投资评级与核心观点 - 报告给予滨江服务“买入”评级，目标价微幅上调0.9%至32.06港元 [1] - 核心观点：尽管面临行业逆风，滨江服务在2025财年展现了其韧性，其高端定位和高浓度策略得到验证，具体表现为对母公司依赖度降低、收缴率和平均物管费逆势提升 [1][9] - 基于13倍2026年预期市盈率（目标倍数不变，估值基准滚动至2026年）得出目标价，当前股价较目标价有41.8%的上涨空间 [1][3] 财务业绩与预测 - **2025财年业绩**：营收同比增长14.1%至41亿元人民币，但较市场共识及该行预期低2%/4%；净利润同比增长12.1%至8.8亿元人民币，较共识及该行预期低4% [1] - **2025财年每股收益**：为2.15元人民币，同比增长8.7% [10] - **未来预测**：该行将2026-2027年净利润预测下调10-15%，以反映行业阻力；2026年预计营收为45.34亿元人民币，同比增长10.6%，净利润为6.34亿元人民币，同比增长6.5% [1][2] - **股息政策**：2025财年股息支付率提升5个百分点至75%，管理层表示2026年将维持此水平 [1] - **盈利能力**：2025财年毛利率为22.2%，同比下降1.1个百分点；净利率为14.5%，同比下降0.7个百分点 [10] 业务运营亮点 - **降低母公司依赖**：2025年新增在管建筑面积中，来自关联方的占比从2024年的51%下降至36%，与行业趋势相反，显示其强大的第三方拓展能力 [9] - **收缴率与平均物业费逆市提升**：在行业收缴率普遍下滑的背景下，公司收缴率提升0.29个百分点至未披露具体数值（2024年提升0.62个百分点）；平均物业管理费提升至每月每平方米4.2元人民币（2024年为4.1元），2025年有14个项目签署了提价合同 [9] - **项目终止率下降**：经过两年清理低效项目，2025年管理面积终止率显著下降至2.7%（2024年为5.2%） [9][11] - **5S增值服务**：该板块收入贡献稳定在30%左右，但毛利率大幅提升4.6个百分点至28.5%，推动其毛利贡献创历史新高，达到37% [9] 行业比较与估值 - **同业估值比较**：滨江服务2026年预期市盈率为8.7倍，低于行业平均的14.9倍，在可比公司中估值偏低 [14] - **股息收益率**：基于2025年业绩，股息收益率为8.1%，预计2026年将升至8.6%，在同行中具备吸引力 [2][14] - **净资产收益率**：2025年净资产收益率为37.2%，维持在较高水平 [2] 市场表现与股东结构 - **近期股价表现**：近1个月股价绝对回报为0.8%，相对回报为7.0%；近3个月股价下跌7.8% [6] - **市值与交易量**：当前市值约为62.5亿港元，过去3个月平均成交额为330万港元 [4] - **主要股东**：Great Dragon Ventures Ltd持股45.9%，Haoyu Ventures Ltd持股12.9% [5]

投资评级与核心观点 - 报告对滨江服务维持“买入”投资评级 [1][4] - 核心观点：公司2025年营收利润双增，在管规模稳健提升，5S业务发展迅速，有望成为全新增长点，但受市拓竞争加剧影响，下调了2026-2027年盈利预测 [4] 2025年财务业绩表现 - 2025年实现营业收入41.01亿元，同比增长14.1% [5] - 2025年实现归母净利润5.96亿元，同比增长9.0% [5] - 2025年实现经营性净现金流8.29亿元，同比增长47.7% [5] - 2025年毛利率为22.2%，同比下降1.0个百分点；净利率为14.9%，同比下降0.5个百分点 [5] - 2025年末期股息每股0.978港元，派息比率高达75%，同比提升5个百分点 [5] - 截至2025年末，公司在手现金36.93亿元，同比增长12.5% [5] 业务板块分析 - **物业管理服务**：2025年收入24.41亿元，同比增长26.3%；毛利率17.3%，同比下降1.1个百分点，主要因加强管理投入 [6] - **非业主增值服务**：2025年收入4.72亿元，同比下降16.6%；毛利率31.5%，同比下降7.1个百分点，受开发商新增项目减少影响 [7] - **5S增值服务**：2025年收入11.88亿元，同比增长8.3%；毛利率28.5%，同比提升4.6个百分点，其中优居服务业务同比增长8.1% [7] 在管规模与市场拓展 - 截至2025年末，公司合约面积1.04亿平方米，同比增长12.3% [6] - 截至2025年末，公司在管面积0.83亿平方米，同比增长21.6%，其中第三方项目占比56.5% [6] - 区域集中度较高：杭州地区在管面积占比63.5%，前五大城市合计占比87.5% [6] - 2025年公司中标存量住宅407万平方米，同比增长28%；实现14个在管项目提价，9个二手房项目溢价中标 [6] 财务预测与估值 - 预计2026-2028年归母净利润分别为6.69、7.49、8.45亿元（原2026-2027年预测值为8.29、9.63亿元） [4] - 预计2026-2028年每股收益（EPS）分别为2.42、2.71、3.06元 [4] - 基于当前股价，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为8.1倍、7.2倍、6.4倍 [4] - 预计2026-2028年营业收入分别为46.85亿元、52.01亿元、57.61亿元，同比增长率分别为14.2%、11.0%、10.8% [8] - 预计2026-2028年净资产收益率（ROE）分别为44.4%、47.5%、50.4% [8]

投资评级与核心观点 - 投资评级：买入（维持）[1][4] - 核心观点：滨江服务2025年营收利润双增，在管规模稳健提升，尽管因市拓竞争加剧而下调未来盈利预测，但公司5S业务发展迅速，有望成为全新增长点，且现金充裕、派息比例高，维持“买入”评级[4] 2025年财务业绩表现 - 营业收入41.01亿元，同比增长14.1%[5] - 归母净利润5.96亿元，同比增长9.0%[5] - 经营性净现金流8.29亿元，同比增长47.7%[5] - 毛利率22.2%，同比下降1.0个百分点；净利率14.9%，同比下降0.5个百分点[5] - 管理费率2.3%，同比下降0.5个百分点[5] - 期末在手现金36.93亿元，同比增长12.5%[5] - 贸易应收账款4.06亿元，同比增长18.0%[5] 业务板块分析 - **物业管理服务**：收入24.41亿元，同比增长26.3%；毛利率17.3%，同比下降1.1个百分点，主要因加强管理投入[6] - **非业主增值服务**：收入4.72亿元，同比下降16.6%；毛利率31.5%，同比下降7.1个百分点，受开发商新增项目减少影响[7] - **5S增值服务**：收入11.88亿元，同比增长8.3%；毛利率28.5%，同比提升4.6个百分点，主要得益于优居服务业务增长[7] 管理规模与市场拓展 - 合约面积1.04亿平方米，同比增长12.3%[6] - 在管面积0.83亿平方米，同比增长21.6%[6] - 在管面积中第三方占比56.5%，杭州占比63.5%，前五大城市占比87.5%，区域集中度较高[6] - 2025年中标存量住宅407万平方米，同比增长28%[6] - 凭借高品质服务，实现14个在管项目提价，9个二手房项目溢价中标[6] 股东回报与现金流 - 2025年末期股息每股0.978港元，派息比率75%，同比提升5个百分点[5] - 公司无短期和长期借款，现金充裕[10] 未来盈利预测与估值 - 预计2026-2028年归母净利润分别为6.69亿元、7.49亿元、8.45亿元（原2026-2027年预测为8.29亿元、9.63亿元）[4] - 预计2026-2028年每股收益（EPS）分别为2.42元、2.71元、3.06元[4] - 以当前股价（22.160港元）计算，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为8.1倍、7.2倍、6.4倍[4][8] - 预计2026-2028年净资产收益率（ROE）分别为44.4%、47.5%、50.4%[8]

EF001 免責聲明 發行人所發行上市權證/可轉換債券的相關信息 發行人所發行上市權證/可轉換債券 不適用 其他信息 其他信息 不適用 發行人董事 於本公告日期，董事會包括執行董事余忠祥先生、戚加奇先生及鍾若琴女士；非執行董事莫建華先生及蔡鑫先生；以及獨立非執行 董事丁建剛先生、李坤軍先生及蔡海靜女士。 第 2 頁 共 2 頁 v 1.1.1 第 1 頁 共 2 頁 v 1.1.1 EF001 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | | | --- | --- | | 股票發行人現金股息公告 | | | 發行人名稱 | 濱江服務集團有限公司 | | 股份代號 | 03316 | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 不適用 | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | 公告標題 | 建議截至二零二五年十二月三十一日止之末期股息 | | 公告日期 | 2026年3月25日 | | 公告狀態 | 新公告 | | 股息信息 | | | 股息類型 | ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部分內容而產生或 因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 Binjiang Service Group Co. Ltd. 濱江服務集團有限公司 摘要 | | | 截至12月31日止年度 | | | --- | --- | --- | --- | | | 2025年 | 2024年 | 同比變動 | | | （人民幣千元，另有指明者除外） | | | | 收入 | 4,101,253 | 3,594,714 | 14.1% | | — 物業管理服務 | 2,441,326 | 1,932,289 | 26.3% | | — 非業主增值服務 | 471,641 | 565,418 | (16.6%) | | — 5S增值服務 | 1,188,286 | 1,097,007 | 8.3% | | 毛利 | 909,952 | 835,368 | 8.9% | | 毛利率 | 22.2% | 23.2% | | | 年度利潤 | 609,369 | 553,502 | ...

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1][3][51] 核心观点 - 尽管全国新房和二手房成交面积连续六周同比下降，显示“小阳春”成色略有不足，但在央行维持适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持行业“看好”评级 [3][51] - 报告推荐了三个方向的标的：1）布局于城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费政策的房企；3）在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司 [3][51] 政策端总结 - **国家统计局数据**：2026年1-2月，全国新建商品房销售面积 9293 万平方米，同比下降 13.5%，降幅比2025年全年扩大 4.8 个百分点；房地产开发投资 9612 亿元，同比下降 11.1%，降幅比2025年全年收窄 6.1 个百分点 [4][12] - **房价数据**：2月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有 10 个；一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降 0.3% 转为持平，同比下降 2.2% [4][14] - **货币政策**：央行提出继续实施好适度宽松的货币政策，发挥政策集成效应，3月5年期以上LPR为 3.5%，与2月持平 [4][15] - **地方政策**：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额 1% 的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房 1 万套（间） [4][16][17][18] 市场端总结 - **新房销售**：2026年第12周，全国30城新房单周成交面积 221.6 万平方米，同比下降 12.4%；年初至第12周累计成交面积 1791.2 万平方米，同比下降 19.8% [5][20] - **二手房销售**：2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积 196.1 万平方米，同比下降 6.8%；年初至第12周累计成交面积 1707.5 万平方米，同比下降 8.5% [5][29] - **土地市场**：2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积 1961.8 万平方米，同比增长 35%；但年初至第12周累计成交面积 27628.6 万平方米，同比下降 7% [5][37] - **土地价格与溢价**：2026年第12周，全国100大中城市土地成交楼面价为 1082 元/平米，同比增长 9%；土地成交总价 231.1 亿元，同比增长 48%；平均溢价率（4周移动平均）为 6.0% [5][39] - **具体城市土拍**：第12周前后，北京、深圳、宁波、长沙、东莞等多个城市有土地成交，多以底价成交为主，其中中国金茂在长沙摘地总价 20.27 亿元，华润置地在东莞摘地总价 13.1 亿元 [45][46] 价格端总结 - **二手房价格指数**：2026年第12周，冰山100指数为 9994，周环比下降 0.1%，周同比下降 12.5% [6][47] - **重点城市同比变化**：北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降 14.9%、11.1%、10.1%、12.8% [6][47]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][3][51] 报告核心观点 - 尽管新房和二手房成交面积连续数周同比下降，“小阳春”成色略显不足，但在央行继续实施适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面 [3][51] - 年初土地市场表现较为火热，土地溢价率维持较高水平，单周土地成交面积同比大幅增长，显示出投资端的一定韧性 [5][39] 根据相关目录分别总结 政策端 - 国家统计局发布2026年1-2月地产数据：全国新建商品房销售面积**9293万平方米**，同比下降**13.5%**，降幅比2025年全年扩大**4.8个百分点**；房地产开发投资**9612亿元**，同比下降**11.1%**，降幅比2025年全年收窄**6.1个百分点** [4][12] - 2月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降**0.3%**转为持平，同比下降**2.2%**；新建商品住宅销售价格环比上涨城市有**10个** [4][14] - 央行表示继续实施好适度宽松的货币政策 [4][15] - 地方政策优化：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于**30%**；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额**1%**的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房**1万套（间）** [4][16][18] 市场端：销售 - 2026年第12周，全国30城新房单周成交面积**221.6万平米**，单周同比下降**12.4%**；累计成交面积**1791.2万平米**，累计同比下降**19.8%** [5][20] - 同期，一线城市新房单周成交面积**50.4万平米**，单周同比下降**19.6%**；累计成交面积**431.5万平米**，累计同比下降**21.9%** [24] - 2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积**196.1万平米**，单周同比下降**6.8%**；累计成交面积**1707.5万平米**，累计同比下降**8.5%** [5][29] - 同期，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积**55.4万平米**，单周同比增长**3.4%**；累计成交面积**455.0万平米**，累计同比下降**8.2%** [33] 市场端：投资 - 2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积**1961.8万平方米**，单周同比增长**35%**；前12周累计成交**27628.6万平方米**，累计同比下降**7%** [5][37] - 同期，土地成交楼面价为**1082元/平米**，同比增长**9%**；土地成交总价**231.1亿元**，同比增长**48%**；平均溢价率（4周移动平均）为**6.0%** [5][39] - 近期多个城市完成土地出让，例如北京3宗土地底价成交，深圳罗湖地块由深铁以**8.7亿元**底价摘得，中国金茂以**20.27亿元**摘得长沙开福区综合用地等 [45][46] 市场端：价格 - 2026年第12周，二手房冰山100指数为**9994**，周环比下降**0.1%**，周同比下降**12.5%** [6][47] - 主要一线城市中，北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降**14.9%**、**11.1%**、**10.1%**、**12.8%** [6][47] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，并推荐三类标的 [3][51] - 第一类：布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [3][51] - 第二类：住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][51] - 第三类：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][51]

会议安排 - 公司将于2026年3月25日举行董事会会议[3] 业绩相关 - 董事会将考虑及批准公司2025年度全年业绩[3] - 董事会将考虑刊登全年业绩于港交所及公司网站[3] 股息相关 - 董事会将考虑建议派发末期股息（如有）[3] 董事会构成 - 公告日期董事会含3名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[4]

股本股份情况 - 截至2026年2月底，公司法定/注册股本总额为100,000美元，法定/注册股份数目为1,000,000,000股，面值0.0001美元，本月无增减[1] - 截至2026年2月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为276,407,000股，库存股份数目为0，已发行股份总数为276,407,000股，本月无增减[3] 公众持股量 - 截至2月底公司已符合适用的公众持股量要求[4]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 房地产市场延续低位盘整行情，但政策面整体较宽松，且地产配置处于历史低位，布局时点已至[3][8] - 2026年春节期间新房市场整体较弱，供需双差，二手房市场相对平稳，土地市场供需双弱，市场观望情绪较浓[8] - 二手房价格在2026年2月以来出现逐步企稳的积极信号，尽管反弹幅度小，但在无重大刺激政策的背景下，信号意义值得重视[6][22] - 报告基于市场现状与政策环境，给出了三条具体的投资主线及对应的推荐标的[8][44][46] 根据相关目录分别总结 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 - **一手房市场**：2026年春节期间成交数据延续了1月的弱势趋势，供需两面都较差[5] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），40城合计一手房成交133.68万平米，同比下降31.5%[5][14][15] - 除夕至初六当周（2月16日至2月22日），40城合计一手房成交5.73万平米，同比下降20.4%[5][14][15] - 由于网签存在递延及春节假期暂停网签的影响，市场情况有待节后数据进一步跟踪[5][14] - **二手房市场**：成交量表现相对平稳，基本与去年同期持平[5][17] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），23城合计二手房成交130.07万平米，同比微降0.7%[5][17][21] - 2026年初二手房市场改善得益于三方面因素共振：马年春节较晚导致部分学区房需求提前释放、官媒频频发声提振预期、以及价格经历多年调整后跌出性价比[17] 2、二手房价格：冰山指数逐步企稳 - **整体指数企稳**：2026年2月以来，二手房价格出现逐步企稳迹象[6][22] - 冰山100城市指数在2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已反弹至10034元/平米[6][22] - **重点城市反弹**：多个核心城市二手房价格较近期底部出现小幅反弹[6][22] - 北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部分别反弹0.3%、0.6%、0.3%、0.1%、0.1%、0.3%[6][22] - **信号意义**：尽管价格反弹幅度较小，但在近期无重大地产刺激和货币政策变动的背景下，这一企稳信号值得重视[6][22] 3、土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 - **市场特征**：2026年以来土地市场呈现供需双弱的格局，开发商和城投拿地意愿减弱，政府供地动力也较弱[7][41] - **土地供应**：2026年1月，土地供应面积同比显著下降[7][41] - 中指300城全部类型土地总推出面积1.41亿平米，同比下降16%[7][41] - 住宅类型土地推出3915万平米，同比下降9%[7][41] - **土地成交**：2026年1月，土地成交金额同比大幅下滑，溢价率维持低位[7][43] - 全部类型土地成交总价1215亿元，累计同比下降39%[7][43] - 住宅土地成交总价735亿元，累计同比下降47%[7][43] - 土地成交平均溢价率仅2.1%[7][43] 4、投资建议 - **市场判断**：2025下半年以来销售市场平淡，2026年春节市场延续低位盘整，但自2025年12月以来政策面整体较宽松（如二手房增值税率下调、商业用房贷款首付下调、北京放宽限购），且从策略角度看，地产配置处于历史低位[8][44] - **推荐标的**：报告提出三条投资主线[8][44][46] 1. **布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企**：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[8][44] 2. **住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][46] 3. **“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][46]