报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价32.86港元 [1] 报告的核心观点 - 公司2024财年收入同比增长28%至36亿人民币，净利润同比增长11%至5.5亿人民币，剔除一次性税收影响后核心净利润同比增长21%至6亿人民币 [1][8] - 第三方管理建筑面积同比增长21%，远超同行，未来计划将扩张重点转移至浙江以外的其他一线城市 [1][8] - 公司提高基本派息率10个百分点至70%，2024/2025财年股息收益率分别为5.9%/7.0% [1][8] - 看好公司高端服务支撑的第三方规模扩张、母公司稳定的建筑面积交付以及有吸引力的股东回报，维持买入评级 [1] 根据相关目录分别进行总结 盈利摘要 - 2023 - 2027财年，公司收入分别为28.09亿、35.95亿、41.45亿、47.49亿和54.59亿人民币，同比增速分别为41.7%、28.0%、15.3%、14.6%和15.0% [2] - 净利润分别为4.93亿、5.47亿、6.43亿、7.31亿和8.32亿人民币，同比增速分别为19.6%、11.0%、17.6%、13.7%和13.9% [2] - 每股收益分别为1.78元、1.98元、2.33元、2.64元和3.01元，同比增速分别为19.6%、11.0%、17.6%、13.7%和13.9% [2] - 市盈率分别为13.3倍、12.0倍、10.2倍、8.9倍和7.9倍，市净率分别为4.4倍、4.3倍、3.9倍、3.6倍和3.3倍 [2] - 股息收益率分别为5.3%、5.9%、6.9%、7.8%和8.9%，净资产收益率分别为36.0%、36.2%、40.4%、42.4%和44.4% [2] 目标价格 - 目标价32.86港元，较之前目标价32.94港元略有下降，潜在涨幅29.9% [3] 股票数据 - 市值69.931亿港元，3个月平均成交额5200万港元 [3] - 52周最高价26.45港元，最低价15.26港元，总发行股份2.764亿股 [3] 股权结构 - GREAT DRAGON VENTURES LTD持股45.9%，HAOYU VENTURES LTD持股12.9% [4] 股价表现 - 1个月绝对涨幅16.3%，相对涨幅15.0%；3个月绝对涨幅24.6%，相对涨幅5.4%；6个月绝对涨幅24.3%，相对涨幅20.3% [5] 财务总结 - 2022 - 2027财年，公司收入从19.83亿人民币增长至54.59亿人民币，净利润从4.12亿人民币增长至8.32亿人民币 [15] - 毛利率从29.9%降至21.4%，净利率从20.8%降至15.2%，净资产收益率从37.7%升至44.4% [15][16] - 经营活动现金流从11.23亿人民币降至10.94亿人民币，投资活动现金流从3200万人民币降至 - 3000万人民币，融资活动现金流从 - 1.11亿人民币降至 - 5.83亿人民币 [16] 估值比较 - 与同行相比，公司2025 - 2027财年市盈率分别为10.0倍、8.9倍和7.9倍，低于行业平均水平 [14] - 2024 - 2027财年净利润增速分别为11.0%、17.5%和13.7%，派息率为70%，股息收益率分别为5.9%和7.0% [14]

行业趋势 - 2025年可能是杭州乃至全国重点城市开始“卷服务”的一年，因限价打开、房价提升，人们对物业服务要求提高，服务将成购房重点考虑因素之一 [1] 公司业绩 - 2024年收入35.95亿元，同比增长28.0%；毛利8.35亿元，同比增长20.0%；毛利率23.2%，较2023年微降1.6个百分点；经营利润7.05亿元，同比增长22.1%；权益股东应占年内利润5.47亿元，同比增长11.0% [1] - 2024年物业管理服务收入19.32亿元，占总收入53.8%，同比增长24.7%，因业务拓展项目数量增加 [2] - “5S增值服务收入”同比增长61.7%，收入占比从2023年的24.2%升至30.5%；非主业增值服务收入同比微降2.7%，收入占比为15.7%，同比下降5个百分点 [3] 公司规模 - 截至2024年12月31日，在管面积6794.5万平方米，同比增长23.9%；合约面积9286.6万平方米，同比增长13%；进驻21个城市，15个项目物业费上调，平均物业费4.1元/平方米·月 [4] - 杭州贡献63.7%的在管面积，金华占比13.1%，嘉兴、绍兴、宁波分别占比5%、3.9%、2.8% [4] - 在管面积中，来自滨江集团占比45%，品牌直拓第三方占比42.6%，股权合作形式的第三方占比12.4% [5] 公司战略 - 未来除随母公司在杭州增加管理面积外，新外拓项目更偏向杭州和其他高能级城市，逐步退出不适合项目，增加高端物业服务城市占比 [4][5] - 发挥传统业务优势，积极向独立第三方业务及非杭州区域物业服务业务领域拓展 [5] 公司管理 - 2024年进行两个维度组织优化，纵向压缩管理层级，取消片区层级，形成三级管理架构；横向成立工程中心，整合项目条线 [5] 项目管理 - 对外拓项目，拓展同时对存量项目分析，根据物业费收缴水平、满意度、经营情况等指标盘点和动态跟踪，淘汰总分评分较低项目 [6]

文章核心观点 - 2024年滨江服务业绩增长，业务拓展良好，未来有明确的区域拓展和业务发展战略，管理层对项目选择、物业费及地产布局有相关看法 [1][2][4] 业绩情况 - 2024年滨江服务收入约35.94亿元，同比增加28% [2] - 物业管理服务收入约19.32亿元，同比增加24.7%，占比达53.8% [2] - 非业主增值服务约5.65亿元，同比减少2.7%；5S增值服务约10.97亿元，同比增加61.7% [2] - 毛利约8.35亿元，同比增加20%；毛利率23.2%，经营利润约7.05亿元，同比增加22.1%；权益股东应占年内利润约5.46亿元，同比增加11%；净利率为15.4% [2] 收入增长原因及构成 - 收入增长主要因业务拓展使项目数量增加 [2] - 向滨江集团或其联营公司开发物业提供服务收入9.47亿元，占2024年物业管理服务收入的49% [2] - 截至2024年末，独立物业开发商开发的物业服务收入为9.78亿元，较2023年增长26.1%；杭州市以外物业服务收入为5.7亿元，较2023年增长27.3% [2] - 截至2024年12月31日，储备土地管理服务收入为610万元 [2] 费用及面积情况 - 2024年平均物业管理费约为每月每平方米4.1元 [3] - 截至2024年末，存款及银行理财约32.14亿元，同比增加4.1%；贸易应收款项约3.43亿元，同比减少7.2% [3] - 公司在管面积约6794.5万平方米，同比增加23.9%；合约面积约9286.6万平方米，同比增加13% [3] - 集团在杭州的管理面积已突破4300万平方米，占总管理面积约63.7%；前五大城市的在管面积总和约占整体的88.5% [3] 面积变化明细 | | 截至2024年12月31日 | 截至2023年12月31日 | | --- | --- | --- | | 合约建筑面积（千平方米）年初 | 82,168 | 69,058 | | 合约建筑面积（千平方米）新增 | 14,114 | 15,076 | | 合约建筑面积（千平方米）终止 | (3,417) | (1,966) | | 合约建筑面积（千平方米）年末 | 92,866 | 82,168 | | 在管建筑面积（千平方米）年初 | 54,847 | 41,970 | | 在管建筑面积（千平方米）新增 | 15,973 | 14,760 | | 在管建筑面积（千平方米）终止 | (2,876) | (1,883) | | 在管建筑面积（千平方米）年末 | 67,945 | 54,847 | [4] 行业趋势与公司战略 - 中国物业管理服务行业集中度逐步提高已成趋势 [4] - 集团未来拓展区域以长三角为主，力争规模处于行业中上游 [4] - 集团将以落地城市为重点深耕成林，形成聚焦杭州，深耕长三角，辐射全国的业务发展方向，未来发展上海和宁波等重点区域 [4] - 集团积极布局各类城市服务等多种业态领域 [4] 管理层观点 - 公司选择优质项目，对存量项目分析盘点追踪，淘汰低分项目，保证财务指标健康 [5] - 关注物业费降价话题，倡导质价相符，物业应提高服务水平并向业主透明展示经营成本 [5] - 今年下半年参与地产布局可能不那么积极，会去其他城市看机会，布局范围集中在北京、上海、杭州、广州及成都或深圳 [5]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入3594714千元，同比增长28.0%[5] - 2024年公司毛利835368千元，同比增长20.0%，毛利率23.2%；经营利润705087千元，同比增长22.1%[5] - 2024年公司权益股东应占年内利润546529千元，同比增长11.0%，净利率15.4%[5] - 2024年末存款及银行理财3214780千元，同比增长4.1%；贸易应收款项343938千元，同比下降7.2%[5] - 2024年每股盈利1.98元，同比增长11.2%[5] - 2024年销售成本2759346千元，较2023年的2113319千元有所增加[7] - 2024年末非流动资产1176649千元，流动资产3081958千元，流动负债2652551千元，流动资产净额429407千元[10] - 2024年末资产净额1591874千元，本公司权益股东应占总权益1528960千元，非控股权益62914千元[11] - 公司2024年总营业收入3594714千元，2023年为2809206千元[19][20][25] - 公司2024年分部毛利835368千元，2023年为695887千元[25] - 公司2024年未分配企业开支48980千元，2023年为43348千元[25] - 公司2024年除税前利润786388千元，2023年为652539千元[25] - 公司2024年其他收入6043千元，2023年为10779千元[27] - 公司2024年政府补助4087千元，2023年为4911千元[27] - 公司2023年可扣减增值税3488千元，2024年无此项收入[27] - 2024年其他收入╱（虧損）淨額為1164千元人民幣，2023年為 - 8651千元人民幣[28] - 2024年融資收入淨額為 - 80150千元人民幣，2023年為 - 66755千元人民幣[30] - 2024年員工成本為1199366千元人民幣，2023年為1013680千元人民幣[30] - 2024年折舊為17169千元人民幣，2023年為13612千元人民幣[33] - 2024年所得稅為232886千元人民幣，2023年為149508千元人民幣[35] - 2024年除稅前利潤為786388千元人民幣，2023年為652539千元人民幣[37] - 2024年每股基本及攤薄盈利按公司權益股東應佔利潤546529000元及已發行股份加權平均股數276407000股計算，2023年按應佔利潤492545000元及相同加權平均股數計算[40] - 2024年存貨為290053千元人民幣，2023年為244752千元人民幣[41] - 2024年貿易及其他應收款項為590221千元人民幣，2023年為545346千元人民幣[43] - 2024年就中國附屬公司額外分派留存利潤930000000元支付預扣稅46500000元，2023年確認遞延稅項負債20000000元已轉撥支付[39] - 2024年贸易及其他应付款项总计1,008,995千元，2023年为847,158千元[49] - 2024年公司收入同比增加28.0%至人民币3,594.7百万元，毛利人民币835.4百万元，较2023年同期增长20.0%，毛利率23.2%[75] - 2024年平均物业管理费约为每月每平方米人民币4.10元，2023年为每月每平方米人民币4.21元[75] - 2024年公司总收入3594714千元，较2023年的2809206千元同比增长28.0%[95] - 2024年公司毛利835.4百万元，较2023年的695.9百万元增长20.0%[100] - 2024年公司毛利率23.2%，较2023年的24.8%下降1.6个百分点[100] - 2024年公司毛利8.35368亿元，毛利率23.2%，较2023年毛利6.95887亿元增长20.0%，毛利率下降1.6个百分点[101] - 2024年销售成本27.593亿元，较2023年的21.133亿元增长30.6%[104] - 2024年行政开支1.005亿元，较2023年的7640万元增长31.6%，管理费用率由2.7%增长至2.8%[106] - 2024年税前利润7.864亿元，较2023年的6.525亿元增长20.5%[111] - 2024年所得税开支2.329亿元，较2023年的1.495亿元增长55.8%[112] - 2024年年内利润5.535亿元，较2023年的5.03亿元增长10.0%，净利率为15.4%，较去年同期减少2.5个百分点[113] - 2024年12月31日，流动资产30.82亿元，较2023年12月31日的26.052亿元增加18.3%[114] - 2024年12月31日，现金及等价物8.907亿元，较2023年12月31日的14.554亿元同比减少38.8%[116] - 2024年12月31日，存货2.901亿元，较2023年12月31日的2.448亿元增长18.5%[120] - 2024年12月31日，集团共雇用14022名雇员，较2023年12月31日的11647名增加2375名，员工成本为11.994亿元，较2023年的10.137亿元增长18.3%[128] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年物业管理服务收入1932289千元，同比增长24.7%，非业主增值服务收入565418千元，同比下降2.7%，5S增值服务收入1097007千元，同比增长61.7%[5] - 公司2024年物业管理服务收入1932289千元，2023年为1549890千元；非业主增值服务收入2024年为565418千元，2023年为580833千元；5S增值服务收入2024年为1097007千元，2023年为678483千元[19][20][25] - 2024年物业管理服务收入为人民币1,932.3百万元、非业主增值服务收入为人民币565.4百万元、5S增值服务收入为人民币1,097.0百万元[75] - 2024年物业管理服务收入1932289千元，占总收入53.8%，较2023年同比增长24.7%[95] - 2024年非业主增值服务收入565418千元，占总收入15.7%，较2023年下降2.7%[95] - 2024年5S增值服务收入1097007千元，占总收入30.5%，较2023年增长61.7%[95] - 2024年独立物业开发商开发的物业服务收入978.7百万元，较2023年增长26.1%[97] - 2024年杭州市以外物业服务收入570.4百万元，较2023年增长27.3%[97] - 2024年优居服务中商业公寓硬装服务收入922.8百万元，较2023年增加83.5%，占2024年总收入约25.7%[98] - 2024年住宅物业管理服务收入1,476,899千元，在管建筑面积56,939千平方米，项目数314个[83] - 2024年杭州地区物业管理服务收入1,361,911千元，在管建筑面积43,274千平方米，项目数295个[85] 面积相关数据关键指标变化 - 2024年在管面积67945千平方米，同比增长23.9%；合约面积92866千平方米，同比增长13.0%[5] - 2024年公司在杭州管理面积突破43百万平方米，占总管理面积约63.7%，前五大城市在管面积总和约占整体的88.5%[59] - 截至2024年12月31日，公司在管面积达67.9百万平方米，同比增长约23.9%；合约管理面积约92.9百万平方米，覆盖21个城市，服务逾31万户业主[59] - 截至2024年12月31日，公司在管建筑面积约6790万平方米，同比增长23.9%[74] - 截至2024年12月31日，公司合约建筑面积约9290万平方米，同比增长13.0%[74] - 2024年末合约建筑面积92,866千平方米，在管建筑面积67,945千平方米，合约面积与在管面积比值约为1.37：1[81] 股息相关数据 - 2024年已发放中期股息每股0.630港元，中期派息率约60%；董事会建议派发末期股息每股0.876港元，全年派息比率约70%[5] - 2024年拟派中期股息每股0.630港元，金额159,089千元；拟派末期股息每股0.876港元，金额223,602千元；2023年拟派末期股息每股1.178港元及特别股息每股0.196港元，金额344,782千元[52] - 上个财政年度2024年已派末期股息及特别股息金额345,744千元，2023年已派末期股息金额250,899千元[54] - 董事会建议派2024年末期股息每股0.876港元，全年派息比率约70%，拟派末期股息约242.1百万港元，预计2025年8月7日派付[132] 公司业务发展与荣誉 - 2024年公司连续中标多个年饱和营收逾千万元项目，溢价签约饱和营收超14百万元项目[59] - 2024年公司累计开展惠民服务1334次，组织节假日社区文化活动2199场，覆盖人数超21万人次[69] - 2024年公司荣获中国物业服务百强企业第12位等多项荣誉[70] - 公司在管项目共获124项荣誉，如浙江省级“美好家园”社区（西溪之星）等[72] - 2024年公司在长江三角洲地区进一步扩张业务，在6个省市拥有179间附属公司及分支机构[74] - 2024年滨江优家与服务中心合力加大车位和储藏室销售力度实现营收突破[62] - 2024年滨江优居业务规模因市场认可集中式硬装服务而较快增长[63] - 2024年公司重塑新零售平台滨享商城，加大优质特色货源组织和推广力度[65] - 2024年公司全面实施组织变革，提升组织效能，增设多个中心推进高效扁平化管理[66] - 凭高品质服务达成15个项目上调物业管理费[75] - 中指院物业百强排名至第12位，获“2024中国高端物服务领先企业”及“2024中国物业服务成长性领先企业”[76] - 2024年滨江集团全年累计全口径销售金额人民币1,116.3亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第9位[76] 公司未来规划 - 公司未来将持续推进品质品牌建设、扩大业务规模及市场份额、拓展多样化服务、优化管理及运营体系、加强企业管治和文化建设[86][88][89][91][92] 公司股权与治理结构 - 董事会共八名董事，三名是独立非执行董事[135] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，蔡海静女士为主席[137] - 公告日期执行董事为余忠祥、戚加奇、钟若琴[150] - 公告日期非执行董事为莫建华、蔡鑫[150] - 公告日期独立非执行董事为丁建刚、李坤军、蔡海静[150] 公司交易与证券相关 - 2024年无单一外部客户交易收入占公司总收入10%或以上，2023年有两名，其中一名为滨江房产及其附属公司[22] - 公司全球发售及行使超额配股权所得款项总额为455.3百万港元，2024年1月1日未动用所得款项净额约161.9百万港元，报告期内已动用161.9百万港元[143] - 报告期内公司及附属公司无重大投资、重大收购及出售事项[130] - 报告期内公司及附属公司无购回、出售或赎回公司上市证券情况[140] - 报告期内公司维持已发行总股本最少25%由公众人士持有[141] 公司公告与会议相关 - 为确定出席股东大会及投票股东，2025年6月2日至6月5日暂停办理股份过户登记，文件须于2025年5月30日下午4时30分前送交[134] - 为确定享有末期股息股东，2025年6月25日至6月30日暂停办理股份过户登记，文件须于2025年6月24日下午4时30分前交回[134] - 全年业绩公告已刊于联交所网站和公司网站[148] - 报告期内公司年度报告将适时于联交所及公司网站刊出[148] - 股东周年大会将于2025年6月5日举行[149] - 股东周年大会通告及通函将适时刊登[149] 其他事项 - 公司于2019年3月15日在香港联合交易所主板上市[14] - 毕马

财务表现 - 报告期内收入达到人民币16.50亿元，同比增长38.7%[8] - 毛利达到人民币4.22亿元，同比增长32.6%[8] - 报告期内利润达到人民币2.72亿元，同比增长14.7%[8] - 本公司权益股东應佔利潤達到人民幣2.65億元，同比增長14.9%[8] - 每股基本盈利為人民幣0.96元[8] - 流動資產達到人民幣27.37億元，其中現金及現金等價物為人民幣8.67億元[12] - 股東權益回報率為19.0%[12] - 流動比率為1.01[12] - 資本負債比率為0.22%[12] - 2024年上半年收入為16.50億人民幣，同比增長38.6%[168] - 2024年上半年毛利為4.22億人民幣，同比增長32.6%[168] - 2024年上半年經營利潤為3.51億人民幣，同比增長25.8%[168] - 2024年上半年淨利潤為2.72億人民幣，同比增長14.7%[168] - 2024年6月30日現金及現金等價物餘額為8.67億人民幣[172] - 2024年6月30日定期存款餘額為19.69億人民幣[172] - 2024年6月30日合同負債餘額為17.14億人民幣[172] - 2024年6月30日資產總額為41.85億人民幣，負債總額為28.26億人民幣[172] - 2024年上半年每股基本及稀釋盈利為0.96人民幣[170] - 2024年6月30日歸屬於公司股東的權益為13.99億人民幣[173] 業務拓展 - 本集团已成功將合約項目擴展至21個城市，在管建築面積約為63.1百萬平方米，較去年同期增長29.6%[17] - 本集團在管面積中,源自獨立第三方的建築面積佔比已提升至57.7%,較去年同期增長1.6個百分點[21] - 2024年上半年,淨增加的在管建築面積與合約建築面積中,源自獨立第三方的比例分別達到65.2%和67.4%[21] - 集團在長三角地區持續深耕,已在21個城市擁有175家附屬公司和分支機構,為28萬戶業主提供高品質物業服務[46] - 截至2024年6月30日,集團在管建築面積約63.1百萬平方米,同比增長29.6%,合約建築面積約90.0百萬平方米,同比增長21.3%[46] - 公司合約建築面積從2023年的74,220千平方米增加到2024年的89,996千平方米，在管建築面積從48,708千平方米增加到63,119千平方米[57][58] 業務收入 - 物業管理服務是公司最大的收入和利潤來源，佔總收入的54.9%[76][77] - 5S增值服務是公司第二大收入來源，佔總收入的29.9%[76][77] - 物業管理服務收入增長25.9%，主要由於業務拓展導致項目數量增加[80] - 向公司開發的物業提供物業管理服務的收入佔物業管理服務收入的49.6%[80] - 非業主增值服務收入下降10.3%，主要由於開發商新增項目數量減少[80] - 5S增值服務收入增長158.5%，主要由於車位及儲藏室銷售服務和家裝服務收入大幅增加[80] - 本集團於報告期內物業管理服務收入為9.05億元人民幣，在管建築面積為63,119千平方米，管理項目398個[65] - 截至2024年6月30日止六個月，物業管理服務收入為9.05億元人民幣，非業主增值服務收入為2.51億元人民幣，5S增值服務收入為4.39億元人民幣[194] - 截至2024年6月30日止六個月，5S增值服務中涉及貨品銷售和房地產經紀服務的收入為5,490.1萬元人民幣[194] 毛利及毛利率 - 公司毛利增長32.6%，毛利率下降1.1個百分點至25.6%，主要由於家裝服務佔比上升[81] - 物業管理服務毛利率為19.7%，5S增值服務毛利率為27.4%[82] - 物業管理服務毛利增加29.1%，毛利率上升0.5個百分點至19.7%[83] - 非業主增值服務毛利下降4.8%，但毛利率上升2.5個百分點至43.0%[84] - 5S增值服務毛利增加103.7%，但毛利率下降7.4個百分點至27.4%[85] 成本及開支 - 銷售成本增加40.9%，與收入增長一致[86] - 銷售及營銷開支增加41.5%，主要是市場拓展費用增加[87] - 行政開支增加50.5%，主要是增加管理人員及人才梯隊建設[88] - 貿易應收款項及合約資產的減值虧損增加311.3%，主要是獨立第三方應收賬款增加[92] 盈利及股息 - 集團報告期內利潤達到人民幣272.3百萬元，同比增長14.7%[100] - 公司2024年上半年實現利潤2.65億元人民幣，同比增長15%[177] - 公司2024年上半年其他全面收益下降8.41億元人民幣[177] - 公司2024年上半年總體實現全面收益2.57億元人民幣[177] - 公司2024年上半年向股東派發現金股利3.46億元人民幣[177] - 公司2024年上半年非控股股東注資2.94億元人民幣[177] - 公司2024年上半年向非控股股東派發股利2.22億元人民幣[177] - 集團宣派截至2024年6月30日止六個月的中期股息為每股0.630港元[118] - 中期股息總計約174

报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价下调4%至32.94港元，对应2024年预期市盈率15倍 [2] 报告的核心观点 - 滨江服务2024年上半年业绩稳健，收入和净利润同比分别增长39%和15%，但毛利率因低毛利的装修服务占比提高而收窄1.2个百分点，税率因预提代扣税提高6个百分点 [2] - 公司增长来源均衡，管理面积增长健康，预计2024年管理面积增长20%-30%，应收账款增长在正常范围 [2] - 考虑到市场环境挑战和第三方拓展竞争加剧，下调2024-2025年净利润预测7%-13%，结合汇率调整，目标价下调4%，但因公司增长来源均衡，维持买入评级 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年上半年收入同比增长39%至16.5亿元，主要因基础物业管理业务同比增长26%、业主增值服务板块同比增长159%，但向开发商提供的增值服务同比收缩10% [2] - 毛利率收窄1.2个百分点至25.6%，净利率收缩3.3个百分点，净利润同比增长15%，装修服务增长可持续性有12.7亿元合同负债保障，但会给利润率带来持续压力 [2] - 2022-2026财年，预计收入分别为19.83亿、28.09亿、34.85亿、41.4亿和49.16亿元，同比增长41.7%、41.7%、24.1%、18.8%和18.7%；净利润分别为4.12亿、4.925亿、5.584亿、6.545亿和7.634亿元，同比增长28.0%、19.6%、13.4%、17.2%和16.6% [3] 管理面积增长 - 2024年上半年管理面积同比增长30%，净增量中35%来自母公司，65%来自第三方，两者分别同比增长13%和29%，共同推动管理面积净增量同比增长23% [2] - 公司预计2024年管理面积增长20%-30% [2] 应收账款情况 - 应收账款总额同比增长44%，略高于收入增速38%，考虑到物业管理费收取的季节性，该增速属正常范围 [2] 估值调整 - 下调2024-2025年净利润预测7%-13%，结合汇率调整，目标价下调4%至32.94港元，对应2024年预期市盈率15倍 [2] 财务指标对比 |指标|2024E（新）|2024E（旧）|变化|2025E（新）|2025E（旧）|变化| |----|----|----|----|----|----|----| |收入（百万元人民币）|3485|3621|-4%|4140|3690|12%| |毛利（百万元人民币）|819|958|-15%|907|1042|-13%| |营业利润（百万元人民币）|677|823|-18%|795|907|-12%| |净利润（百万元人民币）|558|642|-13%|655|702|-7%| |每股收益（人民币）|2.02|2.32|-13%|2.37|2.54|-7%| |毛利率|23.5%|26.5%|-3个百分点|21.9%|28.2%|-6.3个百分点| |营业利润率|19.4%|22.7%|-3.3个百分点|19.2%|24.6%|-5.4个百分点| |净利率|16.0%|17.7%|-1.7个百分点|15.8%|19.0%|-3.2个百分点| [6] 同业对比 - 与同业相比，滨江服务2024E、2025E、2026E的市盈率分别为7.7倍、6.6倍、5.6倍，净利润增长率分别为13.4%、17.2%、16.6%，股息支付率为60%，股息收益率2023A为8.0%，2024E为7.7% [7]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 - 公司营收利润双增,在管面积稳健提升,关联公司销售拿地稳健,项目储备充足,后续资源输送可期 [5] - 公司拓展硬装业务后5S增值服务收入高增,有望成为全新利润增长点 [5] - 公司上半年物业管理收入增长,毛利率稳定,在管面积稳健提升 [5] - 受开发商新增项目减少影响,公司上半年非业主增值服务收入下降,但5S增值服务收入大幅增长 [5] 财务数据总结 - 公司2024年上半年实现营收16.50亿元,同比增长38.7%;实现归母净利润2.65亿元,同比增长14.9% [5] - 公司2024-2026年预计归母净利润分别为5.83、7.02、8.29亿元,对应EPS为2.11、2.54、3.00元 [6] - 公司2024年上半年毛利率为25.6%,同比下降1.1个百分点;净利率为16.5%,同比下降3.5个百分点 [5] - 公司2024年上半年宣派中期股息每股0.63港元,权益派息比率60% [5]

报告投资评级 - 买入（维持评级）[2] 报告核心观点 - 报告期内滨江服务业绩增长，2024年中期实现收入16.5亿元同比+38.7%，归母净利润2.7亿元同比+14.9%，但归母净利增速不及预期，主因毛利率下滑、贸易应收账款及合约资产的减值亏损同比增长311.3%、所得税同比增长54.9% [2] - 管理规模有质扩张，截至24年中期在管面积约6312万方同比+29.6%，合约面积9000万方同比+21.3%，存量在管面积中第三方占比提升，且上半年净增的在管面积中第三方占比增加 [2] - 平均物业费维持高位，24H1平均物业费为4.17元/平/月，仅较23年全年下降0.04元/平/月 [2] - 优居服务带动5S增值服务高增，上半年5S增值服务收入4.94亿元同比+158.5%，其中优居服务收入4.19亿元同比+247.7% [2] - 现金充裕，截至24年中期在手现金及定期存款28.4亿元，较23年底下降8.13%，且重新派发中期股息，派息比率60% [2] - 预计2024 - 2026年的归母净利润分别为5.6亿元、6.7亿元、7.5亿元，同比增速分别为+14.4%、+18.5%、+12.0%，公司股票收盘价对应2024 - 26年PE估值为7.3x、6.2x和5.5x [3] 根据相关目录分别进行总结 业绩简评 - 2024年中期滨江服务收入同比增长38.7%，归母净利润同比增长14.9%，但归母净利增速不及收入增速，原因与毛利率下滑、减值亏损和所得税增长有关 [2] 经营分析 - 管理规模扩张，在管面积和合约面积都有不同程度增长，且第三方占比持续提升，同时平均物业费维持高位，优居服务带动增值服务增长，现金充裕且重新派发中期股息 [2] 盈利预测、估值与评级 - 考虑公司业务推进和优居业务增长，预计2024 - 2026年归母净利润及增速，维持买入评级，给出对应年份PE估值 [3] 主要财务指标 - 列出了滨江服务2022A - 2026E的营业收入、营业收入增长率、归母净利润、归母净利润增长率等多项财务指标数据 [4]

收入与利润 - 收入为1,650,407千元人民币，同比增长38.7%[2] - 物業管理服務收入为905,335千元人民币，同比增长25.9%[2] - 5S增值服務收入为494,324千元人民币，同比增长158.5%[2] - 期內利潤为272,347千元人民币，同比增长14.7%[2] - 本公司權益股東應佔期內利潤为265,315千元人民币，同比增长14.9%[2] - 中期股息每股0.630港元，派息比率約為60%[2] - 每股基本及攤薄盈利为0.96元人民币，同比增长14.3%[5] - 公司截至2024年6月30日止六个月的总收入为1,650,407千元人民币，同比增长40.5%[14] - 物業管理服務收入为905,335千元人民币，同比增长25.9%[14] - 非業主增值服務收入为250,748千元人民币，同比下降10.3%[14] - 5S增值服務收入为494,324千元人民币，同比增长158.5%[14] - 公司除稅前利潤为391,681千元人民币，同比增长24.5%[17] - 公司未分配企業開支为30,064千元人民币，同比增长748.8%[17] - 公司其他收入为2,755千元人民币，同比下降47.8%[18] - 公司其他虧損淨額为27千元人民币，同比下降63.0%[19] - 公司融資收入淨額为40,468千元人民币，同比增长31.6%[20] - 公司員工成本为558,417千元人民币，同比增长25.1%[21] - 公司自有物業、廠房及設備的折舊為人民幣6,987千元，同比增長76.8%[23] - 使用權資產的折舊為人民幣898千元，同比增長46.3%[23] - 短期租賃有關的開支為人民幣7,711千元，同比增長11.8%[23] - 存貨成本為人民幣22,417千元，同比增長134.5%[23] - 中國企業所得稅為人民幣106,919千元，同比增長75.1%[25] - 遞延稅項為人民幣-1,085千元，同比減少264.1%[25] - 每股基本及攤薄盈利為人民幣265,315千元，同比增長14.9%[27] - 貿易應收款項为人民幣588,150千元，同比增長31.8%[28] - 合約負債为人民幣1,714,305千元，同比增長10.2%[29] - 貿易應付款項为人民幣225,241千元，同比增長15.7%[32] - 公司在管建筑面积达到6310万平方米，同比增长29.6%[36] - 合约建筑面积达到9000万平方米，同比增长21.3%[36] - 在管面积中，独立第三方占比提升至57.7%，同比增长1.6个百分点[37] - 2024年上半年，源自独立第三方的净增加在管建筑面积和合约建筑面积占比分别为65.2%和67.4%[37] - 公司通过5S增值服务体系，提供一站式品质服务，促进盈利增长[38] - 濱江優居业务规模获得较快增长，局部装修及整屋装修试点积极推进[39] - 公司通过改革创新，优化内部管理制度和流程，提升管理效能[40] - 公司深化管理及服务标准化建设，保障质量、环境、信息安全等高标[40] - 公司推进智慧化建设，加强财务收支管理和预算管控[41] - 公司重视人才发展战略，完善培训体系，提升团队执行力和管理能力[41] - 公司在管建筑面积达到6310万平方米，同比增长29.6%[44] - 公司合约建筑面积达到9000万平方米，同比增长21.3%[44] - 公司收入增加至165.04亿元人民币，同比增长38.7%[44] - 公司毛利为42.17亿元人民币，同比增长32.6%[44] - 公司毛利率为25.6%，同比下降1.1个百分点[44] - 公司物业管理服务收入为90.53亿元人民币[44] - 公司非业主增值服务收入为25.07亿元人民币[44] - 公司5S增值服务收入为49.43亿元人民币[44] - 公司平均物业管理费约为每月每平方米4.17元人民币[44] - 公司在管建筑面积中57.7%即3640万平方米来自独立第三方[45] - 2024年上半年合约建筑面积增加至89,996千平方米，同比增长7.8%[49] - 2024年上半年在管建筑面积增加至63,119千平方米，同比增长29.6%[49] - 2024年上半年物业管理服务收入总额为905,335千元，同比增长25.9%[50] - 2024年上半年住宅物业管理服务收入为689,428千元，同比增长31.5%[50] - 2024年上半年非住宅物业管理服务收入为212,829千元，同比增长10.8%[50] - 2024年上半年杭州地区物业管理服务收入为642,761千元，同比增长25.4%[52] - 2024年上半年浙江省（不含杭州）物业管理服务收入为234,246千元，同比增长30.2%[52] - 2024年上半年浙江省外物业管理服务收入为28,328千元，同比增长5.0%[52] - 2024年上半年物业管理服务收入中，5S增值服务占比29.9%[58] - 公司计划持续扩大业务规模及市场份额，深耕长江三角洲，辐射华东，开拓大湾区，关注中西部地区[54] - 公司总收入为人民币16.50亿元，同比增长38.7%[59] - 物业管理服务收入为人民币9.05亿元，同比增长25.9%，占总收入的54.9%[60] - 5S增值服务收入为人民币4.94亿元，同比增长158.5%，占总收入的29.9%[60] - 非业主增值服务收入为人民币2.51亿元，同比下降10.3%，占总收入的15.2%[60] - 毛利为人民币4.22亿元，同比增长32.6%，毛利率为25.6%，同比下降1.1个百分点[61] - 物业管理服务毛利为人民币1.78亿元，同比增长29.1%，毛利率为19.7%，同比上升0.5个百分点[62] - 5S增值服务毛利为人民币1.36亿元，同比增长103.7%，毛利率为27.4%，同比下降7.4个百分点[64] - 非业主增值服务毛利为人民币1.08亿元，同比下降4.8%，毛利率为43.0%，同比上升2.5个百分点[63] - 销售成本为人民币12.29亿元，同比增长40.9%[65] - 税前利润为人民币3.92亿元，同比增长24.5%[71] - 报告期内，公司利润为人民币272.3百万元，同比增长14.7%[72] - 公司权益股东应占利润为人民币265.3百万元，同比增长14.9%[72] - 净利率为16.5%，较去年同期减少3.5个百分点[72] - 流动资产为人民币2,737.0百万元，较2023年12月31日增加5.1%[73] - 现金及等价物为人民币867.1百万元，较2023年12月31日减少40.4%[73] - 合约负债为人民币1,714.3百万元，较2023年12月31日增加10.2%[74] - 贸易及其他应收款项为人民币783.8百万元，较2023年12月31日增加43.7%[75] - 贸易及其他应付款项为人民币929.8百万元，较2023年12月31日增加9.8%[75] - 员工总数为12,678名，较2023年12月31日增加931名[76] - 中期股息为每股0.630港元，总金额约174.1百万港元[80] 资产与负债 - 流動資產淨額为26,771千元人民币，同比减少76.4%[8] - 總權益为1,459,597千元人民币，同比减少5.3%[10] 业务发展与战略 - 公司计划于2025年12月31日前将剩余未动用所得款项净额使用完[89] - 截至2024年6月30日，已成立29家合作公司平台[88] - 所得款项用途包括收购物业管理公司、更新管理服务系统、投资资产管理平台等[88] - 未动用所得款项净额为60.4百万港元[88] - 已动用所得款项净额为101.5百万港元[88] - 所得款项用途包括扩大地域覆盖面、招募及培养人才、设立合营公司等[88] - 所得款项用途包括做运营资金及其他一般企业用途[88] - 所得款项用途包括与当地政府及物业开发商合作[88] - 所得款项用途包括投资于运营工业园[88] - 所得款项用途包括更新管理服务系统[88]

扎根杭州辐射全国,增值业务助力业绩腾飞 公司概况 - 滨江服务集团有限公司(以下简称"滨江服务")是国家一级资质物业管理企业,自1995年起开始深耕杭州,2016年全面进入市场化运作 [1][2] - 公司以"业主第一、服务第一、品质第一"为企业宗旨,以"从心出发、让象回家"为服务理念,服务的物业从公寓、别墅、排屋、写字楼,逐步扩展至大型商业综合体、企业总部大楼、产业园区、安置房、学校等业态 [13] - 在中指研究院对杭州市居民满意度普查测评中,滨江物业连续十二年处于行业领先,成为杭州市物业行业满意度标杆 [14] 股权结构稳定,管理层经验丰富 - 公司自2019年上市以来,前三大股东持股比例一直稳定在71.63%,实控人为戚金兴家族同时也是滨江集团实控人 [16] - 公司管理层地产行业从业经验丰富,董事会8位高管中,4位曾任职于滨江集团 [19][20] 收入利润保持双增,盈利水平行业领先 - 2023年公司实现收入28.10亿元,同比增长41.5%;其中物业管理、非业主增值服务和5S增值服务分别增长29.9%、7.5%、172.5% [23][24] - 2023年公司实现归母净利润4.93亿元,同比增长19.6%;毛利率和净利率分别为24.8%和17.9% [26][27] - 公司近年来持续提升管理能效,管理费用占收入比例由2018年8.2%压降至2023年2.7% [27] - 公司2023年净利率水平在主流物企中领先,仅次于华润万象生活 [32][33] 物业管理规模不断拓展 - 截至2023年末,公司在管建筑面积54.8百万方,同比增长30.7%;其中住宅在管面积占比达82% [46][47][19] - 公司持续自市场化运作以来,第三方在管面积占比逐年增加,截至2023年末达56.5% [52][53] - 公司关联方滨江集团销售排名不断提高,2023年销售市占率提升至1.3% [57][58] - 公司物管费处于行业较高水平,2015-2023年期间共上调53次,2023年平均物业管理费约4.21元/月/平米 [63][64] 增值业务发展迅速 - 公司5S增值服务是提供围绕房屋资产的一站式打理保养的优质服务,2023年收入6.78亿元,同比增长172.5% [74][75] - 公司5S增值服务中的优居服务包括为客户提供定制硬装、软装服务,2023年收入5.3亿元,同比增长354.8% [77] 盈利预测与投资建议 - 我们预计公司2024-2026年归母净利润为5.83、7.02、8.29亿元,对应EPS为2.11、2.54、3.00元,当前股价对应PE为7.1、5.9、5.0倍 [85][86] - 滨江服务扎根杭州辐射全国,物业服务定位高端,在管面积增速、物管费水平和盈利能力行业领先,关联公司经营稳健,后续项目输送可期;拓展硬装业务后5S增值服务收入高增,有望成为全新利润增长点。首次覆盖,给予"买入"评级 [86]