文章核心观点 在地产行业深度调整下，物业管理行业向高质量发展转型，远洋服务通过优化业务结构、聚焦高质量项目及重视现金流管理等举措，展现出较强的独立运营和抗风险能力，未来业绩和股价有望迎来修复 [1][11] 业务结构持续优化 双轮驱动成效显著 - 物管行业凭借存量规模及非住宅拓展模式可实现管理体量正向增长，远洋服务形成“住宅 + 商写”双轮驱动模式 [3] - 2024 年公司物业管理服务收入占比 73.4%，社区增值服务占比 17.2%，非业主增值服务占比 9.4% [3] - 2024 年住宅及其他非商业物业管理服务收入同比增长 2% 至 17.29 亿元，占整体收入比从约 54% 提升至约 61% [3] - 截至 2024 年 12 月 31 日，公司总合约面积达 1.22 亿平方米，总在管面积为 9250 万平方米，在管面积中一二线城市占比同比提升 0.3 个百分点至 85.3%，第三方合约面积占比达 52.3%，新增合约面积中第三方面积占比达 81.0% [4] - 2024 年公司商写物业管理服务收入达 3.5 亿元，占物业管理收入的 17.0%，签约 47 个商业项目及 28 个写字楼项目，合约建筑面积达 903.9 万㎡，第三方商写项目面积占比 54.3%，截至 2025 年 3 月新增 8 个第三方拓展商写项目，2024 年 3 个商写项目成功提价 [5] 现金流回正，坚持长期主义未来可期 - 物管行业回归“现金流”逻辑可增强护城河效应，远洋服务在回归“现金流”逻辑上进展顺利 [6][7] - 2024 年公司经营活动现金净额回正，录得 1.16 亿元，同比增长 204%，拥有现金及现金等价物 7.61 亿元 [8] - 公司通过强化市场化独立运作能力、提升“增效”水平、重视现金流管理等举措改善现金流指标 [9] - 2024 年公司年度综合派息比率为 52%，坚持稳定派息彰显长期主义决心 [10]

纪要涉及的行业或者公司 远洋服务 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024年度业绩情况** - 收入结构优化，核心业务稳健增长，实现收入28.4亿元，同比下降9.4% [3] - 物业管理收入占比提升至73.4%，第三方收入占比达91%，同比提升6个百分点 [3] - 合约面积1.22亿平方米，在管面积9,252.5万平方米，一二线城市占比达85.3%，物业费均价每月每平方米3.3元 [3] - 新增第三方拓展合约面积478.6万平方米，核心业态占比达90.4%，一二线城市占比88.3% [3] - 综合毛利率同比下降0.9个百分点至18.2%，社区增值服务毛利率提升0.9个百分点至31.1% [3] - 剔除收并购影响后，核心净利润为2.2亿元，核心净利润率为7.8% [3] - 经营性现金流转正，同比增长204%达1.16亿元，在手现金增长16.8%达7.6亿元 [3] - 应收账款规模增速下滑5.9个百分点，严格控制关联方应收账款 [3] - 第三方客户满意度调查总体得分87分，工单评价97分 [3] - 社区增值服务收入4.9亿元，同比降幅收窄，社区生活服务规模同比增长23.7% [3] - 非业主增值服务收入同比下降30.1%至2.7亿元，清退现金流不达标项目 [3] - 物业工程服务板块收入占比提升10.7个百分点至44.1%，第三方外拓项目39个 [3] 2. **管理规模变化** - 2024年底合约面积1.22亿平方米，在管面积9,252.5万平方米 [5] - 新增合约面积中第三方外拓比例达81%，在管面积一二线城市占比提升至85.3% [5] 3. **第三方外拓成果** - 2024年新增第三方拓展合约面积478.6万平方米，聚焦大客户需求扩充储备池 [6] - 2025年一季度中标19个项目，总合同金额1.34亿元，7个项目超千万元 [6] - 新增外拓面积核心业态占比90.4%，88.3%来自一二线城市，89.6%已进场接管 [6] 4. **综合毛利率和净利润情况** - 综合毛利率同比下降0.9个百分点至18.2%，物业管理毛利率下降1个百分点，社区增值服务毛利率提升0.9个百分点至31.1% [7] - 剔除影响后核心净利润2.2亿元，核心净利润率7.8% [7] 5. **应收账款和现金流状况** - 应收账款规模增速下滑5.9个百分点，控制关联方应收账款，坚持控增量减存量 [8] - 经营性现金流转正，同比增长204%达1.16亿元，在手现金增长16.8%达7.6亿元 [8] - 综合派息率由40%提升至52% [8] 6. **客户满意度和组织架构调整** - 优化服务标准化流程，加强客户沟通与三方共治，第三方客户满意度调查总体得分87分，工单评价97分 [9] - 压缩组织层级、重构组织架构、聚焦智能化建设，提高运营效率和人效 [9] 7. **商业板块运营情况** - 2024年底商业板块物业管理收入3.5亿元，占总物业管理收入17% [10] - 签约47个商业项目及28个写字楼项目，总建筑面积903.9万平方米，54.3%来自第三方 [10] - 四个商业项目实现百分百绿电覆盖，车场节能改造业务毛利率突破40% [10] 8. **社区增值服务表现** - 收入4.9亿元，同比降幅收窄8个百分点，社区生活服务规模同比增长23.7%，收入占比提高到20.6% [11] - 打造64款爆品，销售总额近3,000万元，三节两季销售额同比增长98% [11] - 前置仓数量增加到92个，快递柜覆盖率74％，直饮水机51％，充电桩35％，车位仓储柜开发运营15个项目 [11] - 经纪业务成交139个项目，同比增长35%，自营门店人效提升26%，存量房改造签约1,852单，同比增长76% [11] 9. **非业主增值服务收入表现及发展策略** - 2024年非业主增值服务收入2.7亿元，同比下降30.1%，清退现金流不达标项目 [12] - 物业工程服务板块面向第三方展业，收入占比提升10.7个百分点至44.1%，第三方外拓项目39个 [12] - 未来围绕强收入、增效益等发展思路，采取坚守服务品质等具体措施 [12] 10. **ESG方面举措** - 实施基础工程系统提升资源利用效率，打造花园社区，推进社区生态环境建设 [13] - 开展特色活动，构建绿色生态圈 [13] - 建立专项培训体系，助力员工职业成长 [13] - 参与基层治理，关注民生需求，开展公益活动 [13] 11. **2024年整体业绩表现及2025年发展策略** - 合约管理面积1.22亿平方米，在管面积约9,250万平方米，合约面积五年复合增长率15.5%，在管面积五年复合增长率接近18% [15] - 住宅物业管理业务收入小幅增长，商业板块下降，增值类服务业务收入略有下降 [15] - 调整非业主增值服务结构，加强物业工程服务第三方项目拓展 [15] - 2025年围绕强收入等发展思路开展工作，预计原有服务收入规模保持3%以上增长，物业管理服务占比70%，非业主增值服务占比降低到10%以内 [15] 12. **平衡规模与质量及清退项目情况** - 2024年新增在管面积超1,000万平方米，签约50个外拓项目，新签约面积近480万平方米，撤场近1,870万平方米 [16] - 在管面积一二线城市比例达85%，母公司依赖度降低，第三方合同占比52% [16] - 部分板块总收入减少，总体营业额同比下降9% [16] - 未来聚焦存量端清退不达标项目和增量端严控准入标准 [16] 13. **非经常性损益对利润率影响** - 2024年净利润规模2,859万元，较上一年下降29% [17] - 应收账款减值、商誉减值准备规模提高，所有减值总额超2.6亿元 [17] - 剔除影响后核心净利润2.22亿元，与去年同期一致 [17] - 经营战略调整，社区增值业务收入占比下滑，基础物业管理毛利下降 [17] - 其他收益净额较上年度同期减少约1,700万元，下降119% [17] 14. **未来应收账款策略** - 2024年末应收账款余额10.4亿元，比上年末下降8% [18] - 2025年控制应收账款新增规模，加大存量回收力度 [18] - 关联方应收账款坚持控增量等原则，灵活推进回收方式 [18] - 非关联方应收账款对大额长账龄项目一项目一策，提高回款规模 [18] - 将应收账款回收率纳入年度考核，制定专项激励考核办法 [18] 15. **业主端服务业务战略及落实措施** - 2024年社区增值服务收入4.9亿元，社区资产增值服务和经纪业务受市场影响收入下降 [19] - 加大社区生活服务力度，收入同比上涨24%达1亿元 [19] - 2025年在社区资产增值等方面深耕，预计社区增值服务收入增长10% [19][20] 16. **2025年现金流管理重心及措施** - 今年经营性净现金流入1.2亿，同比增长2.3亿，剔除因素后两年来基本持平 [21] - 坚持三收三支原则，重点外拓第三方项目，推动应收账款回笼，推动资产去化 [21] 17. **应对物管费下调挑战策略** - 以提升品质为基石，结合成本优化构建多维竞争力 [22] 18. **经营效率提升措施** - 深化改革成本体系、精细化管理和完善信息化建设，平衡经营与品质关系 [23] - 加强工程线条精细化运营，搭建设施设备预防性维护体系 [23] - 成立区域采购中心，优化成本，深化供应商合作新模式 [23] - 围绕优化组织结构等三方面开展工作，提升组织效率 [23] 19. **2025年品质提升重点计划** - 完善体系标准，细化服务标准，实现品质服务与成本长效平衡 [24] - 强化客户服务快速响应机制，加强业主共建，实现社区共治 [24] - 聚焦用户关注点，优化管理措施，引入战略供应商 [25] - 科技助力，上线企业微信，优化易管家系统小程序 [25] 20. **未来第三方外拓策略** - 2024年聚焦核心城市及业态，赢得存量客户认可 [26] - 2025年深耕优势区域，挖掘区域外拓市场潜力，建立长期战略合作关系 [26] - 重点拓展优质客户群体，构建长期稳定合作关系 [26] - 坚持严格项目拓展标准，预计2025年实现一亿合同额指标 [26] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2023年签订车位代理协议一次性支付车位保证金3.2亿导致当时现金流短暂为负 [21] - 2023年出售联合营企业成都钱豪部分股权，上年处置合营公司收益比本年多两千多万元 [17]

财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为28.4亿元，较2023年减少约9%，2023年为31.332亿元[4] - 2024年公司拥有人应占溢利为2890万元，较2023年减少约31%，2023年为4210万元[4] - 公司截至2024年12月31日止年度派息比率为52%[4] - 2024年公司实现毛利5.173亿元，净利润2860万元，每股基本盈利为0.024元，经营性净现金流为1.156亿元，同比增长2.267亿元[10] - 2024年销售及服务成本为23.227亿元，较2023年的25.355亿元下降约8%[50] - 毛利从2023年的5.977亿元减少约14%至2024年的5.173亿元，2024年整体毛利率为约18%（2023年：19%）[52] - 其他收入从2023年的2970万元减少950万元至2024年的2020万元，2024年录得其他亏损净额270万元（2023年：其他收益净额1420万元）[56] - 2024年销售及营销开支下降约6%至2100万元（2023年：2240万元），行政开支从2023年的2.729亿元减少约16%至2024年的2.286亿元[58] - 2024年金融资产减值亏损净额为2.54亿元，较2023年的2.6亿元减少约2%[59] - 2024年分占合营企业业绩录得亏损60万元（2023年：880万元），2024年录得所得税抵免为1330万元（2023年：所得税开支2370万元）[62][63] - 2024年公司拥有人应占溢利为2890万元，较2023年的4210万元减少约31%[64] - 2024年12月31日，集团投资物业为8950万元，2023年12月31日为6150万元[66] - 2024年12月31日，集团物业、厂房及设备为3450万元，较2023年12月31日的10470万元减少[67] - 2024年12月31日，集团无形资产为66890万元，较2023年12月31日的69900万元减少[68] - 2024年12月31日，贸易应收款项及应收票据为10.382亿元，较2023年12月31日的11.23亿元减少约8%[70] - 2024年，公司产生的资本开支为1390万元，2023年为4630万元[75] - 2024年12月31日，集团现金资源总额为7.805亿元，其中约99.9%为人民币，流动比率为1.6倍[76] - 2024年12月31日及2023年12月31日，集团并无借款，资本负债比率为零[77][79] - 2024年12月31日，集团共有8585名雇员，2023年12月31日为9081名，2024年雇员福利开支为8.713亿元，2023年为9.709亿元[85] - 2024年公司收入为2840029千元，2023年为3133209千元，同比下降9.35%[90] - 2024年公司毛利为517280千元，2023年为597739千元，同比下降13.46%[90] - 2024年公司经营溢利为16559千元，2023年为73223千元，同比下降77.39%[90] - 2024年公司年内溢利及全面收益总额为28590千元，2023年为40001千元，同比下降28.53%[90] - 2024年公司基本及摊薄每股盈利为0.024元，2023年为0.036元，同比下降33.33%[90] - 2024年公司总资为4023075千元，2023年为4039180千元，同比下降0.40%[92] - 2024年公司总负债为1886460千元，2023年为1893470千元，同比下降0.37%[93] - 2024年公司总权益为2136615千元，2023年为2145710千元，同比下降0.42%[92] - 2024年公司收入2840029千元，销售及服务成本2322749千元；2023年公司收入3133209千元，销售及服务成本2535470千元[108] - 2024年由远洋集团控制的实体等产生的收入占公司收入的9%，2023年为15%[108] - 2024年公司合约负债494117千元，其中关联方12923千元，第三方481194千元；2023年合约负债518064千元，其中关联方21954千元，第三方496110千元[110] - 2024年计入年初合约负债结余的已确认收入490067千元，2023年为435954千元[113] - 2024年公司雇员福利开支871281千元，2023年为970901千元[117] - 2024年公司外包秩序维护、绿化及清洁开支856041千元，2023年为907892千元[117] - 2024年公司保养开支及水电438963千元，2023年为423095千元[117] - 2024年公司消耗品及建筑原材料成本30147千元，2023年为59122千元[117] - 2024年公司已售商品成本75451千元，2023年为40975千元[117] - 2024年其他亏损2739千元，2023年收益14207千元[119] - 2024年融资成本中租赁负债的利息开支为586千元，2023年为762千元[119] - 2024年所得税抵免13261千元，2023年开支23693千元[121] - 2024年每股基本盈利0.024元，2023年为0.036元[124] - 2024年已派付股息31850千元，2023年为146109千元[125] - 2024年贸易应收款项及应收票据总计1038241千元，2023年为1123025千元[128] - 2024年对贸易应收款项及应收票据总拨备708096千元，2023年为482304千元[132] - 2024年贸易及其他应付款项总计1291456千元，2023年为1259766千元[133] - 2024年贸易应付款项1年以内为630142千元，2023年为527493千元[135] - 公司不建议派付2024年末期股息，2023年末期股息为每股0.0144元人民币（折合0.0159港元），2024年派息比率为52%，2023年为40%[139] 物业管理服务业务线数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，物业管理服务总合约建筑面积为12230万平方米，总在管建筑面积为9250万平方米，分别较2023年下降约10%及8%[4] - 2024年物业管理服务实现合约建筑面积12230万平方米，在管建筑面积9250万平方米，新增合约面积640万平方米[10] - 截至2024年12月31日止年度，来自物业管理服务的收入为20.83亿元，占公司总体收入约73%[12] - 2024年物业管理及商业运营服务板块总收入20.83亿元，住宅及其他非商业物业管理服务收入17.29亿元占比83%，商写运营及物业管理服务收入3.54亿元占比17%[14] - 2024年合约物业管理服务全业态项目数量578个，合约建筑面积1.223亿平方米，较2023年下降约10%；在管建筑面积9250万平方米，较2023年下降约8%[14] - 2024年新增合约建筑面积640万平方米，新增合约建筑面积中来自第三方的占比约为81%[16] - 2024年按项目来源划分，远洋集团开发/拥有的物业合约建筑面积5830.9万平方米占比48%，在管建筑面积5094.8万平方米占比55%；其他第三方开发/拥有的物业合约建筑面积6395.6万平方米占比52%，在管建筑面积4157.7万平方米占比45%[17] - 2024年按地理区域划分，京津冀区域合约建筑面积4173.5万平方米，在管建筑面积2778.1万平方米，收入6.74亿元占比32%；环渤海区域合约建筑面积2442.4万平方米，在管建筑面积2042.1万平方米，收入4.17亿元占比20%；华东区域合约建筑面积1888.7万平方米，在管建筑面积1594.2万平方米，收入4.03亿元占比19%；华南区域合约建筑面积1382.9万平方米，在管建筑面积1184.3万平方米，收入2.86亿元占比14%；华中及华西区域合约建筑面积2339万平方米，在管建筑面积1653.8万平方米，收入3.02亿元占比15%[19] - 2024年按在管建筑面积划分，京津冀区域占比约为30%，环渤海区域占比约为22%，华东区域占比约为17%，华南区域占比约为13%，华中及华西区域占比约为18%[19] - 公司项目主要集中在北京、天津、青岛、武汉等一二线城市，按在管建筑面积划分，一二线城市占比约为85%[23] - 2024年合约建筑面积项目数目578个，2023年为607个；在管建筑面积项目数目2024年为518个，2023年为506个[16] - 2024年合约建筑面积1.22265亿平方米，2023年为1.36059亿平方米；在管建筑面积2024年为9252.5万平方米，2023年为1.00959亿平方米[16] - 2024年物业管理服务总收入20.83亿元，2023年为21.10556亿元[19] - 2024年末集团物业管理服务项目合约建筑面积122265千平方米，一线城市、新一线城市、二线城市、其他城市占比分别为15%、27%、32%、26%；在管建筑面积92525千平方米，占比分别为19%、29%、37%、15%[25] - 2024年末住宅及其他非商业物业项目合约建筑面积113.2百万平方米，较2023年下降约10%；在管建筑面积87.0百万平方米，较2023年下降约8%[27] - 2024年商写物业管理服务收入为353.7百万元，较去年下降约30%[30] - 2024年末商写物业管理服务项目合约建筑面积9.0百万平方米，较2023年下降约13%；在管建筑面积5.5百万平方米，较2023年下降约10%，在管建筑面积中一二线城市占比达99%，年平均物业管理费为10.2元/平方米/月[31] - 2024年住宅及其他非商业物业项目合约建筑面积项目数目为502个，较2023年减少21个；在管建筑面积项目数目为453个，较2023年增加15个[29] 社区增值服务业务线数据关键指标变化 - 2024年社区增值服务收入为489.3百万元，较去年下降约10%，占集团总体收入约17%[34] - 2024年社区增值服务收入489,250千元，其中社区资产增值服务350,690千元占比72%，社区生活服务100,778千元占比21%，物业经纪服务37,782千元占比7%[36] - 2023年社区增值服务收入544,404千元，其中社区资产增值服务381,941千元占比70%，社区生活服务81,456千元占比15%，物业经纪服务81,007千元占比15%[36] - 社区增值服务收入从2023年的5.444亿元减少约10%至2024年的4.893亿元[47] 非业主增值服务业务线数据关键指标变化 - 2024年非业主增值服务收入267.8百万元，较去年下降约30%，占集团总体收入约10%[39] - 2024年非业主增值服务收入明细中，交付前服务86,631千元占比32%，咨询服务63,143千元占比24%，物业工程服务117,998千元占比44%[40] - 2023年非业主增值服务收入382,963千元，其中交付前服务154,842千元占比40%，咨询服务100,228千元占比26%，物业工程服务127,893千元占比34%[40] - 非业主增值服务收入从2023年的3.83亿元减少约30%至2024年的2.678亿元，交付前服务和咨询服务收入分别减少约44%和37%[49] 公司战略与经营方针 - 公司将持续深化服务品质核心战略，构建全周期管理体系[40] - 公司将长期坚持落实服务深化、布局优化及资源合理化的经营方针，聚焦核心项目[42] - 公司将以核心深耕城市为拓展重点，发展多业态协同，严控对外拓展标准[43] - 公司将持续完善内部控制和合规管理机制，强化董事局履职尽责[44] - 公司将严格履行信息披露义务，优化公告审核流程与投资者沟通机制[44] 公司业务调整 - 2025年起公司将退出两个持续亏损的商业物业服务项目[33] 公司荣誉与社区活动 - 2024年集团获得“2024年中国物业企业服务力第12

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][5] 报告的核心观点 - 关联方境外债重组取得进展，静待公司经营回暖 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 针对公司控股股东（远洋集团）的清盘呈请聆讯延期，原计划于2025年2月17日举行的呈请聆讯推迟至2024年4月14日；2月3日，远洋集团境外债重组计划获英格兰法院批准 [1] 点评 - 关联方销售仍保持一定规模，优质物管项目陆续交付，2024年全年远洋集团全口径销售金额351.6亿元，排名行业第28位，2025年1月全口径销售金额19.5亿元，排名第32位，若境外债重组顺利落地，项目交付至远洋服务的确定性增强 [2] - 在管项目提质优化，物管毛利率同比回升，截至2024年6月30日，公司在管项目436个，在管面积9445万平方米，较2023年同期分别减少29个/229万平方米，物管业务毛利率由2023H1的19%提升至2024H1的20%，社区增值板块毛利率由2023H1的28%提升至2024H1的39% [2] - 减值计提增加影响当期利润，2024H1公司实现营业收入14.4亿元，同比-8%，毛利3.3亿元，同比-2%，归母净利润5930万元，同比-54%，来自物业管理业务的收入占比达73%，随着房地产市场止跌回稳和宏观经济增长稳中向好，增值类业务有望复苏带动整体业绩回暖 [3] 盈利预测、估值与评级 - 调整公司地产关联业务盈利预测和应收款减值拨备比例预测，预测2024 - 2026年归母净利润为1.0/1.5/2.1亿元（原预测2.8/3.1亿元），对应2024 - 2026年EPS为0.09/0.13/0.18元；维持“增持”评级 [3] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|3,270|3,133|2,832|3,034|3,234| |营业收入增长率|10.3%|-4.2%|-9.6%|7.1%|6.6%| |归母净利润（百万元）|75|42|102|154|208| |归母净利润增长率|-82.8%|-44.1%|143.1%|50.5%|35.0%| |EPS（元）|0.06|0.04|0.09|0.13|0.18| |ROE（归属母公司)（摊薄）|3.3%|2.0%|4.6%|6.7%|8.6%| |P/E|8.7|15.5|6.4|4.2|3.1| |P/B|0.3|0.3|0.3|0.3|0.3| [4] 财务报表与盈利预测 - 利润表展示了2022 - 2026E年营业收入、营业成本、毛利等多项指标数据 [8] - 资产负债表展示了2022 - 2026E年流动资产合计、货币资金、应收账款及应收票据等多项指标数据 [8] - 现金流量表展示了2022 - 2026E年经营活动现金流、投资活动现金流、融资活动现金流等多项指标数据 [8]

财务表现 - 收入为人民币14.36亿元，同比下降8%[18] - 毛利为人民币3.27亿元，同比增长2%[18] - 毛利率为23%，同比提升2个百分点[18] - 期内溢利为人民幣6,000萬元，同比下降53%[18] - 淨利率為4%，同比下降4個百分點[18] - 本公司擁有人應佔溢利為人民幣5,900萬元，同比下降54%[18] - 每股基本及攤薄盈利為人民幣0.05元，同比下降54%[18] - 每股中期股息為人民幣0.0125元[18] - 2024年上半年实现收入人民币1,436.0百万元，同比下降约8%[23] - 毛利为人民币327.4百万元，同比上漲约2%[23] - 期内实现净利润为人民币60.2百万元，同比下降约53%[23] - 本公司擁有人應佔溢利為人民幣59.3百萬元，同比下降約54%[23] - 每股基本盈利為人民幣0.05元，同比下降約54%[23] 业务发展 - 物業管理服務實現合約建築面積133.6百萬平方米，同比下降約8%[24] - 在管建築面積100.1百萬平方米，同比下降約3%[24] - 來自第三方的合約建築面積累計達71.7百萬平方米，佔總合約建築面積約54%[24] - 一二線城市在管規模佔比達約85%[24] - 新增瀋陽特變電工產業園、漯河市科技館等公建項目[25] - 遠洋服務獲得多項綠色管理能力認證，並取得國優1個、市優2個[26] - 遠洋服務獲得「2024中國物業服務辦公物業服務樣本標桿企業」及「2024中國物業服務特色物業樣本標桿企業 — 高端寫字樓」獎項[26] - 遠洋服務獲得「2024中國物業服務百強企業」第12位及「2024中國物業服務百強滿意度領先企業」[28] - 遠洋服務獲得「2024中國物業ESG可持續發展領先企業」、「2024中國物業低碳運營領先企業」等榮譽[28] 业务板块表现 - 物业管理服务收入为人民币1,052.7百万元，占总收入约73%[35] - 合约建筑面积为133.6百万平方米，在管建筑面积为100.1百万平方米[36] - 合约建筑面积中第三方来源占比约54%，新增合约建筑面积中第三方来源占比约64%[37] - 公司物业管理项目主要集中在一二线城市，占比约为85%[41] - 公司获得「2024中国物业服务百强企业」第12位、「2024中国物业服务百强满意度领先企业」等荣誉[43] - 公司住宅及其他非商业物业管理服务合约建筑面积为123.8百万平方米，在管建筑面积为94.4百万平方米[44][45] - 公司商写物业管理服务合约建筑面积为9.8百万平方米，在管建筑面积为5.7百万平方米[46][47] - 公司获得「2024中国物业服务特色物业樣本標杆企業 — 高端寫字樓」獎項[47] - 社区增值服务收入为人民币243.8百万元，较去年同期下降约9%[49] - 非业主增值服务收入为人民币139.5百万元，较去年同期下降约30%[51] 公司治理 - 公司高度重视ESG事项，与各内外部利益相关方就相关事项积极沟通[93] - 公司以依法治企、合規運營、誠信經營為原則，健全公司治理架構[94] - 公司重視廉政建設，採取零容忍態度，完善內部制度和舉報機制[94] - 公司已建立正式的風險管理組織架構，各部門共同參與風險管理[112] - 本集团设有内部审核功能，制定了《全面风险管理制度》及《内部审核管理制度》[114] - 本集团已实施价格敏感内幕消息政策，采用《舉報與申訴管理辦法》及《舉報政策》[114][115][116] - 本集团制定了《反貪污及賄賂政策》，要求全体董事和员工不得进行任何形式的贪污、贿赂等活动[117] 财务状况 - 貿易應收款項及應收票據為人民幣1,210,279千元，較上年末增加7.8%[18] - 現金及現金等價物為人民幣680,613千元，較上年末增加4.5%[127] - 總資產為人民幣4,127,694千元，較上年末增加2.2%[128] - 總權益為人民幣2,183,545千元，較上年末增加1.8%[128] - 商譽減值虧損為人民幣9,212千元[14] - 2024年6月30日的总负债为19.44亿元人民币[129] - 2024年6月30日的总权益为21.84亿元人民币[130] - 2024年上半年经营活动所得现金净额为4.13亿元人民币[131] - 2024年上半年投资活动所得现金净额为1.14亿元人民币[131] - 2024年上半年融资活动所用现金净额为2.29亿元人民币[131] - 2024年6月30日的现金及现金等价物余额为6.81亿元人民币[131] 关联交易 - 与关联方在日常业务中发生的重大交易包括提供货品及服务1.39亿人民币，购买货品及服务5,135万人民币[171] - 与最终控股公司控制的实体的租金开支为3,909万人民币[173] - 与最终控股公司拥有重大影响力及联合控制权的实体的租金开支为1,352万人民币[173] - 应收最终控股公司控制的实体的按金为2.26亿人民币[173] - 应收最

财务表现 - 收入较2023年同期减少约8%至人民币1,436.0百万元[3] - 毛利较2023年同期增加约2%至人民币327.4百万元，毛利率约为23%[4] - 本公司擁有人應佔溢利較2023年同期減少約54%至人民幣59.3百萬元[5] - 收入为14.36亿元人民币，同比下降7.7%[109] - 毛利为3.27亿元人民币，同比增长1.8%[109] - 经营溢利为8,825.3万元人民币，同比下降43.2%[102] - 期内溢利为6,021.6万元人民币，同比下降53.2%[102] - 每股基本及攤薄盈利为0.05元人民幣[102] 业务规模 - 於2024年6月30日，物業管理服務的總合約建築面積為133.6百萬平方米及總在管建築面積為100.1百萬平方米，分別較2023年6月30日下降約8%及約3%[2] - 來自第三方的合約建築面積累計達71.7百萬平方米，佔總合約建築面積約54%[12] - 一二線城市在管規模佔比達約85%[12] - 合約物業管理服務全業態項目的數量為583個，合約建築面積為133.6百萬平方米，在管建築面積為100.1百萬平方米[15,16] - 公司項目遍布27個省市自治區的83個城市，地理覆蓋範圍已覆蓋5大主要城市群[21] - 公司在一二線城市的物業管理項目占比約為85%[24] - 公司住宅及其他非商業物業項目合約建築面積為123.8百萬平方米，在管建築面積為94.4百萬平方米[27][28] - 截至2024年6月30日，公司提供商寫物業管理服務的合約建築面積為9.8百萬平方米，在管建築面積為5.7百萬平方米，較2023年6月30日下降約16%[31] 收入结构 - 來自物業管理服務的收入為人民幣1,052.7百萬元，佔本集團總體收入約73%[14] - 社區增值服務收入為人民幣243.8百萬元，較去年同期下降約9%，佔本集團總體收入約17%[32][33][34] - 非業主增值服務收入為人民幣139.5百萬元，較去年同期下降約30%，佔本集團總體收入約10%[36][37] - 物業管理服務收入由2023年上半年的人民幣1,089.4百萬元輕微減少約3%至2024年上半年的人民幣1,052.7百萬元[46] - 社區增值服務收入減少約9%至2024年上半年的人民幣243.8百萬元[47] - 非業主增值服務收入減少約30%至2024年上半年的人民幣139.5百萬元[48] 毛利率 - 整體毛利率由2023年上半年約21%增加至2024年上半年約23%[56] - 物業管理服務的毛利率由2023年上半年約19%輕微增加至2024年上半年約20%[59] - 社區增值服務的毛利率由2023年上半年約28%增加至2024年上半年約39%[60] - 非業主增值服務的毛利率由2023年上半年約20%減少至2024年上半年約17%[61] 成本管控 - 行政開支由2023年上半年的人民幣110.0百萬元減少約4%至2024年上半年的人民幣105.1百萬元[65] - 金融资产减值损失净额增加约64%至人民币124.5百万元，主要由于考虑到中国宏观经济环境疲软及房地产市场低迷[66] - 录得商誉减值损失净额為人民幣9.2百萬元，主要由於中國房地產市場整體不景氣[67] - 融資成本主要為租賃負債的利息開支，分別為人民幣0.3百萬元和人民幣0.4百萬元[68] - 分占合營企業業績為虧損人民幣3.0百萬元，主要受整體經濟環境不利影響[69] - 所得稅開支減少約10%至人民幣24.8百萬元，主要由於經營溢利減少及不可扣稅項目增加[70] 资产负债情况 - 投資物業維持穩定在人民幣60.8百萬元[72] - 物業、廠房及設備由期初的人民幣104.7百萬元減少至人民幣100.3百萬元[73] - 無形資產由期初的人民幣699.0百萬元減少至人民幣678.3百萬元，主要由於期內攤銷和商譽減值[74] - 存貨為人民幣646.1百萬元，較期初略有下降[75][76] - 本集團的貿易應收款項及應收票據由2023年12月31日的人民幣1,123,025千元增加至2024年6月30日的人民幣1,210,279千元[6] - 本集團的現金及現金等價物由2023年12月31日的人民幣651,542千元增加至2024年6月30日的人民幣680,613千元[98] - 本集團的總資產由2023年12月31日的人民幣4,039,180千元增加至2024年6月30日的人民幣4,127,694千元[99] - 本集團的總權益由2023年12月31日的人民幣2,145,710千元增加至2024年6月30日的人民幣2,183,545千元[99] - 本集團的總負債由2023年12月31日的人民幣1,893,470千元增加至2024年6月30日的人民幣1,944,149千元[100] 人力资源 - 集團共有8,684名員工，較上年同期減少9.0%[89] - 員工福利開支為人民幣440.5百萬元，較上年同期下降7.9%[89] - 公司採用差異化的員工培訓、績效評估和激勵計劃，以吸引和留住人才[89] 融资及投资 - 上市所得款項淨額約為人民幣1,

公司基本信息 - 公司总合约建筑面积达到136.1百万平方米，总在管建筑面积达到101.0百万平方米[4] - 公司在中国有506个在管物业项目，包括321个住宅社区、68个商写物业和117个其他物业[6] - 公司地理覆盖范围包括28个省、自治区和直辖市的84个城市，主要集中在一二线城市[8] - 公司主要往来银行包括中国农业银行、中国银行（香港）、中国银行、交通银行等[11] 财务表现 - 2023年度遠洋服務控股有限公司收入为313.3亿元人民币，较去年下降6%[12] - 毛利为59.8亿元人民币，毛利率为19%，较去年下降23%[12] - 年内溢利为4亿元人民币，净利率为1%，较去年下降49%[12] - 2023年度遠洋服務控股有限公司资产总值为403.9亿元人民币，较去年下降5%[12] - 本公司擁有人應佔權益为209.9亿元人民币，较去年下降7%[12] 业务拓展与发展 - 公司持续拓展在管规模，主要拓展住宅、商业写字楼等领域，兼顾多业态协同发展[23] - 公司与中海油、唯品会、歌尔等大客户建立了良好的合作关系，深化建设大客户合作网络[27] - 公司持续提升服务品质，根据业主需求发布《住宅服务体系标准化服务白皮书》，整体满意度处于行业优秀水平[28] 社会责任与可持续发展 - 公司积极承担企业社会责任，融入基层治理，提升社区生活品质，获得业主和社会广泛认可[35] - 公司通过举办多样社区活动，拉近邻里关系，培养和睦社区氛围，持续推动党建工作和社会治理深度融合[36] - 公司积极参与公益慈善事业，开展慈善捐助、实体救助、助农等活动，为社会共同富裕作出积极贡献[38] 公司治理与管理团队 - 楊德勇先生于2007年4月加入遠洋控股，历任多个职务，拥有丰富的企业管理经验[154] - 朱葛穎女士于2020年9月加入董事局，现担任執行董事兼本公司運營总监，具有超过27年的财务管理经验[155] - 崔洪杰先生于2020年9月加入董事局，担任非執行董事、審核委員会及提名委員会委员，具有丰富的房地产开发运营经验[156] 股东回报与分配政策 - 公司截至2023年12月31日的可供分派储备总额为人民币1,103.0百万元[197] - 公司计划每年宣派股息两次，总金额为不低于公司擁有人应占年度综合溢利的25%[193] - 公司于2023年度报告中建议派发截至2023年12月31日止年度的期末股息每股股份人民币0.0144元[190]

人事变动 - 朱晓星先生辞任远洋服务董事局副主席、非执行董事及审核委员会成员职务[1] - 侯敏先生获委任为远洋服务董事局副主席、非执行董事及审核委员会成员[1] - 侯敏先生现任远洋集团控股有限公司总裁事务中心常务副总经理[2] 侯敏先生个人背景 - 侯敏先生拥有丰富的房地产运营管理、客户服务、企业治理经验[2] - 侯敏先生二零一八年毕业于北京大学光华管理学院，获工商管理硕士学位[2]

公司业绩 - 2023年度收入为3133.2百万元，同比下降约6%[13] - 2023年度毛利为597.7百万元，同比下降约23%[13] - 2023年度净利润为40.0百万元，同比下降约49%[13] - 公司擁有人應佔溢利为42.1百万元，同比下降约44%[13] - 每股基本盈利为0.036元，同比下降约44%[13] 物业管理服务 - 公司物业管理服务实现收入为2,205.8百万人民币，占总收入的70%[18] - 住宅及其他非商业物业管理服务收入为1,698,024千元，占总收入的77%[19] - 商写运营及物业管理服务收入为507,818千元，占总收入的23%[19] 区域分布 - 公司在管建筑面积为74.5百万平方米，较去年同期增长0.2%[20] - 公司在管建筑面积中第三方来源占比约为55%，新增合同建筑面积中来自第三方的占比约为69%[21] - 公司在京津冀区域的建筑面积占比为33%，環渤海區域为21%，华东区域为17%，华南区域为14%，华中及华西区域为15%[24] 社区服务 - 社区增值服务收入为544,404千元，占比100%，较2022年下降了18%[39][1] - 社区生活服务收入为81,456千元，占比15%，较2022年下降了59%[40][1] - 物业经纪服务收入为81,007千元，占比15%，较2022年下降了21%[41][1] 财务状况 - 公司于2023年12月31日拥有现金及现金等价物为人民币651.6百万元[85] - 公司总资产为4039.18亿元人民币，较2022年底略有下降[103] - 公司总负债为4039.18亿元人民币，其中流动负债占比较大，为1259.77亿元人民币[104]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][7] 报告的核心观点 - 关联方项目陆续交付，第三方拓展积极，收入结构明显优化 [4] 根据相关目录分别进行总结 关联方经营与项目交付情况 - 2024年1月，关联方远洋集团协议销售额12亿元，协议销售面积12.39万平，协议销售均价每平方米9700元，累计高品质交付逾3300套住宅 [1] - 随着房地产供给侧政策落实和城市房地产融资协调机制落地，后续远洋集团旗下房地产项目有望逐步交付，远洋服务将持续获得关联方优质物管项目 [1] 在管与合约面积情况 - 截至2023年6月30日，公司在管面积约1亿平，关联方交付物业面积占比49%；合约面积约1.4亿平，关联方占比42% [1] 外拓情况 - 2023H1公司新增合约面积中来自第三方占比约为91%，对外拓展积极，独立发展能力有所提升 [1] 财务数据情况 - 2023H1公司实现收入15.6亿元，同比-4%；毛利率21%，同比下滑5pct；归母净利润1.3亿元，同比-52% [2] - 调整公司2023 - 2024年归母净利润预测至2.2/2.8亿元（原预测5.9/7.4亿元），新增2025年预测为3.1亿元，对应2023 - 2025年EPS为0.19/0.23/0.26元，当前股价对应PE为3.3/2.6/2.3倍 [3] - 2021 - 2025E营业收入分别为29.66亿、32.7亿、30.47亿、33.38亿、36.32亿元，增长率分别为46.6%、10.3%、 - 6.8%、9.6%、8.8%；净利润分别为4.39亿、0.75亿、2.2亿、2.78亿、3.12亿元，增长率分别为70.4%、 - 82.8%、191.1%、26.6%、12.4% [6] 收入结构情况 - 2023H1物业管理/社区增值/非业主增值服务收入占比分别为70.0%/17.1%/12.8%，非周期性的物业管理业务收入占比持续提升，非业主增值服务收入占比相较2022年同期下滑10.3pct，收入结构明显优化 [2] “物业 + 养老”业务情况 - 2022年年初公司入选北京市民政局“物业服务 + 养老服务”试点，以北京市远洋天地项目为试点开展多项养老服务业务，验证和迭代社区养老到家及远程服务模式 [2] - 2023H1公司社区增值业务毛利占比23.2%，养老服务有望逐步成为社区增值板块的重要发展驱动 [2] 市场数据情况 - 总股本11.84亿股，总市值7.93亿港元，一年最低/最高股价为0.38/2.52港元，近3月换手率为9.2% [8]