财务表现 - 2025年上半年收入人民币23185.5百万元，同比增长10.2% [3] - 毛利人民币4299.1百万元，同比下降3.5% [3] - 归母净利润人民币996.6百万元，同比下滑30.8% [3] - 经调整基础盈利人民币1567.7百万元，同比下降14.8% [3] - 基本盈利率为6.8% [3] 业务运营 - 物业管理及三供一业业务占整体收入超过90%但盈利弹性有限 [3] - 盈利下滑受债务豁免损失及城市服务与商业运营服务收缩影响 [3] - 行业基本面仍具挑战 [3] 股东回报 - 2025财年基础派息率由32.6%提升至60% [3] - 启动不少于人民币50亿元的股份回购计划 [3] - 措施旨在强化股东回报并降低控制权变动风险 [3] 行业展望 - 母公司债务重组及房屋交付进程推进将改善行业可见度 [3] - 经调整基础每股盈利39.4分 [3]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

公司业绩与股东回报 - 上半年盈利下滑 [1] - 全年派息率提高至60% [1] - 进行股份回购以提升股东回报 [1] 盈利预测与目标价调整 - 今明两年盈利预测分别上调3.2%和下修5.8%以反映减值调整 [1] - 目标价从5.2港元上调至7.1港元 [1] - 维持持有评级 [1] 行业基本面 - 行业基本面仍面临挑战 [1]

目标价与评级调整 - 上调碧桂园服务目标价36.5% 从5.2港元升至7.1港元 维持持有评级 [1] - 重新采用传统市盈率估值方法 [1] 财务表现与预测 - 2025年上半年利润降低 反映行业基本面持续面临挑战 [1] - 上调2025年盈利预测3.2% 下调2026年盈利预测6.8% 反映减值损失预测变化 [1] 股东回报政策 - 基础派息比率从2024财年32.6%大幅提升至2025财年60% [1] - 宣布5亿元人民币股份回购计划 [1]

目标价与评级调整 - 上调碧桂园服务目标价36.5% 从5.2港元升至7.1港元 [1] - 维持持有评级 [1] 财务表现与预测 - 2025年上半年利润降低反映行业基本面仍受挑战 [1] - 上调2025年盈利预测3.2% [1] - 下调2026年盈利预测6.8% 反映减值损失预测变化 [1] 股东回报措施 - 基础派息比率从2024财年32.6%增至2025财年60% [1] - 宣布5亿元人民币股份回购计划 [1] 估值方法调整 - 重新采用传统市盈率估值方法 [1]

行业基本面 - 物业服务业基本面仍具挑战 上半年盈利下跌[1] 公司财务表现 - 派息比率由去年32.6%大幅提升至全年60%[1] - 推行5亿元股份回购计划以增加股东回报[1] - 今明两年盈利预测分别上调3.2%及下调5.8%[1] 股权结构与控制权 - 20%股份存放于慈善信托 16.26%股份处于质押状态[1] - 杨氏家族持有股份未来五年将处于锁定状态[1] - 控制权变更可能性较低[1] 投资评级与估值 - 目标价由5.2港元上调至7.1港元[1] - 维持持有评级[1]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 收入约为人民币231.855亿元[13] - 截至2025年6月30日止六个月总收入同比增长10.2%至约人民币23,185.5百万元[39] - 2025年上半年收入为231.85亿元人民币，同比增长10.2%[150] - 总收入为231.855亿元人民币，较去年同期210.462亿元人民币增长10.2%[168] - 公司2025年上半年总收入为233.41亿元人民币，同比增长10.6%[171] - 净利润约为人民币10.026亿元[13] - 净利润约人民币1002.6百万元，同比下降35.1%[65] - 2025年上半年期内利润为10.03亿元人民币，同比下降35.1%[150] - 公司期内利润为1,002,646千元[157] - 公司股东应占核心净利润约为人民币15.677亿元[13] - 公司股东应占核心净利润约人民币1567.7百万元，同比下降14.8%[65] - 公司股东应占利润约人民币996.6百万元，同比下降30.8%[65] - 2025年上半年本公司股东应占利润为9.97亿元人民币，同比下降30.8%[150] - 非控制性权益应占利润约人民币6.1百万元，同比下降94.2%[65] - 每股基本盈利约为人民币29.82分[13] - 2025年上半年每股基本盈利为29.82分，同比下降30.8%[152] - 2025年上半年每股基本盈利为29.82分，较2024年同期的43.09分下降30.8%[179] - 公司2025年上半年分部业绩为12.51亿元人民币，较2024年同期的20.61亿元人民币下降39.3%[171] - 公司2025年上半年所得税前利润为13.35亿元人民币，较2024年同期的20.34亿元人民币下降34.4%[173] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 整体成本增至人民币18,886.4百万元，同比增长13.8%[49] - 整体毛利降至人民币4,299.1百万元，同比下降3.5%，毛利率下降2.7个百分点至18.5%[50] - 毛利约为人民币42.991亿元[13] - 社区增值服务毛利率下降8.6个百分点至30.4%[53] - 行政开支增至人民币2,205.4百万元，同比增长22.9%，行政开支率上升1.0个百分点至9.5%[59] - 2025年上半年行政开支为22.05亿元人民币，同比增长22.9%[150] - 所得税费用降至人民币332.1百万元，同比下降32.0%[64] - 2025年上半年所得税费用为3.32亿元人民币，同比下降32.0%[150] - 公司2025年上半年所得税费用为3.32亿元人民币，较2024年同期的4.88亿元人民币下降32.0%[176] - 2025年上半年金融资产及合同资产减值损失净额为5.90亿元人民币，同比增长45.9%[150] - 公司2025年上半年预期信贷损失减值达5.90亿元人民币，较2024年同期的4.04亿元人民币增长46.0%[177] - 2025年上半年财务收入净额为6207万元人民币，同比增长1677.5%[150] - 公司2025年上半年其他收入为8.29亿元人民币，较2024年同期的11.75亿元人民币下降29.4%，主要因股息收入减少[174] - 公司2025年上半年其他损失净额为1.38亿元人民币，较2024年同期的1.20亿元人民币扩大15.4%，主要受出售附属公司损失影响[175] - 公司2025年上半年雇员福利费用达85.57亿元人民币，较2024年同期的75.89亿元人民币增长12.7%[178] - 总员工成本约人民币85.575亿元[83] 业务线表现：物业管理及相关服务 - 核心业务大物业板块合计收入同比增长约5.5%，占总收入比例约69.2%[14] - 物业管理服务收入约人民币136.058亿元，同比增长约6.7%，占总收入比例约58.7%[26] - 物业管理服务收入同比增长6.7%至约人民币13,605.8百万元，占总收入58.7%[39] - 第三方拓展新签约面积同比增长约66.0%，其中住宅及商办业态占比达约71.0%[14] - 关联方收入保持约1.1%的低收入占比[14] - 公司收费管理面积达1.0633亿平方米（不含三供一业业务）[27] - 收费管理面积同比增长5.7%至约1,063.3百万平方米[41] - 碧桂园地产集团开发的物业收费管理面积达524,245千平方米，占总面积49.3%[40] - 独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积达539,039千平方米，占总面积50.7%[40] - 一二线城市项目收费管理面积占比40.2%[27] - 电梯管控覆盖率96.28%，覆盖近16万台电梯，每百台电梯投诉量同比下降30%[28] - 物业管理及相关服务收入160.385亿元人民币，较去年同期151.999亿元人民币增长5.5%[168] - 公司2025年上半年物业管理及相关服务收入160.44亿元人民币[172] 业务线表现：三供一业业务 - 三供一业业务收费管理面积为901万平方米[27] - 三供一业业务物业管理收入41.56亿元，供热收入9.157亿元[33] - 三供一业物业管理及其他相关服务收入增至人民币4,156.0百万元，同比增长68.5%，占总收入17.9%[44] - 三供一业供热服务收入增至人民币915.7百万元，同比增长4.4%，占总收入3.9%[44] - “三供一业”业务收入50.717亿元人民币，较去年同期33.446亿元人民币大幅增长51.6%[168] 业务线表现：社区增值服务 - 社区增值服务收入21.039亿元，同比增长5.3%，占总收入9.1%[31] - 社区增值服务收入同比增长5.3%至约人民币2,103.9百万元，占总收入9.1%[41] - 本地生活服务收入增至人民币1,288.8百万元，同比增长21.7%[46] - 社区传媒服务收入降至人民币179.1百万元，同比下降50.5%[46] 业务线表现：非业主增值服务 - 非业主增值服务收入2.923亿元，同比下降17.8%，占总收入1.3%[32] - 非业主增值服务收入同比下降17.8%至约人民币292.3百万元，占总收入1.3%[43] 业务线表现：城市服务 - 城市服务收入17.785亿元，同比下降18.0%，占总收入7.7%[34] - 城市服务收入降至人民币1,778.5百万元，同比下降18.0%，占总收入7.7%[44] - 城市服务业务收入17.785亿元人民币，较去年同期21.700亿元人民币下降18.0%[168] 业务线表现：商业运营服务 - 商业运营服务业务分部实现总收入约人民币296.8百万元[35] - 商业运营服务收入2.968亿元人民币，较去年同期3.316亿元人民币下降10.5%[168] - 公司2025年上半年商业运营服务收入3.12亿元人民币[172] 运营与社区服务表现 - 服务分级在全国37个城市共942个项目深化落地[15] - 社区投入约人民币2.59亿元用于设施焕新升级[15] - 社区设施升级改造投入2.59亿元人民币[27] - 清洁机器人"零号居民"已投入使用近百台[16] - 开展抗洪救灾及社区服务累计18,413场次[18] - 组织超4,000支党群志愿队伍开展服务，服务群众超40万人次[18] - 荣获38项省市级党群荣誉[18] - 新签合同项目315个，合同总金额17.87亿元[33] 公司荣誉与排名 - 位列2025中国物业服务企业综合实力500强第1名[10] - 位列2025中国物业管理上市公司20强第1名[10] - 位列2025中国物业企业综合实力第1名[10] - 位列2025中国物业服务综合实力百强企业第1名[10] 财务健康状况与现金流 - 经营活动现金流出净额约人民币875.2百万元（对比上年同期现金流入净额约人民币270.3百万元）[66] - 经营现金净流出8.752亿元人民币，而去年同期为净流入2.703亿元人民币[160] - 投资现金净流出44.688亿元人民币，较去年同期3.958亿元人民币的净流出大幅增加[160] - 融资现金净流出2.863亿元人民币，较去年同期5.166亿元人民币的净流出有所收窄[162] - 期末现金及现金等价物为97.231亿元人民币，较期初153.372亿元人民币减少36.6%[162] - 现金及现金等价物为人民币9,723,120,000元，较期初下降36.6%[199] - 公司流动资产净值约人民币120.449亿元（2024年末：约人民币138.96亿元）[78] - 流动比率约为1.4倍（2024年末：1.5倍）[78] - 贸易应收款项净额约人民币19894.2百万元，较期初增加约人民币2204.8百万元[71] - 来自碧桂园控股的贸易应收款项约人民币2244.8百万元，较期初减少约人民币119.9百万元[71] - 合同负债约人民币7768.5百万元，较期初下降约人民币476.8百万元[72] - 银行存款及结构性存款约人民币16472.8百万元，较期初减少约人民币1705.8百万元[77] - 受限制银行存款为人民币446,694,000元，主要用作物业管理服务履约担保[200] - 定期存款为人民币4,841,558,000元，其中1,906,441,000元用于远期外汇合约质押[199] - 定期存款人民币19.064亿元作为远期外汇合约质押（2024年末：无）[87] - 无形资产约人民币21665.2百万元，较期初下降约人民币497.1百万元[70] - 公司总资产从2024年12月31日的71,254,531千元略微下降至2025年6月30日的71,160,695千元，减少93,836千元（约0.13%）[153] - 现金及现金等价物从15,337,225千元大幅减少至9,723,120千元，下降5,614,105千元（约36.6%）[153] - 定期存款显著增加，非流动部分从466,281千元增至2,348,924千元，流动部分从1,815,080千元增至2,492,634千元[153] - 按公允价值计量且变动计入损益的金融资产从580,033千元激增至2,044,741千元，增长252.5%[153] - 总权益从39,078,722千元微降至39,042,865千元，减少35,857千元（约0.09%）[155] - 留存收益从9,497,683千元小幅增加至9,505,293千元，增长7,610千元（约0.08%）[155] - 非控制性权益从2,461,692千元减少至2,423,055千元，下降38,637千元（约1.57%）[155] - 公司宣派股息总额为1,015,932千元[157] - 公司购回股份支出56,275千元[157] 公司治理与董事信息 - 公司主席杨惠妍因关联公司碧桂园未按时披露2024年中期报告遭交易所公开谴责[95] - 董事会确认杨惠妍仍适合担任非执行董事及主席职务[96] - 独立非执行董事陈威如于2025年6月辞任Vision Deal HK Acquisition Corp董事[105] - 独立非执行董事芮萌于2025年5月担任东莞达瑞电子股份有限公司独立董事[106] - 公司已完全遵守企业管治守则所有适用条文[101] - 截至2025年6月30日未发现董事证券交易违规情况[102] - 审核委员会由四名独立非执行董事组成[99] - 2025年6月30日后未发生影响集团的重大事件[98] 股权激励与股份回购 - 向60名雇员授予合共225,350,000份购股权，行使价每股5.01港元[84] - 以总代价约人民币5.57亿元购买109,000,000股股份[84] - 公司于2025年5月至6月期间以总代价4914.3万港元回购755.2万股股份，其中5月回购347.5万股（最高价6.76港元，最低价6.58港元），6月回购407.7万股（最高价6.67港元，最低价6.21港元）[108] - 以总代价59,189,830港元回购9,089,000股股份[93] - 股份奖励计划受托人以总代价约人民币1110万元购买212万股股份[109] - 公司于2024年7月22日向员工授出可认购225,350,000股股份的购股权[120] - 授予日股份收市价为4.87港元，购股权公允价值约为人民币531,422,817元[120] - 期内计入损益表的购股权开支约人民币111百万元[120] - 截至2025年6月30日，根据2024年购股权计划可供授出的购股权数目为111,652,033股[120] - 购股权授出可能发行的股份总数占期内已发行股份加权平均数的6.66%[125] - 公司于2024年11月18日采纳股份奖励计划，可授出最高股份数目为109,000,000股[127] - 股份奖励计划可授出股份数占报告日期已发行股本（不包括库存股份）的约3.26%[129] - 股份奖励计划中授予一名参与者的最高奖励股份数目不得超过33,430,000股[130] - 股份奖励计划下已购买109,000,000股奖励股份[134] - 2024年购股权计划可发行股份总数3.34亿股，占报告日期已发行股本（不含库存股）约10%[113] - 服务提供者的分项限额为6686.04万股，占采纳计划日期已发行股份总数（不含库存股）2%[114] - 董事徐彬淮持有1200万份未行使购股权（行使价5.01港元），肖华持有500万份未行使购股权（行使价5.01港元）[119] - 雇员参与者（除董事外）持有2.0565亿份未行使购股权（行使价5.01港元），期内失效150万份[119] - 2024年购股权计划有效期10年（至2034年7月8日），行使价格不低于授予日收市价或前5个营业日平均收市价最高者[117] - 购股权归属期不少于12个月，特殊情况下经批准可缩短[116] - 每名合资格参与者12个月内获授购股权不得超过授予日已发行股份总数（不含库存股）1%[115] 股东结构与关联方 - 截至2025年6月30日已发行股份总数为3,343,376,142股[137] - 杨惠妍女士持股1,218,336,100股，占总股份36.44%[137] - 徐彬淮先生持股13,240,667股，占总股份0.40%[137] - 肖华先生持股5,755,795股，占总股份0.17%[137] - 必胜持有1,092,972,961股，占总股份32.69%[140] - 碧桂园服务控股有限公司持有543,695,233股，占总股份16.26%[140] - 国强公益基金会（香港）持有674,640,867股，占总股份20.18%[140] - 上海宁泉资产管理有限公司持有167,694,000股，占总股份5.02%[140] - 杨惠妍女士持有嘉宝服务177,584,598股，占其总股份99.71%[139] - 公司提供循环借款融通本金金额为人民币1,000,000,000元（或等值港元）[94] - 借款抵押资产包括543,695,233股公司股份[94] - 公司提供本金金额10亿元人民币的股份抵押担保[142] - 杨惠妍女士及必胜控制国强公益基金会持有的6.75亿股股份投票权[142] 股息分派政策 - 2024年度末期股息每股人民币13.52分，特别股息每股人民币16.09分，合计约人民币9.889亿元[91] - 2025年上半年不派发中期股息（2024年同期：无）[92] - 2024年末期股息每股人民币13.52分及特别股息每股人民币16.09分，合计约人民币9.89亿元[180] - 2023年末期股息每股人民币2.19分及特别股息每股人民币27.27分，合计约人民币9.85亿元[180] 资产与投资明细 - 物业、厂房及设备期末账面净值从人民币170.25亿元增至人民币171.90亿元，增长约0.97%[182] - 投资物业期末账面净值从人民币169.78亿元增至人民币174.83亿元，增长约2.97%[183] - 无形资产期末账面净值从人民币221.62亿元降至人民币216.65亿元，减少约2.24%[184] - 商誉账面净值从人民币154.23亿元微降至人民币154.17亿元，减少约0.04%[184] - 采用权益法入账的投资从人民币5.33亿元降至人民币4.03亿元，减少约24.39%[188] -

COUNTRY GARDEN SERVICES HOLDINGS COMPANY LIMITED 碧桂園服務控股有限公司 (Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) （於開曼群島註冊成立之有限公司） Country Garden Services Holdings Company Limited (the "Company") – Notice of publication of the 2025 Interim Report (the "Current Corporate Communication") The English and Chinese versions of the Company's Current Corporate Communication are now available on the Company's website at www.bgyfw.com and the website of The Stock Exchange of Hong Kong Limited at www.hkexnews.h ...

碧桂園服務控股有限公司 (Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) （於開曼群島註冊成立之有限公司） (Stock Code 股份代號：6098) NOTIFICATION LETTER 通知信函 Dear Non-Registered Holder(s)(Note 1), 18 September 2025 Country Garden Services Holdings Company Limited (the "Company") – Notification of publication of the 2025 Interim Report (the "Current Corporate Communication") The English and Chinese versions of the Company's Current Corporate Communication are available on the Company's website at www.bgyfw.com and the website of ...

砂之船奥特莱斯业绩表现 - 砂之船（长沙）奥莱连续7年实现营收正增长 年销售额突破18.6亿元 2025年目标剑指20亿元 [1] - 凭借150万会员高度认可 成为长沙商业市场中极具辨识度的超级奥莱 [1] 中国折扣零售行业整体表现 - 2024年全国奥特莱斯销售额达2390亿元 逆势增长4% 与传统商超销售额下降形成对比 [3] - 2024年中国硬折扣市场规模突破2000亿元 但渗透率仅8% 远低于德国42%和日本31% 显示巨大增长空间 [3] - 行业核心在于常态化折扣模式 契合消费者既要花得值也要买得爽的核心诉求 [3] 线下硬折扣业态发展动态 - 京东在河北涿州开设5000平方米折扣超市 开业首日接待近6万人次顾客 相当于当地十分之一常住人口 [3] - 盒马将社区硬折扣店升级为超盒算NB 单日开出17家新店 [3] - 爆款商品包括9.9元30枚鲜鸡蛋和7.99元24瓶纯净水 印证消费者对优质低价的强烈需求 [3] 线上折扣平台运营表现 - 唯品会第二季度SVIP活跃用户数同比增长15% 贡献超一半线上销售 [5] - 平台合作品牌数超过46000家 包括奢侈品牌 采用品牌+折扣特卖模式 [5] - 在限时狂秒活动中 COACH和Burberry爆款包包折扣低于2折 上架不久即售罄 [5] 行业发展趋势与本质 - 折扣零售多元进化是消费理性化浪潮下的价值重构 [7] - 不同业态通过差异化策略共同诠释好货不贵的真谛 [7] - 零售业正经历效率革命与体验升级 企业通过精准卡位获得优势 消费者获得品质价格与情感多重满足 [7]