纪要涉及的行业或者公司 远洋服务 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024年度业绩情况** - 收入结构优化，核心业务稳健增长，实现收入28.4亿元，同比下降9.4% [3] - 物业管理收入占比提升至73.4%，第三方收入占比达91%，同比提升6个百分点 [3] - 合约面积1.22亿平方米，在管面积9,252.5万平方米，一二线城市占比达85.3%，物业费均价每月每平方米3.3元 [3] - 新增第三方拓展合约面积478.6万平方米，核心业态占比达90.4%，一二线城市占比88.3% [3] - 综合毛利率同比下降0.9个百分点至18.2%，社区增值服务毛利率提升0.9个百分点至31.1% [3] - 剔除收并购影响后，核心净利润为2.2亿元，核心净利润率为7.8% [3] - 经营性现金流转正，同比增长204%达1.16亿元，在手现金增长16.8%达7.6亿元 [3] - 应收账款规模增速下滑5.9个百分点，严格控制关联方应收账款 [3] - 第三方客户满意度调查总体得分87分，工单评价97分 [3] - 社区增值服务收入4.9亿元，同比降幅收窄，社区生活服务规模同比增长23.7% [3] - 非业主增值服务收入同比下降30.1%至2.7亿元，清退现金流不达标项目 [3] - 物业工程服务板块收入占比提升10.7个百分点至44.1%，第三方外拓项目39个 [3] 2. **管理规模变化** - 2024年底合约面积1.22亿平方米，在管面积9,252.5万平方米 [5] - 新增合约面积中第三方外拓比例达81%，在管面积一二线城市占比提升至85.3% [5] 3. **第三方外拓成果** - 2024年新增第三方拓展合约面积478.6万平方米，聚焦大客户需求扩充储备池 [6] - 2025年一季度中标19个项目，总合同金额1.34亿元，7个项目超千万元 [6] - 新增外拓面积核心业态占比90.4%，88.3%来自一二线城市，89.6%已进场接管 [6] 4. **综合毛利率和净利润情况** - 综合毛利率同比下降0.9个百分点至18.2%，物业管理毛利率下降1个百分点，社区增值服务毛利率提升0.9个百分点至31.1% [7] - 剔除影响后核心净利润2.2亿元，核心净利润率7.8% [7] 5. **应收账款和现金流状况** - 应收账款规模增速下滑5.9个百分点，控制关联方应收账款，坚持控增量减存量 [8] - 经营性现金流转正，同比增长204%达1.16亿元，在手现金增长16.8%达7.6亿元 [8] - 综合派息率由40%提升至52% [8] 6. **客户满意度和组织架构调整** - 优化服务标准化流程，加强客户沟通与三方共治，第三方客户满意度调查总体得分87分，工单评价97分 [9] - 压缩组织层级、重构组织架构、聚焦智能化建设，提高运营效率和人效 [9] 7. **商业板块运营情况** - 2024年底商业板块物业管理收入3.5亿元，占总物业管理收入17% [10] - 签约47个商业项目及28个写字楼项目，总建筑面积903.9万平方米，54.3%来自第三方 [10] - 四个商业项目实现百分百绿电覆盖，车场节能改造业务毛利率突破40% [10] 8. **社区增值服务表现** - 收入4.9亿元，同比降幅收窄8个百分点，社区生活服务规模同比增长23.7%，收入占比提高到20.6% [11] - 打造64款爆品，销售总额近3,000万元，三节两季销售额同比增长98% [11] - 前置仓数量增加到92个，快递柜覆盖率74％，直饮水机51％，充电桩35％，车位仓储柜开发运营15个项目 [11] - 经纪业务成交139个项目，同比增长35%，自营门店人效提升26%，存量房改造签约1,852单，同比增长76% [11] 9. **非业主增值服务收入表现及发展策略** - 2024年非业主增值服务收入2.7亿元，同比下降30.1%，清退现金流不达标项目 [12] - 物业工程服务板块面向第三方展业，收入占比提升10.7个百分点至44.1%，第三方外拓项目39个 [12] - 未来围绕强收入、增效益等发展思路，采取坚守服务品质等具体措施 [12] 10. **ESG方面举措** - 实施基础工程系统提升资源利用效率，打造花园社区，推进社区生态环境建设 [13] - 开展特色活动，构建绿色生态圈 [13] - 建立专项培训体系，助力员工职业成长 [13] - 参与基层治理，关注民生需求，开展公益活动 [13] 11. **2024年整体业绩表现及2025年发展策略** - 合约管理面积1.22亿平方米，在管面积约9,250万平方米，合约面积五年复合增长率15.5%，在管面积五年复合增长率接近18% [15] - 住宅物业管理业务收入小幅增长，商业板块下降，增值类服务业务收入略有下降 [15] - 调整非业主增值服务结构，加强物业工程服务第三方项目拓展 [15] - 2025年围绕强收入等发展思路开展工作，预计原有服务收入规模保持3%以上增长，物业管理服务占比70%，非业主增值服务占比降低到10%以内 [15] 12. **平衡规模与质量及清退项目情况** - 2024年新增在管面积超1,000万平方米，签约50个外拓项目，新签约面积近480万平方米，撤场近1,870万平方米 [16] - 在管面积一二线城市比例达85%，母公司依赖度降低，第三方合同占比52% [16] - 部分板块总收入减少，总体营业额同比下降9% [16] - 未来聚焦存量端清退不达标项目和增量端严控准入标准 [16] 13. **非经常性损益对利润率影响** - 2024年净利润规模2,859万元，较上一年下降29% [17] - 应收账款减值、商誉减值准备规模提高，所有减值总额超2.6亿元 [17] - 剔除影响后核心净利润2.22亿元，与去年同期一致 [17] - 经营战略调整，社区增值业务收入占比下滑，基础物业管理毛利下降 [17] - 其他收益净额较上年度同期减少约1,700万元，下降119% [17] 14. **未来应收账款策略** - 2024年末应收账款余额10.4亿元，比上年末下降8% [18] - 2025年控制应收账款新增规模，加大存量回收力度 [18] - 关联方应收账款坚持控增量等原则，灵活推进回收方式 [18] - 非关联方应收账款对大额长账龄项目一项目一策，提高回款规模 [18] - 将应收账款回收率纳入年度考核，制定专项激励考核办法 [18] 15. **业主端服务业务战略及落实措施** - 2024年社区增值服务收入4.9亿元，社区资产增值服务和经纪业务受市场影响收入下降 [19] - 加大社区生活服务力度，收入同比上涨24%达1亿元 [19] - 2025年在社区资产增值等方面深耕，预计社区增值服务收入增长10% [19][20] 16. **2025年现金流管理重心及措施** - 今年经营性净现金流入1.2亿，同比增长2.3亿，剔除因素后两年来基本持平 [21] - 坚持三收三支原则，重点外拓第三方项目，推动应收账款回笼，推动资产去化 [21] 17. **应对物管费下调挑战策略** - 以提升品质为基石，结合成本优化构建多维竞争力 [22] 18. **经营效率提升措施** - 深化改革成本体系、精细化管理和完善信息化建设，平衡经营与品质关系 [23] - 加强工程线条精细化运营，搭建设施设备预防性维护体系 [23] - 成立区域采购中心，优化成本，深化供应商合作新模式 [23] - 围绕优化组织结构等三方面开展工作，提升组织效率 [23] 19. **2025年品质提升重点计划** - 完善体系标准，细化服务标准，实现品质服务与成本长效平衡 [24] - 强化客户服务快速响应机制，加强业主共建，实现社区共治 [24] - 聚焦用户关注点，优化管理措施，引入战略供应商 [25] - 科技助力，上线企业微信，优化易管家系统小程序 [25] 20. **未来第三方外拓策略** - 2024年聚焦核心城市及业态，赢得存量客户认可 [26] - 2025年深耕优势区域，挖掘区域外拓市场潜力，建立长期战略合作关系 [26] - 重点拓展优质客户群体，构建长期稳定合作关系 [26] - 坚持严格项目拓展标准，预计2025年实现一亿合同额指标 [26] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2023年签订车位代理协议一次性支付车位保证金3.2亿导致当时现金流短暂为负 [21] - 2023年出售联合营企业成都钱豪部分股权，上年处置合营公司收益比本年多两千多万元 [17]

财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为28.4亿元，较2023年减少约9%，2023年为31.332亿元[4] - 2024年公司拥有人应占溢利为2890万元，较2023年减少约31%，2023年为4210万元[4] - 公司截至2024年12月31日止年度派息比率为52%[4] - 2024年公司实现毛利5.173亿元，净利润2860万元，每股基本盈利为0.024元，经营性净现金流为1.156亿元，同比增长2.267亿元[10] - 2024年销售及服务成本为23.227亿元，较2023年的25.355亿元下降约8%[50] - 毛利从2023年的5.977亿元减少约14%至2024年的5.173亿元，2024年整体毛利率为约18%（2023年：19%）[52] - 其他收入从2023年的2970万元减少950万元至2024年的2020万元，2024年录得其他亏损净额270万元（2023年：其他收益净额1420万元）[56] - 2024年销售及营销开支下降约6%至2100万元（2023年：2240万元），行政开支从2023年的2.729亿元减少约16%至2024年的2.286亿元[58] - 2024年金融资产减值亏损净额为2.54亿元，较2023年的2.6亿元减少约2%[59] - 2024年分占合营企业业绩录得亏损60万元（2023年：880万元），2024年录得所得税抵免为1330万元（2023年：所得税开支2370万元）[62][63] - 2024年公司拥有人应占溢利为2890万元，较2023年的4210万元减少约31%[64] - 2024年12月31日，集团投资物业为8950万元，2023年12月31日为6150万元[66] - 2024年12月31日，集团物业、厂房及设备为3450万元，较2023年12月31日的10470万元减少[67] - 2024年12月31日，集团无形资产为66890万元，较2023年12月31日的69900万元减少[68] - 2024年12月31日，贸易应收款项及应收票据为10.382亿元，较2023年12月31日的11.23亿元减少约8%[70] - 2024年，公司产生的资本开支为1390万元，2023年为4630万元[75] - 2024年12月31日，集团现金资源总额为7.805亿元，其中约99.9%为人民币，流动比率为1.6倍[76] - 2024年12月31日及2023年12月31日，集团并无借款，资本负债比率为零[77][79] - 2024年12月31日，集团共有8585名雇员，2023年12月31日为9081名，2024年雇员福利开支为8.713亿元，2023年为9.709亿元[85] - 2024年公司收入为2840029千元，2023年为3133209千元，同比下降9.35%[90] - 2024年公司毛利为517280千元，2023年为597739千元，同比下降13.46%[90] - 2024年公司经营溢利为16559千元，2023年为73223千元，同比下降77.39%[90] - 2024年公司年内溢利及全面收益总额为28590千元，2023年为40001千元，同比下降28.53%[90] - 2024年公司基本及摊薄每股盈利为0.024元，2023年为0.036元，同比下降33.33%[90] - 2024年公司总资为4023075千元，2023年为4039180千元，同比下降0.40%[92] - 2024年公司总负债为1886460千元，2023年为1893470千元，同比下降0.37%[93] - 2024年公司总权益为2136615千元，2023年为2145710千元，同比下降0.42%[92] - 2024年公司收入2840029千元，销售及服务成本2322749千元；2023年公司收入3133209千元，销售及服务成本2535470千元[108] - 2024年由远洋集团控制的实体等产生的收入占公司收入的9%，2023年为15%[108] - 2024年公司合约负债494117千元，其中关联方12923千元，第三方481194千元；2023年合约负债518064千元，其中关联方21954千元，第三方496110千元[110] - 2024年计入年初合约负债结余的已确认收入490067千元，2023年为435954千元[113] - 2024年公司雇员福利开支871281千元，2023年为970901千元[117] - 2024年公司外包秩序维护、绿化及清洁开支856041千元，2023年为907892千元[117] - 2024年公司保养开支及水电438963千元，2023年为423095千元[117] - 2024年公司消耗品及建筑原材料成本30147千元，2023年为59122千元[117] - 2024年公司已售商品成本75451千元，2023年为40975千元[117] - 2024年其他亏损2739千元，2023年收益14207千元[119] - 2024年融资成本中租赁负债的利息开支为586千元，2023年为762千元[119] - 2024年所得税抵免13261千元，2023年开支23693千元[121] - 2024年每股基本盈利0.024元，2023年为0.036元[124] - 2024年已派付股息31850千元，2023年为146109千元[125] - 2024年贸易应收款项及应收票据总计1038241千元，2023年为1123025千元[128] - 2024年对贸易应收款项及应收票据总拨备708096千元，2023年为482304千元[132] - 2024年贸易及其他应付款项总计1291456千元，2023年为1259766千元[133] - 2024年贸易应付款项1年以内为630142千元，2023年为527493千元[135] - 公司不建议派付2024年末期股息，2023年末期股息为每股0.0144元人民币（折合0.0159港元），2024年派息比率为52%，2023年为40%[139] 物业管理服务业务线数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，物业管理服务总合约建筑面积为12230万平方米，总在管建筑面积为9250万平方米，分别较2023年下降约10%及8%[4] - 2024年物业管理服务实现合约建筑面积12230万平方米，在管建筑面积9250万平方米，新增合约面积640万平方米[10] - 截至2024年12月31日止年度，来自物业管理服务的收入为20.83亿元，占公司总体收入约73%[12] - 2024年物业管理及商业运营服务板块总收入20.83亿元，住宅及其他非商业物业管理服务收入17.29亿元占比83%，商写运营及物业管理服务收入3.54亿元占比17%[14] - 2024年合约物业管理服务全业态项目数量578个，合约建筑面积1.223亿平方米，较2023年下降约10%；在管建筑面积9250万平方米，较2023年下降约8%[14] - 2024年新增合约建筑面积640万平方米，新增合约建筑面积中来自第三方的占比约为81%[16] - 2024年按项目来源划分，远洋集团开发/拥有的物业合约建筑面积5830.9万平方米占比48%，在管建筑面积5094.8万平方米占比55%；其他第三方开发/拥有的物业合约建筑面积6395.6万平方米占比52%，在管建筑面积4157.7万平方米占比45%[17] - 2024年按地理区域划分，京津冀区域合约建筑面积4173.5万平方米，在管建筑面积2778.1万平方米，收入6.74亿元占比32%；环渤海区域合约建筑面积2442.4万平方米，在管建筑面积2042.1万平方米，收入4.17亿元占比20%；华东区域合约建筑面积1888.7万平方米，在管建筑面积1594.2万平方米，收入4.03亿元占比19%；华南区域合约建筑面积1382.9万平方米，在管建筑面积1184.3万平方米，收入2.86亿元占比14%；华中及华西区域合约建筑面积2339万平方米，在管建筑面积1653.8万平方米，收入3.02亿元占比15%[19] - 2024年按在管建筑面积划分，京津冀区域占比约为30%，环渤海区域占比约为22%，华东区域占比约为17%，华南区域占比约为13%，华中及华西区域占比约为18%[19] - 公司项目主要集中在北京、天津、青岛、武汉等一二线城市，按在管建筑面积划分，一二线城市占比约为85%[23] - 2024年合约建筑面积项目数目578个，2023年为607个；在管建筑面积项目数目2024年为518个，2023年为506个[16] - 2024年合约建筑面积1.22265亿平方米，2023年为1.36059亿平方米；在管建筑面积2024年为9252.5万平方米，2023年为1.00959亿平方米[16] - 2024年物业管理服务总收入20.83亿元，2023年为21.10556亿元[19] - 2024年末集团物业管理服务项目合约建筑面积122265千平方米，一线城市、新一线城市、二线城市、其他城市占比分别为15%、27%、32%、26%；在管建筑面积92525千平方米，占比分别为19%、29%、37%、15%[25] - 2024年末住宅及其他非商业物业项目合约建筑面积113.2百万平方米，较2023年下降约10%；在管建筑面积87.0百万平方米，较2023年下降约8%[27] - 2024年商写物业管理服务收入为353.7百万元，较去年下降约30%[30] - 2024年末商写物业管理服务项目合约建筑面积9.0百万平方米，较2023年下降约13%；在管建筑面积5.5百万平方米，较2023年下降约10%，在管建筑面积中一二线城市占比达99%，年平均物业管理费为10.2元/平方米/月[31] - 2024年住宅及其他非商业物业项目合约建筑面积项目数目为502个，较2023年减少21个；在管建筑面积项目数目为453个，较2023年增加15个[29] 社区增值服务业务线数据关键指标变化 - 2024年社区增值服务收入为489.3百万元，较去年下降约10%，占集团总体收入约17%[34] - 2024年社区增值服务收入489,250千元，其中社区资产增值服务350,690千元占比72%，社区生活服务100,778千元占比21%，物业经纪服务37,782千元占比7%[36] - 2023年社区增值服务收入544,404千元，其中社区资产增值服务381,941千元占比70%，社区生活服务81,456千元占比15%，物业经纪服务81,007千元占比15%[36] - 社区增值服务收入从2023年的5.444亿元减少约10%至2024年的4.893亿元[47] 非业主增值服务业务线数据关键指标变化 - 2024年非业主增值服务收入267.8百万元，较去年下降约30%，占集团总体收入约10%[39] - 2024年非业主增值服务收入明细中，交付前服务86,631千元占比32%，咨询服务63,143千元占比24%，物业工程服务117,998千元占比44%[40] - 2023年非业主增值服务收入382,963千元，其中交付前服务154,842千元占比40%，咨询服务100,228千元占比26%，物业工程服务127,893千元占比34%[40] - 非业主增值服务收入从2023年的3.83亿元减少约30%至2024年的2.678亿元，交付前服务和咨询服务收入分别减少约44%和37%[49] 公司战略与经营方针 - 公司将持续深化服务品质核心战略，构建全周期管理体系[40] - 公司将长期坚持落实服务深化、布局优化及资源合理化的经营方针，聚焦核心项目[42] - 公司将以核心深耕城市为拓展重点，发展多业态协同，严控对外拓展标准[43] - 公司将持续完善内部控制和合规管理机制，强化董事局履职尽责[44] - 公司将严格履行信息披露义务，优化公告审核流程与投资者沟通机制[44] 公司业务调整 - 2025年起公司将退出两个持续亏损的商业物业服务项目[33] 公司荣誉与社区活动 - 2024年集团获得“2024年中国物业企业服务力第12

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][5] 报告的核心观点 - 关联方境外债重组取得进展，静待公司经营回暖 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 针对公司控股股东（远洋集团）的清盘呈请聆讯延期，原计划于2025年2月17日举行的呈请聆讯推迟至2024年4月14日；2月3日，远洋集团境外债重组计划获英格兰法院批准 [1] 点评 - 关联方销售仍保持一定规模，优质物管项目陆续交付，2024年全年远洋集团全口径销售金额351.6亿元，排名行业第28位，2025年1月全口径销售金额19.5亿元，排名第32位，若境外债重组顺利落地，项目交付至远洋服务的确定性增强 [2] - 在管项目提质优化，物管毛利率同比回升，截至2024年6月30日，公司在管项目436个，在管面积9445万平方米，较2023年同期分别减少29个/229万平方米，物管业务毛利率由2023H1的19%提升至2024H1的20%，社区增值板块毛利率由2023H1的28%提升至2024H1的39% [2] - 减值计提增加影响当期利润，2024H1公司实现营业收入14.4亿元，同比-8%，毛利3.3亿元，同比-2%，归母净利润5930万元，同比-54%，来自物业管理业务的收入占比达73%，随着房地产市场止跌回稳和宏观经济增长稳中向好，增值类业务有望复苏带动整体业绩回暖 [3] 盈利预测、估值与评级 - 调整公司地产关联业务盈利预测和应收款减值拨备比例预测，预测2024 - 2026年归母净利润为1.0/1.5/2.1亿元（原预测2.8/3.1亿元），对应2024 - 2026年EPS为0.09/0.13/0.18元；维持“增持”评级 [3] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|3,270|3,133|2,832|3,034|3,234| |营业收入增长率|10.3%|-4.2%|-9.6%|7.1%|6.6%| |归母净利润（百万元）|75|42|102|154|208| |归母净利润增长率|-82.8%|-44.1%|143.1%|50.5%|35.0%| |EPS（元）|0.06|0.04|0.09|0.13|0.18| |ROE（归属母公司)（摊薄）|3.3%|2.0%|4.6%|6.7%|8.6%| |P/E|8.7|15.5|6.4|4.2|3.1| |P/B|0.3|0.3|0.3|0.3|0.3| [4] 财务报表与盈利预测 - 利润表展示了2022 - 2026E年营业收入、营业成本、毛利等多项指标数据 [8] - 资产负债表展示了2022 - 2026E年流动资产合计、货币资金、应收账款及应收票据等多项指标数据 [8] - 现金流量表展示了2022 - 2026E年经营活动现金流、投资活动现金流、融资活动现金流等多项指标数据 [8]

财务表现 - 收入为人民币14.36亿元，同比下降8%[18] - 毛利为人民币3.27亿元，同比增长2%[18] - 毛利率为23%，同比提升2个百分点[18] - 期内溢利为人民幣6,000萬元，同比下降53%[18] - 淨利率為4%，同比下降4個百分點[18] - 本公司擁有人應佔溢利為人民幣5,900萬元，同比下降54%[18] - 每股基本及攤薄盈利為人民幣0.05元，同比下降54%[18] - 每股中期股息為人民幣0.0125元[18] - 2024年上半年实现收入人民币1,436.0百万元，同比下降约8%[23] - 毛利为人民币327.4百万元，同比上漲约2%[23] - 期内实现净利润为人民币60.2百万元，同比下降约53%[23] - 本公司擁有人應佔溢利為人民幣59.3百萬元，同比下降約54%[23] - 每股基本盈利為人民幣0.05元，同比下降約54%[23] 业务发展 - 物業管理服務實現合約建築面積133.6百萬平方米，同比下降約8%[24] - 在管建築面積100.1百萬平方米，同比下降約3%[24] - 來自第三方的合約建築面積累計達71.7百萬平方米，佔總合約建築面積約54%[24] - 一二線城市在管規模佔比達約85%[24] - 新增瀋陽特變電工產業園、漯河市科技館等公建項目[25] - 遠洋服務獲得多項綠色管理能力認證，並取得國優1個、市優2個[26] - 遠洋服務獲得「2024中國物業服務辦公物業服務樣本標桿企業」及「2024中國物業服務特色物業樣本標桿企業 — 高端寫字樓」獎項[26] - 遠洋服務獲得「2024中國物業服務百強企業」第12位及「2024中國物業服務百強滿意度領先企業」[28] - 遠洋服務獲得「2024中國物業ESG可持續發展領先企業」、「2024中國物業低碳運營領先企業」等榮譽[28] 业务板块表现 - 物业管理服务收入为人民币1,052.7百万元，占总收入约73%[35] - 合约建筑面积为133.6百万平方米，在管建筑面积为100.1百万平方米[36] - 合约建筑面积中第三方来源占比约54%，新增合约建筑面积中第三方来源占比约64%[37] - 公司物业管理项目主要集中在一二线城市，占比约为85%[41] - 公司获得「2024中国物业服务百强企业」第12位、「2024中国物业服务百强满意度领先企业」等荣誉[43] - 公司住宅及其他非商业物业管理服务合约建筑面积为123.8百万平方米，在管建筑面积为94.4百万平方米[44][45] - 公司商写物业管理服务合约建筑面积为9.8百万平方米，在管建筑面积为5.7百万平方米[46][47] - 公司获得「2024中国物业服务特色物业樣本標杆企業 — 高端寫字樓」獎項[47] - 社区增值服务收入为人民币243.8百万元，较去年同期下降约9%[49] - 非业主增值服务收入为人民币139.5百万元，较去年同期下降约30%[51] 公司治理 - 公司高度重视ESG事项，与各内外部利益相关方就相关事项积极沟通[93] - 公司以依法治企、合規運營、誠信經營為原則，健全公司治理架構[94] - 公司重視廉政建設，採取零容忍態度，完善內部制度和舉報機制[94] - 公司已建立正式的風險管理組織架構，各部門共同參與風險管理[112] - 本集团设有内部审核功能，制定了《全面风险管理制度》及《内部审核管理制度》[114] - 本集团已实施价格敏感内幕消息政策，采用《舉報與申訴管理辦法》及《舉報政策》[114][115][116] - 本集团制定了《反貪污及賄賂政策》，要求全体董事和员工不得进行任何形式的贪污、贿赂等活动[117] 财务状况 - 貿易應收款項及應收票據為人民幣1,210,279千元，較上年末增加7.8%[18] - 現金及現金等價物為人民幣680,613千元，較上年末增加4.5%[127] - 總資產為人民幣4,127,694千元，較上年末增加2.2%[128] - 總權益為人民幣2,183,545千元，較上年末增加1.8%[128] - 商譽減值虧損為人民幣9,212千元[14] - 2024年6月30日的总负债为19.44亿元人民币[129] - 2024年6月30日的总权益为21.84亿元人民币[130] - 2024年上半年经营活动所得现金净额为4.13亿元人民币[131] - 2024年上半年投资活动所得现金净额为1.14亿元人民币[131] - 2024年上半年融资活动所用现金净额为2.29亿元人民币[131] - 2024年6月30日的现金及现金等价物余额为6.81亿元人民币[131] 关联交易 - 与关联方在日常业务中发生的重大交易包括提供货品及服务1.39亿人民币，购买货品及服务5,135万人民币[171] - 与最终控股公司控制的实体的租金开支为3,909万人民币[173] - 与最终控股公司拥有重大影响力及联合控制权的实体的租金开支为1,352万人民币[173] - 应收最终控股公司控制的实体的按金为2.26亿人民币[173] - 应收最

财务表现 - 收入较2023年同期减少约8%至人民币1,436.0百万元[3] - 毛利较2023年同期增加约2%至人民币327.4百万元，毛利率约为23%[4] - 本公司擁有人應佔溢利較2023年同期減少約54%至人民幣59.3百萬元[5] - 收入为14.36亿元人民币，同比下降7.7%[109] - 毛利为3.27亿元人民币，同比增长1.8%[109] - 经营溢利为8,825.3万元人民币，同比下降43.2%[102] - 期内溢利为6,021.6万元人民币，同比下降53.2%[102] - 每股基本及攤薄盈利为0.05元人民幣[102] 业务规模 - 於2024年6月30日，物業管理服務的總合約建築面積為133.6百萬平方米及總在管建築面積為100.1百萬平方米，分別較2023年6月30日下降約8%及約3%[2] - 來自第三方的合約建築面積累計達71.7百萬平方米，佔總合約建築面積約54%[12] - 一二線城市在管規模佔比達約85%[12] - 合約物業管理服務全業態項目的數量為583個，合約建築面積為133.6百萬平方米，在管建築面積為100.1百萬平方米[15,16] - 公司項目遍布27個省市自治區的83個城市，地理覆蓋範圍已覆蓋5大主要城市群[21] - 公司在一二線城市的物業管理項目占比約為85%[24] - 公司住宅及其他非商業物業項目合約建築面積為123.8百萬平方米，在管建築面積為94.4百萬平方米[27][28] - 截至2024年6月30日，公司提供商寫物業管理服務的合約建築面積為9.8百萬平方米，在管建築面積為5.7百萬平方米，較2023年6月30日下降約16%[31] 收入结构 - 來自物業管理服務的收入為人民幣1,052.7百萬元，佔本集團總體收入約73%[14] - 社區增值服務收入為人民幣243.8百萬元，較去年同期下降約9%，佔本集團總體收入約17%[32][33][34] - 非業主增值服務收入為人民幣139.5百萬元，較去年同期下降約30%，佔本集團總體收入約10%[36][37] - 物業管理服務收入由2023年上半年的人民幣1,089.4百萬元輕微減少約3%至2024年上半年的人民幣1,052.7百萬元[46] - 社區增值服務收入減少約9%至2024年上半年的人民幣243.8百萬元[47] - 非業主增值服務收入減少約30%至2024年上半年的人民幣139.5百萬元[48] 毛利率 - 整體毛利率由2023年上半年約21%增加至2024年上半年約23%[56] - 物業管理服務的毛利率由2023年上半年約19%輕微增加至2024年上半年約20%[59] - 社區增值服務的毛利率由2023年上半年約28%增加至2024年上半年約39%[60] - 非業主增值服務的毛利率由2023年上半年約20%減少至2024年上半年約17%[61] 成本管控 - 行政開支由2023年上半年的人民幣110.0百萬元減少約4%至2024年上半年的人民幣105.1百萬元[65] - 金融资产减值损失净额增加约64%至人民币124.5百万元，主要由于考虑到中国宏观经济环境疲软及房地产市场低迷[66] - 录得商誉减值损失净额為人民幣9.2百萬元，主要由於中國房地產市場整體不景氣[67] - 融資成本主要為租賃負債的利息開支，分別為人民幣0.3百萬元和人民幣0.4百萬元[68] - 分占合營企業業績為虧損人民幣3.0百萬元，主要受整體經濟環境不利影響[69] - 所得稅開支減少約10%至人民幣24.8百萬元，主要由於經營溢利減少及不可扣稅項目增加[70] 资产负债情况 - 投資物業維持穩定在人民幣60.8百萬元[72] - 物業、廠房及設備由期初的人民幣104.7百萬元減少至人民幣100.3百萬元[73] - 無形資產由期初的人民幣699.0百萬元減少至人民幣678.3百萬元，主要由於期內攤銷和商譽減值[74] - 存貨為人民幣646.1百萬元，較期初略有下降[75][76] - 本集團的貿易應收款項及應收票據由2023年12月31日的人民幣1,123,025千元增加至2024年6月30日的人民幣1,210,279千元[6] - 本集團的現金及現金等價物由2023年12月31日的人民幣651,542千元增加至2024年6月30日的人民幣680,613千元[98] - 本集團的總資產由2023年12月31日的人民幣4,039,180千元增加至2024年6月30日的人民幣4,127,694千元[99] - 本集團的總權益由2023年12月31日的人民幣2,145,710千元增加至2024年6月30日的人民幣2,183,545千元[99] - 本集團的總負債由2023年12月31日的人民幣1,893,470千元增加至2024年6月30日的人民幣1,944,149千元[100] 人力资源 - 集團共有8,684名員工，較上年同期減少9.0%[89] - 員工福利開支為人民幣440.5百萬元，較上年同期下降7.9%[89] - 公司採用差異化的員工培訓、績效評估和激勵計劃，以吸引和留住人才[89] 融资及投资 - 上市所得款項淨額約為人民幣1,

公司基本信息 - 公司总合约建筑面积达到136.1百万平方米，总在管建筑面积达到101.0百万平方米[4] - 公司在中国有506个在管物业项目，包括321个住宅社区、68个商写物业和117个其他物业[6] - 公司地理覆盖范围包括28个省、自治区和直辖市的84个城市，主要集中在一二线城市[8] - 公司主要往来银行包括中国农业银行、中国银行（香港）、中国银行、交通银行等[11] 财务表现 - 2023年度遠洋服務控股有限公司收入为313.3亿元人民币，较去年下降6%[12] - 毛利为59.8亿元人民币，毛利率为19%，较去年下降23%[12] - 年内溢利为4亿元人民币，净利率为1%，较去年下降49%[12] - 2023年度遠洋服務控股有限公司资产总值为403.9亿元人民币，较去年下降5%[12] - 本公司擁有人應佔權益为209.9亿元人民币，较去年下降7%[12] 业务拓展与发展 - 公司持续拓展在管规模，主要拓展住宅、商业写字楼等领域，兼顾多业态协同发展[23] - 公司与中海油、唯品会、歌尔等大客户建立了良好的合作关系，深化建设大客户合作网络[27] - 公司持续提升服务品质，根据业主需求发布《住宅服务体系标准化服务白皮书》，整体满意度处于行业优秀水平[28] 社会责任与可持续发展 - 公司积极承担企业社会责任，融入基层治理，提升社区生活品质，获得业主和社会广泛认可[35] - 公司通过举办多样社区活动，拉近邻里关系，培养和睦社区氛围，持续推动党建工作和社会治理深度融合[36] - 公司积极参与公益慈善事业，开展慈善捐助、实体救助、助农等活动，为社会共同富裕作出积极贡献[38] 公司治理与管理团队 - 楊德勇先生于2007年4月加入遠洋控股，历任多个职务，拥有丰富的企业管理经验[154] - 朱葛穎女士于2020年9月加入董事局，现担任執行董事兼本公司運營总监，具有超过27年的财务管理经验[155] - 崔洪杰先生于2020年9月加入董事局，担任非執行董事、審核委員会及提名委員会委员，具有丰富的房地产开发运营经验[156] 股东回报与分配政策 - 公司截至2023年12月31日的可供分派储备总额为人民币1,103.0百万元[197] - 公司计划每年宣派股息两次，总金额为不低于公司擁有人应占年度综合溢利的25%[193] - 公司于2023年度报告中建议派发截至2023年12月31日止年度的期末股息每股股份人民币0.0144元[190]

人事变动 - 朱晓星先生辞任远洋服务董事局副主席、非执行董事及审核委员会成员职务[1] - 侯敏先生获委任为远洋服务董事局副主席、非执行董事及审核委员会成员[1] - 侯敏先生现任远洋集团控股有限公司总裁事务中心常务副总经理[2] 侯敏先生个人背景 - 侯敏先生拥有丰富的房地产运营管理、客户服务、企业治理经验[2] - 侯敏先生二零一八年毕业于北京大学光华管理学院，获工商管理硕士学位[2]

公司业绩 - 2023年度收入为3133.2百万元，同比下降约6%[13] - 2023年度毛利为597.7百万元，同比下降约23%[13] - 2023年度净利润为40.0百万元，同比下降约49%[13] - 公司擁有人應佔溢利为42.1百万元，同比下降约44%[13] - 每股基本盈利为0.036元，同比下降约44%[13] 物业管理服务 - 公司物业管理服务实现收入为2,205.8百万人民币，占总收入的70%[18] - 住宅及其他非商业物业管理服务收入为1,698,024千元，占总收入的77%[19] - 商写运营及物业管理服务收入为507,818千元，占总收入的23%[19] 区域分布 - 公司在管建筑面积为74.5百万平方米，较去年同期增长0.2%[20] - 公司在管建筑面积中第三方来源占比约为55%，新增合同建筑面积中来自第三方的占比约为69%[21] - 公司在京津冀区域的建筑面积占比为33%，環渤海區域为21%，华东区域为17%，华南区域为14%，华中及华西区域为15%[24] 社区服务 - 社区增值服务收入为544,404千元，占比100%，较2022年下降了18%[39][1] - 社区生活服务收入为81,456千元，占比15%，较2022年下降了59%[40][1] - 物业经纪服务收入为81,007千元，占比15%，较2022年下降了21%[41][1] 财务状况 - 公司于2023年12月31日拥有现金及现金等价物为人民币651.6百万元[85] - 公司总资产为4039.18亿元人民币，较2022年底略有下降[103] - 公司总负债为4039.18亿元人民币，其中流动负债占比较大，为1259.77亿元人民币[104]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][7] 报告的核心观点 - 关联方项目陆续交付，第三方拓展积极，收入结构明显优化 [4] 根据相关目录分别进行总结 关联方经营与项目交付情况 - 2024年1月，关联方远洋集团协议销售额12亿元，协议销售面积12.39万平，协议销售均价每平方米9700元，累计高品质交付逾3300套住宅 [1] - 随着房地产供给侧政策落实和城市房地产融资协调机制落地，后续远洋集团旗下房地产项目有望逐步交付，远洋服务将持续获得关联方优质物管项目 [1] 在管与合约面积情况 - 截至2023年6月30日，公司在管面积约1亿平，关联方交付物业面积占比49%；合约面积约1.4亿平，关联方占比42% [1] 外拓情况 - 2023H1公司新增合约面积中来自第三方占比约为91%，对外拓展积极，独立发展能力有所提升 [1] 财务数据情况 - 2023H1公司实现收入15.6亿元，同比-4%；毛利率21%，同比下滑5pct；归母净利润1.3亿元，同比-52% [2] - 调整公司2023 - 2024年归母净利润预测至2.2/2.8亿元（原预测5.9/7.4亿元），新增2025年预测为3.1亿元，对应2023 - 2025年EPS为0.19/0.23/0.26元，当前股价对应PE为3.3/2.6/2.3倍 [3] - 2021 - 2025E营业收入分别为29.66亿、32.7亿、30.47亿、33.38亿、36.32亿元，增长率分别为46.6%、10.3%、 - 6.8%、9.6%、8.8%；净利润分别为4.39亿、0.75亿、2.2亿、2.78亿、3.12亿元，增长率分别为70.4%、 - 82.8%、191.1%、26.6%、12.4% [6] 收入结构情况 - 2023H1物业管理/社区增值/非业主增值服务收入占比分别为70.0%/17.1%/12.8%，非周期性的物业管理业务收入占比持续提升，非业主增值服务收入占比相较2022年同期下滑10.3pct，收入结构明显优化 [2] “物业 + 养老”业务情况 - 2022年年初公司入选北京市民政局“物业服务 + 养老服务”试点，以北京市远洋天地项目为试点开展多项养老服务业务，验证和迭代社区养老到家及远程服务模式 [2] - 2023H1公司社区增值业务毛利占比23.2%，养老服务有望逐步成为社区增值板块的重要发展驱动 [2] 市场数据情况 - 总股本11.84亿股，总市值7.93亿港元，一年最低/最高股价为0.38/2.52港元，近3月换手率为9.2% [8]

公司规模与布局 - 截至2023年6月30日，公司总合约建筑面积达14450万平方米，总在管建筑面积达10350万平方米，在管物业项目达539个[24][41] - 截至2023年6月30日，公司拥有378家附属公司及分公司，遍及中国28个省、直辖市及自治区[42] - 2023年6月30日，物业管理服务合约建筑面积14450万平方米，同比增长约19%；在管建筑面积10350万平方米，同比增长约30%[58] - 2023年6月30日，一二线城市在管规模占比达85%[58] - 2023年6月30日在管建筑面积较2022年6月30日的7937.7万平方米上涨30%，达10345.3万平方米[54] - 2023年6月30日，集团合约物业管理服务全业态项目数量为666个，合约建筑面积为1.445亿平方米，在管建筑面积为1.035亿平方米，分别较2022年6月30日增长约19%及30%[73] - 2023年6月30日公司项目遍布中国28个省、直辖市及自治区的89个城市，覆盖5个主要城市群，京津冀区域在管建筑面积占比约33%，环渤海区域约22%，华东区域约19%，华南区域约13%，华中及华西区域约13%[106] - 2023年合约建筑面积1.44504亿平方米，在管建筑面积1.03453亿平方米，收入10.46896亿元；2022年合约建筑面积1.21519亿平方米，在管建筑面积7937.7万平方米，收入8.99887亿元[107] - 2023年6月30日，集团住宅及其他非商业物业项目合约建筑面积为1.328亿平方米，在管建筑面积为9670万平方米，分别较2022年6月30日增长约16%及29%，总合约物业管理项目达573个，较2022年6月30日增长约24%[111] - 2023年物业管理服务合约建筑面积为1170.8万平方米，项目数目93个；在管建筑面积为671.7万平方米，项目数目74个；商业运营服务合约建筑面积为60万平方米，项目数目11个；在管建筑面积为60万平方米，项目数目11个[115] - 2023年6月30日，集团提供商业运营服务项目的在管建筑面积为60万平方米，较2022年6月30日下降约56%[116] - 一线城市合约建筑面积为2136.8万平方米，占比15%，在管建筑面积为1869.8万平方米，占比18%[109] - 新一线城市合约建筑面积为3410.9万平方米，占比24%，在管建筑面积为2561.6万平方米，占比25%[109] - 二线城市合约建筑面积为5199.4万平方米，占比36%，在管建筑面积为4370.4万平方米，占比42%[109] - 其他城市合约建筑面积为3703.3万平方米，占比25%，在管建筑面积为1543.5万平方米，占比15%[109] - 2023年合约建筑面积为144,504千平方米，在管建筑面积为103,453千平方米，较2022年的121,519千平方米和79,377千平方米有所增长[130] - 2023年住宅及其他非商业物业合约建筑面积为132,796千平方米，在管建筑面积为96,736千平方米，较2022年增长[134] - 2023年6月30日商写运营及物业管理项目合约建筑面积为11.7百万平方米，在管建筑面积为6.7百万平方米，较2022年分别增长约58%和49% [135] - 物业管理项目一二线城市按在管建筑面积占比约为85% [133] - 商写运营及物业管理在管建筑面积中一二线城市占比达99% [135] 各业务线收入情况 - 2023年上半年，公司物业管理及商业运营服务收入为10.89亿元，较2022上半年上涨15%[37] - 2023年上半年，公司社区增值服务收入为2.67亿元，较2022上半年下降12%[37] - 2023年上半年，公司非业主增值服务收入为2亿元，较2022上半年下降47%[37] - 截至2023年6月30日止六个月，物业管理及商业运营服务收入为10.894亿元，占集团总体收入约70%[72] - 2023年集团收入为15.56亿元，较2022年的16.24亿元下降4%[78] - 2023年物业管理及商业运营服务收入10.89384亿元，其中住宅及其他非商业物业管理服务收入8.35189亿元占比77%，商写运营及物业管理服务收入2.54195亿元占比23%；2022年该板块收入9.43532亿元，住宅及其他非商业物业管理服务收入6.66276亿元占比71%，商写运营及物业管理服务收入2.77256亿元占比29%[102] - 截至2023年6月30日止六个月，集团来自商写运营及物业管理服务的收入为2.542亿元，较去年同期下降约8%[114] - 截至2023年6月30日止六个月，社区增值服务收入为2.667亿元，较去年同期下降约12%，占集团总体收入约17%[118] - 2023年社区资产增值服务收入为1.8924亿元，占比71%；社区生活服务收入为3310.4万元，占比12%；物业经纪服务收入为4434.2万元，占比17%[119] - 截至2023年6月30日止六个月，非业主增值服务收入为人民币199.8百万元，较去年同期下降约47%，占集团总体收入约13% [141] - 公司收入由2022年的人民币1,623.7百万元轻微减少约4%至2023年的人民币1,555.8百万元[147] - 2023年物业管理及商业运营服务收入为人民币1,089.4百万元，较2022年增加约15% [148] - 2023年住宅及其他非商业物业管理服务收入为人民币835.2百万元，较2022年增加约25% [148] - 2023年商写运营及物业管理服务收入为人民币254.2百万元，较2022年减少约8% [148] - 非业主增值服务收入减少约47%，从2022年上半年3.754亿人民币降至2023年上半年1.998亿人民币[149] - 截至2023年6月30日止六个月未经审核总收入为15.56亿元，2022年同期为16.24亿元；其中住宅及其他非商业物业管理服务收入8.35亿元占比54%，2022年为6.66亿元占比41%；商写运营及物业管理服务收入2.54亿元占比16%，2022年为2.77亿元占比17%；社区增值服务收入2.67亿元占比17%，较2022年减少约12%；非业主增值服务收入1.99亿元占比13%，2022年为3.75亿元占比23%[174][175] 财务关键指标变化 - 2023年上半年，公司毛利为3.21亿元，较2022上半年下降25%[37] - 2023年上半年，公司毛利率为21%，较2022上半年下降5个百分点[37] - 2023年上半年，公司期内溢利为1.28亿元，较2022上半年下降52%[37] - 截至2023年6月30日，公司资产总值为42.59亿元，与2022年12月31日基本持平[35] - 截至2023年6月30日，公司权益总额为22.37亿元，较2022年12月31日下降3%[35] - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为6.24亿元，较2022年12月31日上涨32%[35] - 2023年集团毛利为3.21亿元，较2022年的4.29亿元下降25%[78] - 2023年集团毛利率为21%，较2022年的26%下降5个百分点[78] - 2023年期内溢利为1.28亿元，较2022年的2.7亿元下降52%[78] - 2023年净利率为8%，较2022年的17%下降9个百分点[78] - 2023年公司拥有人应占溢利为1.29亿元，较2022年的2.67亿元下降52%[78] - 2023年每股基本及摊薄盈利为0.11元，较2022年的0.23元下降52%[78] - 2023年上半年销售成本为12.343亿人民币，较2022年同期的11.944亿人民币上升约3％[152] - 外包秩序维护、绿化及清洁开支增加约14%，从2022年上半年3.903亿人民币增至2023年上半年4.466亿人民币[153] - 毛利减少约25%，从2022年上半年4.293亿人民币降至2023年上半年3.215亿人民币；整体毛利率从约26%降至约21%[154] - 其他收入增加0.08亿人民币，从2022年上半年1.2亿人民币增至2023年上半年1.28亿人民币[157] - 行政开支增加约51%，从2022年上半年7290万人民币增至2023年上半年1.1亿人民币[157] - 金融资产减值亏损净额增加约63%，从2022年上半年4630万人民币增至2023年上半年7570万人民币[158] - 2023年上半年分占合营企业业绩为120万人民币，较2022年上半年的2020万人民币减少[160] - 公司拥有人应占溢利减少约52%，从2022年上半年2.672亿人民币降至2023年上半年1.287亿人民币[162] - 2023年6月30日集团无形资产从2022年12月31日的7.316亿人民币减至7.211亿人民币[163] - 员工成本由2022年同期的3.94亿元增加约8%至2023年的4.27亿元[179] - 已售货品成本由2022年同期的4050万元减少约58%至2023年的1700万元[180] - 截至2023年6月30日止六个月毛利为3.21亿元，毛利率21%；2022年同期毛利为4.29亿元，毛利率26%[181] - 所得税开支减少约52%至2023年的2760万元，2022年为5810万元；有效税率维持稳定在约17%[183] - 2023年6月30日投资物业为7360万元，2022年12月31日为1.06亿元[185] - 2023年6月30日存货减少至2.06亿元，2022年12月31日为2.49亿元[186] - 2023年6月30日贸易应收款项及应收票据为13.09亿元，较2022年12月31日增加约12%[187] - 2023年6月30日现金资源总额为6.29亿元，其中约99.8%为人民币，流动比率为1.6倍[189] 业务运营亮点与目标 - 来自第三方的合约建筑面积累计达8380万平方米，其中来自第三方的新增合约面积占总新增合约建筑面积约91%[58] - 非业主增值服务大客戶签约金额占总签约额的88%[60] - 购物中心在营项目客流量同比增加16.8%，会员总量同比增加35.9%[62] - 公司整体投诉工单总量同比降低17.73%[63] - 2023年上半年公司荣获中指研究院“2023年中国物业服务百强企业”第13位等多项荣誉[93] - 公司积极挖掘社区增值服务，涵盖商品零售、到家服务、餐饮服务、租售服务、美居服务、空间资源业务等[88] - 公司解锁商写特色运营模式，提升满意度与知名度[90] - 公司助力“双碳”目标，制定科学减排目标，提升ESG发展水平，推进绿色物业管理[91] - 物业管理行业发展环境逐步改善，高质量物业服务市场需求将扩大，公司作为具备良好品牌和优质服务的物业企业将迎来发展空间[94] - 公司将坚持可持续、高质量、服务业发展战略，成为有品牌的中国优秀物业管理综合服务商[95] 资产收购事项 - 2023年2月24日公司全资附属公司远洋亿家有条件同意收购远洋机电全部股权，代价为5400万元[194] - 公司全资附属公司远洋亿家收购远洋机电全部股权，现金代价5400万元，保留盈利479.9万元视为代价一部分，总对价5879.9万元[195] - 2023年7月21日，远洋亿家与远洋控股中国订立协议，收购4961个车位及168项商用物业，总建筑面积约12901平方米，总代价6.2635亿元[199] - 资产收购事项总代价与公司应收远洋集团可退还按金应收款项全额抵销[199] 员工相关情况 - 2023年6月30日公司共有9546名雇员，2022年6月30日为8978名，雇员数量增加[197] - 截至2023年6月30日止六个月雇员福利开支增至4.783亿元，2022年同期为4.338亿元（经重述）[197]