项目进展 - 2025年1 - 3月公司房地产开发无新增土地储备[1] - 2025年2月29/30 - 02地块改扩建项目竣工，建筑面积58767.5㎡[1] - 2025年3月12B - 03地块通用厂房新建项目竣工，建筑面积15504.5㎡[1] 业绩数据 - 2025年1 - 3月公司主营业务收入510421512.13元，同比减少43.79%[2] - 2025年1 - 3月销售收入41278109.79元，同比减少88.53%[2] - 2025年1 - 3月租赁收入431736260.02元，同比减少12.68%，环比减少0.88%[2] - 2025年1 - 3月酒店公寓收入34433751.54元，同比减少25.65%[2] - 2025年1 - 3月物业管理服务收入2973390.78元，同比减少59.35%[2] 销售情况 - 截至2025年3月31日，碧云尊邸第二批预售房源去化率100%，待结转金额约0.42亿元[3] - 截至2025年3月31日，碧云澧悦全盘去化率78.65％，累计收款40.27亿元[3] - 截至2025年3月31日，碧云北外滩尊邸全盘去化率69.34％，收款19.22亿元[4]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第一季度营业收入为5.1亿元，同比下降43.88%[4] - 归属于上市公司股东的净利润为1.03亿元，同比下降54.87%[4] - 基本每股收益为0.0919元/股，同比下降54.77%[4] - 加权平均净资产收益率为0.71%，同比下降0.90个百分点[5] - 2025年一季度营业总收入510,483,658.07元，同比下滑43.9%（2024年同期909,616,180.52元）[19] - 2025年一季度净利润93,281,822.43元，同比下滑59.6%（2024年同期230,927,171.40元）[19] - 持续经营净利润为93,281,822.43元，同比增长147.6%[20] - 归属于母公司股东的净利润为102,950,334.86元，同比增长121.6%[20] - 公司2025年第一季度营业收入为252,310,603.03元，同比下降7.65%[29] - 公司2025年第一季度净利润为35,925,875.83元，同比下降27.48%[29] 成本和费用（同比环比） - 营业总成本从2024年一季度603,037,090.64元降至2025年同期397,933,354.66元，降幅34.0%[19] - 公司2025年第一季度财务费用为67,809,628.74元，同比下降10.78%[29] - 购买商品、接受劳务支付的现金为754,294,736.66元，同比下降43.2%[23] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为10.15亿元，上年同期为-1.53亿元[4] - 经营活动产生的现金流量净额为1,015,313,302.05元，同比由负转正[23] - 投资活动产生的现金流量净额为561,818,483.56元，同比由负转正[23] - 筹资活动产生的现金流量净额为-784,561,530.90元，同比大幅下降[24] - 销售商品、提供劳务收到的现金为2,159,023,613.13元，同比增长43.5%[23] - 公司2025年第一季度经营活动现金流量净额为-304,301,997.75元，同比由正转负[32] - 公司2025年第一季度投资活动现金流量净额为393,305,394.34元，同比下降3.91%[32] - 公司2025年第一季度筹资活动现金流量净额为-681,468,697.86元，同比大幅下降[33] - 公司2025年第一季度现金及现金等价物净减少592,448,071.49元[33] 资产和负债 - 总资产为492.69亿元，较上年度末增长1.30%[5] - 归属于上市公司股东的净资产为144.15亿元，较上年度末下降0.75%[5] - 2025年3月31日货币资金为5,616,017,637.02元，较2024年底增长16.4%（4,823,430,152.53元）[14] - 交易性金融资产从2024年底1,821,309,519.82元降至2025年一季度末1,273,857,548.21元，降幅30.1%[14] - 存货从2024年底22,819,408,024.68元增至2025年一季度末23,074,073,542.04元，增幅1.1%[14] - 短期借款从2024年底4,219,166,502.06元增至2025年一季度末4,369,260,029.85元，增幅3.6%[15] - 合同负债从2024年底3,940,017,821.40元增至2025年一季度末5,513,031,664.58元，增幅39.9%[15] - 期末现金及现金等价物余额为5,616,017,637.02元，同比增长13.8%[24] - 短期借款为3,615,371,186.13元，同比增长4.3%[26] - 公司2025年第一季度负债合计为13,519,557,506.85元，同比下降5.12%[27] - 公司2025年第一季度所有者权益合计为11,873,199,984.92元，同比下降1.45%[27] 非经常性损益和投资 - 非经常性损益项目合计1177.95万元，主要包括政府补助303.11万元和金融资产公允价值变动损益604.80万元[6] - 其他权益工具投资公允价值变动为-111,493,407.45元，同比下降164.0%[20] - 公司2025年第一季度其他综合收益为-111,493,407.45元，同比下降164.09%[30] 股东和股权 - 公司回购专用证券账户持有2262.48万股，占总股本2.02%[11] - 上海金桥(集团)有限公司为公司第一大股东，持股49.37%[10] - 公司于2024年12月完成上海新金桥广场实业有限公司股权转让交易，该公司不再纳入合并报表范围[12] - 公司2024年11月29日至2025年1月21日回购A股22,624,800股（占总股本2.02%），总金额249,986,321.61元[12]

中期票据注册 - 公司中期票据注册金额为20亿元，额度2年内有效[1] 第一期中期票据发行 - 2025年4月21日发行第一期，实际发行12亿元，期限5年[2] - 起息日为2025年4月21日，兑付日为2030年4月21日[2] - 发行价格100元，票面利率2.19%[2] - 募集资金于2025年4月21日全额到账[2] 承销商信息 - 招商银行是簿记管理人和主承销商[2] - 上海浦东发展银行、宁波银行是联席主承销商[2]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 浦东金桥发布2024年报，公司结转业绩承压，销售规模提升，可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著 受地产销售下行、租赁市场竞争加剧影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025 - 2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元，对应EPS 0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.5、11.0、8.9倍 公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 当前股价10.74元，一年最高最低为13.23/9.08元，总市值120.55亿元，流通市值91.32亿元，总股本11.22亿股，流通股本8.50亿股，近3个月换手率34.86% [1] 营收利润情况 - 2024年实现营收27.25亿元，同比 - 58.6%；实现归母净利润10.02亿元，同比 - 44.9%；经营性净现金流 - 11.99亿元，基本每股收益0.89元，销售毛利率和净利率分别为51.0%和35.9%，分别 - 17.1pct和 + 8.6pct 业绩下降主要由于2023年同期结转高毛利住宅项目，2024年同期结转较少，同时期间费率同比 + 14.8pct至23.2% [6] - 2024年实现投资净收益8.7亿元，主要由于在上海联交所挂牌转让了新金桥广场股权，成交价为11.98亿元[6] 业务发展情况 - 2024年实现签约销售金额28.28亿元，同比 + 107%，主要来自浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目；实现销售结转收入0.43亿元，主要来自金桥碧云尊邸[7] - 2024年实现租赁收入20.35亿元，同比 + 1.7%；截至2024年末持有各类经营性物业达312万方（含新金桥广场），总体平均出租率78%左右；实现酒店公寓收入2.0亿元，同比 + 10.8%，毛利率同比 - 3.6pct至31.8%；物业管理服务收入0.29亿元，同比 + 72.3%，毛利率同比 + 18.1pct至30.1% [7] 产业投资与融资情况 - 2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立，首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局[8] - 截至2024年末，公司有息负债余额202.7亿元，同比 + 30.4%，平均融资成本2.98%，持续保持行业低位 2024年公开市场融资37.8亿元，其中5年期中期票据票面利率2.22% [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|6,585|2,725|6,923|7,396|8,611| |YOY(%)|30.3|-58.6|154.1|6.8|16.4| |归母净利润(百万元)|1,819|1,002|1,050|1,101|1,349| |YOY(%)|14.9|-44.9|4.8|4.8|22.5| |毛利率(%)|68.1|51.0|36.4|35.6|34.9| |净利率(%)|27.3|35.9|14.9|14.6|15.4| |ROE(%)|10.6|5.2|5.2|5.3|6.2| |EPS(摊薄/元)|1.62|0.89|0.94|0.98|1.20| |P/E(倍)|6.6|12.0|11.5|11.0|8.9| |P/B(倍)|0.9|0.8|0.8|0.7|0.7|[9]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 浦东金桥发布2024年报，公司结转业绩承压，销售规模提升，可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著 受地产销售下行、租赁市场竞争加剧影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025 - 2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元，对应EPS 0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.5、11.0、8.9倍 公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 当前股价10.74元，一年最高最低为13.23/9.08元，总市值120.55亿元，流通市值91.32亿元，总股本11.22亿股，流通股本8.50亿股，近3个月换手率34.86%[1] 营收利润情况 - 2024年实现营收27.25亿元，同比 - 58.6%；实现归母净利润10.02亿元，同比 - 44.9%；经营性净现金流 - 11.99亿元，基本每股收益0.89元，销售毛利率和净利率分别为51.0%和35.9%，分别 - 17.1pct和 + 8.6pct 业绩下降主要由于2023年同期结转高毛利住宅项目，2024年同期结转较少，同时期间费率同比 + 14.8pct至23.2%[6] - 2024年实现投资净收益8.7亿元，主要由于在上海联交所挂牌转让了新金桥广场股权，成交价为11.98亿元[6] 业务发展情况 - 2024年实现签约销售金额28.28亿元，同比 + 107%，主要来自浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目；实现销售结转收入0.43亿元，主要来自金桥碧云尊邸[7] - 2024年实现租赁收入20.35亿元，同比 + 1.7%；截至2024年末持有各类经营性物业达312万方（含新金桥广场），总体平均出租率78%左右[7] - 2024年实现酒店公寓收入2.0亿元，同比 + 10.8%，毛利率同比 - 3.6pct至31.8%；物业管理服务收入0.29亿元，同比 + 72.3%，毛利率同比 + 18.1pct至30.1%[7] 产业投资与融资情况 - 2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立，首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局[8] - 截至2024年末，公司有息负债余额202.7亿元，同比 + 30.4%，平均融资成本2.98%，持续保持行业低位 2024年公开市场融资37.8亿元，其中5年期中期票据票面利率2.22%[8] 财务预测情况 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|6,585|2,725|6,923|7,396|8,611| |YOY(%)|30.3|-58.6|154.1|6.8|16.4| |归母净利润(百万元)|1,819|1,002|1,050|1,101|1,349| |YOY(%)|14.9|-44.9|4.8|4.8|22.5| |毛利率(%)|68.1|51.0|36.4|35.6|34.9| |净利率(%)|27.3|35.9|14.9|14.6|15.4| |ROE(%)|10.6|5.2|5.2|5.3|6.2| |EPS(摊薄/元)|1.62|0.89|0.94|0.98|1.20| |P/E(倍)|6.6|12.0|11.5|11.0|8.9| |P/B(倍)|0.9|0.8|0.8|0.7|0.7|[9]

公司分红方案 - 2024年度分配预案为每10股派发现金红利3.227元（含税），预计派现金额合计3.55亿元，占净利润比例为35.42%，股息率为2.74% [2] - 公司上市以来累计派现27次，2023年派现额最高达6.40亿元（每10股派5.7元），股息率4.63% [2] - 历史派现数据显示，2014-2023年派现金额稳定在1.30亿至6.40亿元区间，股息率波动范围0.57%-4.63% [2][3] 公司财务表现 - 2024年营业收入27.25亿元，同比下降58.62%，净利润10.02亿元，同比下降44.91% [3] - 基本每股收益0.8931元，加权平均净资产收益率7% [3] 行业分红对比 - 房地产行业13家公司公布2024年分配方案，招商蛇口派现17.50亿元居首，中国国贸(11.08亿元)、上海临港(5.04亿元)分列二三位 [5] - 公司派现金额3.55亿元在行业中排名第四，派现占净利润比例35.42%低于中国国贸(87.77%)和宁波富达(96.43%) [5] - 行业股息率最高为中国国贸4.87%，公司2.74%的股息率处于中上水平 [5] 资金动态 - 当日主力资金净流入56.27万元，近5日净流出1045.96万元 [4] - 融资余额1.59亿元，近5日减少522.44万元，降幅3.19% [5]

审计相关 - 审计对象为金桥股份公司2024年12月31日财务报告内部控制有效性[3] - 董事会负责建立健全和评价内部控制有效性[4] - 注册会计师对财务报告内部控制有效性发表意见并披露重大缺陷[5] 审计结果 - 公司于2024年12月31日在重大方面保持有效财务报告内部控制[7] - 审计报告日期为2025年4月11日[8]

业绩数据 - 2024年公司实现营业收入27.25亿元，2023年度为65.85亿元[26] - 2024年房地产销售收入6.53亿元，占比23.97%；租赁收入18.34亿元，占比67.32%[7] - 2024年度合并净利润为9.78亿元，2023年度为17.98亿元[26] - 2024年度基本每股收益和稀释每股收益均为0.8931元，2023年度均为1.6204元[26] 资产负债 - 2024年末资产总计为486.34亿元，2023年为397.81亿元[22] - 2024年末负债合计为298.44亿元，2023年末为228.03亿元[24] - 2024年末归属于公司所有者权益合计为145.24亿元，2023年末为141.13亿元[24] 现金流 - 2024年度公司经营活动现金流量净额为1.37亿元，2023年度为2.45亿元，同比减少44%[27] - 2024年度公司投资活动现金流量净额为8.54亿元，2023年度为 - 33.27亿元，同比增加125.7%[27] - 2024年度公司筹资活动现金流量净额为10.06亿元，2023年度为24.24亿元，同比减少58.5%[27] 所有者权益变动 - 综合收益总额为8.42亿元，所有者投入普通股4000万元[30] - 提取盈余公积1504.18万元，对所有者分配6120.64万元[30] - 资本公积转增资本涉及金额2.06亿元[30] 主要项目资产 - 2024年末存货金额为228.19亿元，2023年为192.32亿元[11][22] - 2024年末投资性房地产为122.20亿元，2023年为117.89亿元[22] - 2024年末在建工程为13.63亿元，2023年为8.03亿元[22] 应收款项 - 应收账款期末余额3.46亿元，坏账准备1.59亿元，计提比例45.95%[184] - 期末应收账款前五名余额合计1.94亿元，占总额51.17%[188] - 其他应收款期末余额2678.04万元，期初余额1757.93万元，增加47.17%[190][198] 预付款项 - 预付款项期末余额190.86万元，比期初减少59.64%[190] - 期末预付款项前五名余额合计169.32万元，占总额88.71%[190] 税务相关 - 增值税税率为6%、9%、13%，销售(出租)房地产项目简易计税方法征收率为5%[175] - 城市维护建设税税率为5%、7%，土地增值税预征率为3.5%[175] - 小型微利企业子公司上海盛讯投资有限公司至2027年12月31日减按25%计算应纳税所得额，按20%税率缴纳企业所得税[176]

会议召开情况 - 2024年召开董事会会议7次、股东大会1次[2] - 2024年战略、审计、提名、独立董事专门会议分别召开1、5、1、1次[3][4][5][7] 人事聘任 - 第十届董事会第12次会议同意聘任李建芳为财务总监[17] 议案通过 - 第十届董事会第14、16次会议通过经理层薪酬及考核相关议案[18] 审计相关 - 第十届董事会第13次会议及2023年年度股东大会同意续聘众华会计师事务所为2024年度审计机构[19] 报告披露 - 2024年编制并披露四份定期报告，信息披露合规[15]

2024年会议情况 - 召开董事会会议7次、股东大会1次[2] - 审计委员会会议5次，提名委员会会议1次，薪酬与考核委员会会议2次[3][5][6] - 独立董事专门会议1次[8] 2024年其他事项 - 独立董事现场工作15天，未发生应披露关联交易[13][15] - 编制披露四份定期报告，无补充更正[16] - 审议通过李建芳为财务总监，续聘众华会计师事务所[18][20] 未来展望 - 2025年独立董事将提高履职能力，为公司献策，维护股东权益[21]