公司资本运作与资产证券化 - 南山控股的控股子公司宝湾物流发起的华泰宝湾物流REIT已于2024年10月29日在深圳证券交易所上市[1] - 为提升资产管理能力并打造业务滚动发展的资本闭环，宝湾物流正筹划为该REIT新购入基础设施项目[1] 拟新购入的基础设施资产详情 - 计划购入的第一个项目是位于四川省成都经济技术开发区汽车城大道999号的成都龙泉宝湾国际物流中心，由宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第二个项目是位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号的西安宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司西安宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第三个项目是位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号的宁波宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第四个项目是位于青岛市胶州市物流大道1号的青岛胶州宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有[1]

公司公告核心内容 - 南山控股控股子公司宝湾物流控股有限公司筹划开展华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目 [1] 拟购入基础设施项目详情 - 项目一：成都龙泉宝湾国际物流中心，由宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有，位于四川省成都经济技术开发区汽车城大道999号 [1] - 项目二：西安宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司西安宝湾国际物流有限公司持有，位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号 [1] - 项目三：宁波宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有，位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号 [1] - 项目四：青岛胶州宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有，位于青岛市胶州市物流大道1号 [1]

公司核心公告 - 南山控股控股子公司宝湾物流控股有限公司筹划开展华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目 [1] 拟购入基础设施项目详情 - 项目一为成都龙泉宝湾国际物流中心，位于四川省成都经济技术开发区汽车城大道999号，由宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有 [1] - 项目二为西安宝湾国际物流中心项目，位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号，由宝湾物流下属公司西安宝湾国际物流有限公司持有 [1] - 项目三为宁波宝湾国际物流中心项目，位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号，由宝湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有 [1] - 项目四为青岛胶州宝湾国际物流中心项目，位于青岛市胶州市物流大道1号，由宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有 [1]

已完成事项 - 宝湾物流发起的华泰宝湾物流REIT于2024年10月29日在深交所上市[3] 筹划事项 - 筹划华泰宝湾物流REIT新购入成都、西安等地宝湾国际物流中心项目[3][4][5] - 需经多地发改委、深交所审批，获证监会同意注册[9] - 存在较大不确定性，公司将推动并披露进展[10]

公司融资与债务动态 - 万科一笔余额20亿元、年利率3%的中期票据“22万科MTN004”展期方案未获通过，三份议案均未获得90%以上赞成票而失效，该债券本金兑付日为2025年12月15日 [1] - 保利发展计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，募集资金将用于总投资额222.21亿元的9个房地产开发项目 [2] - 南山控股及其控股子公司拟向控股股东中国南山集团申请70亿元借款额度，有效期三年且可循环使用，预计利息总额不超过6亿元 [5] 土地市场与项目进展 - 碧桂园此前以27.4亿元摘得的佛山南海大沥改造项目部分地块被重新挂牌，此次挂牌地块占地2.16万平方米，起拍价4.01亿元，折合楼面价6186元/平方米，较其2023年摘牌时的楼面价约1.09万元/平方米大幅下降 [4] 行业政策与市场举措 - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见，系统构建了“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式的政策框架，并提出支持“兜底收购”机制、鼓励市场化收购二手房、探索老旧住房原拆原建等15条具体措施 [3]

公司融资与财务安排 - 南山控股及控股子公司拟向控股股东中国南山开发（集团）股份有限公司申请借款额度70亿元，有效期3年 [1] - 借款利率不高于公司同期金融机构贷款利率，额度在有效期内可循环使用 [1] - 此举旨在满足公司日常经营资金需求，降低综合融资成本，优化债务结构，提升财务稳健性与抗风险能力 [1] - 此前，公司于2022年12月获股东大会同意新增借款额度40亿元（有效期3年），并于2024年8月获董事会同意新增借款额度30亿元（有效期至2025年12月31日），上述额度即将到期 [1] 公司经营业绩 - 南山控股业务涵盖仓储物流、房地产开发、产城综合开发等 [1] - 2025年前三季度，公司实现营业收入109.06亿元，同比增长163.73% [1] - 2025年前三季度，公司实现归属于上市公司股东的净利润3.30亿元，同比扭亏为盈 [1] 行业专家观点：控股股东支持的影响 - 控股股东提供财务支持（如直接资金支持、提供担保、债务展期等）将给公司经营带来积极影响，有利于解决资金需求，缓解流动性压力，并有助于稳定市场预期 [2] 行业专家观点：企业长期发展策略 - 企业应当回归经营本质，提升盈利能力 [2] - 房地产业务需从“高杠杆、高周转”模式转向“重运营、重产品”模式 [2] - 企业应拓展业务边界，例如发展住房租赁、城市更新等，以把握新的机遇窗口 [2]

董事会决议与股东会召开 - 公司第七届董事会第二十五次会议于2025年12月12日以通讯方式召开，应出席董事9名，实际出席9名，会议合法有效 [1] - 会议审议通过了三项议案，包括聘请2025年度审计机构、向控股股东借款暨关联交易、召开2025年第二次临时股东会 [1][4][6] - 关于向控股股东借款的议案，关联董事舒谦、赵建潮、李鸿卫、胡润结、兰健锋回避表决，表决结果为4票同意，0票反对，0票弃权 [4] - 关于聘请审计机构的议案表决结果为9票同意，0票反对，0票弃权 [2] - 关于召开股东会的议案表决结果为9票同意，0票反对，0票弃权 [6] - 公司定于2025年12月29日召开2025年第二次临时股东会，审议相关议案 [35] 续聘年度审计机构 - 董事会同意续聘德勤华永会计师事务所为公司2025年度审计机构，任期一年，审计费用合计为人民币414.86万元（含税） [9] - 审计费用包括财务报告审计费用384.86万元和内控审计费用30万元，较2024年度实际审计费用增加17.20万元，增幅4.33% [16] - 德勤华永2024年度经审计的业务收入总额为人民币38.93亿元，其中审计业务收入33.52亿元，证券业务收入6.60亿元 [10] - 德勤华永2024年为61家上市公司提供年报审计服务，审计收费总额为人民币1.97亿元，与公司同行业客户共5家 [10] - 项目合伙人及第一签字注册会计师为许湘照，质量控制复核人为杨誉民，第二签字注册会计师为陈瑜 [13] - 该聘任事项尚需提交公司股东会审议通过后方可生效 [19] 向控股股东申请借款（关联交易） - 公司及控股子公司拟向控股股东中国南山开发（集团）股份有限公司申请借款额度人民币70亿元，有效期三年，额度可循环使用 [22][23] - 借款利率不高于公司同期金融机构贷款利率，预计需支付的利息总额不超过人民币6亿元 [29] - 控股股东中国南山集团直接或间接合计持有公司68.43%的股份 [23] - 截至2024年12月31日，中国南山集团总资产8,338,594.91万元，净资产2,458,148.33万元，2024年净利润为-141,946.15万元 [27] - 截至2025年9月30日，中国南山集团总资产7,802,794.32万元，净资产2,498,474.66万元，2025年1-9月净利润86,346.74万元 [27] - 本次关联交易已获得深圳证券交易所审核同意，豁免提交股东会审议 [23] - 本年年初至披露日，公司及其子公司与中国南山集团累计已发生的各类关联交易总金额为51,634万元 [32]

业务发展与战略重心 - 公司坚持“稳中求进”，聚焦物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域，提升资产运营管理能力和竞争优势，并积极推动商业模式转型升级 [2][3] - 公司将持续加大新能源、高端制造等业务的探索和投入，以优化业务结构 [3] - 制造业业务持续加强海外市场开拓，2025年上半年境外制造业收入达到9.30亿元 [2] 房地产市场与投资策略 - 公司密切关注存量收储、购房贴息等政策，认为其有助于去库存、改善供需结构并支持房企流动性，但行业全面修复仍依赖需求侧信心提升 [2] - 房地产开发业务将风险防控放在首位，坚持审慎投资，重点关注核心城市具备高安全边际和可预期现金流的优质项目 [5] - 公司将积极把握结构性机会，加快项目去化 [2] 融资与资本管理 - 公司持续深化与金融机构合作，利用贷款利率下行窗口期优化置换前期高利率贷款，以降低财务费用并改善负债结构 [4] - 公司已制定《市值管理制度》与《估值提升计划》，致力于提升经营质效、夯实内在价值，并会适时采取科学合理的市值维护举措 [8] 其他事项说明 - 公司未接到控股股东关于资产注入计划的通知，暂无明确计划 [6] - 未来1-2年经营业绩情况将通过优化业务结构、强化运营管理等方式推动稳健向好，具体信息请关注定期报告 [7]

公司近期动态 - 公司于2025年12月12日以通讯会议方式召开第七届第二十五次董事会会议 [1] - 会议审议了《关于聘请2025年度审计机构的议案》等文件 [1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份 公司营业收入构成为 房地产行业占比58.87% 制造业业务占比20.54% 仓储物流业务占比15.83% 产城综合开发业务占比3.58% 其他业务占比1.19% [1] 公司市场数据 - 公司股票收盘价为2.91元 [1] - 截至发稿 公司市值为79亿元 [1]

借款情况 - 2022年公司及子公司向控股股东新增借款额度40亿元，有效期3年[1] - 2024年新增30亿元，有效期至2025年12月31日[1] - 公司拟再申请借款额度70亿元，有效期三年，可循环使用[2] 股东信息 - 控股股东持有公司68.43%股份，借款构成关联交易[3] - 控股股东注册资本180,000万元[4] 财务数据 - 截至2024年底，总资产8,338,594.91万元，负债5,880,446.58万元，净资产2,458,148.33万元，营收2,117,766.77万元，净利润 - 141,946.15万元[5] - 截至2025年9月，总资产7,802,794.32万元，负债5,304,319.66万元，净资产2,498,474.66万元，营收1,957,672.01万元，净利润86,346.74万元[6] 其他要点 - 70亿借款预计支付利息不超6亿元[8] - 借款用于存续借款展期及补充流动资金[10] - 年初至披露日，关联交易总金额51,634万元[11]