公司基本信息 - 证券代码为 002016，证券简称为世荣兆业 [1] - 投资者关系活动为特定对象调研，时间是 2015 年 3 月 24 日，地点在公司总部办公楼 [1] - 参与单位为广发证券股份有限公司，首席分析师是乐加栋，上市公司接待人员是副总裁兼董事会秘书詹华平 [1] 股票增发计划 - 截至目前，公司尚无明确的股票增发计划 [1] 北京养老项目 - 两块养老项目用地均位于北京市大兴区，土地使用权不在公司名下，由双方合资的项目公司运作，公司对项目公司具有控股权 [1][3] 横琴国际生命科学中心项目 - 项目目前尚未取得项目用地，因此尚未动工，已聘请专业机构提供规划设计咨询服务，主要内容分三级甲等综合医院及专科医疗机构、高端康复疗养中心、相关商业配套三块 [3] - 医疗合作方是广州医科大学附属第一医院，公司作为项目建设方，引进其品牌与技术合作 [3] - 项目地块预计 2015 年上半年取得的可能性较大 [3]

横琴国际生命科学中心项目进展 - 项目一直在推进，但因未取得项目用地，未实际实施建设，预计2015年上半年取得项目用地可能性较大 [1] 横琴项目总体规划 - 项目主要内容分三级甲等综合医院及专科医疗机构、高端康复疗养中心以及相关服务配套三块，形成大健康产业链 [3] 医院定位差异 - 综合性医院定位本地及澳门居民，专科性医院面向高端客户 [3] 项目投资与融资 - 项目总投资额无法准确预计，所需资金额较大，未来不排除增发融资可能性，但目前无明确计划 [3] 项目建设安排 - 医院、康复中心、商业同时进行，建设周期预计3至4年，因珠海土地先天特征，拿地后需先进行地基硬化处理 [3] 健康医疗新模式探索 - 以横琴国际生命科学中心项目为载体吸取经验，未来不排除涉足其他健康医疗新模式 [4] 玉柴船舶动力股份有限公司定位 - 公司作为财务投资者参股 [4] 房地产业务销售情况 - 目前销售情况良好，在计划范围内进行；2015年主要销售项目为蓝湾半岛项目3 - 5期，以及2015年下半年开盘的碧水岸二期 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 002016，证券简称为世荣兆业 [1] - 投资者关系活动为特定对象调研，参与单位为上海朴道瑞富投资管理中心（有限合伙），高级研究员为郭凯旋，时间为 2015 年 3 月 30 日，地点在公司总部办公楼，接待人员为副总裁兼董事会秘书詹华平 [1] 房地产项目情况 销售与收入 - 2015 年销售在计划内进行，销售回款中确认收入的主要是蓝湾半岛 1 - 3 期 [1] 项目分期 - 蓝湾半岛项目是里维埃拉项目的第四期，里维埃拉项目已开发四期，包括一期锦绣荣城、二期翠湖苑、三期碧水岸以及四期蓝湾半岛项目 [2] 合作项目 - 公司与华发合作开发项目由合资公司进行，项目地块在合资公司名下，不包含在里维埃拉项目地块中 [2] 威海项目 - 位于山东威海市环翠区，总占地面积 9.58 万平方米，项目容积率 1.6 [2] 横琴项目 - 2015 年上半年取得项目用地可能性较大，取得后将进行土地平整及项目详细规划设计工作 [2] 公司利润情况 - 剔除股权转让因素，2014 年公司利润下滑主要原因是可供结转的商品房销售收入减少 [2] 公司投资情况 - 公司作为房地产开发企业，投资玉柴船舶动力股份有限公司，原因是看好其作为高端装备制造业的未来发展前景 [2]

公司发展战略 - 稳步推进跨区域发展战略，以扩大经营规模和提高盈利能力为目标，在商品房开发基础上创新，未来从行业多业态发展中获取商机，目前立足房地产业务，涉足其他行业需地产业务支撑 [2] 横琴项目情况 - 受政府审批程序制约，预计上半年拿到项目用地概率较大，土地用途以政府最终划定规划条件为准 [3] - 项目主要功能包括一所三级甲等综合医院及专科医疗机构、康复疗养中心、相关商业配套，属于大健康产业链，公司关注该领域发展机会 [3] - 开发步骤预计医院和配套商业同时进行，配套商业可快速回笼资金盘活现金流 [3] - 项目服务对象不仅是本地居民，还面向全国、港澳及其他国际高端客户 [4] 土地储备情况 - 里维埃拉项目总规划用地面积 212.39 万平方米，总建筑面积 380 万平方米，已动工开发土地面积 90.96 万平方米，后续项目占地约 121.43 万平方米，处于拟建阶段 [4] - 井岸两个项目占地面积共 141,852.5 平方米，建筑面积共 226,964 平方米，楼面均价 2800 元/平方米 [4]

公司经营与战略转型 - 公司目前收入主要来自地产业务，已启动向大健康方向战略转型，未来3 - 5年大健康业务将成主营业务，贡献总收益30%以上 [3] 地产业务情况 土地储备 - 在建与待建土地计容建筑面积超300万平方米，大部分土地取得早，楼面价每平方米不超500元 [3][4] 业绩不佳原因 - 2012年开发策略由毛坯转精装房，交房时间长，致2014年可供结转面积减少 [4] 业务经营规划 - 短期内不放弃地产业务，其提供业绩保障并为转型提供资金支持，开发节奏是加快现有土地储备开发，加速利润释放 [4] 新增项目条件 - 项目位于珠海、北京等房地产市场看好城市，质地优良，以合作方式取得，有盈利空间 [4] 开发节奏慢原因 - 非资金紧张，公司资金充裕，是因开发策略调整，毛坯转精装房延长交楼时间 [4] 销售情况 - 今年销售良好，项目开盘后半年去化率70%以上，有自己销售团队，全国有8个代理商，部分客户为省外客户 [8] 客户结构 - 主要包括珠海本地刚需客户、市区溢出性需求及港澳客户、北方候鸟型客户 [9] 大健康业务布局 布局方向 - 医疗（综合及专科医院、护理）、康复养生、养老地产，重点考虑在珠海发展养老地产 [3] 横琴国际生命科学中心项目 - 今年5月与横琴管委会、广州医科大学附属第一医院签《合作协议》，总建筑面积约40万平方米，包括医疗、康复疗养、商服配套板块，医疗板块约16万平方米 [5] - 技术合作方是广州医科大学附属第一医院 [5] - 已完成拿地前工作，等用地挂牌，预计2015年12月挂牌，以政府公告为准，取得用地后立刻建设 [5] 北京养老项目 - 用地位于北京市大兴区，由合资项目公司运作，正在办理产权过户手续 [6] 进入养老地产原因 - 是大健康产业链重要一环，人口老龄化背景下市场前景广阔，公司大健康产业项目拓展能为其提供支撑 [6] 市场相关情况 横琴情况 - 总面积约100余平方公里，建设用地28平方公里，2020年常住人口将达28万 [6][7] 珠海三甲医院情况 - 目前有5家三甲医院，加上横琴项目未来共6家，数量不多，横琴项目服务人群广 [7] 珠海房地产市场情况 - 成交总体温和上涨，库存去化周期7个月，主城区趋于饱和，均价2.5万元左右，西部地区楼盘价格约为市区1/3 [8][9] 珠海房地产发展优势 - 是珠三角核心城市和经济特区，生态环境好，交通区位优势明显，西部发展成熟，地产业务西区供需两旺 [9][10] 公司其他情况 大股东情况 - 大股东持有公司股份5.99亿股，持股比例约74%，其中1.63亿股为有限售流通股，不参与本次非公开发行认购 [5][6] 公司医院优势 - 定位高端专科医院，合作方为国内外一流医疗机构，进行大健康产业布局，延伸产业链 [7][8] 横琴建设医疗机构优势 - 是国家级新区和自贸区，面向港澳市场，制度政策灵活便利，利于人才引进和高端医械医药进口 [8] 时代华纳传闻 - 公司注意到时代华纳要在珠海建主题公园传闻，暂无官方证实 [8] 转型原因 - 地产行业超级繁荣过去，区域差异明显，行业集中度提高，大健康业务潜力大，公司具备进入优势 [9]

公司业绩 - 上半年销售26亿，多数项目预计明年交楼结转，预期明年业绩大幅增长 [1] - 公司规划加快现有项目开发节奏，今年销售较去年大幅增长有望持续 [1] 横琴项目 项目概况 - 横琴国际生命科学中心项目占地约20万平方米，总建筑面积约40万平方米，待用地挂牌后启动建设 [3] 项目板块 - 包括一所三级甲等综合性公益医院和4 - 5所专科医院，满足区域医疗保障及境内外高端医疗服务需求 [3] - 建设康复疗养中心，面向境内外高端客户，有较大市场潜力 [3] - 有相关商业配套，如医疗商业服务设施、酒店式公寓、会议中心等 [3] 医院规模 - 综合性公益医院按三甲标准建立，床位不少于500张，每所专科医院床位约150张 [3] 合作方 - 横琴项目医疗合作方为广州医科大学附属第一医院，公司作为建设方引进其品牌与技术合作 [3] 区位优势 - 横琴是国家级新区和自贸区、粤港澳合作试验区，可面向港澳市场，制度政策灵活便利 [4] - 横琴与澳门24小时通关，当地及澳门医疗资源紧张，项目可对接澳门市场 [4] - 自贸区在个税、企业税、关税等方面制度创新，利于人才引进和高端医械医药进口 [4] 其他业务 大健康业务 - 规划在珠海发展养老地产，是大健康业务重要方向，受益于珠海环境、配套及资源管理优势，考虑与横琴项目技术对接 [4] 文化产业 - 利用珠海文教旅游城市条件发展文化产业，业务方向为文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理 [4]

公司业务与战略 - 公司确定转型大健康行业的发展战略，因地产行业超级繁荣态势已过，大健康业务潜力大，且公司具备开展条件与优势，目前已有资金投入 [3] - 大健康业务以医院技术、服务为基础，以基础医疗为支撑，向康复、养生、休闲及养老等产业延伸，重点关注康复养生、养老业务 [3] 土地储备与项目 - 里维埃拉项目未开发计容建筑面积约 280 万平方米，土地取得时间早、成本低，增值空间大 [1] - 横琴国际生命科学中心项目地处横琴，占地面积约 20 万平方米，总建筑面积约 40 万平方米，公司正在等待项目用地挂牌，目前在横琴尚无土地储备 [3] 大股东持股与定增 - 除年初发行股份购买资产向大股东发行 1.63 亿股外，近两年大股东持股数量无变化 [3] - 大股东确定不参与本次定增 [3] 再融资相关 - 再融资核准批文将于 2016 年 6 月初到期 [3] 拿地策略 - 拿地遵循所在城市房地产市场持续看好、项目质地优良有大盈利空间、不参与竞价拿地的原则 [4]

横琴项目决策原因 - 地产行业超级繁荣态势过去，区域差异明显，行业集中度逐年提高，龙头竞争优势更明显，公司需探索新业务，大健康业务潜力大，公司具备多方面优势，横琴项目是进入大健康领域重要项目 [2][3] 横琴项目规划情况 - 占地面积约20万平方米，总建筑面积约40万平方米，包括医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块有1所三级甲等综合性公益医院和4 - 5所专科医院 [3] 横琴项目进展情况 - 已完成拿地前全部工作，等待项目用地挂牌，取得用地后立刻启动建设 [3] 横琴项目医院规模 - 综合性公益医院按三甲标准建立，床位不少于500张，每所专科医院床位约150张 [3] 横琴项目投资情况 - 预计总投资额约45亿元，不会对公司现金流产生太大影响 [3] 横琴项目合作情况 - 医疗合作方是广州医科大学附属第一医院，公司作为项目建设方，引进其品牌与技术合作 [4] 公司其他项目规划 - 规划在珠海发展养老地产，作为未来大健康业务重要方向，会考虑与横琴项目技术对接；在北京有养老项目，位于大兴区，由合资项目公司运作，一个项目已完成产权过户手续 [4] 珠海西区房价情况 - 今年珠海西区房价涨幅约20%，公司在售精装房均价约12000元，毛坯房均价约9000元 [4] 公司定增情况 - 定增发行有压力，公司全力推动增发 [4] 公司文化产业规划 - 利用珠海文教旅游城市条件发展文化产业，业务方向为文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理 [5]

行业情况 - 2016年珠海楼市量价齐升，暂未获限制政策出台消息，若出台对西区多为心理影响 [2] 公司项目情况 珠海项目 - 主要经营里维埃拉项目，在斗门主城区还有两个项目，一个已开工今年预售 [3] - 横琴项目占地约20万平方米，总建面约40万平方米，含医疗、康复疗养、商服配套三大板块，医疗板块建面预计约16万平方米，正等用地挂牌，取得后启动建设 [3] 北京项目 - 北京大兴区养老项目占地约14万平方米，相关股权转让手续办妥 [3] 公司拿地情况 - 新增项目需在珠海、北京等市场看好城市，以合作方式取得，不参与竞价拿地，项目质地优良有盈利空间 [3] - 里维埃拉未开发计容建面约280万平方米，土地成本低，楼面价每平方米不超500元 [4] 公司销售与客户情况 - 楼盘有市区溢出性客户，东西区房价差价明显且市区发展趋于饱和 [4] 公司融资与业务拓展情况 - 定增股价倒挂，增发有压力，正全力推动 [4] - 准备成立文化产业投资公司，利用珠海文教旅游优势发展文化产业符合公司利益 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 002016，证券简称为世荣兆业 [1] - 投资者关系活动为特定对象调研，时间是 2016 年 2 月 25 日，地点在公司总部办公楼，接待人员为副总裁兼董事会秘书詹华平，参与单位有农银汇理基金管理有限公司、汇丰晋信基金管理有限公司、兴业基金管理有限公司 [2] 里维埃拉项目情况 - 项目已开发至第四期，包括锦绣荣城、翠湖苑、碧水岸、蓝湾半岛（推广名“世荣作品壹号”），总建筑面积约 380 万平方米，整体容积率 1.8，已完工计容建筑面积约 100 万平方米，在建及待建计容建筑面积约 280 万平方米 [2][3] - 项目土地早期通过政府协议转让取得 [3] 房地产业务政策 - 拿地遵循所在城市房地产市场持续看好、项目质地优良有盈利空间、不参与竞价拿地的原则 [3] 市场相关情况 - 珠海房价一直处于温和上涨局面 [3] - 公司楼盘主要客户以本地客户为主，还包括市区溢出性需求客户、港澳客户（澳门客户尤为明显）以及北方客户 [3] 楼盘配套设施 - 社区内有学校（幼儿园、小学、中学）、西区唯一一家三甲医院、商业街等，配套趋于成熟 [3] 公司发展战略 - 2015 年 11 月确定转型大健康行业的发展战略，房地产方面目标是加快现有土地储备开发，加速利润释放 [3][4] - 大健康业务在医院提供技术、服务基础上，向康复、养生、休闲及养老等产业领域延伸，打造大健康产业链 [4] - 重点考虑在珠海发展养老地产，因其自然环境优美、城市基础配套完善，适合发展养老产业 [4]