观印象项目进展与收购情况 - 去年年底拿到证监会批文，公司会尽快完成重组实施工作 [1] - 本次收购观印象交易对价19亿，估值16.67亿，收购是市场定价结果，公司看好文化产业和观印象品牌及团队 [1] 观印象团队相关情况 - 观印象团队承诺服务期增加至4年，已预留300万股实施股权激励，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划 [1] - 公司会挑选管理者负责文化业务，收购后会外部引进和内部培养新导演队伍，张艺谋已引入2位新生代导演 [1][2] 观印象业务规划与协同 - 观印象演出为当地带来显著效益，但自身未成为增值主要受益方，收购后上市公司可挖掘配套地产业务机会，实现利益最大化 [2] - 公司收购观印象后会完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出，不排除进军电影、电视剧等外延拓展 [2] - 观印象认为文化产业发展会提振当地地产行业，两家合作会产生协同效应，选用演出场地时房地产团队会跟进评定 [2] 观印象项目形式与数量 - 新项目可能更多选择“又见”系列室内形式，因室内表演受季节影响较小 [2] - 每年至少推1 - 2个项目公演，后续会考虑增加投资提高股权占比，票房分成与门票收入相关，股权占比分成取决于公司整体收益 [2] 观印象其他情况 - 中国消费者注重人文文化消费，观印象满足此趋势，公司会关注海外项目 [3] - 张艺谋第一次涉足上市公司投资，未投资其他上市公司 [3] - 观印象竞争对手主要是宋城演艺等，大多数规模不大 [3] - 导演承诺新增演出数量基于现有导演配置数量，公司会引进和培养更多导演 [3] - 公司收购完成后，在不干预观印象正常业务下，会在战略规划、资源配置和风险控制上把控，委派2 - 3人 [3] 公司其他业务情况 - 2013年成立的湘芒果公司参与徐汇滨江项目，该地块位置优越，项目建成后可能自持和出售，尚未确定 [3] - 公司成立文化公司是为发展地产和文化双主业，建立投资平台进行业务拓展 [3] - 燕郊项目已有两块地开工，总建筑面积117.93万平方，周边房价1.5万/平，公司做精装修房价格会高些 [3][4] - 实际控制人涉足的三湘控股投资了炎帝生物，主营保健品、养生产品和净化器等，拥有国内直销牌照 [4] - 观印象演出项目观众大部分是团队客，未来会加大与旅行社合作，考虑搭建统一平台进行整合包装和宣传推广 [4] - 今年发债完成后资金成本会降低 [4] - 公司出售深圳三新股权是因资金需求、快速周转和经营理念不同 [4] - 中鹰黑森林去年销售情况还可以 [4] - 公司房地产业务未来发展区域以北上广深一线城市为主 [4] - 公司产品以精装修房为主，采用德系品质，装修成本根据配置不同而异 [4] - 公司管理层对未来发展前景和公司价值充满信心，副董事长、总经理、副总经理有增持行为，董事长参与定向增发 [4]

观印象业务相关 - 观印象演出项目收入包括制作费、维护费、票房分成、旅游纪念品分成四部分，预计项目增加带来稳定现金流，公司考虑提高股权比例和票房分成确保未来收益增加 [2][3] - 公司将聘用文化行业管理者，收购观印象后外部引进和内部培养新导演队伍，张艺谋已引入2位新生代导演 [3] - 观印象计划每年新增1 - 2个项目，敦煌和马六甲项目推进中，武汉项目即将开演，新的项目在寻找筹备；全体股东承诺2015 - 2018年度扣非净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元和1.63亿元 [3] - 观印象项目形式主要看地域，又见系列是室内情景剧，印象系列是山水实景剧，今后可能更多选择室内形式 [3] - 公司有意向成立机构搭建合作平台，统一对观印象项目进行包装、宣传等，加快其发展 [4] - 对观印象团队实施股权激励是既定方向，已预留300万股，业绩承诺期届满后还会实施限制性股票激励计划 [5] 房地产与旅游协同及地产项目情况 - 三湘股份房地产业务与观印象旅游行业有协同效应，三湘可提升品牌地位、挖掘旅游地产开发机会，观印象可提升人气和知名度、引入管理理念 [3] - 张江项目已结构性封顶，上半年开盘；崇明别墅项目即将开盘，房型200 - 300平方米，每套总价500 - 600万元；燕郊项目去年年底开工，周边毛坯房房价20000元/平方米，开发精装修房；上海松江和南翔项目已售罄，今年交房；徐汇滨江项目是商业写字楼项目，可能自持和出售都有 [4][5] 公司发展战略与规划 - 公司要发展地产和文化双主业，成立文化公司建立投资平台，在文化、旅游、演艺行业拓展业务 [5] - 2016年公司资金充裕，有意向至少在北上广深拿一块地 [5] - 公司看好一线城市房地产市场，坚持绿色科技地产方向，后续根据市场节奏拿地 [5] - 公司考虑成立产业并购基金，并购文化、旅游等项目拓宽发展空间 [4] - 公司收购观印象后完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以观印象品牌推出，不排除进军电影、电视剧等外延拓展可能 [4]

项目情况 - 燕郊项目已有两块地开工，位于河北省廊坊市三河市燕郊开发区，靠近高速且有出口，规划北京地铁延伸段经过，离北京天安门约30公里，紧挨北京六环，与通州隔河相望，总建筑面积117.93万平方米，周边房价约1.5万/平，做精装修房 [2] - 徐汇滨江项目是公司与湖南电视台等合作开发的商业写字楼项目，位于徐汇滨江西岸传媒港，距东方“梦工厂”仅1.7公里，项目建成后会有文化传媒企业入驻，可能自持和出售，尚未确定 [2] 业绩承诺 - 观印象2015 - 2018年度扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元和1.63亿元 [2] - 从观印象三季度报表看，团队有把握完成2015年度业绩承诺 [2] 团队与创作 - 张艺谋导演增持观印象股权并成为艺术总监，已引入2位新生代导演分别在无锡和成都项目担任执行导演 [3] - 对观印象团队实施股权激励是既定方向，已预留300万股，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划 [3] 新项目情况 - 观印象未来新项目有又见敦煌、印象剑门关、印象江汉朝宗、印象马六甲 [3] 合作与规划 - 可能和马云、虞峰成立产业并购基金收购其他文化演艺项目 [3] - 观印象演出为当地带来显著效益，但自身未成为增值主要受益方，公司收购后将挖掘演出覆盖范围内的配套地产业务机会，实现利益最大化 [3] - 公司收购“观印象”后会完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出，不排除进军电影、电视剧等外延拓展的可能性 [3] - 公司总体希望业务结构立足地产业，稳步发展地产，同时加快布局文化产业，一定时期后使两大产业利润贡献相当 [3] 实际控制人与大股东情况 - 实际控制人关注房地产及文化产业，三湘控股投资了炎帝生物，主营保健品、养生产品和净化器等，拥有国内直销牌照 [4] - 三湘控股承诺在本次交易完成后的十二个月内，不转让或通过二级市场减持其在本次交易前已持有的三湘股份的全部股份 [4] 定向增发减持情况 - 2014年底的定向增发对象减持不多，大部分还持有公司股票 [4]

投资者关系活动信息 - 活动类别为特定对象调研 [2] - 参与单位及人员众多，包括工银瑞信袁芳、上海潼骁投资李彪等多家机构人员 [2] - 活动时间为2016年3月17日10:00 - 12:00，地点在上海中鹰黑森林 [3] - 上市公司接待人员有徐玉、邹诗弘、张恩杰、沈国良 [3] 房地产业务 - 2016年资金充裕，有意向至少拿一块地，看好北上广深一线城市，认为房地产为刚性需求 [3] - 张江项目已结构性封顶，上半年开盘，尚未最终定价；崇明别墅项目即将开盘，房型200 - 300平方米，每套总价500 - 600万元；燕郊项目去年年底开工，开发精装修房，周边一手毛坯房房价约20000元/平方米；上海松江及南翔项目已售罄，今年交房；徐汇滨江项目为合作开发的商业写字楼项目，可能自持和出售都有 [4][5] - 坚持以绿色科技地产为发展方向，结合太阳能、地热、空气净化新风系统等绿色技术，在细分行业领先，后续根据市场节奏拿地 [4] - 发展旅游集聚地地产会做进一步调研和定位，使其符合当地特色 [5] 观印象业务 - 力争2016年上半年完成观印象项目收购，核心团队承诺期4年，已预留300万股实施股权激励，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划并设定业绩目标 [3] - 计划每年新增1 - 2个项目，正在筹备无锡项目，敦煌项目在排演，三亚项目在洽谈，印象江汉朝今年开演，新的项目在寻找中 [3] - 盈利模式包括制作费收入（固定收入，公演前收取完毕）、维护费（公演后按合同约定收取）、票房版税（按演出票房收入合同约定比例收取）、其他收入（如旅游纪念品收入按销售收入比例分成收取） [4] - 新项目倾向于“又见”系列室内形式，特别是在一季度和四季度气候偏冷地区，考虑室内表演受季节影响较小 [5] - 有意向成立机构搭建合作平台，统一对观印象项目进行包装、宣传、推广以及开发延伸产品等，并统一与大型旅行社洽谈、推广和促销 [5] - 收购“观印象”后会完善现有项目、团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出，将来不排除进军电影、电视剧等外延拓展可能性 [5] 协同作用与发展战略 - 房地产和文化产业互通性强，收购观印象能将其艺术理念融入建筑地产，为住户带来更高层次文化体验，推动观印象持续发展，提升公司持续盈利能力 [4] - 建立文化投资平台公司，后续考虑在文化、旅游、演艺行业拓展业务，可能收购投资新文化项目，计划引进文化产业人才及团队管理平台公司 [3] - 考虑通过成立产业并购基金等方式与张艺谋、云峰基金、IDG等合作，并购相关成熟和成长性好的项目，拓宽文化旅游领域发展空间 [6]

证券代码：000863 证券简称：三湘股份 三湘股份有限公司投资者关系活动记录表 编号：2016-001 | --- | --- | --- | |-----------------|--------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------| | | | | | 投资者关系活 | ■ | 特定对象调研 □分析师会议 | | 动类别 | □ | 媒体采访 □业绩说明会 | | | □ | 新闻发布会 □路演活动 | | | □ 现场参观 | | | | □ | 其他 （请文字说明其他活动内容） | | 参与单位名称 | 中信证券 | 杨亦然 | | 及人员姓名 | 君富投资 | 陈晓雯 | | | 汇添富基金 | 蔡志文 | | | | | | 时间 | 2016 年 1 月 | 14 日星期四 下午 14:45-16:00 | | 地点 | 上海 | | | 上市公司接待 | | 徐玉、邹诗弘、张恩杰、沈国良 | | 人员姓 ...

公司业务特色 - 吸收引进欧美先进建筑理念，推行新技术、新工艺和新材料集成运用，在节能、防霾等方面拥有“太阳能与建筑一体化”以及“室内防霾空气净化与建筑一体化”等多项行业领先技术 [2] 公司发展定位与策略 - 定位于北上广深一线城市为主，但不排除其他城市有好项目 [2] - 始终看好国内一线城市房地产市场，坚持以绿色科技地产为发展方向，结合太阳能、地热、空气净化新风系统等绿色技术，在细分行业处于领先地位，后续将根据市场节奏拿地 [2] - 若北上广深等一线城市周边区域有不错预期回报，是很好的选择 [3] - 考虑通过成立产业并购基金等方式合作，并购秀及云峰基金、IDG 投资过或正在投资的文化、旅游、互联网、影视、游戏等项目，拓宽文化旅游领域发展空间，对外界其他项目持开放心态 [3] 公司财务与成本 - 银行贷款资金成本大致在 6 - 8%之间，具体可参见 15 年年报融资情况披露 [2] 公司项目情况 - 现有在售楼盘 16 年可售面积合计 16.46 万方，具体楼盘结算情况可参见 15 年年报在售项目披露 [2] - 燕郊项目其中一块地已开工，目前仍未完全交地 [3] 公司产品价格 - 精装修房整体上一般比周边普通精装修楼盘售价高 10 - 20%左右，具体因精装修配置而异 [3]

项目情况 - 燕郊项目已开工，位于河北省廊坊市三河市燕郊开发区，靠近高速且有出口，北京轻轨平谷线燕郊北站可能在附近，距北京天安门约30公里，与通州隔河相望，总建筑面积117.93万平方米，周边房价约1.5万/平，公司做精装修房价格更高 [2] - 2016年张江和崇明项目将陆续销售，张江项目周边参考新盘约5.5万/平，公司项目为德系品质精装修房，预计价格更高 [2] 公司计划 - 公司积极关注一线城市土地市场，有买地计划 [2] - 收购观印象进展顺利，会尽快完成重组实施工作 [3] - 公司后续规划立足地产业稳步发展，加快布局和发展文化产业，一定时期后使两大产业利润贡献相当；借助观印象挖掘演出周边旅游地产及商业配套开发机会；完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出；不排除进军电影、电视剧等外延拓展可能性 [4] - 可能和马云、虞峰成立产业并购基金收购其他文化演艺项目 [4] 公司债券 - 本次发行公司债规模10亿元，期限2 + 1模式，评级AA -，以深圳三新房地产公司项目商铺做抵押担保，由海通证券全额包销，目前在询价中 [2] 协同效应 - 业务协同：三湘股份借助观印象提升品牌地位，打造高端社区，巩固中高端绿色住宅地位，延长产业链；观印象借助三湘提升演艺项目人气和知名度，引入现代化管理理念 [3] - 财务协同：观印象利用上市公司融资平台获得资金，优化资产负债结构；上市公司通过观印象分红获得投资收益 [3] - 管理运营协同：交易完成后公司在降低成本、改善结构、培养人才等方面优化，拓宽融资渠道提高运营效率 [3] 观印象相关 盈利模式 - 演出项目业务收入包括制作费收入（固定收入，公演前收取完毕）、维护费（公演后按合同约定收取）、票房版税（按票房收入合同约定比例收取）、其他收入（如旅游纪念品收入按比例分成） [4] 版权创作收益 - 过去各秀创作费用、股权比例、票房分成不同，今后从提高股权比例、票房分成等方面考虑创新收益方式 [5] 新项目情况 - 每年至少推1 - 2个项目公演，如又见敦煌、印象剑门关等；后续考虑增加投资提高股权占比；老项目若出售股权公司愿意受让 [5] 导演相关 - 张艺谋增持观印象股权并成为艺术总监，引入2位新生代导演分工合作 [5] - 张艺谋第一次涉足上市公司投资，未投资其他上市公司 [5] 激励措施 - 对观印象团队实施股权激励是既定方向，已预留300万股，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划 [5] 业绩承诺 - 观印象2015 - 2018年度扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元和1.63亿元 [5]

观印象业务进展 - 张艺谋未来主推“归来”系列，近十个项目在浙江、江苏等地洽谈、选址和规划，“归来·三峡”项目近日将签约 [1] - 武汉“江汉朝宗”预计12月公演，《又见敦煌》已公演 [1] 收入情况 - 已确认票房收入3612万元、维护收入578万元、创作收入334万元，合计4525万元，预计年度票房收入5080万元、维护收入711万元 [2] 合作与政策影响 - 认购华人文化基金探索文化产业 [2] - 房地产调控使行业交易量下降明显，成交价格变化不大 [2] 房地产项目情况 - 张江项目预计17年开售，前滩项目预计18年开售 [2] - 燕郊项目总面积约100万平，住宅80万平，预计售价3.5万/平，今年一块住宅地全面开工 [2] 演出情况 - 印象大红袍增长最快，受益高铁开通，每天最多4场 [2] - 又见平遥上座率95%，国庆最多5场，截止10月收入超去年全年，近期将扩建 [2] - 印象刘三姐项目稳定 [2] 项目相关比例 - 签订新项目票房分成比例基本稳定 [2] - 未来新项目期望股份占比30%左右（长隆项目除外） [2] 业绩占比 - 预计2 - 3年内文化产业利润贡献超房地产，房地产预计今年和明年约4亿 [2][3] 费用与分成 - 导演费签约后按工作明细进度确认收入 [2] - 导演拿固定工资并持有公司股权，无分成 [3] 竞争优势 - 品牌优势，张艺谋发起印象演艺模式且未来投入更多精力 [3] - 轻资产模式 [3] - 拟打造统一平台加大宣传营销力度 [3] 减持与激励 - 和方投资因利润需求减持，2012年重组时承接12亿银行负债，定增获6000万股 [3] - 2018年针对观印象团队推出第二次股权激励计划，上次留出300万股下次补上 [3] 联动计划 - 目前无演艺项目和房地产联动项目，拿地有优惠，韶山项目可能与IDG共同投资打造类似古北水镇项目 [2]

土地与项目情况 - 公司积极关注一线城市土地市场，有买地计划 [1] - 预计今年确认收入项目为南翔三湘海尚名邸、虹桥三湘广场及中鹰黑森林部分项目 [1] - 张江三湘海尚福邸和崇明三湘海尚云邸项目已开工，今年预售，预计明年交房 [1] - 张江项目周边参考新盘房价 5.5 万/平左右，该项目为德系品质精装修房，预计价格更高 [1] - 浦东前滩项目建筑面积 2.79 万方，处于设计方案报送阶段 [1] - 燕郊项目已开工，位于河北省廊坊市三河市燕郊开发区，总建筑面积 117.93 万平方，周边房价 1.5 万/平左右，精装修房价格更高 [2] - 公司目前在深圳无土地储备 [2] 资金与发债情况 - 公司未来拿地资金主要来源为自有资金和发公司债 [2] - 发债利率在询价中，本次发行规模 10 亿元，期限 2 + 1 模式，评级 AA -，深圳三新房地产公司项目商铺做抵押担保，由海通证券全额包销 [1][2] 观印象相关情况 - 合适条件下，公司会考虑利用观印象门票收入等做资产证券化产品 [2] - 观印象 2015 - 2018 年度扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于 1 亿元、1.3 亿元、1.6 亿元和 1.63 亿元 [2] - 去年年底观印象拿到证监会批文，公司会尽快完成重组实施工作 [2] 公司业务调整情况 - 公司成立文化投资子公司，目的是建立投资平台，拓展文化、旅游、演艺行业业务，优化业务结构，打造“地产 + 文化”双主业格局，提升盈利能力 [2] - 公司出售原持有深圳三新的股份，目的是提高资产周转率 [2] 其他情况 - 去年公司销售情况不错 [1] - 谈话主要内容未涉及未公开重大信息 [3]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [1] - 参与单位包括中银国际、理成资产等多家机构投资者，网易房产、腾讯房产等多家媒体记者，以及特邀嘉宾沙晓岚、郭台铭 [1] - 活动时间为2016年12月11日下午14:30 - 16:00，地点在湖南长沙蓉园 [1][2] - 上市公司接待人员有三湘印象董事、总经理许文智，三湘印象董事、观印象总经理黄鑫，三湘印象艺术总监张艺谋，IDG资本合伙人熊晓鸽 [2] 文化产业发展与投资观点 - 中国文化产业规模小但进步空间大，很多公司有巨大发展空间 [2] - 投资需考虑市场、产品、团队和时机，投资张艺谋是很好的投资，能带来商业回报和精神满足 [2] - 2003年中国文化市场规模200亿人民币，美国为2000亿，中国人口是美国四倍，但文化产业仅为其六十分之一，文化产业未来市场空间大 [4] 三湘印象跨界文化产业相关情况 - 三湘印象出资19亿元收购观印象100%股权，认为很合算，张艺谋加盟后股票表现好，希望未来长期合作 [3] - 三湘作为湖南企业到上海创业，此次在张艺谋带领下有信心回湖南投资，将把最忆系列顶级品牌带到韶山冲 [3][4] - 跨界虽未知但充满可能，观印象团队目前十多台戏每年门票收入11亿，有530万人次观众，市场巨大 [4] 张艺谋相关观点与计划 - 选择联手三湘印象，一是因与熊晓鸽合作，二是韶山是伟人故居，希望为当地做事情，让观众多停留 [3] - G20后想把“最忆”作为新系列，韶山项目要符合游客缅怀红色领袖的心理 [3] - 与三湘印象有长期合作 [3] - 认为实景演出市场大，中国远未饱和，未来20年仍有空间，签约成立张艺谋艺术学院培养专业人才 [5] 观印象相关情况与展望 - 云锋基金从2006年投资华谊兄弟并助其上市，认为三湘与观印象合作是强强联合，能让文化产业更繁荣 [4] - 未来资本跨界文化产业是常态，会让强者做大做强，推动中国文化产业升级和输出 [5] - 张艺谋及其团队有三年利润承诺，成立艺术学院是为未来十年甚至更远发展做准备，收益最大的将是三湘印象 [5] - “印象”“又见”“最忆”“归来”代表观印象发展史，未来“归来”“最忆”品牌可能用得更多，会引入新元素创新 [7] 三湘印象与观印象合作前景 - 观印象是轻资产公司，人才奇缺，三湘有雄厚资本实力，演出带来人流和商机，对旅游地产、特色小镇开发有想象空间 [6] - 三湘主营绿色科技地产排名全国前十，希望做到环境友好、资源节约，与观印象传承传统文化的情怀有共同点，合作前景好 [7] 其他问题回应 - IDG、云锋基金等新进股东有与三湘印象进一步合作的计划，但因上市公司不便透露，投资主要提供资金支持 [6] - 对于三湘印象今年中鹰置业、观印象的业绩承诺及股权激励计划目标能否完成，许文智表示有信心争取完成，但因信息披露规则无法回答 [7]