业绩说明会信息 - 2024年6月20日15:00 - 16:00举行2023年度业绩说明会[2][5][6] - 地点为上海证券交易所上证路演中心[2][5] - 方式为上证路演中心网络互动[2][5][6] 提问预征集 - 2024年6月13日至19日16:00前可预征集提问[2][6] - 途径为上证路演中心网站或公司邮箱zhqydm@cecl.com.cn[2][6] 参会及联系信息 - 参加人员有董事总经理等[5] - 联系部门为董事会办公室，联系人李娉婷[7] - 电话021 - 20772222，邮箱zhqydm@cecl.com.cn[7] 查看方式及公告时间 - 会后可通过上证路演中心查看情况及内容[8] - 公告于2024年6月14日发布[10]

人员变动 - 职工监事唐喆因退休辞职，辞职后不在公司任职[2] - 2024年5月24日公司选举戴正芳为监事会职工监事[2] 人员信息 - 唐喆持有公司股票36,000股[2] - 戴正芳生于1973年2月，现任投资管理部总经理[5] - 戴正芳未持有公司股份，无关联关系及不得担任监事情形[5]

业绩影响 - 征收预计对归属于母公司净利润影响10,453.70万元[11] 征收协议 - 公司控股90%的金樱览胜与黄浦住房管理局签征收补偿协议[2] - 补偿款157,369,656元，动迁等费用同额[2][7] - 金樱览胜30日内搬离，90日内获补偿款[9][10] 征收房屋 - 房屋位于上海南苏州路255号，面积2242平方米[4] - 产权清晰，无抵押质押等限制转让情况[6]

发行股票相关 - 发行对象不超过35名特定投资者[7][101] - 发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于每股净资产值[8][106] - 发行数量不超过1,828,840,575股，不超过发行前公司总股本的30%[9][108][119] - 募集资金总额预计不超过450,000.00万元[9][113][114] - 发行已获公司董事会、监事会、股东大会审议通过，获有权国有资产监督管理机构批准，尚需上交所审核通过和中国证监会同意注册[7][122][123][124][179] - 发行对象新增股份6个月内不得转让[10][109] 募投项目 - 中企誉品·银湖湾项目总投资1,083,000.00万元，拟投入募集资金250,000.00万元，预计销售额138.1031亿元，净利润16.3813亿元[11][131][132] - 中企云萃森林项目总投资1,141,200.00万元，拟投入募集资金65,000.00万元，预计销售额（含税）131.9057亿元，净利润24.3383亿元[11][139][140] - 补充流动资金项目拟投入募集资金135,000.00万元[11] 公司股权结构 - 截至2023年12月31日，公司总股本为609,613.53万股，前十大股东持股合计508,890.17万股，占比83.47%，上海地产（集团）有限公司持股394,260.79万股，占比64.67%[23][24] - 上海市国资委持有地产集团100.00%股权，是公司实际控制人[26] 行业数据 - 2019 - 2023年全国房地产开发投资有增有降，2023年为110.91亿元，下降13.40%[32][34] - 2019 - 2021年商品房销售面积和销售额稳步增长，2022 - 2023年下降[33] - 2023年全国300城住宅用地推出和成交面积下降，一线城市成交楼面均价上涨8.0%[36] 公司运营 - 公司2023年上半年新取得莘庄16A - 07A住宅地块，现有中企云萃森林等住宅项目在建[48] - 公司房地产开发与经营业务占营业收入比重超90%[61] - 公司新项目拓展涉及多部门协作，采购、建设施工、营销管理有相应负责部门和模式[63][66][69][72][73] 财务数据 - 截至2023年12月31日，固定资产账面原值99,106.14万元，账面价值71,379.71万元；无形资产账面原值11,672.78万元，账面价值6,797.21万元[75] - 截至2023年末，交易性金融资产余额4,468.23万元，占归属于母公司股东净资产比例为0.30%[85] - 2021年末、2022年末及2023年末，公司的资产负债率分别为68.59%、71.98%和71.47%[100] - 2021 - 2023年度，公司经营活动产生现金流量净额分别为28.70亿元、 - 14.56亿元和 - 1.06亿元[175] - 最近三年末公司存货账面价值分别为1,677,889.68万元、2,246,711.53万元和2,697,592.76万元，分别占当期总资产的30.97%、38.27%和44.78%[176]

公司基本信息 - 公司注册资本为609,613.53万元[21] - 中信建投担任本次向特定对象发行股票的保荐人，指定陶李、贺星强为保荐代表人[13][108] - 本次证券发行项目协办人为褚晗晖[17] - 项目组其他成员包括赵润璋、陈虎、丁奕博[18] 股权结构 - 截至2023年末，前十大股东合计持股508,890.17万股，占比83.47%[24] - 按发行数量上限计算，发行完成后公司总股本为7,924,975,827股，控股股东持股占比49.75%[66] 财务数据 - 2023 - 2021年营业总收入分别为1,318,744.83万元、260,134.95万元、959,689.86万元[28] - 2023 - 2021年经营活动现金流量净额分别为 - 10,642.29万元、 - 145,624.12万元、287,019.58万元[29] - 2023 - 2021年资产负债率（合并）分别为71.47%、71.98%、68.59%[30] - 2023 - 2021年应收账款周转率分别为50.80次、10.35次、67.89次[30] - 2023 - 2021年现金分红金额分别为16,929.18万元、1,209.23万元、48,274.89万元，最近三年累计现金分红66,413.30万元，占最近三年年均净利润比例144.01%[26][27] - 截至2023年末，公司流动比率、速动比率和剔除预收款后的资产负债率分别为1.75、0.75和65.77%[80] - 截至2023年末，公司一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券金额分别为84.10亿元、101.91亿元和54.61亿元[80] - 最近三年，公司存货账面价值分别为167.79亿元、224.67亿元和269.76亿元，分别占当期总资产的30.97%、38.27%和44.78%[81] - 截至2023年末，发行人流动资产总额为471.08亿元，占资产总额的比例为78.21%，其中存货为269.76亿元，占资产总额的比例达44.78%[83] - 2021 - 2023年度，公司经营活动产生的现金流量净额分别为28.70亿元、 - 14.56亿元和 - 1.06亿元[84] - 最近一期末财务性投资金额为5,552.10万元，占归属于母公司股东净资产比例为0.37%[69] 发行情况 - 本次发行股票种类为人民币普通股（A股），每股面值1元[56] - 发行采取向特定对象发行，对象不超过35名特定投资者[57][58] - 发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于每股净资产值[60] - 发行对象认购的新增股份自发行结束之日起6个月内不得转让[61] - 拟发行股份数量不超过发行前总股本的30%，即不超过1,828,840,575股[63][70] - 拟募集资金总额不超过450,000.00万元，用于两个住宅项目及补充流动资金，补充流动资金金额为135,000.00万元，未超过总额30%[65] - 本次发行定价基准日为发行期首日[60] - 募集资金扣除发行费用后用于“保交楼、保民生”相关房地产项目及补充流动资金[61] - 本次发行尚需上交所审核并经中国证监会注册后方可实施[54] 项目进程 - 项目立项于2023年8月11日获保荐及并购重组立项委员会审批同意[36] - 2023年8月14 - 16日投行委质控部对项目进行现场核查，8月18日出具项目质量控制报告，8月23日项目组提出底稿验收申请[37] - 2023年8月24日内核部发出内核会议通知，8月29日内核委员会召开会议审议项目，7名内核委员参与表决并通过[39] - 2023年6月2日公司第十届董事会第十三次会议审议通过本次发行相关议案[52] - 2023年6月27日上海市国资委原则同意公司发行方案[52] - 2023年6月28日公司2022年度股东大会年会审议通过本次发行相关议案[52] - 2024年4月16日公司第十届董事会第十七次会议审议通过延长发行决议有效期及授权有效期的议案[52] 行业与市场 - 2022年以来全球经济“滞胀”风险上升，中国房地产市场持续降温[73] - 中央和各地政府出台政策支持住房需求释放，改善房企融资环境[73] - 国家加强对房地产行业宏观调控[75] - 房地产行业受税收政策影响较大[76] - 2022年房地产业增加值占GDP的比例为6.1%[105] - 2022年末以来国家出台一系列政策对房地产行业进行宏观调控[105] - 2023年9月2日起上海执行“认房不用认贷”政策，房地产市场活跃度明显提高[106] - 我国房地产行业呈现区域分化趋势，一二线城市人口聚集效应放大[106] 风险提示 - 房地产开发存在多种风险，如土地和建材价格波动等[87][88] - 公司房地产业务收入地域集中度较高[90] - 本次募集资金到位后，短期内公司净利润可能摊薄即期回报[98] - 本次发行审核和注册存在不确定性[101] - 本次发行存在不能足额募集资金的风险[102] - 募投项目实施进度和经济效益存在不确定性[103][104] 未来展望 - 公司房地产开发项目主要集中在上海，区域开发优势显著[106] - 公司有望受益于行业区域分化趋势与近期宏观调控政策，未来发展前景较好[106][107]

财务数据 - 公司注册资本为609,613.53万元人民币[12] - 2023年末资产合计6,023,499.37万元，2022年末为5,871,059.13万元，2021年末为5,418,462.06万元[13] - 2023年末负债合计4,305,019.41万元，2022年末为4,226,097.61万元，2021年末为3,716,556.78万元[13] - 2023年末所有者权益1,718,479.96万元，2022年末为1,644,961.52万元，2021年末为1,701,905.28万元[13] - 2023年度营业总收入1,318,744.83万元，2022年度为260,134.95万元，2021年度为959,689.86万元[15] - 2023年度净利润45,493.98万元，2022年度为14,713.75万元，2021年度为118,191.85万元[15] - 2023年度经营活动产生的现金流量净额为 -10,642.29万元，2022年度为 -145,624.12万元，2021年度为287,019.58万元[17] - 2023年末流动比率为1.75倍，2022年末为1.81倍，2021年末为1.94倍[18] - 2023年末资产负债率（合并）为71.47%，2022年末为71.98%，2021年末为68.59%[18] - 截至2023年末，公司流动比率、速动比率和剔除预收款后的资产负债率分别为1.75、0.75和65.77%[29] - 截至2023年末，公司一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券金额分别为84.10亿元、101.91亿元和54.61亿元[29] - 最近三年，公司存货账面价值分别为167.79亿元、224.67亿元和269.76亿元，分别占当期总资产的30.97%、38.27%和44.78%[30] - 截至2023年末，公司流动资产总额为471.08亿元，占资产总额的比例为78.21%，其中存货为269.76亿元，占资产总额的比例达44.78%[32] - 2021年度、2022年度及2023年度，公司经营活动产生的现金流量净额分别为28.70亿元、 - 14.56亿元和 - 1.06亿元[33] 业务情况 - 公司主营业务中房地产开发与经营合计占营业收入比重在90%以上[11] - 公司房地产业务主要集中在长三角等地区，区域集中度较高[39] 风险提示 - 公司所处房地产行业受信贷、土地、税收、融资、环保政策变化影响[24][25][26][27][28] - 公司面临偿债、项目去化及存货减值、资产流动性、经营活动现金流波动、融资压力较大等财务风险[29][30][32][33][34] - 公司面临房地产项目开发、成本波动、工程质量与信誉、业务区域集中、市场竞争、项目交付延期等经营风险[35][37][38][39][40][42] 股票发行 - 本次向特定对象发行股票募集资金将用于上海部分项目开发[35] - 本次向特定对象发行股票数量不超过1,828,840,575股，不超过发行前公司总股本的30%[57] - 本次发行股票募集资金总额预计不超过450,000.00万元，拟投入中企誉品·银湖湾250,000.00万元、中企云萃森林65,000.00万元、补充流动资金135,000.00万元[59][60] - 本次发行的股票为境内上市人民币普通股股票（A股），每股面值为1.00元[53] - 本次向特定对象发行股票的发行对象为不超过35名特定投资者，均以现金方式认购[55] - 本次向特定对象发行股票的定价基准日为发行期首日，发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于定价基准日前公司最近一期经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值[56] - 本次向特定对象发行股票完成后，发行对象认购的新增股份自发行结束之日起6个月内不得转让[61] - 本次发行前滚存的未分配利润由发行完成后的新老股东按持股比例共享[62] - 本次向特定对象发行的股票将在上海证券交易所上市交易[63] - 本次发行决议的有效期为自公司股东大会审议通过之日起十二个月[65] 保荐相关 - 中信建投证券指定陶李、贺星强担任本次向特定对象发行的保荐代表人[66] - 截至2023年11月17日，保荐人自营衍生品交易账户持有中华企业441,500股A股股票[74] - 陶李先生曾主持或参与福元医药等首次公开发行、黑牛食品等非公开发行等多个项目[67] - 贺星强先生曾主持或参与金龙鱼等首次公开发行、华银电力等非公开发行等众多项目[68] - 褚晗晖先生曾主持或参与福元医药等首次公开发行、黑牛食品等非公开发行等项目[70] - 赵润璋先生曾主持或参与福元医药等首次公开发行、三元股份等非公开发行等项目[71] - 陈虎先生曾主持或参与福元医药等首次公开发行项目[72] - 丁奕博先生曾主持或参与福元医药首次公开发行项目[72] - 中信建投证券作出多项承诺，确信发行人符合相关规定等[76] - 中信建投证券承诺遵守相关规定，接受上交所自律监管[77] - 保荐人及相关人员不存在影响公正履行保荐职责的事项[75] - 持续督导期间为本次发行股票上市当年剩余时间及以后1个完整会计年度[87] - 保荐机构查阅公司2021 - 2023年财务报表及审计报告进行核查[85] - 保荐人履行职责可要求公司通报信息、回访查阅材料、列席会议、事前审阅文件等[88] - 公司承诺配合保荐人履行职责，提供真实准确完整资料[88] - 保荐人将按要求对公司实施持续督导[88] - 中信建投证券认为中华企业本次向特定对象发行上市符合相关法律法规和规定[90] - 中信建投证券同意作为中华企业本次向特定对象发行上市的保荐人并承担相应责任[90] - 项目协办人是褚晗晖[92] - 保荐代表人是陶李和贺星强[92] - 保荐业务负责人是刘乃生[93] - 内核负责人是张耀坤[94] - 法定代表人/董事长是王常青[94] 重要时间节点 - 2023年6月2日，公司第十届董事会第十三次会议审议通过本次发行股票相关议案[79] - 2023年6月27日，上海市国资委原则同意公司向不超35名特定投资者发行不超1,828,840,575股A股股票，募集资金不超45亿元的方案[79] - 2023年6月28日，公司2022年度股东大会年会审议通过本次发行股票相关议案[79] - 2024年4月16日，公司第十届董事会第十七次会议审议通过延长发行股票相关决议有效期的议案[80] - 2022年11月28日，中国证监会发布“5项措施”允许上市房企非公开发行再融资[83]

业绩总结 - 2021 - 2023年公司营业收入分别为95.97亿元、26.01亿元、131.87亿元，净利润分别为8.05亿元、0.23亿元、5.55亿元[23] - 2024 - 2026年公司预计营业收入均为84.62亿元，净利润均为4.61亿元[25] - 报告期各期主营业务收入分别为115.54亿元、95.54亿元、25.44亿元和94.57亿元[54] - 报告期各期归母净利润分别为13.78亿元、8.05亿元、0.23亿元及7.81亿元[54] - 2023年公司营业收入增长率406.95%，房地产业收入增长率635.07%，物业管理收入增长率 - 1.90%[67] 项目进展 - 截至2023年6月30日，公司房地产拟建项目6个[4] - 中企誉品·银湖湾2023年2月开工，部分地块主体结构已封顶[7] - 中企云萃森林2022年2月开工，已完成主体结构封顶[8] - 松江区广富林07 - 10地块2023年2月开工，2025年9月起交付[86] - 浦东新区三林楔形绿地（05 - 11）地块2022年2月开工，2025年3月交付[86] 资金情况 - 本次募集资金总额不超过45亿元，用于2个房地产项目及补充流动资金[4] - 补充流动资金金额为13.5亿元，截至2023年12月31日公司可自由支配资金182.82亿元[4][13] - 未来三年公司资金缺口约88.09亿元[29] 项目收益 - 中企誉品·银湖湾销售收入（含税）138.10亿元，净利润16.38亿元，销售净利率12.93%[34] - 中企云萃森林销售收入（含税）131.91亿元，净利润24.34亿元，销售净利率20.12%[35] 存货情况 - 2023年末公司存货账面余额276.46亿元，跌价准备余额6.70亿元，计提比例2.43%[171] - 部分项目如铂珏公馆、湖畔雅苑等计提了存货跌价准备[115] 应收账款情况 - 2021 - 2023年各期末应收账款余额分别为1.69亿元、3.34亿元、2.52亿元[179] - 2023年末公司应收账款坏账准备占比3.68%[193] 资产负债率与速动比率 - 截至2023年9月末发行人合并口径资产负债率为71.35%，速动比率为0.73[200]

业绩相关 - 立信对公司2023年度财务数据审计并出具标准无保留意见审计报告[5] - 报告期为2021年1月1日至2023年12月31日[6] 募投项目 - 本次募集资金拟用于“中企誉品·银湖湾”“中企云萃森林”2个在建房地产项目和补充流动资金[8] - 公司本次发行拟募集资金不超过45亿元，31.5亿元用于2个在建普通商品房项目工程建设，13.5亿元用于补充流动资金[40] 项目情况 - 中企誉品·银湖湾规划建筑面积381,204.52平方米，规划可售住宅总套数2,193套，2023年8月取得首期预售证，截至2024年3月31日已认购去化171套，去化率57.77%[22] - 中企云萃森林规划建筑面积193,016.59平方米，可售总套数1,179套，截至2024年3月31日已认购去化930套，去化率78.88%[27] - 中企誉品·银湖湾住宅容积率1.7，建筑面积231,506.69平方米，备案均价59,794元/平方米[32] - 中企云萃森林住宅容积率2.4，建筑面积126,284.39平方米，备案均价105,000元/平方米[32] 政策相关 - 2023年8月政策规定首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，二套不低于30%[16] - 2024年1月上海政策规定，社保或个税满5年非沪籍居民可在外环外（崇明除外）限购1套房，首套商贷利率下限为LPR减10个基点，最低首付比例不低于30%[18] 公司股权与合作 - 2021年公司购买淞泽置业49%股权，2023年购买2%股权，目前持有51%股权[134] - 公司拟通过股东借款向淞泽置业投入募集资金，借款本金不超过6.5亿元，年利率5.225%，用于中企云萃森林项目建设[189][190][191] 法律纠纷与处罚 - 公司子公司因违反广告法受到行政处罚6万元[59] - 上海环江商品房预售合同纠纷涉及滨江悦府项目，金某某案一审判决被告支付违约金265,117.14元，二审调整为119,303元，再审申请被驳回[63][64][65] 未来展望 - 至2025年，五大新城常住人口总规模达360万左右，GDP总量达1.1万亿[23] - 到2025年，松江新城生态生活水岸占比达80%，建成区美丽街区覆盖率达50%，规划公园绿地500米服务半径覆盖率超90%[24] 内部控制 - 公司建立了股东大会、董事会、监事会、董事会专门委员会等组织机构[117] - 公司制定《内控规范实施工作方案》等一系列内部控制制度[119]

业绩总结 - 2021 - 2023年公司营业收入分别为95.97亿元、26.01亿元、131.87亿元，合计253.85亿元[64] - 2023年公司实现营业收入131.87亿元，归属母公司股东净利润5.55亿元，较2022年回升[130] - 2023年房地产业收入123.11亿元，占比93.62%；物业管理收入6.02亿元，占比4.58%；商业收入2.25亿元，占比1.71%；其他收入0.12亿元，占比0.09%[108] - 2023年营业收入增长率406.95%，房地产业收入增长率635.07%，物业管理收入增长率 - 1.90%[114] - 2021 - 2023年毛利率分别为48.52%、28.40%、30.23%；房地产业毛利率分别为52.10%、38.95%、32.22%；物业管理毛利率分别为4.19%、5.01%、2.42%[115] 项目情况 - 中企誉品·银湖湾规划建筑面积38.12万平方米，可售住宅2193套，截至2024年3月31日已认购去化171套，去化率57.77%[17] - 中企云萃森林规划建筑面积19.30万平方米，可售总套数1179套，截至2024年3月31日已认购去化930套，去化率78.88%[21] - 中企誉品·银湖湾预计总投资10.83亿元，已投入7.27亿元，尚需投资3.56亿元[52] - 中企云萃森林预计总投资8.30亿元，已投入6.36亿元，尚需投资1.94亿元[54] 资金相关 - 公司本次发行拟募集资金不超过45亿元，31.5亿元用于2个在建普通商品房项目工程建设，13.5亿元用于补充流动资金[33] - 截至2023年12月31日，公司货币资金余额185.02亿元，受限2.20亿元，可支配182.82亿元[62] - 公司未来三年（2024 - 2026年）资金缺口约88.09亿元[80] 未来展望 - 到2025年五大新城常住人口总规模达360万左右，GDP总量达1.1万亿[18] - 到2025年松江新城生态生活水岸占比达80%，建成区美丽街区覆盖率达50%，规划公园绿地500米服务半径覆盖率达90%以上[18] - 到2035年松江新城常住人口将达110万[18] 法律纠纷 - 发行人子公司上海洵钻房地产开发有限公司因违反广告法受到行政处罚6万元[150] - 发行人及其控股子公司未了结且金额超1000万元诉讼仲裁事项共6项[191] - 截至回复出具日，案件涉案金额合计44378.91万元，占净资产2.58%[197]

融资进展 - 2024年1月5日公司收到上交所受理发行证券申请通知[2] - 公司同步更新募集说明书等申请文件财务数据[2] - 向特定对象发行股票需上交所审核及证监会注册[3] 公告信息 - 公告发布时间为2024年5月1日[4]