未来展望 - 公司预计2025年9月25日或前后寄发通函[3] - 原计划通函于2025年8月25日或前后寄发[3] 其他信息 - 公司董事会成员构成[4] - 公司在开曼群岛注册，股份代号06677[5]

业绩预期 - 公司预计2025年上半年公司拥有人应占亏损介于人民币295百万元至326百万元[1] - 上年同期公司拥有人应占溢利约人民币59.3百万元[1] - 业绩由盈转亏 同比恶化约597%至650%[1] 亏损原因 - 中国房地产市场持续不利及整体不景气导致业务结算周期拉长[1] - 对贸易及其他应收款项增加减值亏损计提拨备[1] - 对存货及商誉增加减值亏损计提拨备[1] 应收款项管理 - 减值计提拨备不会对公司未来回款产生实质影响[1] - 公司将持续与客户保持密切沟通并磋商回款措施[1]

业绩总结 - 公司预计2025年上半年亏损2.95亿 - 3.26亿元，2024年上半年溢利约5930万元[4] - 本期预计亏损因中国房地产市场不利，增加减值亏损计提拨备[4] 其他情况 - 未经审核综合管理账目待落实，公告资料可能调整[5] - 2025年上半年未经审核财务详情8月底前在中期业绩公告披露[5]

公司财务安排 - 将于2025年8月27日举行董事会会议 [1] - 会议将审议截至2025年6月30日止6个月未经审核中期业绩 [1] - 考虑派发中期股息建议 [1]

会议安排 - 公司2025年8月27日召开董事局会议[3] 会议议程 - 批准截至2025年6月30日止6个月中期业绩及刊发[3] - 考虑派发中期股息（如有）[3] 董事局构成 - 公告日期董事局含3名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[4]

股本情况 - 2025年7月底公司法定/注册股本总额为10亿港元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为100亿股，面值0.1港元[1] - 本月法定/注册股份数目增加/减少为0[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为1.184亿股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为1.184亿股[2] - 本月已发行股份（不包括库存股份）增加/减少为0[2] - 本月库存股份增加/减少为0[2] 其他情况 - 股份期权（根据发行人的股份期权计划）不适用[3] - 有关香港预托证券(预托证券)的资料不适用[4]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

活动概述 - 远洋服务与远洋之帆公益基金会合作开展2025年"小公民"活动 主题为"急救知识赋能成长" [1] - 活动首场于北京远洋万和公馆启幕 由社区书记与公司CEO共同揭牌 [3] - 活动定位为儿童成长性关怀的公益实践 搭建学习、体验、成长一体化平台 [3] 活动内容 - 特邀蓝天救援队专业队员通过互动方式讲解实用急救知识 [3] - 设置伤口包扎模拟和简易担架组装实操环节 家长与儿童共同参与 [5][7] - 开展户外急救模拟演练 包括组装急救包、处理模拟伤口及运送伤员等任务 [8][10] 活动成效 - 儿童在轻松氛围中掌握急救技能要点 提升安全意识和自救互救能力 [5][12] - 通过亲身体验加深对急救技能的理解 同时增强亲子间情感交流 [7][12] - 培养儿童团队协作能力和应急反应能力 展现所学知识技能 [10]

财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入28.4亿元，较2023年的31.33亿元下降9%[21] - 2024年公司毛利5.17亿元，较2023年的5.98亿元下降14%，毛利率从19%降至18% [21] - 2024年公司年内溢利2900万元，较2023年的4000万元下降28% [21] - 2024年公司本公司拥有人应占溢利2900万元，较2023年的4200万元下降31% [21] - 2024年住宅及其他非商业物业管理服务收入较2023年上升2% [24] - 2024年经营活动所得现金较2023年上升204% [24] - 2024年年度派息比率较2023年上升12个百分点 [24] - 2024年公司实现收入28.4亿元，同比下降约9%，主要因主动退出部分低质低效经营项目[36] - 住宅及其他非商业物业管理服务收入占比由约54%提升至约61%，为17.293亿元，同比增长2%[36] - 全年实现毛利5.173亿元，净利润2860万元，公司拥有人应占溢利2890万元，每股基本盈利0.024元[36] - 经营性净现金流为1.156亿元，同比增长2.267亿元[36] - 截至2024年12月31日，公司总收入为28.4亿元，较去年同期下降约9%[59] - 2024年物业管理服务收入为20.83亿元，占总体收入约73%[65] - 2024年社区增值服务收入为4.8925亿元，占比17%；非业主增值服务收入为2.67772亿元，占比10%[62] - 2024年住宅及其他非商业物业管理服务收入为17.29286亿元，占比61%；商写运营及物业管理服务收入为3.53721亿元，占比12%[62] - 截至2024年12月31日，公司来自商写物业管理服务的收入为35370万元，较去年下降约30%[82] - 截至2024年12月31日，社区增值服务收入为48930万元，较去年下降约10%，占公司总体收入约17%[85] - 2024年社区增值服务收入总计489,250千元，其中社区资产增值服务350,690千元占比72%，社区生活服务100,778千元占比21%，物业经纪服务37,782千元占比7%；2023年总计544,404千元[86] - 2024年非业主增值服务收入为267.8百万元，较去年下降约30%，占集团总体收入约10%[88] - 2024年非业主增值服务交付前服务收入86,631千元占比32%，咨询服务63,143千元占比24%，物业工程服务117,998千元占比44%；2023年交付前服务154,842千元占比40%，咨询服务100,228千元占比26%，物业工程服务127,893千元占比34%[89] - 公司收入从2023年的31.332亿元减少约9%至2024年的28.4亿元，物业管理、社区增值、非业主增值服务分别贡献2024年总收入约73%、17%及10%[94] - 物业管理及商业运营服务收入从2023年的22.058亿元减少约6%至2024年的20.83亿元[95] - 社区增值服务收入从2023年的5.444亿元减少约10%至2024年的4.893亿元[95] - 非业主增值服务收入从2023年的3.83亿元减少约30%至2024年的2.678亿元[95] - 2024年销售及服务成本为23.227亿元，较2023年的25.355亿元下降约8%[96] - 毛利从2023年的5.977亿元减少约14%至2024年的5.173亿元，2024年整体毛利率为约18%（2023年：19%）[98] - 2024年其他收入为2.02亿元，较2023年减少0.95亿元，且录得其他亏损净额0.27亿元（2023年：其他收益净额1.42亿元）[101] - 2024年公司拥有人应占溢利较2023年的4.21亿元减少约31%至2.89亿元[108] - 2024年金融资产减值亏损净额为2.54亿元，较2023年的2.6亿元减少约2%[103] - 2024年录得所得税抵免为1.33亿元（2023年：所得税开支2.37亿元）[107] - 2024年12月31日贸易应收款项及应收票据为10.382亿元，较2023年12月31日的11.23亿元减少约8%[113] - 2024年资本开支为1390万元，2023年为4630万元[117] - 2024年12月31日现金资源总额为7.805亿元，其中约99.9%为人民币，流动比率为1.6倍[119] - 2024年雇员福利开支为8.713亿元，2023年为9.709亿元[126] - 2024年已派付2023年末期股息每股0.0144元人民币（折合0.0159港元）和2024年中期股息每股0.0125元人民币（折合0.0137港元），2024年末期不派息，2024年派息比率为52%（2023年为40%）[161] 各条业务线表现 - 公司是综合性物业管理服务提供商，服务分物业管理、社区增值、非业主增值三大板块[52] - 公司物业管理服务包括住宅及其他非商业物业管理、商写物业管理两大业务线[53] - 公司为住宅及其他非商业物业项目提供秩序维护、清洁等一系列物业管理服务[57] - 公司深耕中高端商写服务领域，构建覆盖全生命周期的商写服务标准体系[44] - 公司持续挖掘绿色低碳特色服务，形成三重价值创造体系[45] - 2024年12月31日，合约物业管理服务全业态项目数量为578个，合约建筑面积为12230万平方米，较2023年下降约10%；在管建筑面积为9250万平方米，较2023年下降约8%[65] - 2024年新增合约建筑面积640万平方米，新增合约建筑面积中来自第三方的占比约为81%[69] - 2024年12月31日，公司住宅及其他非商业物业项目合约建筑面积为113226千平方米，较2023年下降约10%；在管建筑面积为87003千平方米，较2023年下降约8%[79][80] - 2024年公司住宅及其他非商业物业项目合约建筑面积项目数目为502个，较2023年减少21个；在管建筑面积项目数目为453个，较2023年增加15个[80] - 2024年12月31日，公司商写物业管理服务项目合约建筑面积为9039千平方米，较2023年下降约13%；在管建筑面积为5522千平方米，较2023年下降约10%，在管建筑面积中一二线城市占比达99%，年平均物业管理费为10.2元/平方米/月[83] - 2024年公司商写物业管理服务项目合约建筑面积项目数目为76个，较2023年减少8个；在管建筑面积项目数目为65个，较2023年减少3个[83] - 公司决定自2025年起退出两个持续亏损的商业物业服务项目[84] 各地区表现 - 公司业务遍及中国28个省、自治区及直辖市的86个城市[10] - 2024年12月31日，按在管建筑面积划分，京津冀区域占比约为30%，环渤海区域占比约为22%，华东区域占比约为17%，华南区域占比约为13%，华中及华西区域占比约为18%[73] - 截至2024年12月31日，公司项目遍布中国境内28个省、自治区及直辖市的86个城市，覆盖5个主要城市群[73] - 公司项目主要集中在一二线城市，按在管建筑面积划分，一二线城市占比约为85%[76] - 2024年12月31日，公司物业管理服务项目合约建筑面积为122265千平方米，一线城市、新一线城市、二线城市、其他城市占比分别为15%、27%、32%、26%；在管建筑面积为92525千平方米，占比分别为19%、29%、37%、15%[78] 管理层讨论和指引 - 公司将深化服务品质核心战略，构建全周期管理体系，提升整体服务水平[90] - 公司将坚持落实服务深化、布局优化及资源合理化经营方针，实现社区增值业务转型升级[91] - 公司以核心深耕城市为拓展重点，提高管理覆盖度，发展多业态协同[92] - 公司严控对外拓展标准，优化项目前期评估机制，提升项目整体效益[92] - 公司强化拓展团队人才建设，完善现有体系资质库，提升投标竞争力及效率[92] - 公司完善内部控制和合规管理机制，提升决策质量[93] - 公司严格履行信息披露义务，优化公告审核流程与投资者沟通机制[93] - 公司将加强与投资者沟通，在官网发布公开资料，指定专人负责与资本市场定期沟通[148] - 公司计划每年宣派股息两次，总金额不低于公司拥有人应占年度综合溢利的25%[163] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司荣膺「2024中国物业服务百强企业（第12位）」等多项荣誉[8] - 公司获“2024中国物业服务百强满意度领先企业”等荣誉[48] - 公司获“2024中国上市物业企业第10名”“2024中国上市物业企业最具发展特色十强”等荣誉[48] - 公司获亿翰物研颁发的“2024中国物业服务办公物业服务样本标杆企业”“2024中国物业服务特色物业样本标杆企业 — 高端写字楼”奖项[45] - 2024年公司获得中山远洋城天祺项目、中山远洋城荣域项目2024年中山市物业管理行业“红色物业”小区称号[38] - 2024年公司与远洋之帆公益基金会合作，在全国新设8个小公民成长实践基地[47] - 公司在管项目获LEED铂金级认证3项、WELL健康建筑认证5项、BOMA认证2项[45] - 公司秉持以业主需求为核心的发展理念，深耕社区生活服务、租售服务、美居服务、空间资源四大主力业务领域[42] - 2024年搭建智慧停车管理平台，实现144个项目、242个车场的智能化管理[39] - 公司执行董事包括杨德勇先生、侯敏先生、朱葛颖女士[18] - 公司非执行董事为崔洪杰先生[18] - 公司独立非执行董事有郭杰博士、何子建先生、梁伟雄先生[18] - 公司注册办事处位于Cayman Islands[18] - 截至2024年12月31日，公司总合约建筑面积达12230万平方米[9][10] - 截至2024年12月31日，公司总在管建筑面积达9250万平方米[9][10] - 截至2024年12月31日，公司在中国的在管物业项目达518个[10] - 公司在管物业项目包括340个住宅社区、65个商写物业及113个其他物业[10][11] - 2024年公司物业费收缴率达84%，满意度87分，获“2024中国物业企业服务力第12名”等多项荣誉[81] - 2024年公司新增8个“远洋小公民成长实践基地”，小公民第一期活动全年累计展开160余场[81] - 公司于2020年12月17日上市，发行2.96亿股新股份，每股5.88港元，所得款项净额约16.917亿港元（约14.263亿元人民币），每股所得款项净额5.72港元（约4.82元人民币）[128] - 原计划约60%（10.15亿港元，约8.558亿元人民币）用于战略投资及收购等；约20%（3.383亿港元，约2.853亿元人民币）用于建设智能化社区；约10%（1.692亿港元，约1.426亿元人民币）用于提升数字化水平；约10%（1.692亿港元，约1.426亿元人民币）用作运营资金及一般公司用途[129] - 更改未动用所得款项净额约5.323亿元人民币的用途，重新分配至扩展增值服务、商业资产运营业务及收购自用办公楼[128] - 截至2023年12月31日，已动用所得款项净额8.79亿元人民币[130] - 截至2024年12月31日，已动用4.646亿元人民币，尚未动用8270万元人民币，预计动用后剩余9570万元人民币[130] - 战略投资及收购方面，原计划8.558亿元人民币，已动用6.633亿元人民币，2023年退还8000万元人民币，预期动用时间延至2025年6月30日或之前[130][131] - 建设智能化社区原计划2.853亿元人民币，已动用2830万元人民币[130] - 提升数字化水平原计划1.426亿元人民币，重新分配后计划5980万元人民币，已动用1500万元人民币[130] - 扩展及多元化增值服务重新分配后计划3.755亿元人民币，已动用3.728亿元人民币[130] - 截至报告日期，未动用所得款项净额为9570万元人民币，存放于内地及香港持牌银行或金融机构[132] - 2024年独立第三方退还集团1500万元诚意金，预计2025年6月30日前动用[133] - 2023年末未动用所得款项净额270万元，2024年用200万元扩展增值服务，剩余70万元预计2025年6月30日前动用[133] - 约7940万元未动用所得款项净额用于扩展商业资产运营业务[133] - 约7740万元未动用所得款项净额重新分配用于收购深圳和北京自用办公楼，其中深圳2840万元，北京490万元[133] - 已收购办公楼重新指定作租赁用途，未来合适时机可能出售[133] - 杨德勇51岁，2020年9月

文章核心观点 在地产行业深度调整下，物业管理行业向高质量发展转型，远洋服务通过优化业务结构、聚焦高质量项目及重视现金流管理等举措，展现出较强的独立运营和抗风险能力，未来业绩和股价有望迎来修复 [1][11] 业务结构持续优化 双轮驱动成效显著 - 物管行业凭借存量规模及非住宅拓展模式可实现管理体量正向增长，远洋服务形成“住宅 + 商写”双轮驱动模式 [3] - 2024 年公司物业管理服务收入占比 73.4%，社区增值服务占比 17.2%，非业主增值服务占比 9.4% [3] - 2024 年住宅及其他非商业物业管理服务收入同比增长 2% 至 17.29 亿元，占整体收入比从约 54% 提升至约 61% [3] - 截至 2024 年 12 月 31 日，公司总合约面积达 1.22 亿平方米，总在管面积为 9250 万平方米，在管面积中一二线城市占比同比提升 0.3 个百分点至 85.3%，第三方合约面积占比达 52.3%，新增合约面积中第三方面积占比达 81.0% [4] - 2024 年公司商写物业管理服务收入达 3.5 亿元，占物业管理收入的 17.0%，签约 47 个商业项目及 28 个写字楼项目，合约建筑面积达 903.9 万㎡，第三方商写项目面积占比 54.3%，截至 2025 年 3 月新增 8 个第三方拓展商写项目，2024 年 3 个商写项目成功提价 [5] 现金流回正，坚持长期主义未来可期 - 物管行业回归“现金流”逻辑可增强护城河效应，远洋服务在回归“现金流”逻辑上进展顺利 [6][7] - 2024 年公司经营活动现金净额回正，录得 1.16 亿元，同比增长 204%，拥有现金及现金等价物 7.61 亿元 [8] - 公司通过强化市场化独立运作能力、提升“增效”水平、重视现金流管理等举措改善现金流指标 [9] - 2024 年公司年度综合派息比率为 52%，坚持稳定派息彰显长期主义决心 [10]