公司基本信息 - 证券代码 000863，证券简称三湘股份 [2] - 投资者关系活动时间为 2014 年 12 月 1 日下午 14：00 - 15：30，地点在上海市逸仙路 333 号 5 楼 [2] - 参与单位有兴业证券、华泰柏瑞基金、大成基金等，上市公司接待人员有徐玉、邹诗弘、沈国良 [2] 非公开发行与项目权益 - 公司非公开发行已发行完毕 [2] - 燕郊项目公司所占权益为 50.49% [2] 燕郊项目情况 - 目前未完全交地，若明年上半年交地当年可开工 [2] - 周边毛坯房均价 8 - 9 千/平 [3] - 距离北京市中心 30 公里左右，车程 35 - 40 分钟 [3] - 计划分期开发，具体方案未确定 [3] 销售情况 - 今年全年销售可能不及去年，取决于 12 月销售情况 [3] - 第四季度销售比前三季度好，可能因降息等政策 [3] - 中鹰黑森林项目对限购政策敏感，去化慢，最近销售尚可 [3] 明年开售项目 - 三湘财富广场三号楼、三湘四季花城、三湘海尚名邸别墅、上海三湘海尚城写字楼和商铺、三湘财富广场部分、浦东张江新拿地块项目可能预售，或根据实际调整 [3] 项目售价 - 南翔海尚名邸均价 2.6 万/平 [3] - 中鹰黑森林约 7 万/平 [3] - 三湘财富广场三号楼、虹桥三湘广场、海尚黑森林目标售价未确定 [4] 土地相关 - 公司取得土地主要通过市场招拍挂程序 [4] - 未开工土地储备面积约 58 万平方，包括海尚黑森林项目 19.9 万平方、三湘森林海尚城项目 36.6 万平方、浦东张江南地块 1.8 万方 [4] 战略规划 - 2013 年之前围绕重组上市等制定战略，未来 5 年构建中长期发展计划，主业坚持房地产开发，主业外方案在研讨阶段 [4] - 新战略规划最快今年年报披露 [4] 其他项目 - 湘芒果项目在徐汇滨江西岸传媒港，以办公和商务为主，融入湖南卫视文化产业，投资方包括湖南广播电视台 30%、上海浦湘投资有限公司 30%、上海麓申文化投资有限公司 30%、湖南发展集团土地储备开发有限公司 10%，目前仅是房地产开发项目 [4] 限售股与科技运用 - 明年 8 月限售股解禁，目前未收到股东减持消息 [4] - 大部分项目运用绿色节能科技 [4]

增发项目情况 - 增发项目已获证监会批文，具体发行方案正在制定中 [2] - 本次增发项目保荐机构为国金证券 [2] 销售与项目情况 - 目前销售情况一般 [2] - 在售项目有三湘海尚名邸、三湘七星府邸、三湘海尚城商铺、中鹰黑森林 [3] - 燕郊项目目前还未完全交地 [3] - 预计今年销售情况可能不及去年，需看四季度销售情况 [3] 产品定位 - 公司产品以绿色低碳科技的精装修改善型普通住宅为主，偏刚需 [3] - 中鹰项目属中环以内，是高端住宅 [3] 公司发展定位 - 公司未来更注重产品质量，以精装修产品为主，深耕德系品质的绿色科技地产 [3] - 未来5年公司将构建清晰的发展战略和目标 [3] 资本市场与行业看法 - 目前资本市场对绿色地产估值不高，但从行业长远发展看，绿色科技地产是未来趋势 [3] 湘芒果文化投资公司情况 - 股东包括湖南广播电视台（30%）、上海浦湘投资有限公司（30%）、上海麓申文化投资有限公司（30%）、湖南发展集团土地储备开发有限公司（10%） [3] - 湘芒果项目以办公和商务为主，融入湖南卫视的文化产业 [3]

公司发展方向与业务模式 - 公司未来不考虑转型，以房地产开发为主进行全产业链发展 [2] - 公司核心竞争力是绿色科技地产，注重节能和环保 [3] - 公司产品发展定位为更注重产品质量，以精装修产品为主，深耕德系品质的绿色科技地产 [3] - 控股方希望公司把主业做好 [3] 非公开发行与限售股解禁 - 公司本次非公开发行的具体对象还未确定 [2] - 明年8月份公司限售股解禁，股东减持属正常，投资人更注重公司长期业绩回报表现，不影响本次非公开发行价格 [2] 业绩承诺与市场看法 - 公司收购的中鹰置业若未实现业绩承诺，有利润弥补和罚息措施，具体见2013年10月17日公告 [3] - 从国外发达城市发展规律和我国城市化进程阶段看，公司管理层长期乐观看好房地产市场 [3] 产品相关信息 - 公司产品结构面对的客户群以改善型为主 [3] - 公司产品主打户型两房和小三房居多，面积在90 - 130平，中鹰项目户型稍偏大 [3] 未来业绩与融资 - 燕郊、崇明、南翔等区域项目及公司积极拿地的新项目，预计未来有很好收益 [3] - 本次增发后，公司有融资需求就会去做 [3] 其他关系说明 - 炎帝生物是公司控股股东投资设立的，和上市公司无关系 [3]

项目情况 - 燕郊项目未完全交地，地块大部分为住宅，也有商业用地 [2] - 中鹰黑森林项目销售情况一般 [2] - 未来2 - 3年预计新开能形成销售的项目有上海松江三湘四季花城E地块、上海崇明海尚黑森林和河北燕郊项目，公司还在积极拿地 [3] 业绩与市场预期 - 若中鹰置业不能实现业绩承诺，公司会履行利润弥补和罚息 [3] - 预计今年销售情况可能不及去年，需看四季度销售情况 [3] 市场观点 - 一线城市受限购政策影响，公司长期乐观看好一线城市房市 [3] 产品特色与定位 - 公司产品为绿色科技地产，节能环保 [3] - 公司产品更注重质量，以精装修产品为主，深耕德系品质的绿色科技地产 [3] 项目布局策略 - 公司大部分项目集中在上海，未来项目发展以一线城市为主，不排除其他城市质地好的项目 [3] 产业发展方向 - 公司以房地产开发为主进行全产业链发展，目前无转型其他产业的计划 [3] 湘芒果文化投资公司情况 - 股东包括湖南广播电视台（30%）、上海浦湘投资有限公司（30%）、上海麓申文化投资有限公司（30%）、湖南发展集团土地储备开发有限公司（10%） [3] - 项目位于徐汇滨江西岸传媒港，以办公和商务为主，融入湖南卫视文化产业 [3] - 对公司而言是房地产开发项目，暂时不考虑进入文化传媒产业 [3] 其他事项 - 公司股东减持限售股属正常情况 [3] - 炎帝生物是公司控股股东投资设立的，与上市公司无关 [4]

公司项目情况 - 燕郊项目位于河北省廊坊市三河市燕郊开发区，占地面积36.16万平方，建筑面积117.93万平方，周边毛坯房均价1万/平，土地尚不符合交付条件，公司正积极推进 [2] - 徐汇滨江项目是与湖南电视台等合作开发的商业写字楼项目，位于徐汇滨江西岸传媒港，距东方“梦工厂”1.7公里 [3] - 崇明项目今年3月份起动工 [3] - 张江项目今年已开工，上海前滩“地王”楼面价6.6万元，预计明年动工，力争打造全球精品型住宅 [3] - 三湘财富广场三号楼项目即将预售，已刊登广告 [3] - 南翔三湘海尚名邸项目拟于今年或明年进行房屋交付 [3] 公司业务及发展战略 - 公司以房地产开发为主业，全产业链发展，主要开发区域为以上海为主的长三角、珠三角及京津冀地区，走绿色科技地产路线，拥有业内领先的节能绿色科技技术 [3] - 公司后续有持续拿地计划，通过专门部门做市场调研、分析和论证项目收益来决策拿地 [3] - 公司未来一方面深挖房地产业务潜力，推进绿色科技地产、文化地产开发，另一方面寻找新兴战略性产业业务发展机会，实现主营业务适度多元化 [4] - 公司战略布局重点立足于一线城市，若二三线城市有好的回报率，不排除进入的可能 [5] 公司资金及融资情况 - 公司拿地用自有资金，项目预售后回笼部分资金，其他通过银行借款等方式，去年完成了非公开股票发行 [3] - 目前定增进展顺利，正在准备重组草案的披露工作 [5] - 本次配套募资资金主要用于补充公司流动资金、降低资产负债率以及投入观印象新项目等 [5] 观印象相关情况 - 公司收购观印象考虑到文化演艺项目业绩波动性，主要目标是2015 - 2017年三年累计业绩承诺，也为激发团队创作热情 [3] - 观印象纳入上市公司管理架构后，在张艺谋带领下保持团队稳定和创作独立，加大对新生代导演和演员培养投入，公司已预留300万股给观印象团队，未来还会实施限制性股票激励计划 [4] - 观印象演出项目业务收入包括制作费收入、维护费、票房版税和其他收入，后三项带来持续现金流，公司看好其持续盈利能力 [4] - 观印象在印象系列和又见系列各项目中股权比例为10 ～ 55%不等 [4] - 观印象储备项目多，公司会从房地产角度提供服务和帮助 [4] - 公司与观印象合作是为实现主营业务多元化，提高抗风险和可持续发展能力 [4] - 公司收购观印象后，会巩固提升现有成熟项目，也会推出新演艺创作项目 [5] - 目前观印象新项目推介有多个城市和景区有意向合作，公司会从多方面考量选址，未来从地产方面把握选址开发相关项目 [6] - 观印象找地产公司合作是为实现多业态发展，公司找观印象合作是为提升品牌价值 [6] 其他情况 - 本次配套融资吸引云锋基金等著名投资人加入，未来投资机会可能更广泛 [5] - 公司目前除观印象外暂无其他扩张计划 [5] - 公司上市后可能注入重资产，安排观印象董事会席位，目前在观印象外尚未计划其他转型方向 [6]

重组事项进展 - 公司收购观印象的重组正在进行二次董事会和披露重组报告书的相关准备工作 [2] 观印象股权情况 - 观印象下属项目公司股权详细情况见7月24日披露的重组预案第93页相关内容 [2] 公司业务转型与运营 - 房地产行业未来将稳定发展，公司自2012年借壳上市后，一方面深挖房地产业务潜力，推进绿色科技地产、文化地产开发；另一方面寻找新兴战略性产业机会，实现主营业务适度多元化，未来将形成地产+文化双主业格局 [2][3] - 公司不干预观印象正常业务，按上市公司要求和内控规范在战略规划、资源配置和风险控制上把控，观印象日常经营和演出项目创作由现有团队实施，张艺谋带领团队保持稳定和艺术创作独立性，加大对新生代培养投入，建立长效激励机制 [3] 观印象盈利模式 - 演出项目业务收入包括制作费收入（固定收入，公演前收取完毕）、维护费（公演后按合同约定收取）、票房版税（按票房收入合同约定比例收取）、其他收入（如旅游纪念品收入按销售收入比例分成） [3] 收购估值考量 - 收购观印象是市场化行为，文化产业是朝阳产业，公司看好文化产业未来发展和以张艺谋为核心的观印象团队，对双方业务协同发展有良好预期 [3] 观印象市场空间 - 作为业内标杆企业，未来将拓展规模、升级模式，包括提升旅游演艺票房运营方式、拓展新项目、与房地产业务深度结合，不排除国际项目合作可能 [3] 公司对观印象投入 - 有好的项目开发机会且风险可控，符合公司多元化和可持续发展时，会积极考量投入 [4] 新导演培养 - 在张艺谋带领下，保持团队稳定和创作独立，加大对新生代导演和演员培养投入，建立激励机制 [4] 业绩补偿条件 - 考虑到文化演艺项目业绩波动性，主要目标是2015 - 2017年三年累计业绩承诺；激发团队创作热情，避免经营限制和压力约束艺术创作自由度，以艺术家灵感、新生力量引进培养和团队创作生命力保证业绩 [4] 观印象未独立上市原因 - 观印象方面有自己的判断和考虑 [4] 房地产业务计划 - 公司大部分项目集中在上海，一线城市盈利和去化率较好，未来项目发展以一线城市为主 [4] 文化领域布局 - 未来有好的文化业务发展机会且风险可控，符合公司多元化和可持续发展时，会积极考量布局 [4] 双主业管理分工 - 确立地产 + 文化双主业格局，两大业务板块由各自经营管理层日常管理，公司对观印象在战略规划、资源配置、风险控制和人员激励上把控引导，两大板块分工合作、相互支持融合，如地产引入文化元素、文化促进地产投资 [4] 股权激励计划 - 对观印象团队实施股权激励是既定方向，已预留300万股，业绩承诺期届满后对张艺谋实施限制性股票激励计划 [5] 张艺谋定位与精力保障 - 收购后张艺谋增持观印象股权并成为艺术总监，总体协调演艺创作，汇聚专业导演形成创作团队分工合作，专注演艺业务协调发展，扩张导演团队保障观印象长足发展 [5]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [2] - 参与单位众多，2015年7月20日有国海富兰克林基金管理有限公司等约30家；7月21日有平安资产管理有限责任公司等多家 [2][3] - 活动时间为2015年7月20日上午9:30 - 11:30和7月21日上午9:30 - 11:00 [2][3] - 活动地点在中鹰黑森林售楼处3楼会议室 [3] - 上市公司接待人员7月20日有许文智等4人，7月21日有徐玉等2人 [3] 公司绿色地产情况 - 公司长期关注低碳节能环保事业，积极投入绿色科技地产建设，应用多种集成技术，获中国绿色建筑开发商十强、国家绿色建筑最高级别三星认证、10项国家专利技术等 [3] - 目前黑森林系列只有中鹰一个楼盘，但旗下楼盘复制能力提高，宝山上海三湘海尚城和南翔三湘海尚名邸是代表作品，销售业绩好 [4] - 绿色建筑可节约成本，减少能源消耗和环境破坏，不同城市根据消费能力设定建造标准均可行 [7] 收购观印象相关问题 合作原因 - 观印象对地产行业有倾向，三湘绿色科技地产影响力释放，双方有共同情怀和追求，结合有协同效应，可提升观印象演艺项目人气和知名度，引入企业管理理念 [6] 业绩补偿 - 考虑到文化演艺项目业绩波动性，主要目标是2015 - 2017年三年累计业绩承诺，低于承诺业绩50%时才做补偿 [7] 团队管理 - 公司按上市公司要求和内控规范，从战略规划、资源配置和风险把控上对观印象实施管理，保持其团队和艺术创作独立性，安排股权激励计划 [4][5][7][8][9] 估值看法 - 收购谈判是市场化行为，文化产业是朝阳产业，公司看好文化产业未来发展和观印象团队，对业务协同发展有良好预期 [8] 资金用途 - 公司通过重组定增获得的9.5亿资金主要用于补充流动资金，缓解经营资金压力，提升盈利能力 [7] 公司业务发展战略 业务布局 - 公司为地产 + 文化双主业并重局面，未来若有好的文化业务发展机会且风险可控，会积极考量 [6] - 房地产战略布局重点在一线城市，集中于京津冀、长三角、珠三角，二三线城市有好项目不排除进入可能 [4] 业务协同 - 两大业务板块各自经营管理层日常管理，公司对观印象在战略等方面把控引导，二者相互支持融合，如地产引入文化元素，文化促进地产投资 [8][9] 其他问题 京津冀燕郊项目 - 京津冀一体化背景下，燕郊项目是收益板块，位置好，占地面积36.16万平方，建筑面积117.93万平方，未来定价考虑周边房价等因素 [8] 门票分成 - 门票分成比例属于商业机密，不便于公开 [9] 张艺谋相关 - 张艺谋主要协调演艺创作，引导培养团队，不进入三湘股份董事会或管理层，公司认为其有精力保障观印象演出创作 [7][8] 观印象业绩 - 截至2014年底，观印象演出剧目累计演出超15000场，观演人次逾3000万，近几年每年总观演人次超500万，票房年收入近10亿元 [8]

销售与项目情况 - 今年全年销售可能不及去年，需看后续月份销售情况 [2] - 目前开售楼盘主要是三湘海尚名邸 [2] - 明年可开售项目有三湘财富广场三号楼、三湘四季花城、三湘海尚名邸别墅、上海三湘海尚城写字楼和商铺，三湘财富广场部分出售，或根据实际调整 [2][3] - 燕郊项目未完全交地，若明年上半年交地当年可开工 [3] 特色技术与材料 - 公司绿色科技地产特色技术有太阳能与建筑一体化、地源热泵、空气净化系统与建筑一体化等 [3] - 绿色节能型住宅为精装修，门窗、地板等采用德国进口或德国技术原材料 [3] 限售股与融资 - 未收到明年8月限售股解禁股东相关信息，减持属正常，股东减持取决于资金需求和安排 [3] - 非公开发行募集资金用于“三湘海尚名邸”和“虹桥三湘广场”项目，已确定发行对象，详情看公司公告 [3] - 目前暂不考虑发行银行中期票据融资，未来可能有计划 [3] 公司战略与定位 - 公司主业为房地产开发，走全产业链发展路线，开发区域集中在北上广深及周边城市，走绿色科技地产差异化路线 [3] - 中鹰黑森林项目完成后人员安排在崇明项目和未来新项目 [3] - 公司未来开发区域定位在北上广深一线城市及周边 [3] 其他信息 - 浦东张江新拿地块周边精装修住宅均价约4.5万/平 [3] - 公司重组上市前第一大自然人股东黄卫枝是实际控制人黄辉妹妹，其余自然人股东为高管，和方投资承接重组前和光商务金融债务，详情看重组公告 [4]

项目价格与面积信息 - 三湘海尚名邸均价 2.6 万/平 [2] - 中鹰黑森林销售均价 7 万/平，可售面积 9 万方 [3] - 崇明海尚黑森林周边别墅价格 4.5 万/平左右，楼板价约 3800 元/平，地块面积 19.98 万方，配 5%经适房 [3] - 松江三湘财富广场三号楼周边二手房均价 2 万/平，建筑面积 2.88 万方 [3] - 虹桥三湘广场建筑面积 6.69 万方 [3] - 燕郊周边毛坯房均价 8 - 9 千/平 [3] - 张江项目建筑面积 3.7 万方，周边可参考新盘项目均价 4.5 万/平 [3] 项目销售与开发情况 - 明年可开售项目有三湘财富广场三号楼、三湘四季花城、三湘海尚名邸别墅、上海三湘海尚城写字楼和商铺、虹桥三湘广场部分、浦东张江新拿地块项目可能预售，或根据实际调整 [2] - 崇明海尚黑森林项目预计明年开工 [3] - 燕郊项目未完全交地，若明年上半年交地当年可开工 [3] 股票解禁与大股东资产情况 - 本次非公开发行股票 2015 年 12 月 1 日解禁 [3] - 大股东旗下除房地产外主要有炎帝生物，主营保健品化妆品生产和直销 [3]

公司业务布局 - 业务主要布局在上海、河北燕郊和深圳地区，湖南无项目 [2] - 今年实现销售的基本为上海项目 [3] 公司发展定位与产品 - 未来更注重产品质量，以精装修产品为主，深耕德系品质的绿色科技地产 [3] - 精装修标配成本约四千到五千，高配约六千 [3] - 松江项目除前期是毛坯房外后期为精装，2008 年后上海开发住宅基本为精装交付，未来继续做精装修 [3] - 新江湾城别墅项目按客户需求，有样品房供选择 [3] 公司收购与融资 - 中鹰是整体收购而来 [3] - 公司在资本市场有再融资，目前处于反馈阶段 [4] 绿色地产相关 - 公司认为绿色地产叫好不叫座，购房者更关注价格，但小区批量化开发运用相关技术摊到房价中不高 [3] - 公司最早做太阳能与建筑一体化，现开发能去除室内 PM2.5 的空气净化与新风系统建筑一体化并在项目中运用 [3] - 项目整体能耗未做实际测算 [3] - 太阳能一体化目前主要用于厨卫热水供应 [3] - 类似万科、朗诗在绿色建筑、节能方面做得不错，万科住宅建设产业化缩短工期节约资金成本，公司将尝试 [3] - PM2.5 室内空气净化通风系统批量做成本对房价不敏感，可适合长期做数据监测 [4] - 恒温恒湿系统主要用于别墅产品和多层住宅，高层也适用 [4] 交流沟通 - 公司高层常在行业协会和论坛做技术交流演讲 [4]