项目进展 - 2025年7 - 9月房地产开发无新增土地储备[1] - 2025年9月53 - 04地块通用厂房新建项目开工，面积30990.98㎡[1] - 2025年9月周浦镇08单元16 - 02地块住宅项目竣工，面积154183㎡[1] 业绩数据 - 2025年7 - 9月主营业务收入452772111.04元，同比减21.52%[2] - 2025年7 - 9月销售收入1656618.62元，同比减97.56%[2] - 2025年7 - 9月租赁收入410033781.86元，同比减7.87%，环比减0.03%[2] - 2025年7 - 9月酒店公寓收入38257599.60元，同比减28.46%[2] - 2025年7 - 9月物业管理服务收入2824110.96元，同比减72.94%[2] 项目去化 - 截至2025年9月末，碧云澧悦项目全盘去化率86.36％，累计收款44.44亿元[4] - 截至2025年9月末，碧云北外滩尊邸项目全盘去化率93.43％，累计收款29.29亿元[4]

收入和利润（同比环比） - 本报告期营业收入为4.53亿元人民币，同比下降22.00%[3] - 年初至报告期末营业收入为14.15亿元人民币，同比下降30.46%[3] - 本报告期利润总额为2.12亿元人民币，同比大幅增长154.41%[3] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润为1.63亿元人民币，同比大幅增长159.29%[3] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为3.38亿元人民币，同比下降13.36%[3] - 本报告期基本每股收益为0.1465元/股，同比大幅增长161.42%[4] - 营业总收入同比下降30.5%，从20.34亿元降至14.15亿元[17] - 净利润同比下降18.0%，从3.78亿元降至3.10亿元[18] - 归属于母公司股东的净利润同比下降13.4%，从3.91亿元降至3.38亿元[18] - 基本每股收益同比下降12.8%，从0.3480元/股降至0.3034元/股[18] - 营业收入为7.41亿元，同比下降3.1%[27] - 净利润为1.04亿元，同比增长35.1%[27] 成本和费用（同比环比） - 营业成本同比下降37.2%，从8.78亿元降至5.51亿元[17] - 税金及附加同比下降63.7%，从2.57亿元降至0.93亿元[17] - 营业成本为2.58亿元，同比下降19.1%[27] - 利息费用为2.68亿元，同比增长4.4%[27] 现金流表现 - 年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为负9.12亿元人民币[3] - 经营活动产生的现金流量净额为负91.18亿元，较上年同期的负1.23亿元大幅恶化[21] - 销售商品、提供劳务收到的现金同比增长17.0%，达到43.63亿元[21] - 支付的各项税费同比增加99.2%，从8.01亿元增至15.95亿元[21] - 投资活动现金流入同比大幅增长287.8%，达到50.93亿元，而流出增长91.9%至42.63亿元，最终投资活动现金流量净额由负转正，为8.30亿元[22] - 筹资活动现金流入同比下降20.0%至56.39亿元，而现金流出增长59.1%至62.33亿元，导致筹资活动现金流量净额转为负值-5.94亿元，去年同期为正值31.31亿元[22] - 公司期末现金及现金等价物余额为31.66亿元，较期初下降17.6%，主要因现金净减少6.77亿元[22] - 经营活动产生的现金流量净额为-3.33亿元，同比由正转负下降304.2%[29] - 支付的各项税费为3.41亿元，同比增长103.9%[29] - 投资活动产生的现金流量净额为-5420.68万元，同比改善64.4%[30] - 筹资活动产生的现金流量净额为-7.23亿元，同比由正转负下降147.4%[30] 资产和负债变化 - 报告期末总资产为500.88亿元人民币，较上年度末增长2.99%[4] - 公司总资产从2024年末的4863.4亿元人民币增长至2025年9月末的5008.8亿元人民币，增幅约3.0%[13][15] - 货币资金从2024年末的48.2亿元人民币减少至2025年9月末的38.6亿元人民币，下降约19.9%[13] - 存货从2024年末的228.2亿元人民币增加至2025年9月末的251.5亿元人民币，增幅约10.2%[13] - 投资性房地产从2024年末的122.2亿元人民币增加至2025年9月末的124.6亿元人民币，增幅约2.0%[14] - 合同负债从2024年末的39.4亿元人民币大幅增加至2025年9月末的68.2亿元人民币，增幅约73.2%[14] - 短期借款从2024年末的42.2亿元人民币增加至2025年9月末的45.5亿元人民币，增幅约7.7%[14] - 长期借款从2024年末的68.2亿元人民币增加至2025年9月末的78.4亿元人民币，增幅约15.0%[15] - 应付债券从2024年末的62.5亿元人民币减少至2025年9月末的36.4亿元人民币，下降约41.7%[15] - 母公司货币资金减少43.4%，从25.57亿元降至14.47亿元[23] - 母公司交易性金融资产减少36.5%，从16.38亿元降至10.40亿元[23] - 母公司总资产微降2.4%，从262.98亿元降至256.66亿元，其中流动资产减少7.9%[24] - 母公司长期股权投资增加1.5%，从33.31亿元增至33.81亿元[24] - 母公司短期借款增加9.5%，从34.65亿元增至37.95亿元[24] - 母公司应付债券大幅增长26.4%，从45.46亿元增至57.46亿元[25] - 期末现金及现金等价物余额为14.47亿元，同比下降30.9%[30] 所有者权益 - 报告期末归属于上市公司股东的所有者权益为144.84亿元人民币，较上年度末微降0.27%[4] - 归属于母公司所有者权益从2024年末的145.2亿元人民币微降至2025年9月末的144.8亿元人民币，降幅约0.3%[15] - 母公司未分配利润减少4.8%，从52.15亿元降至49.64亿元[25] 其他财务数据 - 其他综合收益的税后净额同比增长75.4%，从0.44亿元增至0.77亿元[18] - 投资收益为3971.84万元，同比增长27.8%[27] 管理层讨论和指引 - 营业收入下降主要因上年同期有多个项目结转而本期仅有零星尾盘和车库销售[7] 其他重要内容 - 公司回购专用证券账户持有22,624,800股，占总股本2.02%[11]

公司人事变动 - 浦东金桥近期进行工作调整 李建芳不再担任公司财务总监[1] - 行业内多家公司同期发生财务总监职位变动 包括永顺泰 共创草坪和*ST传智[2] 公司业务构成 - 公司2025年上半年营业收入主要来源于房地产租赁 占比87.58%[1] - 酒店公寓服务业务收入占比7.3% 房地产销售业务收入占比4.35%[1] - 物业管理收入和其他业务收入占比较小 分别为0.5%和0.27%[1] 公司市值信息 - 截至公告发布时 浦东金桥公司市值为124亿元[1]

公司人事变动 - 浦东金桥公司于近期进行工作调整 [1] - 李建芳先生不再担任公司财务总监（财务负责人） [1]

人事变动 - 李建芳于2025年10月14日因工作调整不再担任公司财务总监[2][3] 会议情况 - 2025年10月14日召开第十届董事会第二十三次会议审议解聘财务总监议案[6] - 本次会议应出席董事8人，实际出席8人[6] - 董事会采用特别决议方式审议通过议案，表决结果为同意8票、反对0票、弃权0票[7] 程序合规 - 董事会审计、提名委员会初审均同意解聘并建议董事会解聘[6] - 财务总监解聘程序符合法律法规及公司章程规定[7]

股价表现与交易数据 - 9月24日盘中上涨2.12%至11.09元/股 成交额5950万元 换手率0.64% 总市值124.48亿元 [1] - 主力资金净流出354.55万元 特大单买入108.8万元(占比1.83%) 大单买入1057.98万元(占比17.78%)卖出1521.33万元(占比25.57%) [1] - 年内股价涨2.82% 近5日/20日/60日分别涨2.50%/4.03%/7.71% [1] 公司基本情况 - 主营业务为金桥产业园区及碧云国际社区开发运营管理 收入构成:房地产租赁87.58% 酒店公寓7.30% 房地产销售4.35% 物业管理0.50% [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-产业地产 概念板块包括上海国资/园区开发/券商相关/国资改革等 [2] - 股东户数6.37万户 较上期减少0.99% [2] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入9.61亿元 同比减少33.84% 归母净利润1.75亿元 同比减少46.51% [2] - A股上市后累计派现53.93亿元 近三年累计派现15.56亿元 [3] 机构持仓情况 - 香港中央结算有限公司新进第五大流通股东 持股500.60万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A增持15.31万股至434.10万股 位列第九大流通股东 [3]

换届情况 - 公司第十届董事会、监事会任期2025年9月15日届满[2] - 董事会适当延期换届，高级管理人员任期相应顺延[2] - 公司筹备配套管理制度修订及监事会改革，监事会任期顺延[2] 独立董事 - 上市公司独立董事占比不得低于三分之一，连任不超六年[3] - 三名独立董事任期届满且连任满六年，换届前继续履职[3] - 公司将推进换届选举并及时披露信息[3]

财务表现 - 2025年中报营业总收入9.61亿元，同比下降33.84% [1] - 归母净利润1.75亿元，同比下降46.51% [1] - 第二季度营业总收入4.51亿元，同比下降17.03%，归母净利润7234.43万元，同比下降27.37% [1] - 毛利率57.73%，同比下降4.0个百分点，净利率16.34%，同比下降25.27% [1] - 每股收益0.16元，同比下降46.27% [1] 成本费用结构 - 三费（财务费用、销售费用和管理费用）总计2.62亿元，占营收比27.21%，同比增幅39.64% [1] - 每股经营性现金流-0.92元，同比下降132.91% [1] 资产负债状况 - 货币资金50.78亿元，同比增长17.83% [1] - 有息负债217.1亿元，同比增长11.08% [1] - 每股净资产12.62元，同比增长3.37% [1] - 应收账款2.14亿元，同比微降0.61% [1] 历史业绩与投资回报 - 2024年ROIC为3.95%，近10年中位数ROIC为6.97% [3] - 2024年净利率35.89%，显示产品或服务附加值极高 [3] - 证券研究员普遍预期2025年业绩10.5亿元，每股收益0.94元 [3] 财务健康度 - 现金资产状况非常健康 [3] - 货币资金/流动负债比为35.53% [3] - 有息资产负债率达42.19% [3] - 近3年经营性现金流均值/流动负债为-19.61% [3] - 存货/营收比达912.79% [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 当前股价11.09元 对应2025-2027年PE为11.8倍、11.3倍和9.2倍 [1][5] 核心观点 - 公司2025年上半年业绩承压主要因结转规模下降 但可售及可结转资源充足 区位优势和产业聚集效应显著 [5] - 下半年有望通过周浦碧云澧悦项目结转增厚业绩 该项目已去化85%且累计收款42.8亿元 [6] - 公司推动重点项目去化 项目储备充足 业绩有望持续改善 [5] 财务表现 - 2025年上半年营收9.61亿元 同比下降33.8% 归母净利润1.75亿元 同比下降46.5% [6] - 经营性净现金流-10.35亿元 主要因支付碧云综合体项目补地价款及缴纳税金增加 [6] - 销售毛利率47.7% 同比下降2.4个百分点 净利率16.3% 同比下降5.5个百分点 [6] - 预计2025年全年营收69.23亿元 同比增长154.1% 归母净利润10.50亿元 同比增长4.8% [9] 项目运营 - 在售项目浦东碧云澧悦和碧云北外滩去化率分别达84.6%和86.9% 累计收款42.8亿元和25.2亿元 [7] - 持有经营性物业325万平方米 总体平均出租率76% [7] - 租赁、酒店及物管收入9.55亿元 销售结转收入仅0.05亿元 [7] - 碧云综合体城市更新项目预计下半年开工 [7] 业务发展 - 2025年上半年落地项目90个 重点引进思格新能源等硬科技产业项目 累计签约面积7.3万平方米 [8] - 公开市场成功发行12亿元中期票据 票面利率2.19% 融资成本优势明显 [8] 估值指标 - 当前总市值124.48亿元 流通市值94.29亿元 [1] - 2025-2027年预测EPS分别为0.94元、0.98元和1.20元 [5][9] - PB估值0.8-0.9倍 处于历史较低水平 [9]

核心观点 - 公司2025年第二季度主营业务收入同比下滑17.46% 主要受销售收入、租赁收入、酒店公寓及物业管理服务收入减少影响 [15] - 碧云澧悦项目全盘去化率84.58% 累计收款42.81亿元 碧云北外滩尊邸项目去化率86.86% 收款25.19亿元 [16] - 董事会全票通过2025年半年度报告及经营业绩责任书等议案 未提出利润分配预案 [7][8][9][10] 财务表现 - 主营业务收入4.48亿元（同比减少17.46%） 其中销售收入50.46万元（同比减少97.81%） 租赁收入4.10亿元（同比减少10.70%） 酒店公寓收入3573.58万元（同比减少28.79%） 物业管理服务收入185.23万元（同比减少82.38%） [15] - 租赁收入环比下降5.00% 但新增项目金桥新通信产业园Ⅱ期及金桥智造金豫园入市后总体出租率保持平稳 [15] - 物业管理及酒店收入大幅下滑主因上海新金桥广场实业有限公司股权转让后不再并表 [15] 项目开发进展 - 房地产开发业务二季度无新增土地储备 无新开工或竣工项目 [14] - 碧云澧悦项目两批次共843套房屋预售 首批449套于2023年11月开盘 第二批394套于2025年5月开盘 [16] - 碧云北外滩尊邸项目由控股80%的子公司开发 2024年12月开盘预售 [16] 公司治理 - 第十届董事会第二十二次会议于2025年8月27日以通讯表决方式召开 全体8名董事出席 [5][6] - 审议通过2024年度经理层绩效考核议案（6票同意）及2025年度经营业绩责任书（7票同意） 关联董事均回避表决 [7][8] - 半年度报告未经审计 且未提出利润分配预案 [2][3]