项目布局 - 公司主要项目位于珠海市斗门区，有大量土地储备可满足未来较长时间开发需求，近年来异地项目拓展使项目集中态势逐渐改变，威海项目已开盘预售，北京也有项目在运作 [1][3] 里维埃拉项目情况 - “里维埃拉”项目总建筑面积约380万平方米，共分四期，在售为四期“世荣作品壹号”项目，已开发完成建筑面积约90万平方米 [3] 珠海土地储备 - 受珠海及房地产行业发展状况影响，目前难以评判珠海土地储备能开发多少年，但斗门区在珠海未来发展战略中重要，公司未来发展有保障 [3] 横琴项目情况 - 公司通过增资获至和置业公司81%股权，该公司2014年5月与相关方签订协议投资建设“横琴国际生命科学中心”项目，未来可能引进其他投资者，技术合作方主要是广州医科大学附属第一医院 [4] - 横琴项目包括医院、康复中心、研究中心及其他商业配套设施，医院服务人群在满足本地居民医疗需求基础上面向其他区域高端客户 [4] - 横琴项目投入金额目前无法确定且预计较大，届时公司不排除通过资本市场再融资 [4] 资产重组进展 - 公司重组已提交证监会审核，本次未同时募集配套资金 [5]

横琴项目投资原因 - 项目前景好，医疗健康业是朝阳产业，有广阔市场空间和巨大商机 [2] - 横琴有独特区位优势，是国家级新区，政策优势明显，临近港澳，港珠澳大桥建设使服务对象可面向粤、港、澳三地人群 [3] 横琴项目进展 - 已着手进行可行性研究报告及详细规划方案的编制 [3] 横琴项目定位 - 服务本地居民，同时面向国际高端客户 [3] 资产注入事项原因 - 本次资产注入是梁家荣先生履行公司2008年重组时的承诺 [3] - 中国证监会和广东监管局发文要求相关主体对未完成的承诺尽快履行 [3] 资产注入事项进展 - 公司已收到证监会同意受理本次非公开发行股份购买资产事项的通知书，正在等待进一步消息 [4] 横琴项目意义及未来规划 - 横琴项目是“地产 + 医疗”模式，与公司主营业务相关，是盈利增长点，印证公司跨区域、多项目发展战略，能提升市值管理和持续经营能力，为其他地产项目提供技术支撑 [4] - 未来是否有新项目视情况而定，条件成熟不排除可能性 [4] 横琴项目营利性 - 因尚无详细规划及可研报告，目前无法确定盈利情况，但公司看好盈利前景 [5]

土地储备与开发情况 - 公司土地储备主要是“里维埃拉”项目，总建筑面积约380万平方米，已完成约90万平方米开发建设，在建在售面积约20万平方米，为四期“蓝湾半岛”项目的一至三期，一、二期去化率达90%以上 [1] - 今年年初公司竞拍获得井岸总建筑面积约23万平方米二地块的土地使用权 [1] 地块价格与房价情况 - 拍卖所得地块楼面价约为2800元，周边可参考的商品房价格8000 - 10000元/平方米 [2] - 公司目前在售“蓝湾半岛”项目一、二期精装房销售均价约9000元左右，三期毛坯房目前均价大致在7500元左右 [2] 公司发展战略 - 公司项目主要位于珠海西区，随着珠海市区东部逐渐饱和，西区有发展潜力，公司将立足珠海，实施跨区域、多项目发展战略，加强拓展新项目力度，增加项目储备 [2] - 公司计划以增资方式控股珠海至和置业投资有限公司（81%股权），获得“横琴国际生命科学中心”项目投资、开发及经营权利，涉足医疗健康产业，拓展业务领域及空间，增强持续经营能力 [2]

珠海地区情况 - 地理格局：珠海主要划分为香洲、斗门、金湾三大块，斗门与金湾统称西区，横琴位于香洲以南，东部毗邻澳门，与香洲及澳门岛一水之隔 [2] - 产业分布：包括依托珠海港的港口经济、重型装备制造业、航空产业、普通制造业、石油化工业、软件开发产业 [2] 珠海房地产业情况 - 发展优势：自然环境良好、气候宜人，横琴新区设立及港珠澳大桥规划建设带来重大利好 [2] 公司销售情况 - 今年销售产品：“世荣作品壹号”项目的1 - 3期，截至目前销售情况良好 [2] 公司横琴项目情况 - 项目获取：2014年5月28日，珠海至和置业投资有限公司与珠海市横琴新区管理委员会、广州医科大学附属第一医院签订协议获投资建设权，公司增资控股至和置业参与项目 [3] - 项目内容：包括一家拥有1000个床位的三甲医院、康复医疗中心、商业配套、基因研究治疗机构 [3] - 项目进展：与合作方进行前期准备工作，聘请第三方进行可行性研究并出具报告，需制定详细规划方案 [3] 公司去年股权转让情况 - 转让原因：股权对公司贡献较小，公司只享受股权投资收益；可短期实现资金回笼以寻找新投资机会 [3]

公司基本情况 - 证券代码为 002016，证券简称为世荣兆业 [1] - 投资者关系活动为特定对象调研，时间是 2015 年 11 月 4 日，地点在公司总部办公楼，接待人员为副总裁兼董事会秘书詹华平 [2] 公司业务数据 - 在建及待建计容面积约 330 万平方米 [2] - 房地产业务 15 - 17 年每年净利润分别不低于 1.1 亿元、1.5 亿元、2.5 亿元 [3] - 2015 年预计结转收入额不低于 12 亿元 [3] - 当前在建建筑面积超过 60 万平方米 [3] 项目进展情况 - 横琴项目等待国土部门挂牌出让土地 [3] - 增发股票事项已于 10 月 30 日通过证监会发审委审核，拿到批文后 6 个月内必须实施完毕，若进程乐观争取年内发行完毕 [3][4] 行业相关情况 - 南方影视城近期开工，目标是建设成为珠海的“横店” [3] - 横琴长隆项目很受游客欢迎，开业一周年游客数量已超过 500 万人次 [3] 公司未来规划 - 除横琴项目外，不排除未来在医疗健康领域收购成熟项目的可能 [3]

公司非公开发行情况 - 公司非公开发行于2015年10月30日通过发审会审核，获正式核准文件后即可实施，争取年内完成 [1] 横琴国际生命科学中心项目情况 - 项目包括医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块含综合性公益医院和专科医院 [1][3] - 综合性公益医院按三甲标准建立，床位不少于500张，综合性公益医院与专科医院总床位不少于1000张 [3] - 公司当前持股比例为81%，不排除未来引进新投资者，但会保持控股股东地位 [3] - 取得项目用地后，公司将进行详细规划设计和土地平整等工作 [4] 其他问题情况 - 关于珠斗门海鹤洲建大型主题公园传闻，无官方消息证实，无法确认 [3] - 公司主要土地储备在斗门区，计容建筑面积（在建与待建）约330万平方米 [3] - 珠海是宜居城市，央视曾用近5分钟报道其生态文明建设成就，在环境、配套、医疗教育方面有优势，作为经济特区有强劲后发优势 [3]

公司发展战略 - 公司确定未来发展战略，在加快现有地产项目开发、加速利润释放的基础上全面布局大健康产业 [3] 地产业务情况 - 地产业务净利润未来将逐年大幅增长，原因包括在珠海西区有大量低成本土地储备、珠海发展空间和人口容纳规模大、珠海西部地产市场供需两旺 [3] - 公司立足于现有项目加快开发，不介入二三线城市房地产项目 [3][4] - 2014年毛利率下行是因精装房交房时间长，可供结转面积减少 [4] - 蓝湾半岛和世荣作品壹号是同一个项目，属于里维埃拉项目第四期，里维埃拉项目共开发四期 [4] - 山东威海项目位于威海市环翠区，总占地面积9.58万平方米，容积率1.6，公司提供资金收取固定利息 [4] - 北京养老项目用地位于北京市大兴区，土地使用权不在公司名下，由合资项目公司运作，正办理产权过户手续 [4][5] - 预计公司今年结转收入不低于12亿元 [5] 大健康产业布局 - 公司将在高端医院、康复养生、养老地产方面布局，短期重点建设横琴国际生命科学中心，积极与相关机构洽谈合作 [3] - 横琴国际生命科学中心项目包括医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块建筑面积预计约16万平方米 [5] - 综合性公益医院按三甲医院标准建立，床位不少于500张，综合性公益医院与专科医院总床位不少于1000张 [5] - 该项目目前未取得项目用地，取得后立刻启动建设 [5] - 转型中不排除收购成熟医疗机构的可能 [5] 其他业务与事项 - 公司参股玉柴船舶动力股份有限公司，因看好其未来发展前景 [4] - 公司注意到时代华纳和梦工厂在珠海建主题公园传闻，尚无官方消息证实 [5] - 公司于12月8日收到中国证监会股票增发核准批文，争取年内尽快完成发行工作 [6]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象拜访 [1] - 参与单位包括上海通晟资产管理有限公司等多家公司 [1] - 活动时间为2015年12月14日至15日，地点在深圳 [1] - 上市公司接待人员为副总裁兼董事会秘书詹华平 [3] 公司经营战略 - 目前收入主要来自地产业务，已启动向大健康方向战略转型，未来3 - 5年大健康业务成主营业务并贡献总收益30%以上 [3] 地产业务情况 - 净利润未来逐年大幅增长，原因是在珠海西区有大量低成本土地储备和珠海地区有利发展条件 [3] - 在建与待建土地计容建筑面积超300万平方米，土地成本低，楼面价每平方米不超500元 [3][4] - 2014年业绩不佳因2012年开发策略调整，精装房交房时间长致可供结转面积减少 [4] - 短期内不放弃地产业务，为业绩提供保障，回流资金支持战略转型，开发节奏是加快土地储备开发、加速利润释放 [4][5] - 开发节奏慢非资金紧张，公司资金充裕，是开发策略调整延长交楼时间 [5] - 今年销售情况良好，项目开盘后半年去化率70%以上，有自己销售团队，全国有8个代理商，有相当部分省外客户 [7][8] 珠海地区发展优势 - 作为经济特区，区位优势明显，是全国生态环境标杆及珠江口核心城市，发展空间和人口容纳规模大 [4] - 交通区位优势不断显现，机场、轻轨、港口发展迅速，港珠澳大桥通车后优势更明显 [4] - 东部城区发展趋于饱和，“经济西移、城市西拓”战略实施，西区地产业务供需两旺 [4] 大健康产业布局 - 布局在医疗（综合及专科医院、护理）、康复养生、养老地产方面 [3] - 短期重点建设横琴国际生命科学中心项目，积极与医疗、医药、科研机构洽谈合作 [3] 横琴国际生命科学中心项目情况 - 今年5月与横琴管委会、广州医科大学附属第一医院签订《合作协议》 [5] - 总建筑面积约40万平方米，包括医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块建筑面积预计约16万平方米，含综合性公益医院（三甲标准）和专科医院 [5] - 技术合作方是广州医科大学附属第一医院 [5] - 已完成拿地前全部工作，等待项目用地挂牌，取得用地后立刻启动建设 [5][6] - 项目用地计划2015年12月挂牌，具体时间以政府公告为准 [6] 公司股权及其他项目情况 - 大股东不参与本次非公开发行认购 [6] - 大股东持股5.99亿股，持股比例约74%，其中1.63亿股为有限售流通股 [6] - 北京养老项目用地在北京市大兴区，由合资项目公司运作，正在办理产权过户手续 [6] - 有计划在珠海发展养老地产，得益于珠海环境和配套，考虑与横琴项目技术对接 [6] 珠海地区医疗及其他情况 - 横琴总面积约100余平方公里，建设用地28平方公里，2020年常住人口将达28万 [6] - 珠海目前有5家三甲医院，加上横琴项目未来共6家，数量不多，横琴项目服务人群广 [6][7] - 时代华纳在珠海建主题公园传闻未官方证实 [7]

公司基本信息 - 证券代码为 002016，证券简称为世荣兆业 [1] - 2015 年 12 月 21 - 22 日，公司在北京接待光大金控鑫汇等多家投资机构特定对象拜访，接待人员为副总裁兼董事会秘书詹华平 [2][3] 公司经营战略 地产业务 - 战略目标是加快现有土地储备开发，加速利润释放，净利润未来逐年大幅增长，原因是在珠海西区有大量低成本土地储备和珠海有利发展条件 [3] - 在建与待建土地计容建筑面积逾 300 万平方米，大部分土地楼面价每平方米不超过 500 元 [4] - 不排除新增项目可能，但项目需位于珠海、北京等看好的城市，质地优良有盈利空间，一般以合作方式取得，不参与竞价拿地 [4] 大健康产业 - 布局方向包括医疗（综合及专科医院、护理）、康复养生、养老地产，重点考虑在珠海发展养老地产，短期重点建设横琴国际生命科学中心项目，积极与相关机构洽谈合作 [3] - 未来 3 - 5 年，大健康产业将成为主营业务，贡献总收益 30% 以上，收益来自新建项目和兼并收购的成熟盈利项目 [3][8][9] 项目情况 横琴国际生命科学中心项目 - 占地面积约 20 万平方米，总建筑面积约 40 万平方米，包括医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块建筑面积预计约 16 万平方米，含综合性公益医院（三甲标准）和专科医院 [4] - 技术合作方是广州医科大学附属第一医院 [4] - 已完成拿地前准备工作，等待项目用地挂牌，根据 2015 年度土地供应计划，计划挂牌时间是 2015 年 12 月，具体以政府公告为准 [4][5] 北京养老项目 - 用地位于北京市大兴区，由合资项目公司运作，正在办理产权过户手续 [5] 行业相关问题解答 公司业绩与转型 - 2014 年业绩下滑是因 2012 年开发策略调整为精装房，交房时间长，2014 年可供结转面积减少，收入下滑 [4] - 向大健康产业转型是为长远发展，地产行业超级繁荣期已过，区域差异明显，行业集中度提高，大健康业务潜力大，公司具备进入优势 [7][8] 养老地产 - 是大健康产业链重要一环，市场前景广阔，除建房外更注重护理等服务，公司大健康项目拓展能为其提供支撑 [5][6] 医院经营 - 定位高端专科医院，合作方为国内外一流医疗机构，考量综合医疗资源，进行大健康产业布局，延伸产业链 [6] 横琴建设医疗机构 - 横琴是国家级新区和自贸区，是粤港澳合作试验区，可面向港澳市场，制度政策灵活便利，在个税等方面制度创新利于人才引进和高端医械医药进口 [6][7] 珠海房地产市场 - 成交总体温和上涨，库存去化周期为 7 个月，主城区房产趋于饱和，均价 2.5 万元左右，西部地区价格约为市区 1/3 [7] - 客户来源包括珠海本地刚需、市区溢出性需求、港澳（澳门明显）、北方候鸟型客户 [7] - 优势在于珠海是珠三角核心城市和经济特区，生态环境好、交通区位优势明显、西部发展成熟，地产业务西区供需两旺 [8] 其他业务 - 2015 年初参股玉柴船舶动力股份有限公司，持股比例为 35.43%，该公司主营船用发动机研发生产，筹划新三板挂牌，上市后公司股份有增值空间 [9]

销售与业绩情况 - 截至三季度末，公司预收款项达8亿元，销售情况良好 [3] - 公司业绩继续下降，原因是可结转收入下降，以及商品房由毛坯房改为精装房延长竣工交楼时间 [3] 项目相关情况 - “蓝湾半岛”是报建名，“世荣作品壹号”是该项目推广名 [3] - 横琴项目进展慢，因涉及医院方面特殊事项，目前进展在公司控制范围内 [3] 公司事项进展 - 今年7月份证监会已受理公司重组事项申请 [3] - 公司终止与筑邦投资公司合作，一是股权收购与部分股东无法达成一致，二是项目未来价值低于预期 [4] 未来规划 - 作为房地产企业，公司在合适情况下会继续进行土地储备 [4]