股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 濱江服務集團有限公司（「本公司」） 呈交日期: 2025年9月3日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 03316 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,000,000,000 | USD | | 0.0001 USD | | | 100,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | USD | | | | | 本月底結存 | | | 1,000,000,000 | USD | | 0.0001 USD | | | 100,000 | 本月底 ...

**公司财务表现** - 公司2025年上半年营收20.25亿元，同比增长22.7%，净利润2.98亿元，实现双位数增长[3] - 毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点，主要受非业主增值业务收入下降影响[2][3] - 净利率15.1%，处于行业领先水平[2][3] - 现金、定期存款及理财总额36.3亿元，同比增长23.5%[2] - 经营性现金流净流入4亿元，现金覆盖净利润倍数1.3倍[2] - 分红比例提高至70%[2][5] **业务板块表现** - 基础物业管理收入16亿元，同比增长23.5%，占比46.2%，毛利率18.2%[2][7] - 5S增值服务营收6.5亿元，同比增长32%，占比37%，毛利率26.1%[2][7] - 第三方拓展面积占比55%，收入贡献增速26.8%[2][7] - 物业费收缴率同比提升0.55个百分点，平均物业费4.2元/月/平米[7] - 品牌直拓项目占比76%，续约52个成熟项目，续约率100%[7] **区域与市场策略** - 杭州市场管理面积4,800万方，占比64%，营收贡献70%[7] - 前五大城市管理面积占比89%，增速18%[7] - 聚焦杭州及高潜力区域深耕，拓展二手房市场[4][8][11] - 预计2025年营收增速15%-20%，2026年保持15%以上[4][11] - 预计2027年后第三方项目占比提升至60%[4][11] **成本与效率管理** - 管理费用率同比下降0.7个百分点至2.3%，销售费用率稳定在0.6%[2][6] - 通过科技化手段优化人力资源配置，应对社保政策成本上升[4][12] - 试点AI能耗管理、无感通行等技术提升效率[8][9][10] **风险与应对措施** - 非业主增值业务影响毛利率，但预计下半年回稳，中长期由业主增值业务对冲[2][3] - 物业费下降风险：通过公开财务数据、透明沟通及高品质服务维持收费[12][14] - 社保政策影响：因外包比例低，受影响较小，通过科技化手段缓解成本压力[12] - 浙江省内部分城市（如温州、丽水）存在物业费下降趋势，需密切关注[14][15] - 对高压城市采取谨慎策略，必要时退出项目[16] **战略与未来发展** - 构建房屋资产管理及生活服务生态产业链[8] - 数字化转型：与宇泛科技等企业合作，推动智慧物业发展[9][10][17] - 母公司积极拿地，通过增加权益比支撑公司面积增长[13] - 增值服务重点发展二手房协销及ToC硬装业务[18] - 计划进入港股通，通过科技融合与高分红提升资本市场价值[17]

行业整体趋势 - 物业行业正进入存量市场阶段 行业竞争进一步加剧 对物企提出更高要求 [2] - 物业企业营业收入增速显著持续放缓 已下降至5%以内 2024年百强企业营业收入均值16.05亿元 同比增长3.52% 增速较2023年回落1.04个百分点 [4] - 物企业绩和利润已进入低速增长阶段 预计营收和利润下行趋势仍将延续 [4] - 行业从增量+存量时代转向存量时代 从规模粗放扩张转向精细化运营过程中的结构性调整 [7] - 市场化趋势为物业行业开辟广阔发展空间 行业仍处于黄金发展期 [11] 公司业绩表现 - 滨江服务2025年上半年营业收入20.25亿元 同比增长22.7% 毛利率22.5% 同比下降3.1% 归母净利润2.98亿元 同比增长12.2% [2] - 绿城服务2025年上半年营业收入92.89亿元 同比增长6.1% 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% 营业收入增速较去年同期放缓 [3] - 永升服务2025年上半年营业收入同比增长2.7% 但归母净利润同比下降19.4% 综合毛利率较去年同期下降2.7个百分点 [5] - 物业服务上市公司2024年营业收入均值45.97亿元 同比增长4.01% 增速较2023年下降3.82个百分点 [4] 项目撤场与优化 - 绿城服务2025年上半年退出合同面积1732.8万平方米 其中退出在管项目面积1201.4万平方米 储备项目面积531.4万平方米 截至6月底在管物业规模达5.36亿平方米 [6] - 中海物业2025年上半年退出合同面积约2680万平方米 永升服务退出签约面积1683.7万平方米 在管面积1567.9万平方米 [6] - 2024年百强企业项目留存率96.81% 较2023年下降1.36个百分点 住宅物业换手率从2021年1.7%持续提升至2024年3.3% 净增长1.6个百分点 [6] - 物企主动退出不符合战略方向或难以实现可持续经营的项目或城市 优化在管项目质量 [2][5] 服务价格与成本压力 - 部分城市出现物业费下调 本质是同质化竞争下的价格博弈 [7] - 服务价格下行不是全行业普遍情况 更倾向于区域化表现 [7] - 物业管理成本不断上升 物业费确定后难以稳定上涨 是利润率下降主要原因之一 [9] - 物企面临"增利不增收"问题 利润率下降 [9] 战略调整与应对措施 - 坚持城市深耕战略 优化区域布局 提升核心城市服务密度和运营效能 [7] - 滨江服务坚持"聚焦杭州 深耕长三角 辐射全国"战略 管理项目呈现高密度 高集中度优势 [8] - 通过科技与管理变革提升管理效能 通过"品牌+科技"构建差异化竞争力 [10] - 坚持"平台+生态"战略 通过精细化运营 科技赋能和多元化服务应对挑战 [10] 科技应用与创新 - AI技术在物业管理中的应用成为行业降本增效关键驱动力 [10] - 滨江服务将智慧赋能作为管理升级重要引擎 加大信息化系统建设力度 上半年上线多个核心业务模块数字化工具 探索AI智能化在园区场景落地应用 [10] - 通过创新社区增值服务提高利润率 [10] 市场拓展与竞争 - 绿城服务2025年上半年实现新拓年饱和营收15.2亿元 全年目标完成比例38% [9] - 物管行业增速放缓 市场拓展竞争非常激烈 住宅业态中存量优质项目越来越少 [9] - 传统住宅物管企业纷纷进入非住宅领域 各家企业不断调整外拓策略 [9] - 头部物企规模扩张主要依靠收并购 但项目质量良莠不齐 部分面临亏损 拉低整体盈利水平 [10] 增值服务发展 - 物企积极拓展增值业务 但从业务结构来看所占比例仍然很低 [4] - 永升服务放弃部分低毛利率及可持续性较差业务 以提升运营效率 [5] - 综合毛利率18.6% 虽因主动优化业务结构有所下降 但仍处于行业健康水平 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入20.25亿元 同比增长22.7% [1][2] - 归母净利润2.98亿元 同比增长12.2% [1] - 毛利率22.5% 同比下降3.1个百分点 主要因高毛利业务量减少 [1][2] - 每股基本盈利1.08元 同比增长12.5% [1] - 中期股息每股0.826港元 派息比率达70% 同比提升10个百分点 [1] 业务结构分析 - 物业管理服务收入11.58亿元（占比57.2%） 同比增长27.9% [2] - 5S增值服务收入6.52亿元（占比32.2%） 同比增长32.0% [2][3] - 非业主增值服务收入2.14亿元（占比10.6%） 同比下降14.6% [2] - 物业管理服务毛利2.10亿元 毛利率18.2% 同比下降1.5个百分点 [2] - 5S增值服务毛利1.70亿元 毛利率26.1% 同比下降1.3个百分点 [2] - 非业主增值服务毛利7421.9万元 毛利率34.7% 同比下降8.3个百分点 [2] 战略转型进展 - 5S增值服务中二手房签约金额8.53亿元 同比增长20.1% [3] - 硬装和软装收入分别增长34.4%和502.8% [3] - 居家生活服务增速41.8% 首次超越物业服务面积及收入增速 [3] - 管理层明确将5S增值服务打造为第二增长曲线 [3] - 来自独立第三方物业收入贡献同比增长26.8% [5][6] 规模拓展情况 - 在管建筑面积7510万平方米 同比增长19.0% [5] - 合约建筑面积9640万平方米 同比增长7.1% [5] - 合约面积与在管面积比值1.28:1 [5] - 新增在管建筑面积766.4万平方米 [5] - 来自滨江集团项目201个（在管面积3341.6万平方米） [5] - 来自独立第三方项目269个（在管面积4166.7万平方米 占比55.5%） [5][6] 应收账款与风险管控 - 贸易应收款项6.25亿元 同比增长22.9% [6] - 其中第三方贸易应收款6.77亿元 关联方4901.2万元 [6] - 减值亏损2640万元 同比增加一倍 [6] - 公司称应收账款增长与收入基本持平 属行业健康水平 [6] 行业竞争策略 - 平均物业管理费4.20元/平方米/月 同比微升 [7] - 通过服务升级实现10个项目平均物业费上调14.1% [7] - 管理层认为服务价格下行属区域性短期现象 [7] - 强调不参与物业费"内卷" 坚持品质提升策略 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年营收20.3亿元同比增长22.7% 归母净利润3.0亿元同比增长12.2% [1] - 归母净利润增速低于营收增速因综合毛利率下降3.1个百分点至22.5% [2] - 中期派息率维持70% 滚动股息率达6.5% [1][3] 物业管理业务 - 物业管理业务营收11.6亿元同比增长27.9% 毛利率18.2%同比下降1.5个百分点 [2] - 在管面积7508万平方米同比增长19.0% 合约面积9636万平方米 合管比1.28 [2] - 10个项目实现提价 平均物业费4.20元/平米/月较去年同期4.17元提升 [2] - 与宇泛智能合作推进物业AI智能化 有望提升利润空间 [2] 增值服务业务 - 增值服务收入8.7亿元同比增长16.3% [3] - 非业主增值服务营收2.1亿元同比下降14.6% [3] - 5S增值服务营收6.5亿元同比增长32.0% [3] - 优居服务营收5.7亿元同比增长36.7% 受硬装业务增长带动 [3] 业绩预测与评级 - 预测2025-2027年EPS分别为2.23/2.49/2.74元 [3] - 维持买入评级及33.01港元目标价不变 [3]

财务表现 - 2025年上半年收入20.25亿元，同比增长22.7% [1] - 毛利4.55亿元，同比增长7.9%，毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点 [1] - 利润3.06亿元，同比增长12.2%，股东应占利润2.98亿元，同比增长12.2% [1] 收入构成 - 物业管理服务收入11.58亿元，非业主增值服务收入2.14亿元，5S增值服务收入6.53亿元 [1] - 杭州地区营收8.18亿元，占总物业管理营收的70.6% [1] 业务规模 - 在管建筑面积7510万平方米，同比增长19.0% [1] - 合约建筑面积9640万平方米，同比增长7.1% [1] - 杭州地区在管面积4780万平方米，同比增长18.8% [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价31.63港币 [1] 核心观点 - 现金流表现优异 经营性现金流净额对归母净利润覆盖率达134% 同比提升70个百分点 [4] - 中期派息率同比提升10个百分点至70% 对应中期股息率3.6% [4] - 业绩成长具备韧性 25H1营收同比增23%至20.3亿元 归母净利润同比增12%至3.0亿元 [1] - 关联房企滨江集团25H1在杭州获取14宗地块 同比增加4宗 持续强化区域优势 [3] 财务表现 - 基础物管收入同比增28%至11.6亿元 在管面积同比增19%至7508万平米 [2] - 5S增值服务收入同比增32%至6.5亿元 其中优居服务(装修)营收同比增37%至5.7亿元 [2][3] - 综合毛利率同比下降3.1个百分点至22.5% 主因基础物管品质投入增加及业务结构变化 [2] - 销售管理费用率优化0.8个百分点至2.9% 综合税率同比下降4.3个百分点至26.2% [2] 业务发展 - 10个项目实现平均14%的物业费提价 收缴率同比提升0.55个百分点 [4] - 软装/优享生活服务在低基数下同比增503%/42% 需观察增长持续性 [3] - 与宇泛智能达成战略合作 探索AI智能化发展及机器人应用领域 [4] - 装修业务合约负债较24年末下降2%至12.6亿元 [3] 盈利预测与估值 - 下调25-27年EPS至2.22/2.49/2.75元(均下调7%) [5] - 给予13倍25PE估值(高于可比公司12倍平均) 目标价上调至31.63港币 [5] - 预计25-27年营收增速14.0%/12.5%/10.7% 净利润增速12.4%/11.9%/10.5% [10] - 当前市值63.63亿港币 对应25年预测PE为9.45倍 [7][10]

公司业绩表现 - 滨江服务2025年中期收入达20.25亿元，同比增长22.7% [1] - 权益股东应占溢利2.98亿元，同比增长12.21% [1] - 每股基本盈利1.08元，拟派发中期股息每股0.826港元 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入占比57.2%，达11.58亿元，同比增长27.9% [1] - 5S增值服务收入占比32.2%，为第二大收入来源 [1] - 向滨江集团开发物业提供的服务收入5.82亿元，占物管收入的50.3% [1] 业务增长驱动因素 - 物业管理服务增长主要来自业务拓展和项目数量增加 [1] - 滨江集团开发物业的服务收入同比增长29.6% [1] - 安保、保洁等基础物管服务构成主要收入来源 [1]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月19日派发中期股息 [1] - 派发股息金额为每股0.826港元 [1]

核心财务表现 - 收入20.25亿元人民币 同比增长22.7% [1] - 权益股东应占溢利2.98亿元人民币 同比增长12.21% [1] - 每股基本盈利1.08元 拟派中期股息每股0.826港元 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入11.58亿元人民币 占总收入57.2% [1][1] - 5S增值服务为第二大收入来源 占总收入32.2% [1] - 物业管理服务收入同比增长27.9% 较2024年同期9.05亿元显著提升 [1] 业务驱动因素 - 物业管理服务增长主要源于业务拓展与项目数量增加 [1] - 向滨江集团开发物业提供服务收入达5.82亿元 同比增长29.6% [1] - 关联方业务贡献占物业管理服务总收入50.3% [1] 业务范畴定义 - 物业管理服务涵盖安保、保洁、园艺、维修维护及土地管理等配套服务 [1]