财务表现 - 上半年核心净利润16亿元人民币 同比减少15% [1] - 核心净利润达到高盛全年预测的53% [1] - 毛利率同比下降3个百分点 [1] 业务运营 - 核心业务收入增幅跑赢同业 [1] - 经常性业务规模保持稳定 [1] - 现金流前景改善 [1] 战略调整 - 经过多年业务重组 包括退出业绩不佳合同 [1] - 缩减非核心业务并重新聚焦核心业务 [1] 预测与评级 - 2025-2027年核心净利润预测平均上调4% [1] - 目标价从5.1港元上调至6.3港元 [1] - 评级由沽售升至中性 [1]

财务表现 - 上半年核心净利润16亿元人民币 同比下降15% [1] - 核心净利润达到高盛原全年预测的53% [1] - 毛利率同比减少3个百分点 [1] 业务运营 - 核心业务收入增幅跑赢同业 [1] - 经常性业务规模保持稳定 [1] - 通过缩减非核心业务重新聚焦核心业务 [1] - 退出业绩不佳的合同 [1] 机构评级 - 目标价由5.1港元上调至6.3港元 [1] - 评级由"沽售"升至"中性" [1] - 2025年至2027年核心净利润预测平均上调4% [1] 发展前景 - 现金流前景改善 [1] - 经过多年艰苦的业务重组 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营收231.9亿元，同比增长10.2% [1] - 物业管理服务收入136.1亿元，同比增长6.7% [1] - 社区增值服务收入21亿元，同比增长5.3% [1] - "三供一业"业务收入50.7亿元，同比大幅增长51.6% [1] - 整体毛利42.99亿元，同比下降3.5%，毛利率降至18.5% [1] - 归母核心净利润15.68亿元，同比下降14.8% [1] - 出售附属公司损失1.08亿元，金融资产公允价值变动支出5690万元 [2] 运营规模与结构 - 在管物业项目总数达8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米 [1] - 关联方收入占比从2018年20.3%持续下降至2025年上半年1.1%，基本实现市场化转型 [2] 现金流与资金状况 - 经营性现金净流出8.7亿元（2024年底为净流入38.7亿元） [2] - 银行存款和结构性存款约164.7亿元，现金储备充裕 [2] - 银行及其他借款约8.58亿元，所有到期借款均按时偿还 [2] - 流动资产净值约120.4亿元，流动比率1.4倍 [2] 战略调整与行业应对 - 主动收缩低效环卫及城市服务板块，清理历史应收账款折让导致利润阶段性承压 [1] - 已进入近20个低物业费社区，计划在细分市场把握分化机遇 [3][4] - 未来三到五年回归客户导向，调整毛利率至合理水平并保持毛利额稳健增长 [4] - 投入智能研发、人工智能及物联网建设以提升服务品质与运营效率 [4] - 物业费降价呼声反映行业规范度不足，政策整治推动中长期稳健发展 [3][4]

财务表现 - 2025年上半年营收231.9亿元 同比增长10.2% [1] - 物业管理服务收入136.1亿元 同比增长6.7% [1] - 社区增值服务收入21亿元 同比增长5.3% [1] - 三供一业业务收入50.7亿元 同比大幅增长51.6% [1] - 整体毛利42.99亿元 同比下降3.5% [1] - 归母核心净利润15.68亿元 同比下降14.8% [1] - 毛利率下降至18.5% [1] - 出售附属公司带来损失1.08亿元 [2] - 金融资产公允价值变动支出5690万元 [2] 现金流与资产负债 - 经营性现金净流出8.7亿元 去年同期为净流入38.7亿元 [2] - 银行存款和结构性存款164.7亿元 [2] - 银行及其他借款8.58亿元 [2] - 流动资产净值120.4亿元 [2] - 流动比率1.4倍 [2] 业务运营 - 在管物业项目总数8108个 [1] - 收费管理面积增至10.6亿平方米 [1] - 关联方收入占比从2018年20.3%降至2025年上半年1.1% [2] - 已进入近20个低物业费社区 [3] 战略与管理 - 利润下滑原因包括清理历史应收账款折让及收缩低效业务板块 [1] - 现金流变化源于季节性支出 三供一业前期投入及预存策略调整 [2] - 公司计划回归客户导向 调整毛利率至合理水平 [3] - 积极投入智能研发创新 人工智能及物联网等核心能力建设 [3] - 将持续构建高效精益运营体系 深化服务分级 [3] 行业环境 - 物业费降价呼声反映行业发展不够规范现状 [3] - 国家政策推动物业服务领域突出问题集中整治 [3] - 中长期有利于推动行业规范稳健发展 [3]

财务业绩表现 - 上半年营业收入231.9亿元同比增长10.2% 毛利43亿元微降3.5% 股东应占核心净利润约15.7亿元 [3] - 期末银行存款和结构性存款约164.7亿元 核心利润下降主要因清理化债和长账龄欠费形成损失及业务结构调整 [3] - 物业管理服务收入136.1亿元同比增长6.7% 社区增值服务21.0亿元增长5.3% "三供一业"服务50.7亿元大幅增长51.6% [4] 管理规模与结构 - 在管物业项目总数达8108个 收费管理面积增至10.6亿平方米（含"三供一业"住宅面积0.9亿平方米） [3] - 一二线城市项目收费管理面积占比约40.2% 第三方市场拓展签约面积达6477万平方米同比增长66% [3][5] - 关联方收入占总收入比例降至1.1% 基本实现从传统地产依赖型向独立市场化运营转型 [5] 行业环境与战略方向 - 物业市场增量下行 住宅物业换手率攀升 行业竞争激烈 国家政策推动行业规范发展 [4] - 未来三到五年回归客户导向 将毛利率调整至合理水平 保持毛利额稳健增长 [4] - 龙头企业拥有规范经营、品牌重视、数字化投入等优势 行业存在大量未满足的服务需求 [4][6] 经营质量提升措施 - 通过服务分级、数字化运营、经营管理体系及客户关系管理四方面提高质量 [5] - 在11区域37城市942项目中实现服务分级 54%项目经营利润率良性提升 [5] - 超300个住宅全委包干亏损项目实现扭亏 41%项目利润率同比提升 综合收费率提高3.5个百分点 [5] 资本市场展望 - 管理层认为资本市场对物业行业定价目前低估 公司目标成为高价值成长股和安全收息股 [5][6] - 通过稳固基础业务提升产品力促进内生增长 期待业绩改善后获得更好估值 [6]

主要股指表现 - 恒生指数收报25201.76点，下跌1.27% [1] - 恒生科技指数报5697.53点，下跌1.47% [1] - 国企指数报9020.26点，下跌1.40% [1] - 红筹指数报4273.29点，下跌1.62% [1] 涨幅居前个股表现 - 商汤-W上涨9.42%至2.090港元，盘中最高触及2.190港元 [2] - 农夫山泉上涨7.01%至50.250港元，盘中最高达50.450港元 [1][2] - 蔚来-SW上涨4.36%至51.700港元，开盘价为53.550港元 [1][2] - 上海复旦上涨1.66%至34.360港元，盘中最高达38.820港元 [1][2] - 万国数据-SW上涨1.21%至33.420港元，开盘价为33.500港元 [1][2] - 携程集团-S上涨2.44%至525.000港元，与最高价持平 [2] - 康师傅控股上涨2.34%至11.800港元 [2] - 新鸿基地产上涨1.80%至93.350港元 [2] - 海螺水泥上涨1.16%至24.460港元 [2] 跌幅显著个股表现 - 碧桂园服务下跌10.57%至6.600港元，开盘价为7.400港元 [2] - 明源云下跌6.94%至4.020港元 [2] - 贝壳-W下跌6.63%至47.200港元，昨日收盘价为50.550港元 [1][2] - 平安好医生下跌6.54%至19.160港元 [2] - 奈雪的茶下跌5.03%至1.510港元，昨日收盘价为1.590港元 [1][2] - 石药集团下跌超5% [1] - 李宁、阿里健康、泡泡玛特下跌超4% [1] - 京东物流、周黑鸭、蒙牛乳业下跌超3% [1] - 周大福、东方甄选、猫眼娱乐、海底捞下跌超2% [1] - 波司登、海尔智家、工商银行下跌超1% [1] 行业板块异动 - 科技板块呈现分化走势，阿里巴巴-W、中兴通讯小幅上涨，腾讯控股、联想集团小幅下跌 [1] - 地产相关板块承压明显，万科企业下跌5.17%，新鸿基地产逆势上涨1.80% [2] - 消费板块表现疲弱，农夫山泉逆势大涨7.01%，蒙牛乳业下跌超3% [1][2]

财务表现 - 营业收入231.9亿元同比增长10.2% 管理物业项目总数8108个 收费管理面积增至10.6亿平方米 [2] - 毛利约42.99亿元同比下降3.5% 核心净利润约15.68亿元同比下降14.8% [2][3] - 物业管理服务收入136.1亿元同比增长6.7% 社区增值服务收入21.0亿元同比增长5.3% "三供一业"服务收入50.7亿元同比增长51.6% [3] - 银行存款和结构性存款约164.7亿元 银行及其他借款约8.58亿元 流动资产净值约120.4亿元 流动比率1.4倍 [3] 战略调整 - 不再追求规模成长 以现金流为先 有序退出现金流不佳项目 对低效环卫板块进行战略性收缩 [3] - 计划全年实现收入与利润正增长 现金流与利润保持1:1关系 [2] - 建设低物业费核心能力 年内进入近20个低物业费社区 [5] 行业环境 - 行业进入改革深水区与阵痛期 存在业绩压力但仍有大量发展机会 [2][4] - 物业行业估值整体处于低位 存在建筑养老/智慧空间/数字家庭等延伸服务机会 [4] - 物业降费呼声持续 政策要求诚信合规经营 龙头企业将获得更多机会 [5] 技术发展 - 自主研发"零号居民"清洁机器人已投入使用近100台 计划在华南地区落地超1000台 实现人机协同作业 [5] - 未来三到五年回归客户导向 建立合理盈利空间 强调服务定价权与客户需求匹配 [5]

投资评级 - 维持"增持"评级 [1][11] 核心观点 - 营收增速超预期但利润端承压 25H1营收231.9亿元同比+10% 核心净利润15.7亿元同比-15% [1] - 三供一业业务扩张推动营收增长但拖累利润和现金流表现 [1][2] - 大幅提升派息计划至60% 预计25年股息率达8.0% [4] - 目标价7.10港币 基于8倍25年调整后PE [5] 财务表现 - 25H1营收231.9亿元同比+10% 归母净利润10.0亿元同比-31% [1] - 毛利率同比-2.6pct至18.5% 各业务毛利率均下滑 [2] - 管理费用率同比+1.0pct至9.5% 因三供一业扩张及购股权开支增加 [2] - 经营性现金流净额-8.8亿元 去年同期为+2.7亿元 [3] - 综合收费率同比+3.5pct至89.9% 物业费收缴改善 [3] 业务分析 - 三供一业营收同比+68% 因并表子公司转换 [2] - 基础物管营收同比+7% 社区增值服务营收同比+5% [2] - 核心业务营收/毛利同比+15%/0% [2] - 维持全年核心业务营收和利润高单位数增长指引 [2] 股东回报 - 25年派息率计划提升至60% 较24年+27pct [4] - 计划通过现金派息、股份回购注销等方式提升综合回报 [4] - 已回购0.6亿港币股票 计划一年内回购不低于5亿元人民币 [4] 盈利预测与估值 - 下调25-27年核心EPS至0.81/0.81/0.81元 较前值下调11%/15%/19% [5] - 调整后25年PE为7.44倍 PB为0.54倍 [10] - 可比公司平均25年PE为15倍 [18] - 市值219.33亿港币 收盘价6.56港币 [7] 行业对比 - 保利物业25年PE11.75倍 绿城服务15.00倍 万物云17.69倍 [18] - 行业平均25年PE为14.82倍 [18]

业绩表现 - 收入231.855亿元 同比增长10.2% [1] - 公司股东应占利润9.97亿元 同比下降30.8% [1] - 每股基本盈利29.82分 [1] 战略方向 - 未来三到五年回归客户导向 走向合理盈利空间 [1] - 主动收缩非核心业务 重投入服务品质与数字基座 [2] - 压降关联风险敞口 [2] - 结合客户需求调整毛利率至合理水平 [1] 行业挑战 - 规模扩张中需守住盈利底线 行业调整期需实现发展模式质变 [1] - 毛利率下滑与现金流压力揭示成本刚性约束与服务溢价难题 [1] - 行业从规模竞赛转向能力竞逐 [2] 竞争策略 - 通过三供一业整合、增值服务市场化转型、科技效能提升组合策略保持营收双位数增长 [1] - 服务分级深化、人机协作模式验证、增值业务生态成熟逐步构筑差异化竞争壁垒 [2] - 科技赋能与品质升级的前瞻投入成为破局同质化竞争关键变量 [2] 发展目标 - 保持毛利额稳健合理增长 [1] - 未来半年需将管理面积优势转化为可持续盈利能力 [2] - 物业服务定价权由客户主导 企业需匹配需求并做到诚信公开 [1]

财务表现 - 上半年营业收入231.9亿元 同比增长10.2% [1] - 物业管理服务收入136.1亿元 同比增长6.7% [1] - 社区增值服务收入21.0亿元 同比增长5.3% [1] - "三供一业"服务收入50.7亿元 同比增长51.6% [1] - 股东应占核心净利润15.68亿元 [1] - 董事会建议不宣派中期股息 [1] 经营规模 - 管理物业项目总数达8108个 [1] - 收费管理面积增至10.6亿平方米 [1] - 一二线城市项目收费管理面积占比40.2% [1] 战略方向 - 全年经营目标维持不变 计划实现收入与利润正增长 [2] - 不再追求规模成长 以现金流为先 [2] - 有序退出现金流不佳项目 [2] - 2025年度派息目标为股东应占核心净利润的60% [1] 业务调整 - 利润走低受长账龄欠费清理折损影响 [2] - 对低效环卫板块进行战略性收缩 [2] - 进入近20个低物业费社区 [3] 数字化转型 - 投入近百台自主研发清洁机器人"零号居民" [2] - 初步实现清洁效率及质量提升 [2] - 计划在华南地区实现规模化落地 [2]