023年按應佔利潤492545000元及相同加權平均股數計算[40] - 2024年存貨為290053千元人民幣，2023年為244752千元人民幣[41] - 2024年貿易及其他應收款項為590221千元人民幣，2023年為545346千元人民幣[43] - 2024年就中國附屬公司額外分派留存利潤930000000元支付預扣稅46500000元，2023年確認遞延稅項負債20000000元已轉撥支付[39] - 2024年贸易及其他应付款项总计1,008,995千元，2023年为847,158千元[49] - 2024年公司收入同比增加28.0%至人民币3,594.7百万元，毛利人民币835.4百万元，较2023年同期增长20.0%，毛利率23.2%[75] - 2024年平均物业管理费约为每月每平方米人民币4.10元，2023年为每月每平方米人民币4.21元[75] - 2024年公司总收入3594714千元，较2023年的2809206千元同比增长28.0%[95] - 2024年公司毛利835.4百万元，较2023年的695.9百万元增长20.0%[100] - 2024年公司毛利率23.2%，较2023年的24.8%下降1.6个百分点[100] - 2024年公司毛利8.35368亿元，毛利率23.2%，较2023年毛利6.95887亿元增长20.0%，毛利率下降1.6个百分点[101] - 2024年销售成本27.593亿元，较2023年的21.133亿元增长30.6%[104] - 2024年行政开支1.005亿元，较2023年的7640万元增长31.6%，管理费用率由2.7%增长至2.8%[106] - 2024年税前利润7.864亿元，较2023年的6.525亿元增长20.5%[111] - 2024年所得税开支2.329亿元，较2023年的1.495亿元增长55.8%[112] - 2024年年内利润5.535亿元，较2023年的5.03亿元增长10.0%，净利率为15.4%，较去年同期减少2.5个百分点[113] - 2024年12月31日，流动资产30.82亿元，较2023年12月31日的26.052亿元增加18.3%[114] - 2024年12月31日，现金及等价物8.907亿元，较2023年12月31日的14.554亿元同比减少38.8%[116] - 2024年12月31日，存货2.901亿元，较2023年12月31日的2.448亿元增长18.5%[120] - 2024年12月31日，集团共雇用14022名雇员，较2023年12月31日的11647名增加2375名，员工成本为11.994亿元，较2023年的10.137亿元增长18.3%[128] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年物业管理服务收入1932289千元，同比增长24.7%，非业主增值服务收入565418千元，同比下降2.7%，5S增值服务收入1097007千元，同比增长61.7%[5] - 公司2024年物业管理服务收入1932289千元，2023年为1549890千元；非业主增值服务收入2024年为565418千元，2023年为580833千元；5S增值服务收入2024年为1097007千元，2023年为678483千元[19][20][25] - 2024年物业管理服务收入为人民币1,932.3百万元、非业主增值服务收入为人民币565.4百万元、5S增值服务收入为人民币1,097.0百万元[75] - 2024年物业管理服务收入1932289千元，占总收入53.8%，较2023年同比增长24.7%[95] - 2024年非业主增值服务收入565418千元，占总收入15.7%，较2023年下降2.7%[95] - 2024年5S增值服务收入1097007千元，占总收入30.5%，较2023年增长61.7%[95] - 2024年独立物业开发商开发的物业服务收入978.7百万元，较2023年增长26.1%[97] - 2024年杭州市以外物业服务收入570.4百万元，较2023年增长27.3%[97] - 2024年优居服务中商业公寓硬装服务收入922.8百万元，较2023年增加83.5%，占2024年总收入约25.7%[98] - 2024年住宅物业管理服务收入1,476,899千元，在管建筑面积56,939千平方米，项目数314个[83] - 2024年杭州地区物业管理服务收入1,361,911千元，在管建筑面积43,274千平方米，项目数295个[85] 面积相关数据关键指标变化 - 2024年在管面积67945千平方米，同比增长23.9%；合约面积92866千平方米，同比增长13.0%[5] - 2024年公司在杭州管理面积突破43百万平方米，占总管理面积约63.7%，前五大城市在管面积总和约占整体的88.5%[59] - 截至2024年12月31日，公司在管面积达67.9百万平方米，同比增长约23.9%；合约管理面积约92.9百万平方米，覆盖21个城市，服务逾31万户业主[59] - 截至2024年12月31日，公司在管建筑面积约6790万平方米，同比增长23.9%[74] - 截至2024年12月31日，公司合约建筑面积约9290万平方米，同比增长13.0%[74] - 2024年末合约建筑面积92,866千平方米，在管建筑面积67,945千平方米，合约面积与在管面积比值约为1.37：1[81] 股息相关数据 - 2024年已发放中期股息每股0.630港元，中期派息率约60%；董事会建议派发末期股息每股0.876港元，全年派息比率约70%[5] - 2024年拟派中期股息每股0.630港元，金额159,089千元；拟派末期股息每股0.876港元，金额223,602千元；2023年拟派末期股息每股1.178港元及特别股息每股0.196港元，金额344,782千元[52] - 上个财政年度2024年已派末期股息及特别股息金额345,744千元，2023年已派末期股息金额250,899千元[54] - 董事会建议派2024年末期股息每股0.876港元，全年派息比率约70%，拟派末期股息约242.1百万港元，预计2025年8月7日派付[132] 公司业务发展与荣誉 - 2024年公司连续中标多个年饱和营收逾千万元项目，溢价签约饱和营收超14百万元项目[59] - 2024年公司累计开展惠民服务1334次，组织节假日社区文化活动2199场，覆盖人数超21万人次[69] - 2024年公司荣获中国物业服务百强企业第12位等多项荣誉[70] - 公司在管项目共获124项荣誉，如浙江省级“美好家园”社区（西溪之星）等[72] - 2024年公司在长江三角洲地区进一步扩张业务，在6个省市拥有179间附属公司及分支机构[74] - 2024年滨江优家与服务中心合力加大车位和储藏室销售力度实现营收突破[62] - 2024年滨江优居业务规模因市场认可集中式硬装服务而较快增长[63] - 2024年公司重塑新零售平台滨享商城，加大优质特色货源组织和推广力度[65] - 2024年公司全面实施组织变革，提升组织效能，增设多个中心推进高效扁平化管理[66] - 凭高品质服务达成15个项目上调物业管理费[75] - 中指院物业百强排名至第12位，获“2024中国高端物服务领先企业”及“2024中国物业服务成长性领先企业”[76] - 2024年滨江集团全年累计全口径销售金额人民币1,116.3亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第9位[76] 公司未来规划 - 公司未来将持续推进品质品牌建设、扩大业务规模及市场份额、拓展多样化服务、优化管理及运营体系、加强企业管治和文化建设[86][88][89][91][92] 公司股权与治理结构 - 董事会共八名董事，三名是独立非执行董事[135] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，蔡海静女士为主席[137] - 公告日期执行董事为余忠祥、戚加奇、钟若琴[150] - 公告日期非执行董事为莫建华、蔡鑫[150] - 公告日期独立非执行董事为丁建刚、李坤军、蔡海静[150] 公司交易与证券相关 - 2024年无单一外部客户交易收入占公司总收入10%或以上，2023年有两名，其中一名为滨江房产及其附属公司[22] - 公司全球发售及行使超额配股权所得款项总额为455.3百万港元，2024年1月1日未动用所得款项净额约161.9百万港元，报告期内已动用161.9百万港元[143] - 报告期内公司及附属公司无重大投资、重大收购及出售事项[130] - 报告期内公司及附属公司无购回、出售或赎回公司上市证券情况[140] - 报告期内公司维持已发行总股本最少25%由公众人士持有[141] 公司公告与会议相关 - 为确定出席股东大会及投票股东，2025年6月2日至6月5日暂停办理股份过户登记，文件须于2025年5月30日下午4时30分前送交[134] - 为确定享有末期股息股东，2025年6月25日至6月30日暂停办理股份过户登记，文件须于2025年6月24日下午4时30分前交回[134] - 全年业绩公告已刊于联交所网站和公司网站[148] - 报告期内公司年度报告将适时于联交所及公司网站刊出[148] - 股东周年大会将于2025年6月5日举行[149] - 股东周年大会通告及通函将适时刊登[149] 其他事项 - 公司于2019年3月15日在香港联合交易所主板上市[14] - 毕马

财务表现 - 报告期内收入达到人民币16.50亿元，同比增长38.7%[8] - 毛利达到人民币4.22亿元，同比增长32.6%[8] - 报告期内利润达到人民币2.72亿元，同比增长14.7%[8] - 本公司权益股东應佔利潤達到人民幣2.65億元，同比增長14.9%[8] - 每股基本盈利為人民幣0.96元[8] - 流動資產達到人民幣27.37億元，其中現金及現金等價物為人民幣8.67億元[12] - 股東權益回報率為19.0%[12] - 流動比率為1.01[12] - 資本負債比率為0.22%[12] - 2024年上半年收入為16.50億人民幣，同比增長38.6%[168] - 2024年上半年毛利為4.22億人民幣，同比增長32.6%[168] - 2024年上半年經營利潤為3.51億人民幣，同比增長25.8%[168] - 2024年上半年淨利潤為2.72億人民幣，同比增長14.7%[168] - 2024年6月30日現金及現金等價物餘額為8.67億人民幣[172] - 2024年6月30日定期存款餘額為19.69億人民幣[172] - 2024年6月30日合同負債餘額為17.14億人民幣[172] - 2024年6月30日資產總額為41.85億人民幣，負債總額為28.26億人民幣[172] - 2024年上半年每股基本及稀釋盈利為0.96人民幣[170] - 2024年6月30日歸屬於公司股東的權益為13.99億人民幣[173] 業務拓展 - 本集团已成功將合約項目擴展至21個城市，在管建築面積約為63.1百萬平方米，較去年同期增長29.6%[17] - 本集團在管面積中,源自獨立第三方的建築面積佔比已提升至57.7%,較去年同期增長1.6個百分點[21] - 2024年上半年,淨增加的在管建築面積與合約建築面積中,源自獨立第三方的比例分別達到65.2%和67.4%[21] - 集團在長三角地區持續深耕,已在21個城市擁有175家附屬公司和分支機構,為28萬戶業主提供高品質物業服務[46] - 截至2024年6月30日,集團在管建築面積約63.1百萬平方米,同比增長29.6%,合約建築面積約90.0百萬平方米,同比增長21.3%[46] - 公司合約建築面積從2023年的74,220千平方米增加到2024年的89,996千平方米，在管建築面積從48,708千平方米增加到63,119千平方米[57][58] 業務收入 - 物業管理服務是公司最大的收入和利潤來源，佔總收入的54.9%[76][77] - 5S增值服務是公司第二大收入來源，佔總收入的29.9%[76][77] - 物業管理服務收入增長25.9%，主要由於業務拓展導致項目數量增加[80] - 向公司開發的物業提供物業管理服務的收入佔物業管理服務收入的49.6%[80] - 非業主增值服務收入下降10.3%，主要由於開發商新增項目數量減少[80] - 5S增值服務收入增長158.5%，主要由於車位及儲藏室銷售服務和家裝服務收入大幅增加[80] - 本集團於報告期內物業管理服務收入為9.05億元人民幣，在管建築面積為63,119千平方米，管理項目398個[65] - 截至2024年6月30日止六個月，物業管理服務收入為9.05億元人民幣，非業主增值服務收入為2.51億元人民幣，5S增值服務收入為4.39億元人民幣[194] - 截至2024年6月30日止六個月，5S增值服務中涉及貨品銷售和房地產經紀服務的收入為5,490.1萬元人民幣[194] 毛利及毛利率 - 公司毛利增長32.6%，毛利率下降1.1個百分點至25.6%，主要由於家裝服務佔比上升[81] - 物業管理服務毛利率為19.7%，5S增值服務毛利率為27.4%[82] - 物業管理服務毛利增加29.1%，毛利率上升0.5個百分點至19.7%[83] - 非業主增值服務毛利下降4.8%，但毛利率上升2.5個百分點至43.0%[84] - 5S增值服務毛利增加103.7%，但毛利率下降7.4個百分點至27.4%[85] 成本及開支 - 銷售成本增加40.9%，與收入增長一致[86] - 銷售及營銷開支增加41.5%，主要是市場拓展費用增加[87] - 行政開支增加50.5%，主要是增加管理人員及人才梯隊建設[88] - 貿易應收款項及合約資產的減值虧損增加311.3%，主要是獨立第三方應收賬款增加[92] 盈利及股息 - 集團報告期內利潤達到人民幣272.3百萬元，同比增長14.7%[100] - 公司2024年上半年實現利潤2.65億元人民幣，同比增長15%[177] - 公司2024年上半年其他全面收益下降8.41億元人民幣[177] - 公司2024年上半年總體實現全面收益2.57億元人民幣[177] - 公司2024年上半年向股東派發現金股利3.46億元人民幣[177] - 公司2024年上半年非控股股東注資2.94億元人民幣[177] - 公司2024年上半年向非控股股東派發股利2.22億元人民幣[177] - 集團宣派截至2024年6月30日止六個月的中期股息為每股0.630港元[118] - 中期股息總計約174