房地产开发业务 - 2022年计划结转项目分布在深圳、上海、武汉等地，平均去化率超八成，疫情等因素致部分项目进度延迟，公司加强工程管理以实现经营目标，短期市场已筑底但恢复需时间，当前处于政策传导期 [1] - 2023年坚持“区域深耕、布局重点城市”战略，统筹考虑多因素制定土地储备计划，适度拿地严控风险 [1] - 行业经历深度调整，1 - 11月全国开发投资规模同比下降，公司将优化城市布局，推动双轮驱动，探索长租业务，提升产品与服务力促进可持续发展 [2] - 关注股权融资政策，如有应披露事项将及时披露 [2] 宝湾物流公募REITs业务 - 已与各地发改委、国资委沟通审批，需多部门审核及交易所上市认购，完成后可获处置股权投资收益，时间不确定 [2] - 预计实现归母净利润约4.9亿元，底层资产含4个园区项目，评估增值约12.68亿元，增值率220.29%，募集资金用于全国重点物流节点城市布局 [2] - 截至2022年上半年运营、管理和规划在建仓储面积达900万平方米，未来结合政策和资产情况设定资产证券化发行节奏 [3] - 与类REITs均为不动产证券化，融资方式有效且对财务报表影响差异不大，公募REITs信息更透明、投资者参与广、二级市场活跃、有资产品牌效应 [3] 宝湾物流其他业务 - 持续加强行业研究，完善优质项目评判标尺，获取一手用地并关注资产收购机会，与远见资本合作设立基金拓展业务布局 [4] - 客户群体包括第三方物流、电商、商贸零售和制造业企业等，2021年前五大客户收入占比16.81%，客户分散风险低 [4] - 仓储物流业务已打通多样化融资渠道，如发行资产支持票据、类REITs等；房地产开发业务融资多来自银行贷款，上半年银行平均融资成本3.85% - 4.99% [4] 其他业务 - 认购中国核能科技定增股份成第一大股东，开展分布式光伏业务合作，利用屋顶资源和客户用电需求，响应政策增加业务收入和资产价值 [4] - 中国南山集团过去将赤湾片区住宅类土地通过增资扩股交公司开发，未来公司将协同推进重点项目把握大湾区机遇 [5]

宝湾物流情况 - 2021年度宝湾物流仓库平均出租率94.5%，统计范围含成熟与新投入运营园区，新园区成熟运营需2 - 3年，公司将加大招商前置工作缩短周期 [1] - 宝湾物流已与各地发改委进行项目沟通和事项审批，同时沟通国资委审批，后续将结合政策和资产情况设定资产证券化产品发行节奏 [1] - 未提及宝湾物流拿地优势及是否考虑收并购项目的明确答复 [1] 业务协同与资产注入 - 公司产城综合开发、仓储物流业务由子公司独立运作，二者有一定业务协同 [2] - 公司未获悉控股股东中国南山集团在赤湾片区土地注入上市公司的相关计划 [2] 资本运作与政策响应 - 公司将持续关注并积极研究房地产行业股权融资政策，若有相关事宜将及时披露 [3] 分布式光伏业务 - 公司完成中国核能科技定向增发认购股份交割后，拟成立合资公司利用宝湾物流园屋顶开发分布式光伏业务，并选择试点园区开展首批建设 [3] - 截至2022年6月底，公司运营、管理和规划在建的仓储物流园区面积共900万平方米，规划在建、待建及运营产业园区面积近200万平方米，物流园区能加装分布式光伏电站的面积约为园区运营总体面积的六到七成 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 002314，证券简称为雅致股份 [1] - 公司为雅致集成房屋（集团）股份有限公司 [2] 投资者关系活动信息 - 活动类别为特定对象调研，参与单位有招商证券、博时基金，人员有赵可、涂波、黄梓钊等，时间为 2015 年 7 月 22 日，地点在公司会议室，接待人员有副总经理兼董事会秘书刘定明、证券事务代表张丽 [2] 业务情况 主营业务构成 - 原有集成房屋、船舶舾装、塔吊租赁三大业务板块，重大资产重组后新加入房地产业务，房地产业务将在四大业务板块中占较大份额 [3] 工作重点与房地产业务状况 - 下一步工作重点是纳入房地产业务，房地产业务盈利良好，今年半年度报告会将地产业务并表 [3] 集成房屋业务亏损原因 - 2014 年集成房屋业务亏损一是受国家基建投资下滑影响，二是业务转型中芯材置换使产品出租率和毛利率下滑，公司采取措施取得一定效果 [3] 境外合作事项 - 与澳洲公司合作目的是在集成房屋业务开展技术、营销渠道等合作，具体细节仍在商谈中 [4]

公司调研基本信息 - 调研日期为2015年11月13日，地点在公司会议室 [2] - 参与单位包括上投摩根基金管理有限公司等多家机构 [2] - 上市公司接待人员为副总经理兼董事会秘书刘定明、证券事务代表张丽 [2] 公司业务规划 - 目前专注现有业务，地产专注现有业务，集成房屋往附加值高的旅游、营地、酒店等方向转型，未来不排除寻求新业务发展机会 [3] - 地产业务继续走一、二线城市为主的路线 [4] 土地相关问题 - 南山集团在赤湾有3.4万平米土地储备，若开发将由南山地产进行，目前无明确时间表 [3] - 赤湾3.4万平米土地为工业用地，需政府变更用地性质才可商业开发 [3][4] 其他问题 - 深圳市政府对赤湾的发展规划不清楚 [4] - 公司目前处于整合阶段，未来会考虑管理层激励，暂无明确时间表 [4] - 根据2015年第3季度报告业绩预计，重组标的2015年盈利承诺应能实现，具体金额参见2015年年度报告 [4] - 集成房屋今年计提资产减值金额暂无明确数据，需待年度终了测试 [4] - 招商地产与蛇口工业园的模式对公司未来发展可参考 [5]

公司基本信息 - 证券代码为 002314，证券简称为南山控股 [1] - 投资者关系活动编号为 2016 - 002，活动类别为特定对象调研 [2] - 活动时间为 2016 年 8 月 30 日，地点在深圳市卓越后海中心 18 楼公司会议室 [2] - 参与单位及人员有招商证券股份有限公司刘义、国投瑞银基金管理有限公司王方 [2] - 上市公司接待人员为副总经理兼董事会秘书沈启盟、证券事务代表张丽 [2] 业务介绍 地产业务 - 南山控股地产业务主要位于长三角、珠三角及长沙等地，未来将择机进入成渝地区、华中地区，积极关注土地资源获取机会 [2] 重组及物流业务 - 南山控股吸收合并深基地正按计划有序推进 [3] - 本次募投资金用途只能用于物流项目，吸并将打通深基地原来 B 股的融资渠道，为物流业务发展提供资金支持 [3] - 吸并后，存续上市公司以房地产开发运营为基础，以物流园区开发运营为先导，坚持地产与物流协同并进、双轮驱动，加快物流园区全国网络化布局，巩固市场地位，加快产业布局 [3] 股权激励 - 本次吸并方案未包含员工持股计划，公司希望管理层、骨干员工与公司利益捆绑，提高凝聚力和市场竞争力，今后将继续研究 [3]

宝湾物流情况 - 自2003年进入仓储物流行业，已在全国一、二线物流核心节点城市布局，形成环渤海、长三角、珠三角及中西部地区物流地网，2017 - 2018年为快速发展阶段，目前运营管理园区面积达180万平米，预计2019年达500万平米 [3] - 物流仓储一手地资源稀缺，政府出让价格因土地状况等因素确定，较二手地价格低，二手地价格高是因一手地紧缺、物流市场预期好及物流地产基金退出需求 [3] - 依据宝湾运营管理情况，运营1年后可达到90%的出租率 [3] - 宝湾仓储合同有长中短期，依据不同市场、地区判断实施不同商务策略 [4] - 宝湾定位为综合物流开发运营商，以服务为核心提高客户黏性，行业中有传统物流地产开发商和依据自身需要开发的物流地产商，公司对行业未来5 - 10年发展有信心，电商等需求增加将带动仓储物流需求增长 [4] - 为达到500万平米运营目标，宝湾将投入超百亿建设布局物流园区，除依靠银行贷款和大股东支持外，还探索基金、资产证券化等融资方式，目前以深基地与南山控股重组项目为主解决B股融资问题 [4] 南山地产情况 - 2016年预计全年销售额与去年基本持平或略有增长，全年盈利情况良好，前三季度已提前完成业绩承诺的盈利任务 [4] - 传统住宅是公司主要发展方向和利润现金流支撑点，未来几年传统住宅开发比例将稳中有增，同时尝试创新转型，如结合旅游休闲地产、养老地产等开发模式，还研究优化自持物业运营提升价值 [5] 南山集团资源情况 - 南山集团1982年成立，是中国第一家中外合资股份制企业，在深圳赤湾有3.4平方公里土地储备，有运输企业东方物流，还有全国32个工业园等综合园区开发项目，土地储备上万亩，土地资源拓展能力强，有望与上市公司形成资源协同 [5] 公司整合情况 - 筹划深基地与南山控股整合，目的一是解决深基地B股问题推动B转A，解决股权融资问题；二是推动集团地产业务与物流园区开发运营业务协同发展 [5] - 重组项目积极推进，因B股改革审批程序和补充资料复杂及审计报告时效性需更新数据，公司主动提交中止审核申请，准备好资料后与证监会沟通恢复审查时间不确定，但公司会积极推进，城投控股吸收合并阳晨B先例对方案有积极推动作用 [6]

公司重组进展 - 公司换股吸收合并深基地 B 的重大资产重组事项处于中止审核状态，因 B 股涉及审批程序和补充资料复杂，恢复审核时间不确定，公司会积极推进，待政策明确尽快提请审核 [2][3] 地产业务情况 - 地产业务主要分布在上海、深圳、苏州、南通和长沙等城市，不主张激进扩张，希望保持合理增长，策略上主张城市深耕和布局重点城市 [3] - 拿地方式上，因招拍挂拿地成本高，开始尝试转向二级市场拿地，如在成都、武汉等地采取增资扩股、股权收购等合作方式 [3] 合作事项 - 与中建三局在装配式建筑业务领域有契合度，已达成初步合作意向，但后期审批程序时间长，事项存在不确定性 [3][4] 减值准备原因 - 2016 年计提减值准备主要因下属企业海邻公司塔机租赁业务经营未见明显好转，出租率偏低，应收账款整体账龄结构变长 [4] 激励措施 - 目前主要以项目激励为主，未来会考虑采取股权激励等方式激励核心人员 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 002314，证券简称为南山控股 [1] - 公司名称为深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 [2] 投资者关系活动信息 - 活动类别为特定对象调研，参与单位为海通证券（贾亚童），时间为 2017 年 5 月 3 日，地点在深圳卓越后海中心 18 楼会议室，上市公司接待人员为沈启盟、刘逊 [2] 公司业务进展情况 重大资产重组 - 换股吸收合并深基地 B 的重大资产重组处于中止审核状态，因 B 股审批程序和补充资料复杂，恢复审核时间不确定，公司会积极推进，待政策明确尽快提请审核 [2][3] 项目情况 - 在赤湾片区只有“山语海”项目，规模不大，2016 年销售良好，大股东南山开发集团在该片区有土地储备，未来有望与上市公司资源协同 [3] 合作情况 - 与南国置业是战略性合作协议，暂无具体合作方案，目的是实现双方发展战略、发挥优势、合作共赢 [3] - 与中建三局合作因产业链契合，可共享整合资源、发挥业务优势、形成协同效应，协议签署是股权合作意愿及初步商洽结果，后期审批程序多、时间长，事项存在不确定性 [4]

重大资产重组 - 公司去年换股吸并深基地 B 重大资产重组，因 B 股审批程序和补充资料复杂、审批时间长，暂时中止审核，待政策明确重启，暂无具体时间点 [2][3] 物流地产行业 - 物流地产提供现代化物流仓储服务，中国有 5 亿平米仓库，大部分非现代仓储，低端仓储供大于求，现代仓储供应不足，深基地宝湾物流运营现代仓储，对未来 3 - 5 年发展有信心 [3] 物流地产布局与拿地 - 深基地物流地产布局在长江及沿海一线，进入约 30 个城市，拿地主要通过招拍挂，近年尝试转向二级市场，采取战略合作、股权收购等方式 [3] 物流地产核心壁垒 - 物流地产核心壁垒是选址能力和运营管理，宝湾物流在运营管理方面有优势 [4] 地产业务规划 - 上市公司主业为地产 + 物流，地产业务不主张激进扩张，销售和营收保持合理增长，中期支撑公司利润，仓储物流是长远战略方向 [4] 赤湾地产利润情况 - 2016 - 2018 年赤湾地产承诺扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为 - 4272、80136、7054 万元，2017 年净利润高是因主要项目山语海规模小，大部分在 2017 年结转完毕 [4] 集成房屋业务规划 - 公司集成房屋业务经前几年调整，预计 2017 年扭亏，处于触底反弹阶段，与中建三局合作在推进中 [4][5]