股东大会信息 - 2024年5月28日14点召开2023年年度股东大会[2] - 会议地点为上海浦东新区金沪路358弄会议中心B1多功能厅[2] - 网络投票2024年5月28日进行，交易系统9:15 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[5] 议案相关 - 本次股东大会审议9项议案，2024年4月12日披露[7] - 对中小投资者单独计票的议案为4、8[13] 股权与登记 - A股股权登记日为2024年5月17日，代码600639，简称浦东金桥[12] - 会议登记2024年5月24日进行，地点上海东诸安浜路165弄29号[16] - 异地股东登记2024年5月27日17时前收到信函或传真为准[16] 秘书处信息 - 股东大会秘书处地址为上海浦东新区新金桥路27号18号楼[17] - 邮编201206，电话（8621）50307702，传真（8621）50301533[17]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 浦东金桥2024年一季报显示，一季度无住宅项目结转致销售收入减少，租赁、酒店公寓和物管收入保持增长；可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，维持盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元，对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为9.1、8.0、7.1倍，维持“买入”评级[2] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024Q1实现营收9.10亿元，同比下降78.7%；实现归母净利润2.28亿元，同比下降83.4%；实现经营性净现金流 - 1.53亿元，基本每股收益0.2032元，销售毛利率和净利率分别为65.1%和25.4%，分别下降12.8和6.5个百分点；业绩下降主因2023Q1集中结转高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目，2024Q1无住宅项目结转，销售收入同比下降90.7%[2] 租赁及在售项目情况 - 2024Q1租赁业务收入4.94亿元，同比增长32.2%；酒店公寓收入和物管服务收入同比分别增长22.0%和147.6%；截至2023年末持有各类经营性物业约319万方，平均出租率达83.3%；2024Q1，25号地块通用厂房改扩建项目和北外滩138街坊住宅项目桩基工程开工；截至2024年3月末，在售住宅碧云澧悦项目一批次449套房屋去化率达87%，累计待结转金额22.41亿元[2] 可售货值及融资情况 - 截至2023年末，市场化外拓销售住宅项目总建筑面积达153万方，预计货值320亿元；碧云商业综合体规划2024年2月获批，总建面约36万方，力争年内开工；2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；2024Q1发行17.81亿元的证监会主管ABS，票面利率3%，融资渠道畅通[2] 财务预测摘要 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|5,053|6,585|5,376|7,714|9,407| |YOY(%)|9.5|30.3|-18.4|43.5|22.0| |归母净利润(百万元)|1,584|1,819|1,484|1,674|1,901| |YOY(%)|-2.4|14.9|-18.4|12.8|13.5| |毛利率(%)|68.6|68.1|54.9|45.3|43.0| |净利率(%)|30.7|27.3|27.1|21.3|19.9| |ROE(%)|10.2|10.6|7.9|8.3|8.8| |EPS(摊薄/元)|1.41|1.62|1.32|1.49|1.69| |P/E(倍)|8.5|7.4|9.1|8.0|7.1| |P/B(倍)|1.1|1.0|0.9|0.8|0.7|[3]

整体财务关键指标变化 - 本报告期营业收入909,616,180.52元，较上年同期减少78.73%，原因是上年同期结转碧云尊邸项目二期销售收入，本期无住宅项目结转[18][20] - 归属于上市公司股东的净利润228,094,378.96元，较上年同期减少83.38%，因销售收入同比减少导致[18][20] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润226,828,773.18元，较上年同期减少83.38%[18] - 基本每股收益0.2032元/股，较上年同期减少83.38%；稀释每股收益0.2032元/股，较上年同期减少83.38%[18] - 加权平均净资产收益率为1.61%，较上年同期减少8.71个百分点[18] - 营业利润307,335,654.15元，利润总额307,142,082.60元，净利润230,927,171.40元[2] - 其他综合收益的税后净额为 -42,222,075.00元，综合收益总额188,705,096.40元[2][3] - 归属于母公司股东的净利润228,094,378.96元，少数股东损益2,832,792.44元[2] - 2024年第一季度，公司营业总收入为909,616,180.52元，较2023年第一季度的4,276,929,232.94元有所减少；营业总成本为603,037,090.64元，较2023年第一季度的2,451,294,597.18元有所减少[41] - 2024年第一季度，公司税金及附加为147,094,928.72元，较2023年第一季度的1,408,332,041.34元大幅减少；销售费用为6,127,683.94元，较2023年第一季度的2,617,256.35元有所增加[41] - 2024年第一季度，公司财务费用为100,957,622.20元，较2023年第一季度的72,523,728.81元有所增加；其中利息费用为111,707,354.38元，较2023年第一季度的81,764,327.17元有所增加[41] - 2024年第一季度，公司其他收益为2,766,832.82元，较2023年第一季度的3,528,748.24元有所减少；投资收益为6,034,747.73元（2023年第一季度数据）[41] - 2024年一季度营业利润66,213,378.19元，利润总额66,063,978.19元，净利润49,544,683.96元[66] - 2024年一季度其他综合收益的税后净额为-42,222,075.00元，综合收益总额为7,322,608.96元[66] - 2024年第一季度营业收入2.73亿元，2023年为3.31亿元；营业成本0.86亿元，2023年为1.27亿元[79] 现金流量指标变化 - 经营活动产生的现金流量净额为 -152,642,108.81元[18] - 2024年第一季度，公司销售商品、提供劳务收到的现金为1,504,372,175.24元，较2023年第一季度的796,625,356.96元有所增加[43] - 经营活动现金流入小计为15.68亿美元，上年同期为8.496亿美元；经营活动现金流出小计为17.21亿美元，上年同期为19.55亿美元；经营活动产生的现金流量净额为-1.526亿美元，上年同期为-11.06亿美元[44] - 投资活动现金流入小计为1.004万美元，上年同期为21.91亿美元；投资活动现金流出小计为469.6万美元，上年同期为8.017亿美元；投资活动产生的现金流量净额为-468.6万美元，上年同期为13.89亿美元[45] - 筹资活动现金流入小计为29.998亿美元，上年同期为32.19亿美元；筹资活动现金流出小计为2.133亿美元，上年同期为2.085亿美元；筹资活动产生的现金流量净额为27.86亿美元，上年同期为30.11亿美元[45] - 现金及现金等价物净增加额为26.29亿美元，上年同期为32.94亿美元；期初现金及现金等价物余额为23.04亿美元，上年同期为26.27亿美元；期末现金及现金等价物余额为49.33亿美元，上年同期为59.22亿美元[45] - 2024年第一季度投资活动现金流出小计20.96亿元，2023年为46.97亿元；投资活动产生的现金流量净额4.09亿元，2023年为 - 10.30亿元[68] - 2024年第一季度筹资活动现金流入小计19.59亿元，2023年为24.64亿元；筹资活动产生的现金流量净额18.38亿元，2023年为23.41亿元[68] - 2024年第一季度现金及现金等价物净增加额22.78亿元，2023年为13.61亿元；期末现金及现金等价物余额28.37亿元，2023年为25.78亿元[68] - 2024年第一季度经营活动现金流入小计2.90亿元，2023年为3.25亿元；经营活动产生的现金流量净额0.30亿元，2023年为0.50亿元[81] - 2024年第一季度投资活动现金流入小计25.05亿元，2023年为36.67亿元；投资活动现金流出小计20.96亿元，2023年为46.96亿元[81] - 2024年第一季度取得借款收到的现金1.77亿元，2023年为14.64亿元；发行债券收到的现金17.82亿元，2023年为10.00亿元[68] 资产负债指标变化 - 2024年3月31日，公司应付职工薪酬为21,206,369.67元，较上期31,331,192.44元有所减少；应交税费为1,382,156,398.18元，较上期1,296,892,922.20元有所增加[38] - 2024年3月31日，公司流动负债合计11,527,689,835.16元，较上期11,116,895,819.26元有所增加；非流动负债合计14,280,488,277.27元，较上期11,685,998,118.03元有所增加[38] - 2024年3月31日，公司负债合计25,808,178,112.43元，较上期22,802,893,937.29元有所增加；所有者权益（或股东权益）合计18,558,789,300.51元，较上期16,978,084,204.11元有所增加[38][40] - 本报告期末总资产为443.67亿美元，上年度末为397.81亿美元，变动幅度为11.53%[51] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益为142.99亿美元，上年度末为141.13亿美元，变动幅度为1.32%[51] - 本报告期末货币资金为28.37亿美元，上年度末为5.587亿美元[47] - 本报告期末应收账款为8629万美元，上年度末为7137万美元[47] - 本报告期末其他应收款为85.68亿美元，上年度末为94.65亿美元[47] - 本报告期末存货为9.806亿美元，上年度末为9.804亿美元[47] - 2024年一季度货币资金4,933,052,790.58元，较之前的2,303,889,490.50元有所增加[58] - 2024年一季度存货21,987,301,641.88元，较之前的19,232,479,398.65元有所增加[58] - 2024年一季度流动资产合计27,906,286,928.03元，非流动资产合计16,460,680,484.91元，资产总计44,366,967,412.94元[59] - 2024年一季度短期借款3,685,032,680.90元，应付账款1,114,577,600.18元，合同负债2,218,173,522.42元[59] - 2024年第一季度非流动资产合计126.95亿元，2023年为126.79亿元；资产总计252.34亿元，2023年为238.12亿元[76] - 2024年第一季度流动负债合计46.27亿元，2023年为51.05亿元；非流动负债合计87.26亿元，2023年为68.34亿元[76] - 2024年第一季度负债合计133.53亿元，2023年为119.39亿元；所有者权益合计118.80亿元，2023年为118.73亿元[76][77] 非经常性损益情况 - 非经常性损益合计1,265,605.78元，其中计入当期损益的政府补助2,766,832.82元，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益 -830,121.54元等[26] 股东持股情况 - 上海金桥（集团）有限公司持有普通股554,081,457股，上海国际集团资产管理有限公司持有19,886,570股，陈国铭持有11,879,185股[30] - 报告期末普通股股东总数为72,194人，上海金桥（集团）有限公司持股554,081,457股，持股比例49.37% [53] 项目业务数据 - 碧云澧悦项目第一批次449套房屋截至2024年3月末去化率87.08％，累计收款22.41亿元待结转[56] 合并方净利润情况 - 本期和上期被合并方实现的净利润均为0元[43]

项目进展 - 2024年1 - 3月无新增土地储备[2] - 2月25号地块通用厂房改扩建项目开工，面积37911.11㎡[2] - 3月虹口区住宅项目桩基工程开工，权益比例80％[2] - 2024年1 - 3月无房地产项目竣工[2] 业绩数据 - 2024年1 - 3月主营业务收入908106601.12元，同比减78.76% [3] - 2024年1 - 3月销售收入360024792.48元，同比减90.68% [3] - 2024年1 - 3月租赁收入494455523.83元，同比增32.20% [3] - 2024年1 - 3月酒店公寓收入46311558.04元，同比增22.03% [3] - 2024年1 - 3月物业管理服务收入7314726.77元，同比增147.64% [3] 销售情况 - 碧云尊邸第二批173套房源售罄，待结转约1.2亿元[4] - 碧云澧悦第一批449套去化率87.08％，待结转22.41亿元[4] - 碧云澧悦第二批394套4月取得预售许可证[4]

证券代码：600639、900911 证券简称：浦东金桥、金桥 B 股 公告编号：临 2024-014 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 关于参加 2024 年上海辖区上市公司年报集体业绩说明会的公告 特别提示 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 为进一步加强与广大投资者的沟通交流，上海金桥出口加工区开发股份有限 公司（以下简称"公司"）将参加"2024 年上海辖区上市公司年报集体业绩说明 会"活动，现将有关事项公告如下： 上海金桥出口加工区开发股份有限公司董事会 二〇二四年四月二十六日 本次年报集体业绩说明会活动将采取网络的方式举行，投资者可以登录"上 证路演中心"网站（https://roadshow.sseinfo.com）或关注微信公众号上证路演中 心参与活动，活动时间为 2024 年 5 月 10 日（周五）15:00 至 16:00。 届时，公司的总经理杜少雄先生、独立董事李轶梵先生、财务总监李建芳先 生、董事会秘书严少云先生将通过网络在线交流形式与投资者就公司治理、发展 战略、经营状况、融资计划和可 ...

报告公司投资评级 公司维持"买入"评级。[1] 报告的核心观点 1. 营收利润同比高增长，得益于碧云尊邸项目集中结转。[1] 2. 可售房产资源充足,租赁收入稳中有升,区位优势以及产业聚集效应显著。[1] 3. 公司坚持租售并举的经营模式,Office Park金科园竣工并投入运营,T25改扩建项目实现开工。[1] 4. 公司本部、盛盎基金、盛讯投资三位一体的投资布局基本完成,完成首个直投项目中科新松出资,浦东智能制造基金一期完成投资约2.4亿元。[1] 财务数据总结 1. 2023年实现营收65.85亿元,同比增长30.31%;实现归母净利润18.19亿元,同比增长14.85%。[1] 2. 毛利率和净利率分别为68.1%和27.3%,分别下降0.4和3.4个百分点。[1] 3. 预计2024-2026年归母净利润分别为14.84、16.74和19.01亿元,对应EPS为1.32、1.49和1.69元。[1] 4. 公司融资渠道畅通,2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票,平均融资成本3.0%。[2] 业务发展情况 1. 公司在建可售住宅项目充足,2023年初成功竞得虹口北外滩宅地项目的实施主体,年末竞得祝桥住宅地块。[2] 2. 碧云商业综合体规划已于2024年2月正式获批,总建面约36万方,力争年内实现开工。[2]

上海金桥出口加工区开发股份有限公 2023 年度 财务报表及审计报告 您可使用手机"扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（http://ac.mof.gov.cn）"进行查 "您可使用手机"扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（http://ac.mof.gov.cn）"进行了 | 日 录 | | | | | --- | --- | --- | --- | | 内容 | | 页码 | | | 审计报告 | | | 1 - 7 | | 合并及公司资产负债表 | | 8 - 9 | | | 合并及公司利润表 | | 10 | | | 合并及公司现金流量表 | | 11 | | | 合并所有者权益变动表 | 12 | | | | 公司所有者权益变动表 | 13 | | | | 财务报表附注 | 14-165 | | | ZHONGHUA 审计 报 告 众会字(2024)第 02762 号 上海金桥出口加工区开发股份有限公司全体股东: 一、审计意见 我们审计了上海金桥出口加工区开发股份有限公司(以下简称"金桥股份公司")财务报表, 包括 2023 年 12 月 31日的合并及公司资产负债表,2023年度的 ...

上海金桥出口加工区开发股份有限公司 | 出席董事会会议情况 | | | | | 出席股东大会 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 应出席次 | 实际出席 | 委托出席 | 缺席次数 | 投票表决情况 | 应出席次 | 实际出席 | | 数 | 次数 | 次数 | | | 数 | 次数 | | 9 | 9 | 0 | 0 | 对全部议案均投 | 2 | 1 | | | | | | 同意票 | | | 2023 年度独立董事述职报告 （雷良海） 作为公司第十届董事会独立董事，我严格按照《公司法》《证券法》《上市公 司独立董事管理办法》《上市公司治理准则》等法律法规以及公司章程、公司独 立董事工作细则，本着维护公司整体利益和全体股东合法权益的原则，忠实、勤 勉地履行职责，独立、客观地发表意见，审慎、理性地行使表决权，积极推动公 司健康、持续发展。 现将我 2023 年度主要工作情况报告如下： 一、独立董事的基本情况 本人雷良海，现任上海理工大学管理学院教授、博士生导师，担任本公司第 九、十届董事会独立董事、上海移为通信技术股份有限公司独立董事。 作为公 ...

业绩数据 - 2023年10 - 12月主营业务收入1177754931.76元，同比减24.93%[3] - 2023年10 - 12月销售收入662693034.77元，同比减39.20%[3] - 2023年10 - 12月租赁收入457920478.44元，同比增3.52%[3] - 2023年10 - 12月酒店公寓收入49575256.71元，同比增41.97%[3] - 2023年10 - 12月物业管理服务收入7566161.84元，同比增397.21%[3] 项目进展 - 2023年10 - 12月新增土地储备48988.6㎡，对上海耘桥置业权益比例42%[2] - 2023年11月25号地块通用厂房改扩建项目桩基开工[2] - 2023年11月虹口区嘉兴路街道住宅项目开工，建面46210.39㎡，权益比例80％[3] - 2023年10 - 12月无房地产项目竣工[3] 销售情况 - 碧云尊邸第二批173套房源2023年末售罄，待结转约1.2亿元[4] - 碧云澧悦首批449套房屋2023年末去化率81.29％，待结转13.66亿元[4]

上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2023 年度独立董事述职报告 （陶武平） 作为公司第十届董事会独立董事，我严格按照《公司法》《证券法》《上市公 司独立董事管理办法》《上市公司治理准则》等法律法规以及公司章程、公司独 立董事工作细则，本着维护公司整体利益和全体股东合法权益的原则，忠实、勤 勉地履行职责，独立、客观地发表意见，审慎、理性地行使表决权，积极推动公 司健康、持续发展。 （二）出席董事会专门委员会、独立董事专门会议情况 1、出席董事会战略委员会会议情况 现将我 2023 年度主要工作情况报告如下： 一、独立董事的基本情况 本人陶武平，现任北京观韬中茂（上海）律师事务所主任、高级律师，担任 本公司第九、十届董事会独立董事。 作为公司独立董事，任职均符合《上市公司独立董事管理办法》等法规规定 的独立性要求，不存在影响独立性的情况。 二、独立董事年度履职概况 （一）出席董事会会议及股东大会情况 2023 年，公司召开董事会会议 9 次、股东大会会议 2 次。本着勤勉尽责的 态度，我认真审阅会议议案及相关材料，主动参与各项议题的讨论并提出合理建 议，为董事会的科学、高效决策及股东大会的规范运作，发挥积极作 ...