证券代码：002314 证券简称：南山控股 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司投资者关系活动记录表 编号：2023-007 特定对象调研□分析师会议 □媒体采访□业绩说明会 投资者关系活动 □新闻发布会□路演活动 类别 □现场参观 □其他（ ） 参与单位名称及 人员姓名 博时基金、国联证券、广发基金、景顺长城基金 时间 2023 年 8 月 8 日 地点 公司 26 楼会议室 上市公司接待人 员姓名 副总经理、董事会秘书 蒋俊雅 投资者关系经理 戴晶 1、宝湾物流园区拓展计划？是否有设置规模目标？ 答：宝湾物流近两年尚有较多运营类项目处于建设期或投入运 营期，其中 2023 年计划开工及继续建设项目达 17 个，每年也会按 计划保持一定规模的新项目拓展。宝湾物流希望保持过去几年较快 的发展速度，同时凭借丰富的经验和标准化的管理体系，建立"募投 建管退"的资产管理能力，增加社会资本的运用和管理项目规模的扩 展。 投资者关系活动 2、宝湾物流仓库平均使用率情况？ 主要内容介绍 答：2022 年，宝湾物流仓库平均使用率为 87.2%，同比有所下 降，但维持在行业较高水平，主要系疫情反复、复杂严峻的宏观环境 等多种 ...

证券代码：002314 证券简称：南山控股 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司投资者关系活动记录表 编号：2023-006 □特定对象调研□分析师会议 □媒体采访□业绩说明会 投资者关系活动 □新闻发布会□路演活动 类别 □现场参观 其他（ 电话会议 ） 参与单位名称及 人员姓名 华泰证券、泰康资产 时间 2023 年 6 月 20 日 地点 公司 26 楼会议室 副总经理、董事会秘书 蒋俊雅 上市公司接待人 证券事务部副总经理、证券事务代表 刘逊 员姓名 投资者关系经理 戴晶 1、控股股东对公司的定位？是否有进一步资源整合计划？ 答：公司作为中国南山集团旗下唯一上市平台，陆续将地产开 发、仓储物流等核心业务整合进入上市公司，提升公司的竞争力和盈 利能力，推进公司长远健康发展。控股股东始终秉承有利于上市公司 可持续发展、有利于全体股东权益的原则，助力上市公司实现长远规 划。公司未获悉集团资本运作的相关计划，若涉及相关事宜，公司将 按照相关规则及时履行信息披露义务。 投资者关系活动 2、公司作为多元化集团企业，对仓储物流、房地产开发、产城 综合开发、制造四大业务的发展定位？ 主要内容介绍 答：公司仓储物流、房 ...

证券代码：002314 证券简称：南山控股 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年度业绩说明会暨投资者关系活动记录表 | --- | --- | |------------------------|--------------------------------------------------| | | □特定对象调研□分析师会议 | | 投资者关系活动类别 | □媒体采访业绩说明会□新闻发布会□路演活动□现场参观 | | | □其他（电话会议） | | 参与单位名称及人员姓名 | 面向全体投资者 | 时间 2023 年 5 月 18 日 15:00-17:00 地点 深圳证券交易所互动易平台"云访谈"（http://irm.cninfo.com.cn/） 董事长 王世云 上市公司接待人 独立董事 袁宇辉 员姓名 董事、财务总监 沈启盟 副总经理、董事会秘书 蒋俊雅 本次网上业绩说明会，投资者积极参与和公司之间的交流互 动。公司参会嘉宾与投资者互动的主要内容如下： 1、可以详细谈一谈胜宝旺在海上风电业务吗？ 答：深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是海上油气设施建造专家， 依托其经验丰富的专业团队、技术 ...

证券代码：002314 证券简称：南山控股 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司投资者关系活动记录表 | --- | --- | |------------------------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------| | | □特定对象调研□分析师会议 | | 投资者关系活动类别 | □媒体采访□业绩说明会□新闻发布会□路演活动□现场参观 | | | 其他（ 电话会议 ） | | 参与单位名称及人员姓名 | 信达证券、南方基金、嘉实基金、汇添富基金、永赢基金、鹏扬基金、CPE 源峰、建信养老、平安资产、人保资产、东兴证券、中信建投自营 | | 时间 | 2023 年 5 月 12 日 | 地点 公司 26 楼会议室 副总经理、董事会秘书 蒋俊雅 上市公司接待人 证券事务部副总经理、证券事务代表 刘逊 员姓名 投资者关系经理 戴晶 1、宝湾物流 2022 年仓库平均使用率为 87.2%，公司如何 ...

财务表现 - 公司第一季度营业收入达到51.35亿人民币，同比增长392.88%[5] - 归属于上市公司股东的净利润为9,164.70万人民币，同比增长172.82%[5] - 公司经营活动产生的现金流量净额为5.96亿人民币，同比增长138.67%[5] - 公司总资产为686.25亿人民币，较上年末下降1.03%[5] - 公司货币资金达到81.62亿人民币，较上年末增长36.13%[9] - 公司营业收入大幅增长，主要系房地产业务项目结转收入增加所致[10] - 公司营业成本、税金及附加、研发费用等均有较大变动，主要与房地产业务项目结转相关[11][12] - 公司现金流量表显示收到的税费返还增加，主要系土增税退税及出口退税所致[14] - 公司投资支付的现金净额减少，主要系新增联营公司投资减少所致[16] - 公司偿还债务支付的现金减少，主要系本期偿还借款减少所致[17] - 公司报告期末普通股股东总数为58,714股，前十名股东持股情况中，中国南山开发（集团）持股数量最多，占比57.99%[18] - 赤晓企业有限公司持有公司282,880,000股无限售条件股份，为前十名股东之一[19] 资产状况 - 公司期末货币资金达到8,162,311,756.92元，较年初有所增长；应收账款为852,460,495.03元，应收款项融资为13,573,947.50元[21] - 公司存货为22,103,156,682.15元，较上年同期有所下降；投资性房地产为9,273,049,801.27元，无形资产为6,456,525,513.35元[22] - 2023年第一季度，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司流动负债合计为281.57亿，较年初下降了9.3%[23] - 非流动负债合计为220.66亿，较年初上升了8.9%[23] 财务细节 - 营业总收入为51.35亿，较上期大幅增长了392.6%[23] - 营业总成本为47.60亿，较上期增长了276.7%[23] - 财务费用为16.04亿，其中利息费用为16.28亿，利息收入为1.39亿[24] - 净利润为17.28亿，较上期大幅增长，实现扭亏为盈[24] - 综合收益总额为17.42亿，归属于母公司所有者的综合收益总额为9.31亿[24] - 新南山控股（集团）2023年第一季度归属于少数股东的综合收益总额为81,168,391.36元，较上期大幅增长[25] - 经营活动现金流入小计为3,783,801,589.54元，较上期有所增加；经营活动现金流出小计为3,187,510,668.82元，较上期有所减少[25] - 投资活动现金流入小计为244,927,061.74元，较上期有所减少；投资活动现金流出小计为615,269,281.70元，较上期有所减少[25] - 筹资活动现金流入小计为4,555,177,168.04元，较上期有所减少；筹资活动现金流出小计为2,598,007,410.40元，较上期有所减少[26] - 现金及现金等价物净增加额为2,178,672,354.36元，期末现金及现金等价物余额为8,037,819,615.39元[26]

公司财务表现 - 公司2022年营业收入为121.50亿元，同比增长8.68%[11] - 公司2022年净利润为6.80亿元，同比下降30.28%[11] - 公司2022年经营活动产生的现金流量净额为-22.57亿元，同比下降174.93%[11] - 公司2022年基本每股收益为0.25元，同比下降30.56%[11] - 公司2022年总资产为693.39亿元，较上年下降2.68%[11] - 公司2022年第四季度营业收入为72.29亿元，同比增长高达176.6%[14] - 公司2022年第四季度净利润为9.51亿元，同比增长显著[14] - 公司2022年经营活动产生的现金流量净额为10.96亿元[14] - 公司2022年非流动资产处置损益为130.91万元，较前两年有明显变化[15] - 公司2022年其他营业外收入和支出为4921.20万元，较前两年有所增加[16] - 公司2022年其他符合非经常性损益定义的损益项目合计为1.03亿元[17] 行业发展趋势 - 2022年，全国社会物流总额约为347.6万亿元，同比增长3.4%[19] - 2022年，全国社会消费品零售总额稳定在44.0万亿元左右，其中实物商品网上零售额同比增长6.2%[19] - 2022年，全国快递业务收入和业务量仅小幅增长，但仍是全球第一大网络零售市场[19] - 2022年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降24.3%和26.7%，市场整体处于筑底阶段[19] - 2022年房地产开发企业到位资金为14.9万亿元，同比下降25.9%[20] - 百家典型房企融资额整体保持低位运行，全年新增融资总额为7,750亿元，仅为2021年全年融资总额的58%[20] - 2022年，工业用地供应、成交面积较去年均有所上升，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%；成交工业用地规划建筑面积10.43亿平方米，同比上升16.8%[20] 公司业务发展 - 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务[21] - 公司房地产开发业务在报告期内先后进入14个城市，累计开发项目68个，其中在售项目39个[22] - 公司产城综合开发业务在报告期内新获取土地299亩，落地重庆巴南、滁州2个项目，产业园区项目数量和品牌影响力进一步扩大[22] 公司研发项目 - 公司研发项目包括开发一套机械装置替代导管架拖拉过程，预计能缩短后期导管架项目装船作业成本和工期[43][44] - 公司研发项目涉及建造一体化设计研究，优化各结构片的安装顺序，节省成本[45] - 公司研发项目包括E-House电气箱的研发，有望成为重要的产品之一，具有巨大的营收和利润空间[45] - 公司研发项目涉及储能集装箱的研发，满足客户对能源和电力的需求，提高产品功能性应用[46] 公司治理结构 - 公司严格按照相关法律法规和规章要求，不断完善公司治理结构，确保公司治理实际情况符合规范性文件要求[80] - 公司与控股股东在资产、人员、财务、机构、业务等方面保持独立，具有独立完整的业务及自主经营能力[82] - 公司拥有独立完整的资产结构，独立控制所有资产，不存在资产被控股股东违规占用情况[83] - 公司独立招聘员工，高级管理人员没有在其他企业担任职务，财务人员没有兼职，保证人员独立[83] - 公司建立了独立、完整、规范的财务会计核算体系和财务管理制度，独立作出财务决策[83]

房地产开发业务 - 目前房地产销售在底部震荡，下行趋势缓解，企业端资金状况或改善，需求端复苏需时日，公司将采取策略加快去化回笼资金 [1] - 截至2022年上半年末，累计土地储备总占地面积120.90万㎡，总建筑面积255.10万㎡，剩余可开发建筑面积97.74万㎡，可满足2 - 3年签约销售 [1] - 受宏观环境和疫情影响，地产项目结转集中在下半年，行业项目利润率下滑，2022年全国300城住宅用地成交平均溢价率3.12%，较上一年下降7.8个百分点，公司2022年新增土储利润率预计改善 [1][2] 业务平衡关系 - 仓储物流业务是战略性主业，公司给予资源倾斜，建立“募投建管退”能力；房地产开发业务是支撑性主业，利用自身造血能力内生发展 [2] 宝湾物流公募REITs - 申报涉及4个项目，需经多地省级发改委审核和国有资产监督管理部门备案，审批涉及多部门，时间有不确定性 [2] - 基础设施项目初步估值19.97亿元，采用资产基础法评估，核心资产用收益法确定价值，四个园区长期满租或接近满租 [2] - 出表回流资金用于宝湾物流在全国重点物流节点城市的战略布局，为仓储物流设施开发、建设及运营提供资金 [2] 宝湾物流其他情况 - 客户包括电商、第三方物流、快消企业等，服务合同1 - 3年，定制仓客户期限5年以上，2022年前五名客户贡献收入占比15.86%，仓库平均使用率高 [2][3] - 成熟园区平均NOI率9 - 10%，物流园区成熟需2 - 3年，公司加大招商前置工作缩短回报周期 [3] - 希望保持发展速度，每年新增项目开拓，建立“募投建管退”能力，扩展管理项目规模 [3]

公司基本信息 - 证券代码 002314，证券简称南山控股 [1] - 投资者关系活动时间为 2023 年 2 月 8 日、9 日、10 日，地点在公司 26 楼会议室 [1] - 接待人员有副总经理、董事会秘书蒋俊雅等 [1] 房地产开发业务 结转情况 - 2022 年业务结转时间集中在下半年特别是四季度，受疫情和限水限电影响，集中交付项目分布在上海、武汉、苏州等地，项目平均去化率超八成 [1] 土地储备与推货计划 - 截至 2022 年上半年末，累计土地储备总占地面积 120.90 万㎡，总建筑面积 255.10 万㎡，剩余可开发建筑面积 97.74 万㎡ [1] - 公司会关注市场动态，采取积极营销策略并调整项目定位以加快去化和回笼资金 [1] 融资与分红 - 融资渠道包括银行贷款等，公司及子公司有独立融资能力和较好信用评级，暂无发债计划，会审慎决策再融资事项 [2] - 公司重视回报股东，结合实际情况和发展目标制定分红方案 [2] 行业看法与业务规划 - 行业政策环境宽松，市场企稳有待观察，长期发展受城镇化等因素影响，监管延续宽严相济 [2] - 房地产开发业务是支撑性主业，公司将聚焦核心城市，保持业务规模，探索转型创新 [2] 合作与减值 - 合作开发项目销售及回款正常，整体风险可控 [3] - 2022 年全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10.0%；商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%，公司对存在减值迹象的存货计提跌价准备 [3] 收并购计划 - 公司会关注外延式发展机会，不设短期目标，保障股东利益前提下择机整合资源 [3] 仓储物流业务 运营情况 - 2022 年上半年，宝湾物流成熟园区平均租金约 30 元/平方米/月，仓库平均使用率为 87.1%，业务维持增长态势，上半年实现营业收入 8.03 亿元，同比增长 17.5% [3] 发展规划 - 2023 年全力推进首单公募 REITs 发行工作，聚焦长三角及粤港澳大湾区拓展园区面积，通过管理输出等方式扩张管理规模 [3][4] 租金定价与涨幅 - 物流仓储租金通过市场化定价，宝湾平均出租率和单价略高于行业平均，成熟园区合约约定年涨幅 3 - 5% [4] REITs 发行进展 - 已完成项目所在地和主申报地发改委审核，待上报国家发改委，同步开展国资股权评估备案和与监管机构沟通汇报，预计 2023 年内完成发行 [4] 产城综合开发业务 - 作为培育性业务，明晰工业园区和产业园区发展方向，强化工业、产业属性，可通过销售物业回笼资金，建成后靠专业服务和精细化运营提升收入 [4]

房地产开发业务 - 2022年计划结转项目分布在深圳、上海、武汉等地，平均去化率超八成，疫情等因素致部分项目进度延迟，公司加强工程管理以实现经营目标，短期市场已筑底但恢复需时间，当前处于政策传导期 [1] - 2023年坚持“区域深耕、布局重点城市”战略，统筹考虑多因素制定土地储备计划，适度拿地严控风险 [1] - 行业经历深度调整，1 - 11月全国开发投资规模同比下降，公司将优化城市布局，推动双轮驱动，探索长租业务，提升产品与服务力促进可持续发展 [2] - 关注股权融资政策，如有应披露事项将及时披露 [2] 宝湾物流公募REITs业务 - 已与各地发改委、国资委沟通审批，需多部门审核及交易所上市认购，完成后可获处置股权投资收益，时间不确定 [2] - 预计实现归母净利润约4.9亿元，底层资产含4个园区项目，评估增值约12.68亿元，增值率220.29%，募集资金用于全国重点物流节点城市布局 [2] - 截至2022年上半年运营、管理和规划在建仓储面积达900万平方米，未来结合政策和资产情况设定资产证券化发行节奏 [3] - 与类REITs均为不动产证券化，融资方式有效且对财务报表影响差异不大，公募REITs信息更透明、投资者参与广、二级市场活跃、有资产品牌效应 [3] 宝湾物流其他业务 - 持续加强行业研究，完善优质项目评判标尺，获取一手用地并关注资产收购机会，与远见资本合作设立基金拓展业务布局 [4] - 客户群体包括第三方物流、电商、商贸零售和制造业企业等，2021年前五大客户收入占比16.81%，客户分散风险低 [4] - 仓储物流业务已打通多样化融资渠道，如发行资产支持票据、类REITs等；房地产开发业务融资多来自银行贷款，上半年银行平均融资成本3.85% - 4.99% [4] 其他业务 - 认购中国核能科技定增股份成第一大股东，开展分布式光伏业务合作，利用屋顶资源和客户用电需求，响应政策增加业务收入和资产价值 [4] - 中国南山集团过去将赤湾片区住宅类土地通过增资扩股交公司开发，未来公司将协同推进重点项目把握大湾区机遇 [5]