行业整体表现 - 2024年64家上市物业公司总市值2789.77亿元，较年初小幅下跌2.67% [1] - 34.38%公司实现市值正增长，其中经发物业涨幅261.45%，领悦服务集团涨幅101.54% [1] - 行业前十名公司市值合计2178.07亿元，占比78.07%，分化格局加剧 [1] 头部企业市值排名 - 华润万象生活以851.37亿元市值稳居第一，万物云(251.30亿元)、碧桂园服务(231.70亿元)分列二三位 [1] 管理规模特征 - TOP10企业管理面积合计52.42亿平方米，占行业总量66.92% [2] - 碧桂园服务、保利物业管理规模居前两位，仅雅生活服务面积增速为负(-6.76%) [2] 营收与利润表现 - 2024年行业营收均值45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上年下降3.82个百分点 [3] - 净利润均值1.91亿元，同比下降20.20%，呈现"增收不增利"特征 [5] 经营挑战分析 - 营收增速放缓主因：管理面积扩张减速、社区增值服务萎缩、非业主增值业务大幅下降 [3] - 市场化竞争加剧导致低价竞争，压缩项目议价空间 [3]

指数表现 - 中证香港300内地高贝塔指数报898.38点 [1] - 近一个月上涨7.01% [1] - 近三个月上涨1.94% [1] - 年初至今上涨6.72% [1] 指数基本信息 - 指数基日为2005年12月30日 [1] - 基点1000.0点 [1] - 样本每半年调整一次 分别在每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 [2] 权重股构成 - 微创机器人-B为第一大权重股占比5.17% [1] - 华虹半导体占比2.95% [1] - 阿里健康占比2.72% [1] - 小鹏汽车-W占比2.7% [1] - 国泰海通占比2.55% [1] - 药明生物占比2.53% [1] - 碧桂园服务占比2.51% [1] - 金蝶国际占比2.43% [1] - 中国金茂占比2.37% [1] - 万国数据-SW占比2.31% [1] 行业分布 - 房地产行业占比最高达21.70% [2] - 金融行业占比20.95% [2] - 医药卫生行业占比18.32% [2] - 可选消费行业占比16.93% [2] - 信息技术行业占比10.92% [2] - 通信服务行业占比4.34% [2] - 原材料行业占比2.93% [2] - 主要消费行业占比2.01% [2] - 工业行业占比1.89% [2] 市场板块分布 - 全部持仓集中于香港证券交易所 占比100.00% [2]

汽车行业 - 吉利汽车计划收购极氪剩余股份实现完全合并 极氪将从纽交所退市 目前吉利持股65.7% [1] - 智己L6预售订单达2.4万台 预售价格21.99万-28.99万元 将于5月13日上市交付 [15] - 理想汽车澄清李想实际年薪为266万元 6.39亿元为美股会计准则下记账费用 [16] - 小鹏汽车申请"铁人"商标 人形机器人目标2026年量产 [17] - 上汽大众4月终端销售8.3万辆 同比增长5.9% 途观家族销售1.4万辆 帕萨特家族1.8万辆 [18] - 宝马一季度营收337.58亿欧元 同比下降7.8% 净利润21.73亿欧元 同比下降26.4% [19] - 特斯拉在美推出长续航后驱版Model Y 售价44990美元 [20] - 法拉利一季度营收17.91亿欧元 同比增长13% 出货量3593台 净利润4.12亿欧元 [21] 科技与互联网 - 英伟达CEO称中国AI市场规模将达500亿美元 强调中国市场重要性 [3] - 淘宝与小红书达成战略合作 打通种草到购买全链路 推出"红猫计划" [4] - 京东宣布618活动5月31日晚8点启动 5月13日率先开启心动购物季 [5][6] - TEMU停止美国全托管模式 商品标注本地仓和无进口费用 [7] - TikTok投资10亿欧元在芬兰建数据中心 为欧洲1.75亿用户提供数据保护 [7] - 华为声明未与任何第三方开展实习合作 提醒谨防"内推实习"骗局 [8] - 腾讯元宝升级文生图功能 混元和DeepSeek模型已全端上线 [9] - 火山引擎发布国内首个数据库智能助手DBCopilot [10] - 谷歌发布Gemini 2.5 Pro "I/O"多模态大模型 在多个AI指标登顶 [11] - SpaceX获FAA批准 得州星舰年发射次数从5次增至25次 [12] - OpenAI计划将"星际之门"项目扩展至美国以外地区 [13] 消费与零售 - 京东物流与胖东来合作供应链基地6月运营 预计年产值25亿元 [22][23] - 盒马创始人侯毅新创宠物食品品牌派特鲜生获2500万美元天使轮融资 [24] - 贵州茅台4月回购93.48万股 支付14.4亿元 累计回购201.75万股 [25] - 茅台文旅签下张艺兴为首位形象代言人 5月17日亮相贵阳音乐活动 [26] - 飞天茅台批发价普遍下跌 23年原箱降幅最大达45元至2235元/瓶 [27] - 青岛啤酒拟6.65亿元收购即墨黄酒100%股权 丰富产品线 [28] - 周大福等品牌足金饰品价格上涨7元/克至1033元/克 [29][30] - 上海乐高乐园7月5日开园 含八大主题区超75个互动设施 [31] 金融与投资 - 兴业银行获批筹建兴银金融资产投资公司 为股份行首单AIC牌照 [34] - 浦发银行副行长刘以研因年龄原因辞职 [35] - 易方达下调两只债券基金管理费率 最低降至0.15% [36] - 蜂巧资本出清泡泡玛特股份 因基金到期但仍看好公司发展 [37] 医药与健康 - 康美药业追偿3.4亿案7月开庭 广州中院提级管辖 [38] - 西门子医疗预计关税将影响下半年3亿欧元利润 [38] - 诺和诺德司美格鲁肽一季度销售额超越默沙东K药 成为新"药王" [39] 地产与基建 - 碧桂园物业向地产集团提供10亿元借款用于保交房 [40] 航空与交通 - 国产C909飞机首飞印尼至上海航线 拓展国际市场 [32] - 欧盟拟对波音征收关税 若与美国贸易谈判失败 [33]

报告公司投资评级 - 买入评级 [1][6][9] 报告的核心观点 - 调整碧桂园服务财务预测，利润率下降趋势趋于稳定，未来收入及毛利率更趋稳定，核心利润2025 - 27年可恢复温和增长 [6] - 上调目标价至8.36港元，维持买入评级，因其第三方收入占比领先、业务多元、依赖小，且持有大量净现金可降低股价下行风险 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务模型更新 - 碧桂园服务收盘价6.93港元，目标价8.36港元，潜在涨幅20.6% [1] 股份资料 - 52周高位8.03港元，低位4.08港元，市值22428.95百万港元，日均成交量8.57百万，年初至今变化25.54%，200天平均价5.79港元 [3] 财务数据一览 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万人民币）|42612|43993|47344|51321|55416| |同比增长（%）|3.0|3.2|7.6|8.4|8.0| |核心每股盈利（人民币）|1.17|0.90|0.91|0.95|1.01| |同比增长（%）|-21.4|-22.9|0.4|5.0|6.2| |前EPS预测值（人民币）| - | - |0.71|0.71| - | |调整幅度（%）| - | - |27.4|34.7| - | |市盈率（倍）|5.5|7.2|7.2|6.8|6.4| |每股账面净值（人民币）|10.82|10.95|11.38|11.93|12.57| |市账率（倍）|0.60|0.59|0.57|0.54|0.52| |股息率（%）|4.5|4.6|4.6|4.8|5.1| [5] 公司业务情况 - 2024年物管板块在管收费面积升至10.37亿平方米，循环可持续第三方项目收入占比升至98.9% [6] - 2024年收入439.9亿元，整体毛利率降至19.1%，核心业务收入占比增至87.0%，非业主增值服务收入占1.6% [6] 财务数据（损益表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入|42612|43993|47344|51321|55416| |主营业务成本|(33880)|(35592)|(38567)|(41994)|(45495)| |毛利|8732|8401|8777|9327|9921| |销售及管理费用|(4209)|(4816)|(5079)|(5449)|(5823)| |其他经营净收入/费用|(3431)|(915)|(86)|390|661| |经营利润|1092|2670|3613|4268|4759| |财务成本净额|38|48|53|95|138| |应占联营公司利润及亏损|(51)|(12)|(12)|(13)|(15)| |税前利润|1080|2707|3653|4350|4883| |税费|(563)|(832)|(1122)|(1336)|(1499)| |非控股权益|(224)|(66)|(101)|(121)|(135)| |净利润|292|1808|2430|2894|3248| [10] 财务数据（资产负债简表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |现金及现金等价物|12637|15337|18766|22263|26072| |有价证券|808|580|580|580|580| |应收账款及票据|21606|23323|25565|27713|29925| |存货|516|613|736|883|1060| |其他流动资产|302|2375|2375|2375|2375| |总流动资产|35869|42228|48022|53815|60012| |投资物业|1305|1698|1698|1698|1698| |物业、厂房及设备|1657|1702|1808|1828|1752| |其他有形资产|426|421|412|401|386| |无形资产|23927|22162|21064|19996|18968| |合资企业/联营公司投资|600|533|521|508|493| |其他长期资产|5459|2509|2509|2509|2509| |总长期资产|33375|29026|28013|26939|25806| |总资产|69244|71255|76035|80754|85818| |短期贷款|729|352|435|865|908| |应付账款|17436|18824|20440|22257|24113| |其他短期负债|8218|9157|9930|10782|11631| |总流动负债|26384|28332|30805|33904|36652| |长期贷款|841|518|1295|952|999| |其他长期负债|3238|3325|3325|3325|3325| |总长期负债|4078|3843|4621|4277|4325| |总负债|30462|32176|35425|38181|40977| |股本|27067|26522|26522|26522|26522| |储备及其他资本项目|9089|10095|11525|13368|15501| |股东权益|36156|36617|38047|39890|42023| |非控股权益|2626|2462|2563|2683|2819| |总权益|38782|39079|40610|42574|44841| [11] 财务数据（现金流量表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |税前利润|1080|2707|3653|4350|4883| |合资企业/联营公司收入调整|51|12|12|13|15| |折旧及摊销|1925|1989|2150|2329|2531| |营运资本变动|2248|(249)|(121)|267|235| |利息调整|(38)|(48)|(53)|(95)|(138)| |税费|(1628)|(1046)|(977)|(1229)|(1418)| |其他经营活动现金流|977|510|0|0|0| |经营活动现金流|4615|3873|4664|5636|6108| |资本开支|(690)|(610)|(671)|(738)|(812)| |投资活动|(2777)|(3189)|(478)|(531)|(600)| |其他投资活动现金流|3113|5487|230|281|334| |投资活动现金流|(354)|1687|(919)|(988)|(1078)| |负债净变动|(684)|(699)|860|87|91| |权益净变动|(267)|(545)|0|0|0| |股息|(1255)|(985)|(1000)|(1050)|(1116)| |其他融资活动现金流|(589)|(593)|(178)|(186)|(196)| |融资活动现金流|(2794)|(2822)|(317)|(1150)|(1221)| |汇率收益/损失|(45)|0|0|0|0| |年初现金|11216|12637|15337|18766|22263| |年末现金|12637|15337|18766|22263|26072| [12] 财务比率 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |每股指标(人民币)| | | | | | |核心每股收益|1.171|0.903|0.907|0.952|1.012| |全面摊薄每股收益|1.171|0.903|0.907|0.952|1.012| |每股股息|0.295|0.296|0.297|0.312|0.332| |每股账面值|10.815|10.953|11.381|11.932|12.570| |利润率分析(%)| | | | | | |毛利率|20.5|19.1|18.5|18.2|17.9| |净利率|0.7|4.1|5.1|5.6|5.9| |盈利能力(%)| | | | | | |ROA|0.7|2.6|3.3|3.7|3.9| |ROE|0.8|4.9|6.4|7.3|7.7| |其他| | | | | | |净负债权益比(%)|净现金|净现金|净现金|净现金|净现金| |流动比率|1.4|1.5|1.6|1.6|1.6| |存货周转天数|5.6|6.3|7.0|7.7|8.5| |应收账款周转天数|185.1|193.5|197.1|197.1|197.1| |应付账款周转天数|187.8|193.0|193.5|193.5|193.5| [12] 交银国际房地产行业覆盖公司 |股票代码|公司名称|评级|收盘价(交易货币)|目标价(交易货币)|潜在涨幅|发表日期|子行业| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |17 HK|新世界发展|买入|4.76|6.94|45.7%|2025年03月03日|香港房地产| |778 HK|置富产业信托|买入|4.34|5.86|35.0%|2024年12月12日|香港房地产| |16 HK|新鸿基地产|买入|73.65|96.10|30.5%|2024年09月03日|香港房地产| |823 HK|领展房托|买入|36.35|47.70|31.2%|2024年05月29日|香港房地产| |12 HK|恒基地产|中性|22.00|23.02|4.6%|2025年04月03日|香港房地产| |1109 HK|华润置地|买入|26.25|31.68|20.7%|2025年03月28日|内地房地产| |123 HK|越秀地产|买入|4.70|6.60|40.4%|2024年08月13日|内地房地产| |3383 HK|雅居乐集团|买入|0.46|1.16|154.9%|2023年12月01日|内地房地产| |6098 HK|碧桂园服务|买入|6.93|8.36|20.6%|2025年05月02日|物业服务| |6626 HK|越秀服务|买入|2.88|4.30|49.4%|2025年03月21日|物业服务| |2669 HK|中海物业|买入|5.39|6.30|16.9%|2024年09月05日|物业服务| |3319 HK|雅生活服务|买入|3.01|3.20|6.3%|2024年08月19日|物业服务| |9928 HK|时代邻里|中性|0.51|0.60|17.6%|2023年11月30日|物业服务| [9]

公司荣誉 - 公司荣获“2024中国物业服务专业化运营领先品牌企业”等多项行业权威奖项[7] - 公司获2024中国物业服务百强企业等多项荣誉[35] - 公司荣获“2024中国物业服务专业化运营领先品牌企业”“2024中国物业服务满意度优秀品牌”等行业权威奖项[58] 公司上市及指数纳入情况 - 2018年6月19日，公司在香港联合交易所上市[13] - 2018年8月31日获纳入明晟中国全股票指数，2018年9月10日获纳入恒生综合大中型股指数成份股并晋升为港股通股[13] ESG评级情况 - 获明晟ESG评级为A级，Sustainalytics ESG风险评级为“低风险”企业（评分14.2），自2023年起连续三年获评为“ESG区域（亚太）最高评级”企业[13] - 获标普全球ESG评分为44分，2022年12月入选富时罗素社会责任指数系列成份股并维持至今[13] 公司人员变动 - 郭战军于2024年4月3日辞任执行董事，赵军于2024年4月3日获委任独立非执行董事[14] - 徐彬淮、肖华、芮萌于2024年8月22日获委任追讨欠款委员会成员[14] - 2024年4月3日起，郭战军辞任执行董事等职务，赵军获委任为独立非执行董事等职务，杨惠妍及陈威如获委任为环境、社会及管治委员会成员，黄鹏辞任联席公司秘书及授权代表职务，陈迪霖获委任为联席公司秘书及授权代表[139] - 2024年4月3日，陈风华、朱新星获委任为公司高级管理人员，陈迪霖获委任为联席公司秘书[168][171][173] - 郭战军于2024年4月3日辞任执行董事，赵军于同日获委任为独立非执行董事[181] 业务线营收情况 - 广东碧安机电工程有限公司外部营收实现299%跃升[17] - 2023年度收入增至约426.1亿元，同比增长3%，第三方收入占比达96.9%，宣派股息每股29.46分[20] - 2024年中期收入增至约210.5亿元，同比增长1.5%，第三方收入占比达98.7%[30] - 截至2024年12月31日，集团实现收入约439.929亿元，毛利约84.006亿元，净利润约18.745亿元，公司股东应占核心净利润约30.381亿元[41] - 2024年核心业务合计经调整收入较去年同期增长10.2%，占总收入比例提升至87.0%[43] - 核心业务合计经调整毛利较去年同期增长6.4%[43] - 2024年经营性净现金流与公司股东应占核心净利润的比例为1.3倍，较23年底提升0.1倍[43] - 来自循环可持续的第三方的收入占比提升至98.9%[43] - 2024年公司物业管理服务收入约为259.104亿元，较去年同期同比增长约4.9%，占总收入比例提升至58.9%[60] - 社区增值服务收入约4194.3百万元，同比增长约11.8%，占总收入比例提升至9.5%[65] - 非业主增值服务收入约704.5百万元，同比大幅下降约54.6%，占总收入比例降至约1.6%[66] - “三供一业”业务物业管理收费管理面积约90.3百万平方米，物业管理业务收入约6539.3百万元，供热业务收入约1617.0百万元[67] - 城市服务收入约4167.6百万元，同比下降约14.7%[68] - 商业运营服务业务分部总收入约627.0百万元，同比下降约38.1%[69] - 2024年总收入约439.93亿元，较2023年约426.12亿元增加约3.2%[77] - 2024年物业管理服务收入约259.10亿元，较2023年约246.99亿元增加约4.9%，占总收入比约为58.9%[77] - 2024年社区增值服务收入约41.94亿元，较2023年约37.53亿元增加约11.8%，占总收入比约9.5%[80] - 2024年非业主增值服务收入约7.05亿元，较2023年约15.53亿元下降约54.6%，占总收入比约1.6%[82] - 2024年本地生活服务收入约21.88亿元，较2023年约17.06亿元增幅约28.3%[84] - 2024年“三供一业”业务中物业管理及其他相关服务收入约65.39亿元，较2023年约49.92亿元增幅约31.0%，占总收入比约14.9%[85] - 2024年城市服务收入约41.68亿元，较2023年约48.84亿元降幅约14.7%，占总收入比约9.5%[86] - 2024年商业运营服务收入约6.27亿元，较2023年约10.12亿元降幅约38.1%，占总收入比约1.4%[87] 业务线其他数据 - 截至2024年12月31日，除“三供一业”业务外收费管理面积约为1036.9百万平方米，“三供一业”业务物业管理收费管理面积约为90.3百万平方米[9] - 公司管理共7895项物业，遍布中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区及海外[9] - 位于一二线城市项目的收费管理面积约占40.7%[9] - 截至2024年，电梯数字化覆盖3925个项目，上线电梯154692台，占在管电梯总量88.3%，投诉率降低近三成[22] - 充电桩运营为超340万用户提供安全保障充电超860万次[45] - 清洁机器人“零号居民”在7个小区常态化使用连续无故障运行，预计2025年投入数百台到项目使用[45] - 集团完成节能灯具改造超3.6万个，水泵改造864台，年节约电量超1740万度[48] - 对社区投入约7.74亿元，对超3800个项目开展老旧设施焕新整治工作[48] - 截至2024年12月31日，除“三供一业”业务外，公司收费管理面积约为10.369亿平方米，“三供一业”业务收费管理面积约为9030万平方米[60] - 公司管理共7895项物业，位于一二线城市项目的收费管理面积约占40.7%[60] - 2024年公司投入约7.74亿元，对超3800个项目开展老旧设施焕新整治工作[61] - 2024年公司实现零重大安全生产事故，全年共组织大型消防演练超1.4万次，有效阻止超710场户内初起火灾蔓延[61] - 住宅业态贡献的新增当年签约及入场年化收入占比约48.8%，在近200个城市落地新拓项目[63] - 酒类业务6个战略区域合伙人数量超3800人，复购率达42%[65] - 新能源业务在全国超4000个社区运营约5万个充电桩，约50万个充电插座，累积注册用户数超340万[65] - 新签合同项目个数达489个，新签项目合同总金额达20.33亿元[67] - 2024年收费管理面积约10.37亿平方米，较2023年约9.57亿平方米增加约8000万平方米[79] - 清洁机器人“零号居民”已在7个小区常态化使用[74] 党群建设情况 - 截至2024年底，公司建立党支部597个，党群志愿服务队1980支，党员7011名，开展党建及党群志愿服务活动20656场，获78项国家级及省市党群荣誉[49] 公司财务数据长期变化 - 2020 - 2024年公司收入分别为156.00421亿元、288.43011亿元、413.66573亿元、426.11511亿元、439.92889亿元[55] - 2020 - 2024年公司年内利润分别为27.81657亿元、43.49453亿元、22.61336亿元、5.16711亿元、18.74508亿元[55] 公司成本及利润相关数据 - 年内成本约355.923亿元，较2023年的338.796亿元增加约5.1%[88] - 年内整体毛利约84.006亿元，较2023年减少3.313亿元，降幅约3.8%；整体毛利率降至约19.1%，下降1.4个百分点[89] - 经调整后整体毛利率约为22.8%（2023年同期约为23.9%），物业管理等三项业务合计经调整毛利较2023年同期增长6.4%[90] - 年内行政开支约44.427亿元，较2023年增加约14.9%；行政开支率升至约10.1%，上升1.0个百分点[100] - 年内其他收入约2.544亿元，较2023年下降约46.7%[102] - 年内其他收益净额约4.847亿元，较2023年增加约3.233亿元[104] - 年内所得税费用约8.322亿元，较2023年增加约47.8%[106] - 年内净利润约18.745亿元，较2023年增加约262.8%；公司股东应占利润约18.084亿元，增加约518.7%[107] - 年内经营活动所得现金净额约38.731亿元，较2023年下降约16.1%[108] - 经营活动所得现金净额除以公司股东应占核心净利润比率本年度约为1.3倍，较2023年增加约0.1倍[110] 公司资产负债相关数据 - 公司股东应占权益从2023年12月31日约361.559亿元增至2024年12月31日约366.17亿元，增加约4.611亿元[111] - 集团无形资产从2023年12月31日约239.273亿元降至2024年12月31日约221.623亿元，下降约17.65亿元[112] - 按公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产余额从2023年12月31日约43.18亿元减至2024年12月31日约5.567亿元，减少约37.613亿元[113] - 贸易应收款项净额从2023年12月31日约163.785亿元增至2024年12月31日约176.894亿元，增加约13.109亿元[116] - 来自碧桂园集团的贸易应收款项从2023年12月31日约27.579亿元减至2024年12月31日约23.647亿元，减少约3.932亿元[116] - 其他应收款项净额从2023年12月31日约38.052亿元降至2024年12月31日约36.632亿元，下降约1.42亿元[116] - 合同负债从2023年12月31日约75.915亿元增至2024年12月31日约82.453亿元，增加约6.538亿元[117] - 贸易应付款项从2023年12月31日约72.163亿元增至2024年12月31日约86.342亿元，增加约14.179亿元[118] - 银行及其他借款从2023年12月31日约15.695亿元降至2024年12月31日约8.703亿元[121] - 银行存款和现金总额从2023年12月31日约129.393亿元增至2024年12月31日约181.786亿元，增加约52.393亿元[123] 员工相关数据 - 截至2024年12月31日，集团有214,346名雇员，2023年12月31日为213,712名雇员，年内总员工成本约人民币16,387.8百万元[129] - 截止2024年12月31日，“碧学堂”累计上线课程1,208门、运营学习项目4,168个，员人均学习时长54.4小时[130] - 公司于2024年6月获批成为“广东省产教评技能生态链链主培育单位”，员工累计考证量达14,926人，累计出证数达9,993张，本年度累计出证138张[132] 公司战略及合作相关 - 2025年将继续完善数字化运营体系，探索服务产品定制化设计[70] - 2024年2月7日，碧桂园物业香港等各方终止战略合作协议，可能收购事项讨论也终止，要约期结束[137][138] 公司股权及股份相关 - 2024年7月9日公司终止2020年购股计划，注销2479.2万份已授出但未行使的购股权[140] - 2024年公司间接持有福建东飞67.5%实际股权，此前One Supreme将持有至诚投资集团25%股权按无现金对价转让给碧桂园物业香港[141] - 2024年7月22日公司向60名雇员参与者要约授出2.2535亿份购股权，以认购每股面值0.0001美元的普通股[142] - 2024年9月24日及10月29日，碧桂园物业香港出售珠海万达约1.8%股权，代价合计37.91323805亿元[144] - 2024年10月21日，罗兵咸永道辞任公司核数师，德勤接任[145] - 2024年11月18日公司采纳股份奖励计划，可授出最高股份数不超1.09亿股，占已发行股本约3.26% [146][147] - 股份奖励计划中，授予一名入选参与者最高奖励股份数不超3343万股，约占已发行股本1% [147] - 年内受托人按股份奖励计划以约5.45443亿元累计购买1.0688亿股股份，截至年报日以约5.56547亿元累计

公司违规处罚事件 - 宝石花能源因在商丘市政府采购项目中中标后无故放弃签订合同被行政处罚 [1][4] - 违规理由包括政策限制 资金风险 环境限制和公司经营方向调整 [4] - 处罚金额为采购金额千分之五即240100元人民币 [6] 公司股权结构 - 北京宝石花能源科技有限公司由宝石花家园生活服务集团有限公司全资持股 [8] - 宝石花家园生活服务集团大股东为香港上市公司碧桂园服务(06098 HK) [8] - 北京宝石花能源科技成立于2022年 注册资本4180万元人民币 [8] 公司业务背景 - 宝石花家园生活服务集团最初以筹备物业公司为出发点 [8] - 公司承接中国石油居民住宅物业管理业务 [8] - 业务布局涵盖综合后勤一体化服务和改革退出业务承接 [8] - 公司已构建5大产业板块 拥有6家实力企业 [8]

指数表现 - 中证港股通内地地产指数4月21日平盘报收 报0.0点 成交额0.0亿元 [1] - 近一个月上涨1.59% 近三个月上涨11.00% 年初至今上涨9.75% [1] 指数构成 - 指数从港股通范围内选取内地控股地产主题上市公司证券作为样本 基日为2007年12月31日 基点1000.0点 [1] - 十大权重股合计占比71.46% 华润置地(17.19%) 中国海外发展(15.69%) 龙湖集团(8.93%) 华润万象生活(7.56%) 碧桂园服务(4.93%) 万科企业(3.97%) 万物云(3.86%) 融创中国(3.56%) 中国金茂(3.49%) 绿城中国(3.28%) [1] - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业分布为房地产开发(74.61%) 房地产管理(25.39%) [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本不再满足互联互通资格时指数将相应调整 [2]

报告公司投资评级 - 投资评级为“优于大市”，维持该评级 [4][15] 报告的核心观点 - 碧桂园服务归母净利润大幅增加，在管面积持续扩张，给予“优于大市”评级，预测2025年EPS约为0.66元每股，对应合理价值区间为7.92 - 9.24元每股（8.58 - 10.01港元每股） [4][6][15] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月31日收盘股价6.89港元，52周股价波动3.920 - 8.390港元，总股本33.43亿股，总市值230.4亿港元 [2] 市场表现 - 恒生指数对比中，1M、2M、3M绝对涨幅分别为2.19%、12.00%、9.38%，相对涨幅分别为1.41%、 - 2.47%、 - 5.88% [3] 主要财务数据及预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|42611.51|43992.89|46532.85|49467.24|52685.24| |（+/-）YoY（%）|2.9%|3.2%|5.8%|6.3%|6.5%| |净利润（百万元）|292.34|1808.36|2199.14|2362.83|2542.37| |（+/-）YoY（%）|-85.0%|518.6%|21.6%|7.4%|7.6%| |全面摊薄EPS（元）|0.09|0.54|0.66|0.71|0.76| |毛利率（%）|20.5%|19.1%|18.5%|18.5%|18.4%| |净资产收益率（%）|0.8%|4.9%|5.7%|5.7%|5.8%|[5] 2024年公司业绩情况 - 营收439.93亿元，同比增长3.2%；毛利润84.0亿元，同比下滑3.8%；净利润18.75亿元，同比增加262.8%，归母净利润18.08亿元，同比增加518.7%；董事会建议宣派末期股息每股13.52分及特别股息每股16.09分，合计29.61分 [6][7] 2024年公司各项业务情况 - 物业管理服务收入259.1亿元，同比增长4.9%，收入占比58.9%，较2023年增加0.9个百分点；社区增值服务收入41.94亿元，同比增加11.8%，收入占比9.5%，较2023年增加0.7个百分点；非业主增值服务收入7.04亿元，同比下降54.6%，收入占比1.6%，较2023年降低2个百分点；三供一业收入81.56亿元，同比增长25.1%；城市服务收入41.68亿元，同比下降14.7%，收入占比9.5%，较2023年降低2个百分点；商业运营服务收入6.27亿元，同比下滑38.1% [6][8] - 除三供一业业务外，物业管理服务收费管理面积为1036.9百万平，同比增长8.4% [6][13] - 社区增值服务细分业务中，到家服务收入5.72亿元，同比下降1.7%；社区传媒服务收入6.43亿元，同比下降20.6%；本地生活服务收入21.88亿元，同比增加28.3%；房地产经纪服务收入3.26亿元，同比下降9.7%；园区空间服务收入4.65亿元，同比增加57.5% [13] 公司经营指标及资产负债情况 - 综合经营指标方面，非业主增值服务收入下降因主动压降关联方交易规模；三供一业业务收入增加因物业服务收费管理面积增加及收购股权使联合营公司转控股子公司；城市服务收入下降因主动退出环卫项目及市场竞争激烈 [11] - 资产负债表分析显示，资产负债率45.2%，较2023年增加1.2个百分点；三项费用占收入比10.8%，较2023年增加1.1个百分点；ROE（摊薄）4.9%，较2023年增加4.1个百分点；总资产712.55亿元，同比增加2.9%；净资产390.79亿元，同比增加0.8%；货币现金177.12亿元，同比增加36.9%；合同负债82.45亿元，同比增长8.6%；贸易应收款176.89亿元，同比增长8.0% [11] 可比公司估值表 |代码|简称|总市值（亿港元）|EPS（人民币元）（2024）|EPS（人民币元）（2025E）|EPS（人民币元）（2026E）|PE（倍）（2024）|PE（倍）（2025E）|PE（倍）（2026E）|2025PEG| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |6049.HK|保利物业|173.19|2.75|2.75|—|10.52|10.52|—|—| |2869.HK|绿城服务|134.45|0.25|0.29|0.33|15.87|13.75|11.96|0.91| |1209.HK|华润万象生活|784.04|1.58|1.83|2.09|20.01|17.28|15.14|1.16| |均值|/|/|/|/|/|15.46|13.85|13.55|1.03|[17] 财务报表分析和预测 - 利润表预测显示，营业收入、毛利等指标呈增长趋势，营销费用、行政管理费用等也有相应变化 [18] - 资产负债表预测显示，现金及现金等价物、应收款项合计等项目有不同程度的增减 [18] - 现金流量表预测显示，经营活动、投资活动、筹资活动现金净流量有相应变化 [18] - 比率分析显示，净资产收益率、总资产收益率等回报率指标，营业总收入增长率、归母净利润增长率等增长率指标，应收款项周转天数、应付款项周转天数等资产管理能力指标，资产负债率、流动比率等偿债能力指标有相应变化 [18]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为增持（维持评级） [5] 报告的核心观点 - 公司2024年营收平稳，下半年现金流改善明显，外拓保持稳定，应收风险减弱，数智化进展积极，调整公司2025 - 2026年归母净利润预测为22.2、27.6亿元（原值：12.1、12.6亿元），新增2027年归母净利润预测27.9亿元，维持“增持”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现营收439.9亿元，同比+3.2%，归母净利润18.08亿元，同比+518.7%，归母核心净利润30.38亿元，同比-22.9%，基本每股收益0.54元/股，同比+523.2% [1][2] - 2024年毛利率19.1%，较2023年下降1.39pct；净利率4.26%，较2023年提升3.05pct；销管费率较2023年上升1.08pct至10.95% [3] - 2024年经营活动所得现金净额38.7亿元，同比下降16.1%，较2024年中期的2.7亿改善明显，年末货币资金余额181.8亿元，同比+40.5%；应收账款余额176.9亿元，关联方/第三方应收余额较2024年中期分别下降11.7%/4.1% [3] 业务情况 - 分业务看，2024年物业管理/社区增值/三供一业业务收入保持增长，分别同比+4.9%/+11.8%/+30.9%，非业主增值/城市服务/商业运营收入分别同比-54.6%/-14.7%/-38.1% [2] - 2024年物管/社增/非业主增值/三供一业/城市/商业运营毛利率分别为20.3%/38.6%/1.6%/10.0%/12.8%/16.4%，较2023年同期分别-1.8/-0.8/+0.6/+2.6/-4.0/-14.5pct [3] 外拓与转型 - 截止2024年末，除三供一业外公司收费管理面积约10.37亿平，同比+8.36%；管理项目7895个，较2023年同期增加550个，一二线城市收费管理面积占比40.7% [4] - 2024年第三方拓展面积7870万方，新拓住宅业态占比48.8%，较2023年提升近20pct，商办/城服/其他业态分别占比18.7%/27.6%/4.9% [4] - 公司数智化转型速度行业领先，率先实践大规模AI赋能，自研大模型已全面接入Deepseek，2451个项目业主满意度提升，清洁机器人已在7小区常态化使用，2025年有望继续推广助力人效提升 [4] 股东回报 - 公司拟派末期股息每股13.52分及特别股息每股16.09分，分红比例54.7%，并计划在未来一年内，使用不少于人民币5亿元的现有可用现金储备，在公开市场购回及/或购买股份 [2] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|42,611.51|43,992.89|45,312.68|46,218.93|48,529.88| |增长率(%)|3.01|3.24|3.00|2.00|5.00| |EBITDA（百万元）|4,929.69|2,706.71|3,028.20|3,765.95|3,807.48| |归母净利润（百万元）|292.34|1,808.36|2,220.96|2,755.15|2,786.04| |增长率(%)|-84.96|518.59|22.82|24.05|1.12| |EPS（元/股）|0.09|0.54|0.66|0.82|0.83| |市盈率（P/E）|69.99|11.32|9.21|7.43|7.34| [4]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级，公司股票现价对应 2025 - 2027 年 PE 分别为 9.1x、8.3x、7.8x [4] 报告的核心观点 - 2024 年公司减值大幅收窄致归母净利大涨，非经营性及客观因素致核心归母净利下降；核心业务保持增长，占比进一步提升；压降关联方风险，独立性逐步加强；货币资金充裕，经营性现金流健康；公司使用 2024 年归母净利润的 113%用于市值管理 [2][3] - 考虑到公司或仍存在一定的减值压力，预计公司 2025 - 2027 年归母净利润分别为 22.3 亿元、24.2 亿元、26.0 亿元，同比增速为 +23.1%、+8.7%、+7.4% [4] 业绩 - 2025 年 3 月 27 日，公司发布 2024 全年业绩：实现收入 439.93 亿元，同比 +3.2%；归母净利润 18.08 亿元，同比 +518.7%；核心归母净利润 30.38 亿元，同比 -22.9% [1] 经营分析 - 减值大幅收窄致归母净利大涨，2024 年商誉及其他无形资产减值 + 金融资产及合同资产减值损失合共 16.5 亿元，同比减少 24.2 亿元，使得经营利润同比 +144.4%；非经营性及客观因素致核心归母净利下降 22.9% [2] - 核心业务保持增长，2024 年核心业务（物管服务 + 社区增值 + 三供一业）收入同比 +9.4%，加回风险客商未收款后的收入同比 +10.2%；核心业务占总收入比例达 87%，同比 +4.9pct [2] - 压降关联方风险，2024 年关联方应收款原值压降 4.5 亿至 25.5 亿，计提减值拨备比例 74%；循环可持续第三方收入占比升至 98.9%（2023 年为 96.9%） [2] 财务状况 - 货币资金充裕，截至 2024 年末，公司账上货币资金达 181.8 亿元，同比增长 52.4 亿元，同比 +40.5%，主要来自万达商管投资收回 37.9 亿元 [3] - 经营性现金流健康，2024 年经营性现金流净额（38.7 亿）覆盖归母核心净利润（30.4 亿）达 1.3 倍，2023 年为 1.2 倍 [3] - 公司使用 2024 年归母净利润的 113%用于市值管理，已支付约 5.57 亿元购买股份用于股权激励；未来一年内拟斥资至少 5 亿元用于回购；派发股息 0.2961 分/股，总额约 9.9 亿元 [3] 盈利预测、估值与评级 - 预计公司 2025 - 2027 年归母净利润分别为 22.3 亿元、24.2 亿元、26.0 亿元，同比增速为 +23.1%、+8.7%、+7.4% [4] - 维持“增持”评级，公司股票现价对应 2025 - 2027 年 PE 分别为 9.1x、8.3x、7.8x [4] 主要财务指标 | 项目 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 42,612 | 43,993 | 47,799 | 51,249 | 54,585 | | 营业收入增长率 | 3.01% | 3.24% | 8.65% | 7.22% | 6.51% | | 归母净利润(百万元) | 292 | 1,808 | 2,227 | 2,420 | 2,600 | | 归母净利润增长率 | -84.96% | 518.59% | 23.14% | 8.69% | 7.44% | | 摊薄每股收益(元) | 0.09 | 0.54 | 0.67 | 0.72 | 0.78 | | 每股经营性现金流净额 | 1.38 | 0.00 | 1.29 | 2.20 | 1.07 | | ROE(归属母公司)(摊薄) | 0.81% | 4.94% | 5.95% | 6.31% | 6.61% | | P/E | 72.13 | 9.54 | 9.06 | 8.34 | 7.76 | | P/B | 0.58 | 0.47 | 0.54 | 0.53 | 0.51 | [7] 三张报表预测摘要 - 损益表预测了 2022 - 2027 年主营业务收入、成本、毛利等项目及相关比率 [16] - 资产负债表预测了 2022 - 2027 年货币资金、应收款项、存货等项目及相关比率 [16] - 比率分析涵盖了每股指标、回报率、增长率、资产管理能力、偿债能力等方面的预测 [16]