公司股东信息 - 截至2025年11月20日，公司股东户数为47289户 [1]

文章核心观点 - 临近年末房地产行业高层人事调整进入密集期超10家房企官宣核心岗位变动 [1] - 人事变动反映房地产行业发展逻辑深层变革企业正通过管理团队重塑主动适配新周期 [7][8] - 央国企成为人事调整核心阵营并通过跨集团人才流动注入新管理思维与资源整合能力 [7] 中国南山集团高层变动与业绩表现 - 中国南山集团近一年高层变动频繁自去年12月起董事长职位三度易主旗下南山控股一年内更换10位核心高管 [3] - 2024年南山控股营收同比下滑30%至83.98亿元归母净利润巨亏17.73亿元同比暴跌超13倍 [3] - 2025年三季报虽扭亏但主营业务毛利率仅21.85%仍较上年同期下滑资产负债率73.92%显著高于行业平均水平 [3] 蒋铁峰个人背景与任命分析 - 蒋铁峰于2025年9月升任招商局集团副总经理两个月后空降中国南山集团出任董事长 [1][5] - 蒋铁峰为招商系老将曾管理招商蛇口华东区域2018年该区域销售超700亿元占公司总销售41% [4] - 其担任招商蛇口总经理期间助力公司销售额从2000亿跃升至近3000亿并稳居行业TOP4 [4] - 业内视其任命为招商局作为第一大股东（持股36.51%）通过资源注入实现破局的救火式任命 [4] 行业高管换防潮特征 - 2025年三季度以来包括万科、华润置地、五矿地产、华侨城等数十家房企发生核心岗位变动 [6] - 变动特征之一是央国企成为人事调整绝对核心大部分变动企业为国资背景 [7] - 特征之二是跨集团流动成为新亮点如吴秉琪职业路径横跨华润、中国建筑、华侨城三大央企 [7] 行业背景与市场环境 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额仅2.9万亿元较2021年峰值大幅下滑 [7] - 市场深度调整导致规模收缩多家千亿级民营房企因债务违约退出TOP100国资背景房企话语权提升 [7] - 行业从规模扩张转向精耕细作经营成本攀升与战略目标调整推动管理优化升级 [7]

公司股东信息 - 截至2025年11月10日，公司股东总户数为50518户 [1]

对外投资概述 - 公司控股子公司宝湾物流作为有限合伙人，与致远资本、深圳担保共同投资设立合伙企业，宝湾物流认缴出资15,288万元，首期实缴出资1,000万元 [2] - 合伙企业主要投向持有基础设施项目资产的被投资企业，通过项目运营获得收益 [2] - 本次投资事项无需提交公司董事会、股东会审议，不构成关联交易或重大资产重组 [2] 合作方基本情况 - 普通合伙人招商致远资本为招商证券全资子公司，注册资本210,000万人民币，已登记为证券公司私募基金子公司 [3][4] - 有限合伙人深圳担保集团有限公司注册资本为1,398,788.86万人民币，主要股东为深圳市投资控股有限公司持股51.86% [5] - 合作各方与公司及公司控股股东、实际控制人等均不存在关联关系或利益安排 [4][5] 合伙企业核心条款 - 合伙企业存续期限为七年，前五年为投资期，剩余为退出期，退出期可延长两次，每次一年 [10] - 合伙企业将直接或间接对江门市宝鹤物流有限公司持有的江门鹤山宝湾物流园项目进行投资 [11] - 退出机制包括到期清算、相关方回购、转让、参与华泰宝湾物流REIT扩募等，宝湾物流及其关联方享有优先购买权 [12] 管理与决策机制 - 合伙企业设立运营决策委员会，由4名成员组成，其中致远资本委派2名，宝湾物流和深圳担保各委派1名 [13] - 除另有约定外，决议事项需经运委会委员一致同意方可通过 [13] - 宝湾物流、深圳担保和致远资本均对合伙企业拟投资标的具有一票否决权 [21] 投资目的与财务影响 - 投资旨在共同投资具有良好发展前景的仓储物流类项目，优化创新宝湾物流轻重资产相结合的商业模式 [23] - 该合伙企业不纳入公司合并报表范围，不会对公司财务及经营状况产生重大影响 [24] - 公司初步判断对该合伙企业将按照权益法进行会计处理 [20]

投资主体与结构 - 南山控股之控股子公司宝湾物流作为有限合伙人参与设立投资基金 [1] - 基金普通合伙人为招商致远资本投资有限公司 [1] - 另一有限合伙人为深圳担保集团有限公司 [1] - 基金名称为招商宝湾深担（佛山）股权投资合伙企业（有限合伙） [1] 投资规模与安排 - 宝湾物流认缴出资总额为1.53亿元 [1] - 宝湾物流首期实缴出资额为1000万元 [1] 基金投资策略 - 合伙企业主要投向持有基础设施项目资产的被投资企业 [1] - 投资目标为通过投资项目的运营获得收益，实现投资回报 [1]

公司投资动态 - 南山控股控股子公司宝湾物流与致远资本及深圳担保共同设立招商宝湾深担（佛山）股权投资合伙企业 [1] - 宝湾物流作为有限合伙人认缴出资额为1.53亿元，首期实缴出资1000万元 [1] - 新设立的合伙企业将主要投资于持有基础设施项目资产的企业，通过项目运营获得收益以实现投资回报 [1] 合作方信息 - 合作方包括普通合伙人招商致远资本投资有限公司以及另一有限合伙人深圳担保集团有限公司 [1]

公司投资动态 - 南山控股控股子公司宝湾物流作为有限合伙人参与设立合伙企业[1] - 合伙企业名称为招商宝湾深担（佛山）股权投资合伙企业（有限合伙）[1] - 宝湾物流认缴出资额为15288万元 首期实缴出资1000万元[1] - 出资方式为货币出资 资金来源为自有资金[1] 合伙企业结构 - 普通合伙人为招商致远资本投资有限公司[1] - 有限合伙人包括宝湾物流和深圳担保集团有限公司[1] - 合伙企业将直接或间接投资江门市宝鹤物流有限公司持有的江门鹤山宝湾物流园项目[1]

企业出资 - 宝湾物流认缴15288万元，首期实缴1000万元设合伙企业[2] - 致远资本注册资本210000万，招商证券持股100%[4] - 深圳担保注册资本1398788.86万，深投控持股51.86%[7] - 合伙企业认缴总额54600万元，三方按比例出资[9] 企业运营 - 经营期限七年，前五年投资，后两年退出，可延两次，每次一年[9] - 运委会4人，致远2名，宝湾和深担各1名[11] - 年度收益分两次支付，按比例分配[13] - 投资退出按实缴、基准收益、超额收益顺序分配[13] 投资情况 - 合伙企业投资江门鹤山宝湾物流园项目[9] - 公司初步按权益法处理，不纳入合并报表[14][17] - 资金为自有，不影响正常经营[17] 其他要点 - 三方对投资标的有一票否决权[16] - 投资不导致同业竞争，无关联交易[16] - 投资有风险，公司将采取措施防范[17]

股价表现与资金流向 - 11月14日盘中股价上涨2.11%至3.39元/股，成交金额9521.18万元，换手率2.11%，总市值91.79亿元 [1] - 主力资金净流入213.31万元，特大单买入483.01万元（占比5.07%），卖出918.35万元（占比9.65%），大单买入1741.00万元（占比18.29%），卖出1092.35万元（占比11.47%） [1] - 今年以来股价累计上涨42.44%，近5日、近20日、近60日分别上涨4.31%、21.07%、18.12% [1] - 今年以来两次登上龙虎榜，最近一次为7月4日，当日龙虎榜净买入-2620.96万元，买入总额4464.98万元（占总成交额5.81%），卖出总额7085.94万元（占总成交额9.23%） [1] 公司基本情况 - 公司位于广东省深圳市，成立于2001年4月30日，于2009年12月3日上市 [2] - 主营业务包括房地产业务（占比58.87%）、制造业业务（20.54%）、仓储物流业务（15.83%）、产城综合开发业务（3.58%）及其他业务（1.19%） [2] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括天然气、低价、小盘、破净股、一带一路等 [2] 财务与股东结构 - 2025年1-9月实现营业收入109.06亿元，同比增长163.73%，归母净利润3.30亿元，同比增长194.67% [2] - 截至10月31日股东户数5.54万，较上期增加10.48%，人均流通股24162股，较上期减少9.48% [2] - A股上市后累计派现15.02亿元，近三年累计派现1.00亿元 [3] - 截至2025年9月30日，十大流通股东中香港中央结算有限公司持股2626.28万股（较上期增加225.79万股），南方中证房地产ETF发起联接A持股1370.48万股（较上期减少8.95万股） [3] - 南方中证1000ETF持股990.57万股（较上期减少9.81万股），华夏中证1000ETF持股588.63万股（较上期减少1.12万股），广发中证1000ETF持股460.70万股（较上期减少18.43万股） [3]

活动信息 - 公司将参加2025年度深圳辖区上市公司投资者网上集体接待日活动[2] - 活动于2025年11月20日14:30 - 17:00通过网络远程方式进行[2] - 可通过“全景路演”网站等参与活动[2] 交流人员 - 公司董事兼总经理邱文鹤等四人将在线与投资者交流[2] 交流内容 - 交流内容涵盖公司业绩、战略等方面[2]