报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

11月5日，浦东金桥盘中下跌3.14%，截至10:49，报11.10元/股，成交5076.90万元，换手率0.53%，总市 值124.59亿元。 分红方面，浦东金桥A股上市后累计派现53.93亿元。近三年，累计派现15.56亿元。 机构持仓方面，截止2025年9月30日，浦东金桥十大流通股东中，香港中央结算有限公司位居第四大流 通股东，持股592.90万股，为新进股东。南方中证房地产ETF发起联接A（004642）位居第十大流通股 东，持股425.84万股，相比上期减少8.26万股。 责任编辑：小浪快报 资料显示，上海金桥出口加工区开发股份有限公司位于中国(上海)自由贸易试验区新金桥路27号18号楼 3楼，成立日期1993年10月7日，上市日期1993年3月26日，公司主营业务涉及主要从事上海金桥产业园 区及碧云国际社区的开发、运营和管理,包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设,并提 供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务收入构成为：房地产租赁87.58%，酒店公寓收入 7.30%，房地产销售4.35%，物业管理0.50%，其他(补充)0.27%。 浦东金桥所属申万行业为：房地产-房地产开发- ...

证券代码：600639、900911 证券简称：浦东金桥、金桥 B 股 公告编号：临 2025-022 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2025 年第三季度主要经营数据公告 二、2025 年 7–9 月，公司房地产项目的开工、竣工情况： 2025 年 9 月，公司的 53-04 地块通用厂房新建项目开工，总建筑面积合计 30990.98 ㎡。 2025 年 9 月，公司实质上的全资子公司上海耘周置业有限公司的周浦镇 08 单元 16-02 地块住宅项目取得《建筑工程综合竣工验收合格通知书》，总建筑面 积合计 154183 ㎡。本项目入市推广名称为碧云澧悦项目。 三、2025 年 7–9 月，公司主营业务收入合计 452,772,111.04 元（同比减少 21.52%），其中销售收入 1,656,618.62 元（同比减少 97.56%），租赁收入 410,033,781.86 元（同比减少 7.87%），酒店公寓收入 38,257,599.60 元（同比减少 28.46%），物业管理服务收入 2,824,110.96 元（同比减少 72.94%）。销售收入同比 减少，主要因为上年同期与本期所结转项目的差 ...

上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2025 年第三季度报告 证券代码：600639、900911 证券简称：浦东金桥、金桥 B 股 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2025 年第三季度报告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者 重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王颖、主管会计工作负责人王颖及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿保证季度 报告中财务信息的真实、准确、完整。 单位：元 币种：人民币 | | | 本报告期比 | | 年初至报告期 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 项目 | 本报告期 | 上年同期增 | 年初至报告期末 | 末比上年同期 | | | | 减变动幅度 | | 增减变动幅度 | | | | (%) | | (%) | | 营业收入 | 453,269,076.37 | -22.00 | 1,414,509,569. ...

公司人事变动 - 浦东金桥近期进行工作调整 李建芳不再担任公司财务总监[1] - 行业内多家公司同期发生财务总监职位变动 包括永顺泰 共创草坪和*ST传智[2] 公司业务构成 - 公司2025年上半年营业收入主要来源于房地产租赁 占比87.58%[1] - 酒店公寓服务业务收入占比7.3% 房地产销售业务收入占比4.35%[1] - 物业管理收入和其他业务收入占比较小 分别为0.5%和0.27%[1] 公司市值信息 - 截至公告发布时 浦东金桥公司市值为124亿元[1]

公司人事变动 - 浦东金桥公司于近期进行工作调整 [1] - 李建芳先生不再担任公司财务总监（财务负责人） [1]

证券代码：600639、900911 证券简称：浦东金桥、金桥 B 股 公告编号：2025-021 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 关于公司高级管理人员离任的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称"公司"）于近期进行工 作调整，李建芳先生不再担任公司财务总监（财务负责人）。 一、高级管理人员离任情况 | 姓 | | | | | | 是否继续在 上市公司及 | | 是否存在 未履行完 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 离任职务 | 离任时间 | | | 离任原因 | | 具体职务 | | | 名 | | | | | | 其控股子公 | | 毕的公开 | | | | | | | | 司任职 | | 承诺 | | 李 | 财务总监 | 2025 | 年 | 10 | 工作调整 | 另行安排 | 不适用 | 不适用 | | 建 | （财务负 | 月 14 日 | | ...

股价表现与交易数据 - 9月24日盘中上涨2.12%至11.09元/股 成交额5950万元 换手率0.64% 总市值124.48亿元 [1] - 主力资金净流出354.55万元 特大单买入108.8万元(占比1.83%) 大单买入1057.98万元(占比17.78%)卖出1521.33万元(占比25.57%) [1] - 年内股价涨2.82% 近5日/20日/60日分别涨2.50%/4.03%/7.71% [1] 公司基本情况 - 主营业务为金桥产业园区及碧云国际社区开发运营管理 收入构成:房地产租赁87.58% 酒店公寓7.30% 房地产销售4.35% 物业管理0.50% [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-产业地产 概念板块包括上海国资/园区开发/券商相关/国资改革等 [2] - 股东户数6.37万户 较上期减少0.99% [2] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入9.61亿元 同比减少33.84% 归母净利润1.75亿元 同比减少46.51% [2] - A股上市后累计派现53.93亿元 近三年累计派现15.56亿元 [3] 机构持仓情况 - 香港中央结算有限公司新进第五大流通股东 持股500.60万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A增持15.31万股至434.10万股 位列第九大流通股东 [3]

换届情况 - 公司第十届董事会、监事会任期2025年9月15日届满[2] - 董事会适当延期换届，高级管理人员任期相应顺延[2] - 公司筹备配套管理制度修订及监事会改革，监事会任期顺延[2] 独立董事 - 上市公司独立董事占比不得低于三分之一，连任不超六年[3] - 三名独立董事任期届满且连任满六年，换届前继续履职[3] - 公司将推进换届选举并及时披露信息[3]

财务表现 - 2025年中报营业总收入9.61亿元，同比下降33.84% [1] - 归母净利润1.75亿元，同比下降46.51% [1] - 第二季度营业总收入4.51亿元，同比下降17.03%，归母净利润7234.43万元，同比下降27.37% [1] - 毛利率57.73%，同比下降4.0个百分点，净利率16.34%，同比下降25.27% [1] - 每股收益0.16元，同比下降46.27% [1] 成本费用结构 - 三费（财务费用、销售费用和管理费用）总计2.62亿元，占营收比27.21%，同比增幅39.64% [1] - 每股经营性现金流-0.92元，同比下降132.91% [1] 资产负债状况 - 货币资金50.78亿元，同比增长17.83% [1] - 有息负债217.1亿元，同比增长11.08% [1] - 每股净资产12.62元，同比增长3.37% [1] - 应收账款2.14亿元，同比微降0.61% [1] 历史业绩与投资回报 - 2024年ROIC为3.95%，近10年中位数ROIC为6.97% [3] - 2024年净利率35.89%，显示产品或服务附加值极高 [3] - 证券研究员普遍预期2025年业绩10.5亿元，每股收益0.94元 [3] 财务健康度 - 现金资产状况非常健康 [3] - 货币资金/流动负债比为35.53% [3] - 有息资产负债率达42.19% [3] - 近3年经营性现金流均值/流动负债为-19.61% [3] - 存货/营收比达912.79% [3]